期权协议大多数情况下是被开发商和投资者使用购买土地的一种方式。拥有投入资金小，延迟印花税支付，降低投资风险，具备用最小的资金去撬动长期项目以寻求最大回报的特点。
简单来说，期权协议是基于土地拥有者和开发商／投资者之间签署一份协议，赋予这个人在未来一段时间以提前约定好价格购买土地的独家权利。其本质是双方先签署期权协议，当有权利的一方选择执行期权时才会进入并签署常规的土地购买合同。
类型上来说，期权协议主要分为两种。只签署看涨期权（Call Option）通常是开发商降低开发风险的最好方式。付一小笔费用（Option Fee），锁定住土地未来一段时间内的价格，然后去规划土地获得开发许可（俗称“DA”）。一旦DA结果达到预期盈利目标，就以协商好的价格将土地买下来。如果DA规划不满意，则可以单方面不执行期权，放弃Option Fee，因为还没有签署土地销售合同，所以土地不至于砸在手里。而另一种，是看涨看跌期权（Put and Call Option），与Call Option 不同点在于，后者会给予双方权利，即土地拥有者同时有权利在一段时间内强制开发商以之前协议的价格买下他们的土地。所以，后一种，很显然已经不是开发商一方说了算，大多数情况下，只起到了延迟支付印花税的效果。
因此，一句话概括，期权协议的中心点是，开发商或者投资者要在协议规定的时间内（Option Period）寻找办法让土地实际价值超过合同价格。而一旦规划获批导致土地价值大幅增长，随之而来的，开发商发现转手手里的期权协议给其他开发商(Nomination)突然变成了一门好生意。但转让中的印花税问题变接踵而至。而这也是实际中我们发现客户时常忘记考虑的问题。
印花税是期权转让中需要注意的一个问题。因为从2014年10月23日开始实施的新州Duties Act修正案改革后，在对待前文提到的两种期权转让上，在印花税的执行和认知上是不同的。
我们举例来说：假设某开发商A集团与土地拥有者签署了一份Put and Call Option，支付了Option fee $200,000.00，获得了两年后以$4,000,000.00的合同价（包含Option fee）购买该地块的权利。一年后，由于规划方案使土地得到了大幅度增值，A集团打算以价款$4,500,000.00转让手中的期权。A觉得只支付了$200,000.00, 不用实际开发净赚$500,000.00是个好生意。殊不知Put and Call Option 在转让中会被认定为已经既定事实的买卖交易，即使土地实际买卖合同并没有签署并且期权已经转让出去，但是印花税还是要照缴。
因此，A集团必须以$4,000,000.00的合同价款首先缴纳印花税，缴纳金额为$220,510.00。而这部分转让成本是之前没有考虑到的，而这便成为这个交易中影响决定的主要因素。而如果A集团在当初签署的只是一个Call Option，则在转让中不需要支付印花税。两者的成本差别可想而知。以上是期权协议的简单介绍，铭石创律很愿意服务相关客人在简单和复杂的土地交易中达到您的期望和满足您的需求，以获得商业上的成功。
*请注意，由于各州法律政策不同，本文所述只适用于发生在新南威尔士州的土地期权交易。
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Brightstone Legal
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