【买地建房系列 – 11】关于推倒重建 Knockdown & Rebuild 的报价单
一般来说 Tender 分为两种：Greenfield Tender 和 Brownfield Tender。
之前我们「什么是一份好的，诚信的报价单/Tender?」中讲了 Greenfield Tender，这次我来讲解推倒重建的报价单。
Brownfield Tender，它主要由以下几个部分组成：
- Additional Site costs
- Council conditions
- Council loading
这些个代价一般在 6万到 8万之间，差别在于土地的好坏，具体的投入则主要是花在了对这块特定土地的重新开发利用上。其中也涉及大量的住宅节能环保的达标投入。
主要涉及地基结合房型底层的平整，水电煤等的重新规划连接等。（ 其实羊毛出在羊身上，你买新区土地开发商的地，这个地价里，也已经包括了对那块毛地开发铺设管线的费用。）
这个造价单和 Greenfield Tender 的不同在于 New Estate Requirements 的成本不需要考虑。
但同时，Additional Site Costs & Council Conditions 又往往比 GreenfieldTender 要高的多。
并同时要考虑 Council loading 的支出。
说到 Council loading 的支出。
每个公司对这块费用的表达不尽相同，但都不可避免。这其实是各家公司对于不同区域建房根据综合原因归纳出来的额外费用摊派。
Council loading 的支出主要是用于支付 HydraulicDesign，BAL 的满足，甚至还有 $10,000 litre underground water tank 这样的大宗费用。（当然了，这 $10,000 litre underground water tank 这样的大宗费用主要涉及悉尼的 Lane Cove & Willoughby 两个区所管辖的地方，其它的区大致在 $9,500 到 $5,900 左右，而山区则没有这个额外费用。）
老实讲，这 AdditionalSite costs，Council conditions 以及 Council loading 里面，在Tender 报价阶段唯一不可以被真正 Fixed 的项目是 Rock Excavation, Sewer connection and Storm water connection 这三个部分。换句话说，有谁号称可以 100% fixed 去执行，要么疯了，要么是骗子。
但这三个部分是可以通过 PA，即 Provisional Allowance 的形式在报价单里出现。
诚信的公司会如实的在第一次报价的时候如实的根据自己的操作经验告诉客户，大概估计是多少。等待项目操作的逐步深入，进行多还少补。
有时候，好的公司的估价师还会主动根据过往的最新案例，对经验值进行主动的修正，然后提供给新一轮的客户报价使用。我就碰到过一个案例，Sewer connection 一般不超过 $5,000，但是那个工作一开始我们的估价师就根据最新的附近案例上调了 $3,000吧，主要不希望事后涨价导致和客户吵架。（他们也不怕客户被吓跑…呵呵。）
不诚信的公司，往往瞒报，少报，甚至事后借故涨价。
我见过很多大公司的报价单，“瞒报，少报，乱报” 的情况时有发生，今天的“瞒报，少报”不是他们没有经验，是为了日后借故涨价做铺垫的。
在这些条目上，客户是无力和不良公司进行周旋的，除非你不找他们造了。但貌似背后有违约金等着半路退出的客户吧。
说白了，
对于财力充裕的客户来说，其实无所谓的，今天你说的价格，明天借故涨了，只要自己可以接受，一般不会退出。
但是，对于财力有限的客户呢，你今天报 30万，过几个月说是要 40万了，而他们的预算只能撑到 32万，那不是害死人了么要？银行不可能再给你贷一笔出来 cover 这个隐藏的费用。
My Home Loan 贴士 这里我们简单提一下，的确有碰到过 builder 后期调整价格有的因为做 upgrades，有的就是价格增加了。小额许多客户就基本上自己补上去，这也是我们为何在「买地建房贷款」里提到需要准备多一些资金做备用，以避免不必要的工期拖延和利息的损失。 同时也有客户遇到无法承受的情况，有客户价格上调近 9万澳币，最终我们拿到调整的合同和价格，需要做 internal refinance，关掉之前 draw down 的贷款，重新做新的贷款，耽误时间同时会非常麻烦。
最后，简单归纳下，
推倒重建要考虑的费用开支项目，从建筑成本的角度来说，基本应该不外乎于以下几项：
1. H Slab 如果土壤等级不是 M 的话
2. Overhead Electrical 老的电线杆子不可以直接从天上拉过去新房
3. Sewer 排污管的位置，以及重新连接会产生新的费用
4. Stormwater 这个比较复杂，不负责的公司往往故意漏报
5. New layback 不懂的人可以搜索下图片，一看便知
6. Material Handling 根据工地现场的情况而定
7. Footpath protection 政府要求
8. Council loading 前面解释过
9. Dropped Edge Beam 不懂的人可以搜索下图片，一看便知
10. Step down/split level 适用于坡地，错层设计
11. Privacy Screen 往往用于挨着邻居的阳台，窗户等处
12. Tiger Tails 不懂的人可以搜索下图片，一看便知
13. Construction Zone or Traffic control 适用于交通位置有问题的场地
14. Marine Environment 水边建房建材的特殊处理
15. Bushfire 容易着火的区域里建房的不同等级要求
16. High salinity 特殊地基处理
17. Acid sulphate soils 特殊地基处理
18. Additional driveway 房价里5米5 车道以外的面积
19. Additional piering 和排污管的位置有关系
etc 等等还有其它一些
所以，大概在预算管理上，做为客户需要预留的费用是 6 到 8万，就是在真实房子 Package price 的基础之上，推倒重建，不算拆房费用要额外考虑的。
地越平，越宽，越容易建，这费用就便宜。反之就越贵。
我有过额外只加 3 万 4万左右的推倒重建工程，也有过必须 10 万以上的费用核算。土地的好坏就体现在这里了。
一份好的报价单，诚信与否，安全与否，就看有没有如实反映以上提到的内容。
| 【买地建房 House Land Package 系列】文章由 MyHomeLoan 官方合作伙伴建房顾问 Michael Zhu 提供。我们整理与大家分享，旨在让更多买地自建房屋的华人客户可以了解更多相关信息，也可以让专业的人士帮助到大家。 文章内容涉及信息、数据、个人观点等，均为 Michael 日常工作所得所悟，也许夹杂了一些行业内所见所闻/业内故事，如有不足之处，敬请见谅。 |
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