澳洲房屋购买 – 合同细节详解

前言:

这是一篇分享在网络上有关购房合同的细节解释,My Home Loan 觉得对购房的朋友们会很有帮助,整理分享在这里。

一般来讲,走到房屋合同这一步的时候,基本都尘埃落定了,签个字,交了钱,就等着房子盖好吧。自己也买过两个房子,签过两回合同,稀里糊涂听律师讲了一通,觉得她至少不会骗我,应该和我是一个战壕里的,就签了。这两天刚学到一点新鲜的房屋合同知识,拿来与大家分享一下。

Contract Explained

首先,在澳洲买房是一定要通过律师来操作的,买家与卖家不会直接沟通。一本房屋合同,至少都是在 100页以上的,所以普通人想自己看懂是很难的。全本合同过一遍是不太可能啦,主要讲讲与买家相关的一些重要章节。

1. Letter to Buyer Solicitor 给买家律师的信

合同里有一封卖家律师发给买家律师的信函,里面标明了几个关键的时间与事件。

一般来讲,没有澳洲身份的海外人士,购买新房或者楼花是没有问题的(只要有钱就行啦)。但在购置二手房上,没有澳洲身份的海外人士是很难申请成功的。但在有一些案例中,留学生也是可以凭借学生签证购买到二手房产,前提条件是:房子一定是用于自住而非投资。也就是说买来的二手房,你只能自己住,不能用来租给其他人。不被发现还好,若被举报,好一点是要求你强制出售该物业,最坏的情况就是没收你的房产啦。

2. Deposit 10%定金

如果买家对自己看中的物业没有疑问,交换了合同之后,就可以准备房子的定金了。这个定金不同于之前提到的,前面所说的定金是用来锁定这个房子,以免其他的买家可以要求购买此处房产,而这里的定金指的是房价的10%。例如,一处$600,000的房产,所要缴纳的定金就是$60,000。

那么这个定金交给谁呢?有两种选择。

把钱放在这个信托账户里,是会产生利息的,这个利息的分配方式有三种。

  1. 利息都归你。有一些比较大牌的开发商呢,不是很在乎利息这点小钱,所以就都给买家了。
  2. 利息你和开发商一人一半。有一些开发商会选择与你平分这个定金所产生的利息,一人一半,也还可以接受啦。
  3. 完全无利息。有的开放商就比较那个啦,利息全部被他吃走,你什么都拿不到。就不点名批评了哈。

那么这个利息从什么时候算起,又到什么时候结束呢?这个利息可以用 来干嘛呢?

答:利息从 the date of unconditional exchange(无条件交换合同)那一日算起。‘无条件交换合同’的定义与要求在合同里都会写的很清楚,比如‘10%的定金已缴纳’,‘冷静期已过’等等,律师都会向你解释清楚,不必担心。利息到你成交房子那一日结束。这笔利息会直接从你需要缴纳的尾款里扣除。

3. Front Page 首页

在首页中有这样几点比较值得注意。

Contract for the sale of land – 2005 edition (土地销售合同 – 2005版)

话说我第一次看到这个东西,是一个中介向我推销楼盘的时候,给我看了别人签过的合同(大概是想说这个房子很好卖,你看这么多人都签合同了)。我一看,‘2005’!心想,你这个骗子,拿人家2005年买房子的合同来忽悠我,当我不识数啊!现在,在这里真心的对这位小哥说声 抱歉啦~其实这个2005的意思是说,这份模板的合同,从2005年开始就没有变动过了,这8年来一直用的都是这个模板。所以大家不要像我一样冤枉人家哈。

Joint tenants – 假设购买者是两人,在这种形式下,每个人都享有此处房产100%的产权。举个极端的例子,两位户主驾车出游,遇车祸,男方先不行了,女方撑了10分钟后,也没气儿了。在这种情况下,房子的所有权应该由谁来继承呢?答:女方的遗产继承人。为何咧?因为两人都享有100%的产权,男方去了之后,这个房子产权,就100%的过渡到女方的名下了,男方的遗产继承人已经和此处房产没有任何关系了。

Tenants in Common– 购买者占据同等比例的产权份额。如两人购买,就各占50%。若4人购买,就各占25%,以此类推。还是上面那个案例,若在此种条件下,房子的所有权应该由谁来继承呢?答:男方继承人50%,女方继承人50%。这就是因为在购买时,房子的产权已经平均的分给了两个人,不管谁先挂,都不影响自己和对方的产权份额。

In unequal shares– 这个就是按照事先约定好的比例来分配。比如男方拿的钱多,就占个70%,女方拿钱少,就占个30%。这个就随意啦,自己人商量好就行。遗产的继承问题也是根据这个比例来的。

4. Green Page 标准页

这个其实与买家是没有太大关系的,但是会看到合同里有几页颜色是彩色的,与其他白色的不同,所以大家会比较好奇。这个只是法律上对‘合同’本身的一些要求,用来保证这份合同的合法性之类的。没什么大用处啦。

5. Special Conditions 特殊条款

在合同里与买方最最密切的就属 Special Conditions了,这些是很具体的买方的权利与义务。我之前买的房子,合同里关于 Special Conditions 有 33 大条。今天主要讲讲其中比较关键的几个。

1)Defined Terms 词条定义

合同中有很多词有其特殊的含义,这一条款里列出了这些名词在合同中的意义。

首先,这一条款本身的意思是,假设开发商预计这栋房屋可以在15年年初盖好(也就是从现在起的 20个月左右吧,通常都是开盘之后的 18到 24个月内盖好),那么他的Sunset date 如果设在 2016年 6月,就表示这个房子最迟最迟,2016年 6月也要盖好,若还没有盖好,那么买方可以退出合同,拿回 10%的定金与利息。为什么要设这么一个日期呢?其实这个日期不是开发商订的,而是开发商贷款的那个银行要求的。Sunset Date是银行要求的最后完工日期。那么为什么开发商不好好盖房子,按时完工呢?因为有的时候会很倒霉遇上天灾,金融危机,工人罢工,政变,战争等等不可抗拒的外力,开发商也很难办呀。比如昆士兰州那么爱发大水,一旦开发商本来想盖水景房,一个洪水把他买来的地都冲走了,他也很可怜呀。其实开发商盖房,和我们买房一样,都是要从银行贷款的,每多一天,都是要缴纳一天的利息呀,他也是恨不得今天盖,明天就完工,后天就去盖下一个。所以买方也多多体谅一下对方的处境啦。(其实说起来银行最坏了,他先把钱贷给开发商赚一笔,然后再贷给业主再赚一笔,一个楼盘他能赚两次钱……)

2)Construction& colour scheme selection 建材与色系选择

3)Rectificationof Defects 矫正缺陷(这翻译怪怪的,大家凑合看吧)

当然,有些毛病不是你一次就能查出来的,所以在入住后的90天之内,有任何问题和毛病,都可以通过律师要求开发商过来修理。在此之后,就要交给物业公司来处理啦。

4)Completion date 完工日

在开发商 1、把Strata plan注册到土地局,2、拿到occupation certificate(入住许可),一切都准备妥当后的15到21个工作日内(一般律师都会给多争取个几天,是合同而定了哈),买房就必须把尾款全部付清(包括现金与贷款)。如果在合同规定的期限内不能完成交易,开发商有权收你 $200-$300/天的罚金(因为你欠他的钱,他也是要给银行缴纳利息的)。如果在这个罚款期限(是合同而定)过去之后,仍旧不能交钱,那对不起了,房子人家要收走,10% 的定金你也拿不回来了。更惨的是!如果开饭上把这套房子重新放回市场,结果卖出去的价钱却没有你当初买的时候贵,你是要补差价的!!所以真的是投资有风险,入市须谨慎。贷款这方面我日后会给大家讲,所以现在只是先吓唬你们一下哈哈哈~~~

5)Outgoings 支出

在律师跟我讲到这块的时候,我一开始很不满意!我很奇怪怎么除了房子的钱,我还要交这么多七七八八的钱给开发商。不过经过一番解释我就明白啦,现在也给大家说一说。

通常第一个物业公司是由开发商推荐的,因此一个楼盘广告里所提到的物业费也就是由这家公司拟定的一个价格。房子落成,买方住进去之后,就会有安保人员,大堂经理等等的存在。在入住率达到50%之后,就要成立业主委员会啦,由业主委员会来选择本小区究竟需要一个怎样的物业公司,可以把之前的换掉,也可以继续使用这家公司。物业费的价格,也是由业主的需求来定。比如业主认为本小区只需要两周减一次草坪而非一周一剪,游泳池只需要一个月换一次水而非2周一次,那么物业费的价格自然就会比较低。另外房屋的质量也一定程度上决定了物业费,如果电梯常常坏,水管常常爆裂,那物业费肯定高,这也就是为什么老房子的物业费往往比新房高很多的原因。

有游泳池与健身房的物业费,要比没有这种设施的高。有的人就想,我这办一健身卡也用不了这么多钱啊,何必住这种房子。假设两者之间的差价在 $400/季度,那么一年就差出 $1,600,十年差 $16,000。也就是说,在相同涨幅的情况下,只要十年后有人愿意多付 $16,000,那么你这个游泳池和健身房就算免费用了。那十年后为什么人们会愿意买有游泳池和健身房的楼盘呢?试想大家现在买房的时候,是愿意买有电梯的还是没电梯的?是愿意买与人公用洗衣间的还是有自己的洗衣房的?社会发展的趋势肯定是要让大家过的越来越舒服,越来越方便。当然这个仁者见仁智者见者啦,而且十年间物业费也要涨,还是要根据自己的实际需要决定呀。

6)还有其他几点零碎的,在这里给家一起讲了吧。

 

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