澳洲建房贷款注意事项和细节分享
前言
在澳洲买地建房非常普遍，My Home Loan 接触到许多建房的客户，多数家庭都会告诉你这是多么痛苦的过程，当然一路走下来最终住进自己精心挑选和参与建造的 House，是幸福的满足的。
越来越多的朋友倾向于选择 Project home builder（Rawson、Metricon、Clarendon Homes 等）会更加直接流程更加简单。然而整个过程依旧会漫长并不时有「状况」发生，因此不论是建筑本身还是贷款都需要找到一位专业的人士处理，避免时间精力和金钱上的损失。
针对澳洲建房贷款，My Home Loan 用心写了这篇分享，希望对买地建房需要办理银行贷款的朋友有所帮助。
为何建房贷款流程复杂
在澳洲买地建房相对复杂，因为涉及到许多方的工作配合，包括承建商（builder）、分包商（contractor）、银行（lender）、律师（solicitor）、会计师（accountant）、造价师（quantity surveyors）还有当地的市政厅（council）。整个建房过程中各方工作的协调就尤为重要，这么多人涉及其中，每个都是各自领域的专家，但也难免不明白相互的工作细节，自然也可能会出现问题。
关于其中的建筑贷款，尤为重要，My Home Loan 接触和处理了许多建筑贷款，从与客户沟通的经历来看，可以说市场上大多数的贷款经纪和银行的贷款经理并不熟悉建筑贷款的流程，一是的确没有处理的经验，其次牵扯的精力和知识太多许多人压根就不愿意做或不会做。
这也是为何买地建房过程里会有各种问题出现，因为从递交申请 set up 贷款时错误就已经开始了。要记住任何细节上的问题都会带来整个建房的延迟 delay。比如犹豫建筑合同（build contract）不断修改，最终借款金额的变化，可能因为贷款额度有误延迟开工。这也是为何我们与大家分享这些细节，让 My Home Loan 贷款经理可以帮您更好的规划。
建筑贷款时间上要充足
不同银行处理贷款的方式会有不同。正常的房屋贷款，很轻松递交申请和材料后贷款，按照预定的银行 turn-around 时间 5-7 天批准，然后拿到文件签字归还。建筑贷款因为本身比较复杂再加上处理的银行工作人员经验不足，整个建筑贷款的审批流程会常常不那么顺利。
贷款文件在寄送过程中丢失，信用审批人员（credit officer）缺乏与其他部门的沟通，也会导致许多问题和延迟放款。比如是按照 package 借款还是土地与建筑分开 split contract 在贷款文件上和未来放款流程都会有不同，银行批款部门与文件部门以及审批放款部门都需要确保没有错误。
许多朋友觉得，银行怎么会犯错误呢？是的，当您办理贷款时您会发现银行会经常出现错误，而且会因为自己员工的小细节错误无法继续处理到下一个阶段，这也是许多 delay 的原因。作为您的房贷经纪，有义务在第一时间及时有效的与银行后台沟通，解决这些问题。
无论您申请哪间银行的建筑贷款，总之都需要有些耐心。每间银行对于建筑贷款的政策也会不同，比如第一阶段付款有些银行会要求不可以超过 25%，那么如果您的 builder 建筑合同第一阶段付款超过这个比例，注意从开始交割土地时就要选择对银行。找到专业的贷款经纪，可以免掉许多麻烦。
建筑贷款审批流程
首先，递交贷款申请时，银行会需要您提供一份建筑合同/造价单和设计方案，银行的估价师会对建筑合同参考造价单对未来完工的房子做一个评估，最终的借款额度，土地加建筑成本和整体完工后的价值取其中较低的提供贷款额度。（也就是说如果评估的估价低于合同价格，银行将取较低的提供对应的贷款额度）
然后，贷款批准后银行会寄送贷款合同文件，借款人签字原件还回银行，和正常的房屋贷款一样的流程。另外，施工方（builder）在获得银行每笔付款前，还需要提供其他相关文件，比如市政厅最终的方案批文、builder 的保险和施工付款的进度表（drawdown schedule）。
整个流程怎样银行会直接给 Builder 付款呢？
- Builder 向您出具相关发票（Invoice）
- 由您填写银行提供的施工进度付款申请相关文件（银行会提供，或直接在 Invoice 上填写授权银行支付）
- 将发票和 drawdown 申请的表格发送给银行建筑贷款部门
- 银行可能在第一阶段和最后阶段会安排估价师对已完工的房子做评估
- 通常没有问题的情况下，银行会在 3-5 个工作日将建筑款发至 Builder 账户
- 重复以上的程序，直到最后 Final payment。通常 Lock up 阶段银行会要求估价师做评估，有些银行会要求提供入住许可（occupation certificate）和房屋保险（building insurance）才会 release 最后一笔 10% 建筑款。
具体的建筑贷款付款流程，大家可以参考阅读这里： 《澳洲买地建房贷款办理和放款流程》。
建筑合同变更
您或许不知道，建筑合同里仅仅只是一个 $100 澳币的调整，都可能让银行重新评估整个贷款。如何才能更好地处理避免这些麻烦呢？
首先，确保提供给银行的的建筑合同是最终的完整版本。
其次，如果有一些小的变动，尽量就考虑从自己的资金支付，或者有什么小的折扣减免让 builder 在房子建完交割后再返还给你。
但是如果有大的更改，您必须通知银行，并且要做好准备银行可能许多要一些时间来处理重新审批贷款，可能甚至会要近一个月的时间。
总之“保持简单”，在做建筑贷款时非常有效，银行处理贷款和放款也会更加顺畅。如果你不断的更改合同和做调整，你就要做好心理准备，银行的贷款也会有 delay，可能会造成比较长的延误。
这也是为何我们总是提醒许多买地建房的客户，特别是考虑 private builder 的客户，在资金上要充足一些，留出空间用于支付额外的报价或涨价。 避免出现因为额外的费用卡住了整个建筑进度。
其他的协议和报价（minor quotes）
Builder 经常会将施工项目分包给分包商，如绿化（landscaping）、管道（utility connections）、游泳池（swimming pool）和现场清理（site works）的工作。最好将这些协议和报价都纳入到您与 builder 的合同中，然后由 builder 来支付这些费用。
当然 builder 并不一定会同意，在签订合同前最好和他们多做一些讨论，找到最合适的方案。
有时候银行会要求，直到其他这些工作完工时才会算房子竣工，才会同意拨最后一笔款相。可是有时候您和 builder 签订的合同里可能是同意开工前提前支付，这样会造成不必要的麻烦。
一笔贷款还是分土地与建筑两笔贷款？
如果您购买土地建房，考虑分开来处理（split contract），贷款也是分为“土地贷款”和“建筑贷款”两笔处理。
这样办理，贷款交割的时间是不同的，但如果您贷款申请时没有分开处理，那么就意味着土地建筑一笔贷款，这个时候就会出现问题，因为在土地成交时，银行会要求您也要提供建筑部分的 20% 首付资金，假设土地交割时，你还没有准备好建筑部分的首付资金，那么就会涉及到借款超过 80%，您将需要支付相应的 LMI 保险（当然贷款可能也会需要重新审核）。
My Home Loan 的建筑贷款经理会和您沟通，确定您的购买合同是否需要分开处理土地和建筑贷款。与银行及时沟通，确保贷款的进度与您支付的首付款项保持一致。
首付资金需要准备多少？
如上文提到，资金的准备千万不要刚好 20% 加政府税费。
大多数客户买地建房都会超出预算。My Home Loan 的建议是在整个建筑施工的过程中，尽力节约开支尽可能的积蓄保持资金充裕，在房子建好前避免大宗开支。我们见过客户在房子即将竣工时，仅仅因为几千澳币的资金，却无法交割。
通常情况下，我们会建议拿到尽可能高的借款比例和额度，多数情况下确保在不支付 LMI 保险时拿到越多的额度，这样可以在出现需要支付额外花费时资金充裕。
如果您通过家庭的担保（guarantor loan），土地和建筑贷款成本 100% LVR 借款的话，我们也会建议预留一部分存款，用于支付 builder 在准备建筑合同和申请 council 批准时的一些费用和开支。避免银行因为这些费用无法放款开工。
Builder 外包的一些工作
有时，builder 会将部分工程外包，例如：
- 游泳池（swimming pool）
- 凉亭（pergola）
- 车道（drive way）
- 电线杆/电力连接（power pole/power connection）
- 园林绿化（landscaping）
- 施工场地清理（site clearing)
- 棚、坝或休闲农场的设施（shed,dam or hobby farm improvements）
如果能有书面的外面工作的项目报价，我们可以递交银行申请多的贷款额度支付这些开支。但最终还是要看银行的政策如何定义这些工程是否可以提供借款。
最好的情况是在整个建筑贷款递交时就准备好这些信息和文件，如果房子已经开工或临近竣工再提出有额外的加建或变化需要借款，银行多数情况下不会考虑。
多数情况下，许多银行直到整个房子完工后才会考虑额外的其他这些工程，那个时候可以考虑整个房子建好拿到入住许可后再重新估价，或考虑转贷（refinance）来缓解资金的压力。
现金支付
如果您付给 builder 现金，银行不会考虑借款。除非是您使用自己的资金全部房子竣工后，银行可以重新给房子做评估，按照市场价值借款。
针对许多 owner builder，如果有合同部分银行可以考虑最高到 75% LVR 的建筑贷款。
我们建议您与 licence builder 签署正规的合同，确保他们有相应保险，并且符合您所在州资质要求和法律法规。
首置业补助
如果您通过银行递交了 FHOG 申请，政府会在银行建筑款第一阶段付款时将首置业补助打到您的贷款账号。这样对于那些借款比例高于 80% 的客户会很有帮助，意味着可以降低建筑贷款的比例以减少整个房贷的 LMI 保险，甚至有些时候重新估价土地已达到最大程度的减少 LMI 保险。
不过对于成交土地没有太大帮助，因为土地交割时无法申请 FHOG。
每个州对于首次置业补助和建房的补贴会不同，我们建议您和政府或电话您的律师确保您符合首次置业补助的要求。
担保贷款（guarantor loans）
如果您的父母可以通过提供担保帮助您买地建房，请于我们贷款经理直接电话沟通。担保贷款与建房贷款同时进行的情况很复杂，多数银行的借款流程无法直接处理，因此会导致错误和延误。
Cost plus/ Variable construction loan 浮动建筑贷款
有些时候，建筑部分无法确定总造价，我们可以申请 Cost plus 建筑贷款，针对于购房后有打算做建造、改建、推倒或推倒重建的情况比较适合。
联系 My Home Loan 的建筑贷款专家
我们的贷款经理在处理买地建房和建房贷款有着丰富的经验，建议您有相关问题电话和我们的贷款经理做沟通，准确快速的确定合适的银行批准贷款，同时更好地规划贷款可以在整个建房过程中减少不必要的麻烦。
您可以联系 build@myhomeloan.net.au 或许相关建房的信息或发送您的建房经历和建房照片与我们分享。我们非常乐意与大家共同交流建房遇到的各类问题。
⚑ 建房贷款相关文章：https://myhomeloan.com.au/construction-loan
⚑ 建房分享：https://myhomeloan.com.au/building-your-home
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