投资房利息上调，政策收紧之后：「澳洲房产市场走向，投资者该怎样应对」
（图片来源：Guardian）
当前市场和政策变化
上周五从 APRA 发布的数据来看，目前除了 Westpac 其他三大行依旧超出 10% 的投资房年增长速度：CBA 10.2%，NAB 14% 然后 ANZ 12%，Westpac 刚刚好 9.9%。
除此之外，上月初（7月）APRA 也要求银行提高准备金比例，到目前几乎所有银行都对投资房的贷款做出了调整，如果您还不知道澳洲投资房市场银行政策的变化调整，请点击这里回顾「投资房贷款政策收紧」。
大概的总结就是三点变化：
- 投资房利息基准利息上调（包括部分银行是只还利息上调）
- 投资房贷款比例限制 80% 以下
- 部分银行要求本息偿还
对房市和房产投资者的影响
值得注意的是普遍这次利息调整，都不像往常减少投资房贷款利息的折扣，比如前几个月时候，这一次是直接上调了基准利息。也就是投资房和自住房区别为两个基准利息。
这样的影响就是不论银行现有客户还是新客户都将面临利息上调。
这一点很有意思，因为如果是只针对于新客户可以理解。因为新的客户会根据利息成本来做出对投资的不同决定。而过往客户已经 settle 的，特别是可能还有几年前十几年前 settle 在银行的老爸老妈级别的客户都将面临升息。有些客户可以重新调整贷款的结构，选择新的合适的银行和产品，有些没有选择的只能说是被银行「敲诈」一笔利息还款。
同样，如果是为了减缓投资房增长，那么房产投资最为火爆的无非就是悉尼、墨尔本和布里斯班（可能都还算不上火），政策的一刀切也将波及投资其他地区房产的客户。
有人不理解，说澳洲经济这两年那么差，到目前央行已经几次降息，可是经济也还是没有啥起色，矿业也不景气，就靠着房产市场撑一撑经济了。那为何还要这么限制投资房产呢？
明天 RBA 8 月例会应该还是会继续保持 2% 的低现金率，预计可能会持续一段时间，或许还有机会今年下半年再降到 1.75%。央行从宏观角度保持低的利率是为的低的澳币，为的可以拉动外贸和经济，而房产只不过是搭了个顺风车。也正是因为如此，房贷利率这么低，投资成本那么低，借贷政策那么松，投资房增长速度让 APRA 觉得有些担心，从而约束银行放贷。
所以房产市场特别是新房建设方面，应该会继续下去，只不过投资者的成本会上升。但对比起 3 年前市场刚起步时利息依旧是低的很多啊。
顺着说下去，两种投资客户要特别小心了：
（1）没有足够的存款的投资客户
（2）没有足够收入或稳定收入的投资客户
很多人可能会笑话，觉得这不是搞笑吗？既没有存款，或又没有稳定收入还买什么房子呀？如果您是这么考虑的那应该不用太担心自己会有麻烦了。
但的确不少投资客是这样的，我们在 5 月也提到过，因为几年前投资楼花有不小的增值或是买的 House 涨了许多，从现房套现做新的投资，甚至手上还有两三套楼花明年交割，要等待从目前的老房子里拿钱才够剩下的 10%，月还款利息全部是由租金 cover。
我们会建议类似的客户，要小心了。
My Home Loan 几点观察和建议
（1）APRA 澳洲审慎监管局从「审慎」的角度，对投资房的贷款要求银行收紧政策限制投资房贷款增长过快。目前应该还是属于试探性阶段，随着这两个月银行政策效果的检测会再相应做出新的调整。
（2）与几家二手房市场的大 agent 沟通，包括观察到最近一些参加周六拍卖的客户反馈来看，许多「热」区的拍卖市场出现变冷的趋势。没有那么火爆了。不少原本计划拍卖的房子都愿意通过中介提前逻猎中意买家商谈价格，提前成交，避免流拍后更难出售。
（3）对于楼花市场，像上文提到的，建议买家多准备一些首付资金，不能过多依赖从现房 cash out 或完全认为 80% 购买价格的贷款准备资金。
最近有几位客户转贷投资房 cash out 做新的投资，直接被新银行拒绝的，理由就是 Internal credit score fail。银行对于目前市场不论转贷还是同银行 top up 取现做投资的都有了更严格的要求。明显收紧了。
（4）对于海外收入的客户，要注意未来政策会有新的调整，ATO 将可能介入。在政策没有调整前有需要转贷或调整贷款的客户需要尽快，谨慎。
最后的话
目前这些调整并不是说大趋势和市场变化了，当然市场逐步放缓的确没有那么火爆。
当前银行升息也好，控制贷款比例也好都是技术和结构性调整，这些手段的目的只有一个：达到 APRA 的 10% 投资房年增长限制。如果说这个月或下个月这些政策调整没有效果或有效果，那么还会陆续有其他的政策调整出台，直到达到目的。
所以我们给大家的建议是，静观其变，不要急于给自己的贷款做出调整，特别是只有一套或两套房子的客户不要急着去固定利息，等政策平定后再做决定。如果固定了，两个月后政策又有调整对自己不合适，那么你就已经锁定了。
利息上升是趋势，未来自住房利息也会有上调的一天，目前利息都在 4.5% 左右，几年前利息 6.5% 左右。房产是一个长期持有的不动产，你没有听说房子涨了 1万块就要卖掉，或者房子跌了 2 万块就要抛售的吧？看到整个投资长期的一个回报，就不会因为每天看到利息的变化而捉急了。相反，你应该看到这个政策意味这什么从而调整自己的投资策略组合和方向。
我们作为房贷经纪，当然希望客户固定利息（锁定住客户），也当然希望客户转贷（多一笔收入），但是任何情况下成本的规划很重要，所以还是和我们的贷款经理电话沟通，计算一下是否合适，再做决定。不要盲目跟随。
如果您不确定目前的情况该如何规划，请联系我们的贷款经理。
我们有专业的计算器和专家的经验帮您做好计算和分析。
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