什么是真实储蓄（Genuine Saving）？我递交 Homeloan 贷款申请需要提供吗？
（图片来源：Real Homeloan）
近些年许多澳大利亚贷款机构为每个申请住房贷的人都推出了强制性的真实储蓄的政策。
这是因为既没有定金又没有存款的申请按揭的首次购房者人数越来越多。
那么这将怎样影响您的借款能力？
1. 我需要真实储蓄？
根据您的借款金额，贷款人对真实储蓄会有不同的要求。
1）房屋价值的80％：不要求真实储蓄。
2）房屋价值的85％：大多数贷款人不要求真实储蓄。
3）房屋价值的85％：大多数贷款人要求真实储蓄。
4）房屋价值的95％：几乎所有的贷款人都要求真实储蓄。
5）房屋价值的100％：有几个我们的贷款人为100％或更多的贷款申请提供担保贷款，而不要求真实储蓄。
2. 什么属于真实储蓄？
什么是、什么不是真实积蓄是非常复杂的！ 除此之外，每个贷款人都有自己的真实储蓄政策，许多政策中存在灰色地带。
您可以使用我们的真实储蓄计算器来找出您需要多少真实储蓄，以及是否您的真实储蓄会被接受。
如果以下类型的储蓄加起来超过购买价的5％，那么它们将被认为是真实储蓄，：
1）持有或累计3个月以上的存款。
2）持有3个月定期存款。
3）持有3个月的股份或管理基金。
4）房地产股权（取决于贷款人）。
如果您已经租房子住了近3个月，那么会存在一些例外情况。
一些特定的银行会要求6个月的储蓄记录而不是通常的大多数贷款人需要的3个月。
这是为了确定哪些客户从其他机构贷款，然后将它们相加超过三个月，使它看起来像真实储蓄。
3. 我需要多少真实储蓄？
对自住房买家，贷款人一般至少需要购买价格的5％，而对投资方买家则至少需要购买价格的10％。
您存款的其余部分可以来自其他任何地方。
例如，如果您花$50万置业，那么银行会要求您有$25,000的真实储蓄。
4. 什么不是真实储蓄？
仅仅在储蓄账户有存款是不够的！
银行希望看到您计划并已经存了一笔定金，因为这暗示他们您很可能会是一个很好的借款人。
5. 以下项目不计入真实储蓄：
1）礼品。
2）遗产。
3）储蓄计划。
4）退税。
5）整笔存款。
6）奖金。
7）卖汽车或其他资产。
8）首次购房者补助金（FHOG）。
9）企业帐户中的资金。
10）所有借入的资金，如个人贷款。
11）开发商或建筑商回扣/奖励。
除了以上一些，实际上还有许多例外情况，特别是如果您是一个租房者。
6. 如果我没有真实储蓄怎么办？
如果您没有真实储蓄，您仍然可以得到批准：
1）您可以借到房产价值的95％。
2）利率与那些常规贷款常常相同。
3）理想情况下，您应该有一个良好的资产状况，收入和就业稳定。
4）您仍然需要存款，但它可以来自几乎任何地方。
5）如果您有没有存款，那么请考虑担保贷款。
7. 将租金作为真实储蓄
如果您能提供一个可靠的租金历史记录，一些贷款人会对他们正常的真实储蓄政策破例，并且会考虑其他存款来源，如来自您父母的礼物。
如果您已经租房住了6个月以上，并且符合以下条件，租金可以被接受作为真实储蓄：
1）您目前正在租房子住
2）您有至少6个月连续的令人满意的租金记录，并且按时付租金。
3）您可以私下租住或通过授权的物业经理租住（私人租赁要看个案）
4）租约上的租客必须与房屋贷款申请的借款人一致。
如果您符合以上条件的话，那么您支付的近6个月的租金将可以代替真实储蓄。
如果您已经租住了3个月以上
下面的存款类型也可以被认为是真实储蓄，但您必须能证明您的租金已按时支付了最少三个月：
1）礼品：礼物一定要在您的帐户上，您父母必须提供礼品信件以确认礼物不是贷款。
2）红利/股息/佣金：提供工资单支付证明和银行对账单。
3）遗产：提供一封来自执行人的信，确认将收到的资金的金额和日期。
4）非房地产资产出售：请提供证据证实您出售的资产的详细信息。在大多数情况下，这用于出售机动车。
5）退税：提供您的评税通知书的复印件。
8. 对租房者来说难道真的那么容易？
不一定是这样。如果银行账户里没有标准的真实储蓄，银行的评估会更加严格。
1）只有少数银行会为租房者对真实储蓄标准破例。
2）银行有时对租房者的信用评分很保守。
3）大多数银行都不会接受来自家庭成员的私人租赁或租赁。
一些银行将完成一个“能力测试”或会要求您有1％至2％的真实储蓄。
您的租金可以当作真实储蓄，但您仍然需要拿出存款以完成购买。
我们的抵押贷款经纪人都很精通银行使用的真实储蓄政策，并且有机会获得住房贷款而不需要任何真实储蓄！
9. 我还需要存款么？
是的，银行还是会要求您提供存款，或者是所谓的“完成资金”。您需要在做出最初贷款申请的时候证明您有这些资金。
银行要求的金额通常是购买价的至少5％（取决于您贷款的LRV）。
这个百分比取决于您要购买的房屋在哪个州，您是否是一个首次购房者，因为要考虑补贴和印花税豁免。
如果您没有存款，但是有一个担保人，那么银行可以借给您全部价款加上所产生的费用。
10. 为什么真实储蓄政策这么严？
那些没有在抵押贷款行业工作的人往往惊讶于贷款人对真实储蓄政策的严格程度。
例如，如果您想以$ 30万购买物业，您可能需要证明您有$ 15,000（5％）的真实储蓄。在某些情况下，如果您只有$ 14,000的真实储蓄，剩下的$ 1,000来自另一个来源，那么您的贷款将被拒绝！
银行对真实储蓄如此严格，是因为他们的贷款按揭保险（LMI）公司。
超过房产价值80％的贷款将由外部公司投保。在您无法偿还贷款的情况下，这降低了贷款人的风险。
如果客户不偿还他们的贷款，贷款人就必须根据抵押贷款保险政策索赔，而抵押贷款保险商将审计原批准文件。
如果他们发现没有证据表明贷款人在批准您的贷款时，您正好有5％以上的真实储蓄，那么他们将不支付保险索赔！ 因此，贷款人不会对真实储蓄政策破例。
11. 我怎样才能让我的真实储蓄算数？
得到批准的秘诀是向正确的贷款人提出申请，对于这些贷款人来说您的情况是正常的政策的一部分。
12. 您的存款来自哪里？
当您攒钱买房子，您不可能考虑贷款人的政策，以及您应该如何构建您的储蓄以确保它被认为是真实储蓄。
以下是各类存款的来源，这些存款对贷款人来说可能会存在一些问题：
1）首次购房者补助金（FHOG）：我们的一位贷款人认为联邦政府的FHOG是真实储蓄。这是一个只有一个贷款人认可的独特的政策。
2）个人贷款：如果您申请个人贷款，然后将资金存入银行账户三个月，这不能算作真实储蓄。这也将降低您的信用评分。
3）持有三个月的现金馈赠：从技术上来说，存在储蓄帐户内的现金馈赠不被认为是真实储蓄，但我们知道贷款人将接受这个，即使您自己没有储蓄！
4）首次购房存款帐户：首次购房者可以在FHSAs内存钱，同时联邦政府也会存进一部分钱。一些贷款人不认为政府17％的存款是真实储蓄。但是，我们有一些贷款人认为整个17%的量都是真实储蓄。
13. 您的存款存放在哪儿？
您知道么，很多自己有存款的人申请贷款仍然遭到拒绝？
这通常是因为他们没有将存款存放在自己的银行账户里。
1)将钱存在朋友/家庭成员的储蓄账户里：这在亚洲家庭很常见，人们将自己的积蓄存放在家庭成员或朋友的银行账户。在这种情况下，我们通常可以帮助您获得高达房产价值90％的贷款。
2）贷款给朋友/家庭成员：多数贷款人不认为这是真实储蓄，但我们可以帮您借到房产价值的90％！
3）海外账户里的储蓄：最近移民到澳大利亚的人，特别是那些持有457签证的人，往往保留一些积蓄在海外账户里。虽然许多贷款人不认为这是真实储蓄，但我们知道贷款人可以以此作为真实储蓄，让您借到房产价值的90％。
4）联名储蓄：如果联名账户中的一个人自己购买房产，那么有些银行不认为在联合银行帐户中的存款是真实储蓄。但是，我们有贷款人可以让您借到房产价值的90％。
14. 银行会分析您的储蓄
银行会查看您的储蓄并分析您管理钱的方式。
1）储蓄没有增长：有些贷款人有这样一个政策，即只有那些定期存入的积蓄才是真实储蓄。如果帐户中有一笔大额存款，它往往不被认为是真实储蓄。然而，我们有一些贷款人认为存放了3个月以上的大额存款可以被认作真实储蓄。
2）整笔大额存款：有些人收取佣金，获得奖金或售出如汽车这样的资产，这些人常常以不规律的整笔存款形式存钱。不幸的是，贷款人不认为这是真实储蓄，因为它并不表明您有定期储蓄的能力。但是我们有一些贷款人认可这是真实储蓄，并提供高达房产价值90％的贷款！
3）重绘（redraw）储蓄：很多人用这样的方式存款，即他们偿还贷款额外的本金，然后在他们需要购买房屋的时候再取出这些额外的还款。虽然从经济责任方面来说，这是最负责的存款方式，但是许多贷款人不认为这是真实储蓄。我们有贷款人认可贷款账户里的存款是真实储蓄！
4）您的开支：您在申请贷款过程中所提供的信息将会与您储蓄账户中显示的所有交易进行核对。银行会寻找未公开的债务，其它费用或附属费用。
15. 申请住房贷款
我们的抵押贷款经纪人在帮助没有真实储蓄的人融资购买房产方面有着丰富的经验。
我们可以帮您了解您的存款是否被认为是真实储蓄，您是否可以使用您的租金历史作为真实储蓄，以及您是否能在没有真实储蓄的情况下获得贷款。
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