澳洲房产历史走势深度剖析和悉尼房产价值走势分析
澳洲房产历史走势剖析
近几年，澳大利亚房产在国内的热销已经众所周知，以上海和北京为首的一线城市中，每周都在举办各种大中小型澳大利亚房产展会。国内客户抢购澳大利亚房产浪潮一波未平一波又起，来自中国的神秘客户购入顶级豪宅等新闻不绝而耳。2012年国内客户共豪斥42亿澳元进入澳大利亚房产市场，首次超过热衷投资澳大利亚房产的英美投资客户。而随着澳大利亚经济的稳定增长，各大首府城市房价也在不断攀升，清拍率、成交中间价、房价及租金涨幅等数据同时也在不断刷新。如此之多的客户大量购入澳大利亚房产，很多客户会有一个共同的疑问，是否会引起澳大利亚房产市场的泡沫？现在，由海外房产权威机构澳信集团的专家团队带我们一起揭开澳大利亚房产第二层神秘面纱。
图一数据由澳大利亚权威统计机构斯特普顿在 2007 年提供。从图中可以看出，由于澳大利亚在 20 世纪 30 年代前后经历了一次较大的经济萧条时期，金融市场的崩溃导致了房地产市场的低迷，从 1880 年到 1950 年，长达 70 年的时间里，澳大利亚房地产市场一直处于平稳时期，其一是因为房地产市场处于改革初期且相关制度不完善，其二是澳大利亚特有的以农业和矿业为基础的经济发展缓慢，很难带动房地产市场需求。
(图一)
图二是由澳大利亚统计局 Australian Bureau of Statistics（ABS）公布的房产价格变动历史。从图中数据可以了解到，澳大利亚房产价格整体呈上升趋势，从 2000 年开始，有较大幅度上涨。正是由于 2000 年悉尼奥运会的举办，让世界对澳大利亚有了全新的认识，澳大利亚也在全球打开了知名度。悉尼奥运会的成功举办不仅为澳大利亚带来了知名度，最关键的是成功拉动了整个澳大利亚经济的全方面发展。澳大利亚丰富的资源、优美的自然环境、优质的教育资源、多元的社会文化等等，吸引了全世界人类的目光。以悉尼、墨尔本及布里斯班为首的首府城市逐渐成为海外移民、留学生、商人、投资客户的首选之地。澳大利亚房地产业真正走上欣欣向荣的道路，经济的高速发展和人口的猛增刺激了房产的需求，澳大利亚房产价格和租金涨幅一路飙升。
（图二）
澳大利亚房地产市场之所以一直保持稳定增长，最关键是得益于政府对房地产市场的保护政策。纵观全球房地产市场历史，自 1988 年以来，包括美国、英国、新西兰、加拿大、德国、日本及东南亚国家等发达国家或发展中国家的房地产市场，纷纷先后经历了房地产泡沫的破裂，或是受全球经济危机的影响大幅下跌的惨痛经历，而同属发达国家的澳大利亚例外，在最近先后经历 2008 年全球金融危机及 2011 年爆发的欧美金融债务危机中，都平稳安全度过，这两次成功躲过危机的经历无疑归功于澳大利亚政府一贯对于房地产市场的保护政策及对金融系统的有效调控。回顾澳大利亚房地产市场历史，可以总结出 5 次比较重要的政策节点：
第一，1976 年成立澳大利亚境外投资审查委员会 FIRB（Foreign Investment Review Board），该制度 FIRB 制度源于澳洲投资法规《1975 年外资收购及接管法》，FIRB 的职能是评估外国投资者对澳大利亚的直接投资方案是否符合联邦政府政策以及《外资收购及接管法》，并据此向澳大利亚联邦政府提供建议。
第二，1985 年 7 月，在 Hawke/Keating 政府的领导下，澳洲暂时取消负扣税机制，虽然现在这个机制仍是众多专家争执的焦点，但目前并未有人计划作出改变。
第三，在 1985 年 9 月 20 日，Hawke Keating 政府颁布资本所得税法规，在当天或者以后成交的房产必须按规定支付资本所得税。
第四，联邦和各州政府提供了一些免税和减税补贴项目，给予澳大利亚本土业主更多的机会参与自置居所的“澳洲梦”。这些补贴项目中最重要的一个是在 2000 年 7 月 1 日，澳洲政府为抵消消费税对业主的影响，首次推出首次置业者计划，具体由各州实施，也从此开始了首次置业者补贴政策。并从一开始的 7000 澳元增加到 2008 年的 14000 澳元。
第五，2007 年年中以来，养老金的法律发生改变，开始允许自我管理养老金基金投资银行债券中的房产，尽管该基金近年来发生很多变化，但这是有史以来对房产市场影响最大的一次。
除此以外，澳大利亚联邦政府还出台一系列保护房地产市场健康发展的措施，包括开发商及银行利益分离，避免联合控市；开发门槛限制较高，不可无限圈地；多方参与定价，确保市价合理；成立信托账户，律师独立管理，强制聘请律师，全程监督管理；信息透明，严格遵守法规；控制境外投资，保护本地市场；高度信用机制，违约会严厉处罚，甚至倒闭。以及境外人士不得购买二手房，新项目卖给境外人士不得超过总量的 50%，避免投资催高房价。
表示，相比其他发达国家经济体，澳大利亚相对拥有更完善的经济发展能力，作为国土面积排名全球第六的国家，仅有约2300万人口，而且基本集中在东南沿海主要首府城市，悉尼、墨尔本及布里斯班，随着经济的发展和人口的猛增，澳大利亚房产市场供不应求的现状将继续加剧，从而促使房价和租金的稳健增长，这也是近几年吸引了大批国内投资客户进驻澳大利亚房产市场的最大原因之一。全球经济环境的低迷，国内投资市场的不稳定，通货膨胀居高不下，促使越来越多的投资客户迫切寻求一个投资平台和载体，实现财富稳健升值。被评为世界第一类高透明度的澳大利亚房产市场在2012年更被全球投资客户一致视为“资产避风港”，投资澳大利亚房产无疑是最佳选择。
悉尼房产价值走势分析
悉尼房产市场沉寂了两年之后，从 2012 年底开始进入了复苏通道。据澳洲房产专业人士预测，2013 年悉尼房地产价值将增长 5% – 10%，这样的增长率可以实现吗？ 它的依据在哪里呢？
通过分析以下八种因素，我们将了解到今年悉尼房产价格的未来走势：
我们首先来说：房屋供需状况。悉尼房价上升的主要推动力来自于房屋供给与需求失衡。供给跟不上需求的增长自然带动房价上升。
数据表明，2008/2009 年度，悉尼每年房屋供给缺口为 4,200 套；2009/2010 年度，缺口增加到 7,600 套；到了 2010/2011 年度该缺口已经扩大到了 8,800 套。据 2013 年 1 月 SQM Research 统计显示， 悉尼月度房屋供给数量下降了6%，而年度供给数量下跌了 13.1%。悉尼多年来房屋供给一直低于需求。
其次：人口数量变化。澳洲稳定的政治结构、稳健的经济增长、高收入就业机会、宜居的自然环境以及高质量教育体系等因素吸引海外人士源源不断地到悉尼学习、工作以及定居。
数据显示，截止 2012 年，悉尼人口数量超过了 460 万。预计到 2036 年，悉尼人口将增长到 600 万，其中人口自然增长占到 69%，其余 31% 将来自于移民输入。
第三：租金市场变化。在过去五年中，常年房屋供给短缺和人口数量不断增加的双重作用下，除个别地区之外，悉尼租金节节攀升，每年或半年房东会上调租金价格。即使悉尼租金价格每年都在增长，待出租房开放时间租客们身影仍然络绎不绝。悉尼公寓的高租金和低空置率吸引着众多房产投资者踊跃进入市场。
第四：自我管理式养老金。自我管理式养老金（SMSF）购买投资房限制条件的放宽，使悉尼市场迎来了一股新的投资热潮。
35 岁以上、工作了大约十年的工作人士养老金储存资金超过 $50,000 或者更多，为投资房提供了首付。因税务上可享受到巨大优惠，许多具有稳定收入群体把目光对准了通过自我管理式养老金购买投资房。
第五：悉尼高端豪宅市场。过去两年中，悉尼高端豪宅市场可谓经历了寒冬。绝大多数豪宅价值下跌，降幅在 20% – 40% 不等。2013 年初开始，悉尼豪宅市场开始慢慢复苏，拍卖清除率明显增高。如果这种现象可以延续到今年年中将增强潜在购房者信心，悉尼房地产市场将逐渐摆脱阴霾，稳步进入价值上升通道。
第六：海外买家踊跃。悉尼特定区域的海外买家正在稳步增加。中国新领导班子的形成、今年印度尼西亚政党交替等因素加快了海外买家进入澳洲市场的步伐。在 2011/2012 年度，澳洲政府审查并批准了 5000 份中国人投资项目申请，其价值约为 160 亿澳币，其中 40 亿澳币投资于房地产领域。 还有，悉尼全新公寓项目大受海外买家追捧。 例如 Zetland 一个项目在年初出售了大约 150 套，其中有个华人买家出手阔绰一下买入 17 套全新公寓。悉尼奥林匹克公园一个项目在 4 个月出售了大约 110 套，其中华人买家居多，也有少数投资客来自印度尼西亚、新加坡、马来西亚、印度、韩国、日本等国。
第七：购房新政出台。2012 年 10 月 1 日实施的新南威尔士州购房新政策为具有公民或永久居留身份的首次置业者提供了巨大优惠。在 2014 年 01 月 01 日起，首次置业补贴将从 $15,000 下降为 $10,000。要赶上末班车的首次置业者可能形成扎堆现象，导致悉尼特定区域房价上调。
第八：银行贷款利率。有些银行推出的特定房贷产品利率仅为 4.79%，强烈吸引了购房者的目光。此利率已达到澳洲历史最低利率水平，为购房者还款减轻了不少压力。
最后， 许多人对今年悉尼房地产市场表现非常期待。悉尼房产市场复苏的可持续性主要取决于银行利率水平和海外主要经济体的稳定程度。如果考虑在悉尼购买房产，需要留意以下两点：
1） 购买预算之内的房产；
2） 留有应急现金，以应对不可预料的、急需用钱的情况；
3） 利率有降则有升，计算房屋贷款还款利率时，要留有余地以应对利率上升情况。
（文章内容来源互联网，与购房的朋友们分享）
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