百万英镑
(图片来源：Prime Capital）
前言
前几天我在东区见了一个大 agent，跟他聊天，谈到现在开年这个悉尼房产市场“火热的程度”，想听一下他们是怎么来解读的。
这位东区大 agent 很有意思，非常的光鲜亮丽，有种很 Loud 的感觉，这里没有贬义，真的是一丝不苟，非常注重自己的形象，感觉就像一个明星一样的举手投足。
那么大家猜一下，这样一个“第一线”大 agent 面对开年这个房市会怎么说？
市场回归牛市 利率市场最低 二手房市场一房难求 等等等等 比较理论的官方说法，其实都不是他的答案……
他给我讲了一个大家都听过的故事，马克•吐温的《百万英镑》。
我找了一个 5 分钟版本给大家重温一下。
故事很简单，说得是一个落魄的水手 Henry，一度沦落到捡路上的残羹度日。在富豪权贵们的打赌中拿到了一张百万英镑的支票。开始大家不屑于他，但是Henry非常慷慨，慢慢的有了主动寻求合作等等机会。
最后相互帮忙，Henry 不但在一个月内归还了百万英镑还赚取了更多的回报。
就像这个故事里的 fact 和 perception 一样：事实不重要，重要的是大家怎样解读，怎样去接受并采取行动。
所有的“经济预测”和“预言”如果都能让大众相信而自我实现，那么越多人相信它也许就真的能成真了，越多人不信它就越难成真。
因为毕竟在短短的几个月时间里，我们接收到了太多的信息，预测从跌破 20% 到增长 16%。360度大转弯，外加目前的商业数据非常差，我们大众已经很难分辨到底哪个是“真实”的信息，过了这几个月之后，后面又会发生什么。
牛年开年，澳洲房市就迎来了一片利好消息。面对“火爆”的市场，结合近期客户朋友们的问题，在这里和大家一起分享交流，希望能够给关注 My Home Loan 的朋友们带去一些有用的资讯。
市场火热
（图片来源 Wealth Pi）
各大机构银行等官方预测今年房价上涨：
CBA 预计到 2022 年房价上涨 16%
Westpac 预计 15%，
感觉涨是必然的，多少而已。
我们可以看到，市场对 2021 年的预测基本上是比较乐观的。
我们也和市场上的官方预测持同样观点：今年房市一定会继续涨，一些细分市场和区域还会涨的很多。
去年底我们分享过一篇文章《2020年底悉尼中高端物业强劲回归，都是哪些买家在积极入市？》
结合最新的数据，今年这三类人群所在的市场会最为活跃。
首次置业（First Home Buyer）
- 首次置业是硬需求，也的确可以拉动多个 stock：周边二手物业，新楼盘，竣工的楼花，house land 等等
- 政府的大力支持：首次置业补助，印花税减免，Home builder grant 等等
- 政府 + 银行对于首置业 FHLDS 提供 95% 贷款免除 LMI 等补贴
这部分市场将会是长期活跃在房产购买大军中的主力，包括未来预计 3月银行若废除 responsible lending《贷款责任法案》的话，首置业的贷款者无意也是最大的受益方，因为宽松了对于生活开支的严格审查（首置业通常有家庭支持，生活费用也多由家庭 cover）可以预计让他们增加借款金额 5-7万澳币的额度。
在这样“得天独厚”的支持下，解决的首次置业的首付差一点，借款能力差一点的问题，可以“跑步”入市。
*注释：
虽然我们对于这样跑步入市是好还是坏，目前还是存疑（视频链接），但这块市场活跃，大家纷纷希望尽快买到满意的房子是事实。
房屋改善升级（Home upgrader）
市场中今年最火爆也最无奈的就是 upgrader 的群体。
如果你在悉尼北区、下北，或者任何一个有学校的校区附近，不论是公校附近还是私校周边。
过去这半年里应该没有少看到从 200万被喊价到 300万，从 300-400万被推到 500 万成交的房子。
像这样需要升级的买家，市场上有一大波等待入市所以一批 200万和 300万价值的物业，被推上了一个 level 。（一般 100-150万之间）
如果您有这样的物业在今年拿到市场上去，无疑也是跟上了节拍。
在这个区间范围的房子，目前大家能感受到强烈的 emotional price（情绪到了喜欢了没得选择了到了出手的时候了，价格多一些少一些已经不那么重要）。
高端物业（Prestiage home occupier）
通胀下钱还是要找到好的资产“存”起来，这是一部分高端物业买家的心理。
悉尼下北岸（lower north shore），东区（eastern suburb），Mosman 这些区域的 agent 如果你聊天应该都会异口同声：缺房源。
其他市场（other growing market）
因为疫情原因偏远区域的 House、小农场或者 Holiday house 也非常受欢迎。
楼花方面低密度的公寓、town house、house land 也是很有市场。相对来说较大型的公寓项目因为市场供给，我觉得在批建量没有减少的情况下（不过去年已经批文少了很多，等疫情缓解了，后续几年货不够也会显现出来），价格和购买需求还不会很高，投资市场的客户什么时候回归目前还有许多不确定因素。
根本问题根本没有答案
澳洲上一轮量化宽松将在今年 4 月底结束，第一轮的量化宽松和财政补贴也的确让澳洲经济比预期恢复的更快，也将澳洲失业率降低预计到年底 6%。
今年 2 月第一个周二央行的决策维持更长时间的宽松货币政策，刺激就业。
第二次“放水” $1000 亿澳币，当前的宽松货币政策不论通过怎样的传到机制，都会让资产价格增加和国民财富增加，目的都是主导刺激消费和投资，最终提振经济和解决民生问题。
短期来看，根据预测未来澳洲房价达到 5%-10% 的年华增长。
大家一定好奇，为何经济这么差，也没有找到什么新的增长点，房价怎么会就这么腾飞了呢？感觉上已经有点跟不上节奏。
的确。
就业、经济、人口、负债压力、消费者信心等仍旧是最根本的问题。
（可以点击阅读之前文章《为什么经济差？房价涨？| 每个人都想预判的房价走势，明年三月后澳洲房价会怎样？》
这些也是澳洲房价如果要真的可以进入新一轮起飞的关键性问题。
面对央行“放水”，房价固然有宏观的“大势”，但落在每个城市、社区、街道、甚至不同的房地产类型的“小势”，也波澜起伏，各不相同。
Underlying 根本性的问题目前澳洲也没有找到特别好的刺激提升经济的路子，这也是事实。
- 3 月份 Jobkeeper 是否会延长，大家没了政府的钱有多少企业主还可以继续维持，工资增长疲软和人口增长缓慢对于澳洲经济最大的挑战还没到
- 4 月份陆续银行的 deferred loan，还款假期和各种贴补和缓冲的政策也已经到期，银行是否存在坏账风险
- 6 月底商业银行对于有商业借贷的企业也都会陆续进入 annual review，有多少问题也需要时间来验证
- 2021 年有 4800 亿只换利息贷款到期，本息还款是否会给疫情期间的贷款人带来双重还贷压力
- 在继续封城和边境关闭的情况下，新移民也好留学生工作签证流动人口无法为澳洲经济做贡献
- 和中国的贸易摩擦，如果不能提前大选换届进行调整，困难和挑战重重
所以怎么才能找到经济新增长点？
有记者最近问央行主席 Lowe 是不是要一直下房价的过快增长？主席 Lowe 说到：
需要保持审慎态度的不是房价，而是信贷审批的政策。
积极的货币政策会驱使居民杠杆进一步提高，大量热钱会进一步涌入房地产市场，势必也将放大风险，
房价涨，负债自然也会高，银行风险高。
只有时间会告诉我们答案。
当前澳洲央行、政府、银行和我们都在与时间赛跑。
银行的助攻
上面提到了人口+供给+利率就是房价持续涨下去的重要因素。
央行也说了，未来到 2024 年前都应该维持低利率，刺激生意借贷刺激消费。
有些朋友担心未来利息会升，纷纷选择 4 年 1.99% 固定利率，实际上大可不必。
利率未来预计还会继续降低。目前市场上有小银行推出 1.69% 固定利率或 1.75% 固定利率。
除非您是投资客户有着现金流的规划，否则真的锁定 4 年时间不动，只为了 1.99% 的利率就真的像这幅图一样高兴地“跳水坑里了”。
市场上有着更灵活的利率 1.99% 固定利率 1年有着灵活的 100% offset 账户，在预期利率还要跌的情况下保留有对冲账户不需要还 2.59%-2.64% 的浮动利率也可以有着如果降息也不担心，1年后随时可以更换更低固定利率的灵活性。还可以享受转贷（refinance）$3000 或 $4000 澳币的 cash back。
不仅仅是利率上的助攻，银行除了 3 月份预计会取消 responsbile lending 一些相关政策约束。本周率先 Westpac 和旗下银行也纷纷宣布对于“后疫情”时代针对生意收入的客户做出政策的调整，放松对于材料的要求。
目前已有四间银行只需要通过核实公司财务报表和公司报税文件便可以批准贷款。
预计未来这方面的支持会在三月后有更多调整，必定这类型客户都是投资和住房的大户。
目前其他因素无法短期内得到缓解的情况下，银行政策的放款无疑是一个强有力的助力。
写到这里的时候，今天 ANZ 最后一个四大行发布了财报数据。
How the big 4 stack up so far (Cash profit, A$ billions)
| Commonwealth Bank | $3.89 |
| Westpac | $1.97 |
| ANZ | $1.81 |
| NAB | $1.67 |
Deferred mortgage book amount reported (A$ billions)
| Westpac | $11 |
| CBA | $9 |
| ANZ | $6 |
| NAB | $1 |
这时候再看看 CBA 对于未来房价 16% 的增长也倒是有些领会了。
那么您会怎样在这场盛宴中冲浪呢？面对 $1000 亿央行放水，银行的助推，欢迎您参与我们，讨论，转发，分享您的观点。
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