澳洲人的债务危机，银行的担忧，疫情期间的房产市场以及贷款人何去何从？
（图片来源：Super Partners）
疫情期间澳洲房产和贷款市场是怎样情况
很明显在未来几周由于疫情影响，澳洲房产市场上的买家数量会开始减少，虽然很多 local 中介不会这么说，但当你与他们交流时他们的眼神也会告诉你这一切。
清盘率未必能够完全反应当前市场，不过也是一个参照，悉尼的清盘率再次跌倒 70% 以下，去年此时在市场最为严峻的时候是 61%。这个趋势很可能是会持续，因为市场不确定因素太多，会影响到很多买家和卖家的决定。
汇率，疫情，银行政策，澳洲经济。
任何这样市场都会有有备而来的投资人，当然绝大多数投资人都是身不由己，和 2008 金融危机 GFC 类似，市场正在经历一轮恐慌抛售（panic selling），几乎所有人都想把手上资产变成流动性更强的资产或现金。当然如果你有几套物业目前因为疫情租金无法得到保障，或是因为疫情和经济大环境面临失业或短期无法获得工作收入，的确在没有足够积蓄的情况下也会考虑卖掉物业。
这也是为何银行都陆续几乎同一时间推出针对疫情下经济困难客户的财务援助。（点击了解详细新冠肺炎疫情期间澳洲各银行支援政策汇总）
对于手上资金充裕负债率（相对）低的投资者，这或许也是一个机会，寻求一些因为经济压力抛出来的好的资产。
然而确保自己的财务是健康的，这个市场就不要再高杠杆了，如果准备借钱贷款买入，确保自己的资金是充足的。
澳洲人的债务危机
许多人觉得目前利率降到了最低，这不是说我们捡了便宜，这是真的经济不好啊，很多人如果现在利息放在 5% 可能都换不起贷款了。毕竟好多人从“增值” 的物业里“套现”从银行把 equity 都拿出来买车买房交学费度假了。现在真正去 realise 这个价值的时候，当前市场银行不是也担心这个吗？价格还能达到当时 refinance 时候的估值吗？
要知道，这不是爱买房子华人的特例。
澳大利居民家庭负债率位居全球第二位，这是一个现状。
最新的数据显示，澳大利亚居民家庭负债是 GDP的 120%，仅次于瑞士。
自上个世纪 90年代以来，澳大利亚缔造了连续28年未有经济衰退的奇迹。但是，这样的一个奇迹的背后却是不断飙升的居民负债。28年期间，澳大利亚居民家庭的负债几乎翻了三倍。
澳大利亚广播公司（ABC）在 55000名受访者中开展的一项调研显示，90%的受访者认为家庭债务已经成为一个上升至国家层面的问题。
（信息来源：AFN）
当我们听到一边是客户不断电话询问更低利率，咨询是不是可以再多贷一些再买一套时候，是不是到捡漏的时候，另一边银行也已经开始再做新的 measurement 重新 review 自己的审核政策，抵押物是否需要降低贷款比例来确保风险可控，更严格的收入审核确保还款人的收入在可预见未来不会有变化影响还贷能力，信用联网和生活开支检查确保客户提供的消费习惯符合借款标准。
所以了解清楚这些后，你再考虑到申请贷款时候就要多想一想，你的杠杆是否有足够的缓冲，在出现危机的时候。
只有失去工作的那一刻，你的这种杠杆焦虑感才会陡然上升。因为这个时刻，你可能才意识到自己有可能会还不上款。
据安保资本（AMP Capital）的首席经济学家 Shane Oliver的预测，新冠病毒对经济的打击可能比第二次世界大战后的任何时期都要严重。
他表示：“ 深度衰退，例如失业率达到或超过 10％，在高房价和高负债包围下的澳大利亚住房市场脆弱性明显上升。”
“这可能会使住房价格下跌20％，简言之，和股市一样，住房市场会出现崩盘。”
根据西太银行的预测，到2020年10月，澳大利亚的失业率将上升至7％，当前为 5.2%。
澳洲银行的担忧
澳洲银行早已经嗅到危机的味道，$4,800 亿（$480 billion）只还利息贷款将在 2019-2023 年未来四年期间到期，疫情当下房子价格的走势，如果出现违约这些资产是否可以很快收回损失，失业率的增加，澳洲经济的不明朗，如果大量房贷违约将让澳大利亚银行陷入危机而不能自拔。
银行总不会先跳出来讲一番他们担心规模性违约的话，的确也不太会如果从历史数据来看澳洲贷款违约率都低于 1%。
所以可以说每个银行就好像在开赌场做赌博一样，赌借款人的违约率不会高于一定数值，他们不断批准贷款就可以有持续的盈利。
但当前疫情带来的不稳定市场环境，是否会改变这场“赌局”？
毕竟除了社会责任感，商业行为上银行也想把当房东把房子砸在自己手上，它还要对机构投资人负责，当前市场全球投资人都追求流动资产或美元。
不知道疫情期间批复的 financial hardship 客户延期 6 个月还款，会不会加上 $4,800 亿只还利息到期，如果银行进一步收集审批对于抵押物价值更加谨慎态度的话，这些延后的问题会不会更多？
反正能延一延就延吧，到时候下一任 CEO 总有办法。
疫情期间贷款人的房贷假期
我们在《新冠肺炎疫情期间澳洲各银行支援政策汇总》中有做了一些说明和介绍，大家可以点击阅读。
不过除了房贷假期（repayment holiday），实际上很多建议大家可以参考，我们罗列出来希望有所启发。
越早告知越多选择
如果有还款压力，越早与贷款经纪人或银行交流越方便提前规划，越多选择。
更重要的是 restructure 和 consolidate
很多人是几年都不管自己的贷款，实际上应该抓住这次机会做一下 loan health check 确保自己的贷款是在一个合适的产品符合自己的财务需求，同时也应该考虑将信用卡或车贷等债务做重组，节省利息和费用
可以联系 My Home Loan 贷款经理，了解哪些产品合适可以节省的费用有多少。
loan repayment change（只还利息，reduce limit）
还款方式的调整和检查，我们建议客户适当 review 只还利息贷款，应该考虑在可承受情况下目前利率低时多还一些本金，减少未来的压力。
联系 My Home Loan 贷款经理，帮您计算本息利率和只还利息之间的差别，是否真的是可以节省不少利率还款。
关于 2.19% 固定利息
这才是真的固定利率应该考虑的时候。不是为了节省利息，而是为了规划。
很多客户都觉得固定利率低，可以“节省”还款。
实际上未必，我们遇到一半的客户特别是在当前市场不好的时候，不到半年就会后悔固定利息。
上周客户还在争抢着申请 ANZ 2.68% 固定利息的时候，这个礼拜利率就降低到 2.19% 了。去年固定在 3.18% 的客户会需要支付不小的一笔违约金（break cost）来重新固定，实际上“节省”的还款，在这里全部又吐出去了。
我们曾经写过一篇《我是否要选择固定利率》里面有详细解释过固定利率的优势劣势以及相关流程。
所以说到这里，我们终于有一个最贴切的场景和大家在强调一遍了：
千万别把固定利率当做是可以节省还款的产品选择。
银行的分析师和经济学家之所以定这个利率，一定是“赚钱”的，而现在固定 2.19% 也就是在基本接近 0% 利率时代帮助银行提前锁定 2% 的利润率。
更应该是把固定利息的产品当做一个财务规划来考虑，比如目前疫情情况存在很多市场不确定因素，相对浮动利率固定利息的 2.19% 刚好可以满足自己当前的还款压力。预期申请 hardship 不如提前做出固定规划，要求银行免除相关手续费用，做好一个 2 年期的财务规划。
在各种不确定因素情况下，至少你确定了自己的 commitment 需要多少，当过了这段时期后，再做其他调整。
Review 产品和 loan arrangement，三十年，换 low doc 到 full doc
很多自己经营生意的客户，经济好的时候在忙生意，现在经济不好还在忙解决生意问题，很多之前办理的 Low doc 贷款都过去几年了从来没有 review 过。
利率可能还在 5% 左右，实际上可以和贷款经理交流，即便 Low doc 市面上利率也都可以达到最低接近 4%，或是转换为 full doc 贷款拿到正常的 2.29% -2.85% 利率。
电话银行要求免掉部分费用（可能很小的钱）
如果贷款无法调整到新的银行拿到更好利率和优惠。可以考虑联系自己当前所在的银行要求降低利率 match 市场 Offer 也可以减免一些年费。
不过现在银行电话等待时间特别久，要提早安排。
减少车贷 信用卡 收紧腰包减少不必要消费
疫情期间，减少不必要信用消费和生活开支。这点在度过经济危机时你会发现很重要。我们的税后收入很容易就在各个看起来没有多少的开支上溜走。
我们收录了一些贷款和日常的计算器，大家可以借用做些相应的对比和规划。
这一份预算表计算器是银行使用的用来提交贷款时检查自己的生活开支金额，不整理其实大家都很模糊自己平时每个月有多少支出，疫情期间可以自己 review 下过去一年的开支状况，做一些未来规划。
多一份工作（估计现在情况下不太可能）那么就要考虑到消费习惯，银行查看你三个月账单我也建议你查看下自己账单
如果可以多一自己喜欢的业余爱好工作，哪怕是一小部分收入，应该鼓励自己继续并坚持，很多时候未来会有意想不到的收获。
如果没有，就像上面提到的，建议检查下自己的消费账单，去掉一些不必要的开支其实没有那么难。
保证租客利益 确保租金收入的稳定
如果您有投资物业，不论是一套还是几套，长租还是短租，在疫情的特殊时期可以做出一些相互利益的保障就尽力为之。
租客或许也刚刚丢掉工作，你也需要租金偿还贷款。没有去了解太多关于 landlord insurance 如果有物业管理的朋友欢迎和我们分享。
毋庸置疑，租赁市场是会受到很大的影响，而这一块也会紧密联系着房贷违约率和房价走势。毕竟澳洲绝大部分的房子都是投资者持有。
保险和决策
刚刚提到房屋保险，当你想到保险来保障自己的时候，我们也看了看过去一年发出去给客户的基本上作为垃圾邮件的 Income protection insurance（贷款保险及收入保险）quote。希望大家也可以逐渐有更全面的投资观念做好投资的保障，两条腿走路。
听说 ANZ 的贷款保险及收入保险 3 月 23 日昨天已经停止办理了。
你会看到就是不到几天的功夫，前几天看到的 Offer 瞬间银行就不提供了。
后面可能很多都是这样。
你还在犹豫的房子，你还在对比的商业/ private offer，你还在考虑的保险保单。
不是你在犹豫做不出决定，是你还不 ready，是你没有一个专业的人士为你提供建议。
也希望 7-9 年后到下一个市场周期的时候，我们可以有不同的视角看待问题做出更好的决策。
我们应学会反思和面对危机
面对疫情和经济危机，不变的是到来的账单，孩子的学费花销，房贷车贷信用卡的支出。
我们应当学会反思。
在意外和危机面前，我的家庭有没有足够的抗风险能力？如果没有被动收入的我们，还能做些什么？
是不是发现，在家里只有一位有稳定经济收入的人？是不是发现家里除了不动产，没有灵活的现金流？是不是发现手头根本没有足够的积蓄去应对意外之下的还款压力？
危机当前，你需要做的两件事：
现金为王：
如若一个家庭所有的资产都是不动产，那么这样的现金流在遇到风险时就很难应对。因为不动产的变现需要时间，越是经济出现问题的时候，越是变现困难。
未雨绸缪：
很多人会对保险有所排斥，但是即便如此，也应该为家里的主要劳动力配上保险。在出现意外的时候，家庭往往比经济繁荣时期要脆弱太多太多，抗打击的能力可以说几乎为零。
机会
Never waste a good crisis
不要浪费任何一次好的危机。
– Winston Churchill 丘吉尔
虽说疫情让所有人措手不及，但也成为了一段单的与家人朝夕相处的时光。
考验了每个国家和政 fu 的立场和效率，也让我们每个家庭和个人可以更多关注生活和财务健康。
利用这段时间
- 审视下自己的工作是否是“稳定”的
- 是否在未来应该规划一些“爱好工作”补充自己现金流
- 贷款和杠杆是否健康
- 投资组合是否需要重组（听说许多朋友打开养老金账户时发现跌的已经不知道怎么养老了）
- 关注自己的健康和家庭的生活
- 生活中还有更多的美好
愿天佑中国，天佑澳洲，世界平安无恙。
My Home Loan
疫情期间 My Home Loan 团队会一如既往的为客户提供贷款咨询服务,如果您有贷款相关任何问题欢迎电话或微信视频沟通。
让我们成为您的 Mortgage Doctor 在疫情期间也帮你做好财务的把关，当前不稳定的市场环境随时有专业人士帮您做好 Loan Health Check 更加重要。
希望可以帮您您检查贷款产品，协助做好规划和债务重组，也一样度过金融难关。
欢迎致电 My Home Loan 热线免费咨询 1300 990 166
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