【房贷观点】我为什么最不考虑利息？
前言
在澳洲申请房屋贷款，因为有选择性所以客户会做比较。这也是为什么会有 Broker 行业的存在，我们的工作就是帮助客户根据每个人的具体情况选择一个合适的产品。按照行业的规定，原话应该是「do not recommend an UNSUITABLE product」直译过来又很别扭「不能推荐不合适的产品」，与推荐合适的产品还是有区别的。
原本想的是写在「王二购房和贷款日记」里，但考虑到多数是我自己的观点与大家分享，还是不牵扯到客户的案例。写得有些零散，但基本可以概括一些中心思想。希望可以给大家一些启发和帮助。
（一）
我们接触的客户各种各样的情况都有，大家在乎的东西也各不一样。
最简单的例子就是海外投资客户，因为许多朋友因为第一次在澳洲购房，有许多不懂的政策加上许多打交道的人都没有「关系」，因此也缺乏安全感。未知的因素太多，很多人自然而然最关心的就是：
我的贷款可以批准吗？能不能借到 80%？
可以看到关注的焦点首要是是否可以顺利能达到贷款，额度是否是和正常的本地客户一样 80%。顺便说一下，有不少银行对于海外收入客户的确政策是有不同，主要体现在收入材料的要求和贷款比例上（更多信息可以阅读「海外收入贷款」），然而利息产品上基本都是一样的。
然而当贷款审批通过获得了批准后，一部分朋友的焦点就发生了转移，开始逐步对银行产品本身有了更大的兴趣，比如有没有对冲账户？可否提前还款？海外登陆网上银行是否方便？是否需要 Settle 时必须去澳洲开户？利息是多少？
（二）
我们还会接触比较多的是一些投资客，手上有多套房产，通常收入情况也比较好，在贷款时因为贷款额度比较大，所以很多客户电话询问时的第一个问题就是「你们可以做到的最低利息是多少？」或者「如果你们可以帮我拿到 4.xx% 的利息，我就交给你们办理。」
多数情况下我们都可以帮助客户拿到满意的利息，多数情况下我们在已知有更低利息产品时会还会建议讨论选择稍高一点利息的产品。有些客户留下了，有些客户我们只好说抱歉，也有些客户我们按照其要求，帮助申请最低利息的产品，但在未来发现产品有许多不便时会生气或后悔。
值得说明的是，银行的利息高低有时我们能够帮助拿到的利息折扣，并不会直接影响到客户的实际还款利息，比如我们不会因为银行的利息高了 0.1% 就会拿到多比例的佣金，如果存在关联，这些都会在 disclosure 文件中体现出来利益关系。记住 NCCP 的要求，broker 不应推荐不合适客户的产品。
（三）
还有很多时候我们会遇到客户询问关于如何调整自己的贷款结构，觉得很多年因为不够到位，有很多冤枉钱花了出去，也有很多可以节省的地方没有能够享受。
上个礼拜就接触到一位客户，投资了 3 套房产，另有一套自住房，家庭收入情况很好，加起来差不多有近 20万澳币的收入，其中先生 16万左右。
沟通了之后客户对目前的贷款结构非常不满意，因为之前银行的经理处理贷款时只是每次帮助递交新的房子贷款，其中因为 holiday 让其助手处理，整个贷款自住房居然是最高额度的贷款，反而投资房比例很小，同时客户因为第三套房子助手做的不到位，第四套房子是自己跑去 uBank 网络银行申请，的确拿到了一个很低的一年固定利息，然而管理上也很不方便，同时在结束固定利息后浮动变得不是很优惠，又开始考虑如何调整贷款。会计师每年报税时都会提醒，因为贷款的结构，投资房退税方面效果很不好，不合理的结构的确让他税务上损失也很多。
uBank 我们也提一下，这是 NAB 旗下的一间只提供网络银行服务的分支。 从贷款的利息和存款的利息上都有很大的竞争力，为的是争夺一部分特定的客户群。 利息很优惠，但所有服务和申请程序必须通过网上完成，对于普通没有申请过贷款的客户还是比较有挑战。
另外值得一提的是，如果夫妻购买投资房，一方收入较高情况下（在咨询会计师建议后），通常通过 tenants in commmon 的房契分配好产权比例，可以更好的为未来税务带来好处。 比如：先生收入 16万，太太收入 3万澳币，投资房可以分配先生 85% 产权太太 15%。 办理房屋贷款时，也请和贷款经理沟通好相应需求，确保递交申请时的结构是正确的。
（四）
让我们看看上面提到的一些故事后续。做个简单的总结。
类似海外客户的情况，不确定自己贷款是否能批准，许多客户会觉得，先拿到一个银行批准再说，拿到了确定了利息不好产品不好，现在银行不是没有限制了，再换一个银行就好了吗？
但可能忽略掉得是，如果时间紧急无法按时交割如何？
即便有时间重新换银行，同时递交多个银行，不仅材料准备上会有额外的工作和压力，更会让自己的信用分数下降影响未来的贷款申请。
提到后面的情况，已经 settled 的客户，结构不到位损失了很多不必要的费用、利息、其他的收益等，很多人觉得还是那句话「转银行不就可以了吗？」
事实上，虽然我们会建议每隔几年客户都应该重新做一个 Loan Health Check。
然而有许多客户还是偏向于一个银行呆个几十年，或一个银行呆着，直到发现很不合适时考虑转贷，一套两套房子还合适。
当你向上面提到的客户有了 4 套或更多房子时，你会发现即便可以转贷，即便转贷后会有很多的好处和节省更多，你也会犹豫。因为每套房子都会有 Discharge 分手费和政府转移房契和贷款注册的费用，几套房子加起来，这是一笔很大的开支。同时把所有的文件重新整理准备好申请又是一个非常繁琐的工作，有一个经验的贷款 Broker 指导帮助准备还可以比较轻松有条理的处理，自己办理时很多人花去了几个礼拜时间可能中途就会放弃，想想不如这样了，也没有多少差别，自己安慰到。
其实提到 Loan health check，值得一说的是，或许很多朋友喜欢和银行办理贷款，其实却忽略掉，最不靠谱的也是银行本身，因为利益关系和工作性质。 作为商业银行没有银行或机构在可以赚你更多利息时去告诉你，外面有其他银行提供更好的利息和服务，你该换银行了。My Home Loan 作为客户 Life time finanical advisor 向客户不推荐不合适的产品的规范就要求我们在合适的情况下与客户沟通，确保「当前」的产品不是不合适的，因此我们会主动作为您的顾问，长期为您的利息考虑。 那么几年后，无论是否调整结构，是否转贷，我们都会是您长期不变得顾问，不会因为 banker 升职或调动无法联系需要跑去另一间 branch。如果您需要调整，作为我们已有的客户，一样我们会每一个步骤，一步一步的带着您有条理的进行，省心省力，专业。
（五）
写了这么几大段，貌似都和主题没有多少贴切的内容。
如果您还坚持读到了这里，很感谢您，那些下面的几句简单的总结可以真正的帮助到您。
以上的故事，其实让我们想过很多问题。因为最常见的就是客户问询利息，寻找最低的利息产品。当然我们不是说低利息的产品就不好，或不应该。
我们只是想从侧面强调，事实上还有许多和利息一样甚至更重要的需要考虑。
比如提到的客户因为结构不合理损失很多，他们的利息低吗？也很低，但在拿到每年利息节省的几百块钱的同时，或许却损失了更多结构上得节省。
作为行业中的一员，我们常常看到的是捡了芝麻丢了西瓜的案例。许多人在乎房屋贷款上 0.01% 的利息折扣，另一边信用卡却欠款 balance 几千块（利息 20%+）；也有朋友为了 0.05% 利息的差别，却看不到不同产品间隐藏的费用差别几百块（比起节省的利息一年几十块）。这也是为什么政府会要求有 comparison rate 作为一个参考，但即边如此，还是很难让客户看清背后的每一个细节。
这也是为什么 My Home Loan 的贷款经理会花费更多的时间在贷款初期和客户做充分的交流。我们的时间也同样非常宝贵，目前每一位贷款经理的时间都非常紧凑要处理很多客户的案例，但还是会拿出充分的时间与客户沟通。 即便您是首次置业，即便您只是购买一套投资物业，我们同样会花费像是几套物业的客户一样的精力，因为我们希望帮助您将未来的路铺好，在未来置业的结构上做好合理和查实的铺垫，我们不希望两年后在您购买第三套房子或者有其他投资计划时，发现一团糟，还要重新处理许多过去的贷款结构，更何况有很多是无法调整回到最佳的规划。
我们不是不关心利息，同样的情况下当然利息越低越好，只是不要一味的因为低的利息而损失了很多其他的功能或更多的好处。我们不敢确保每一个 Broker 都是独立专业公正，但 My Home Loan 的贷款顾问只会为了客户最佳利息努力。但这个努力不会是单方的，因此也会有一些客户有自己的见解，我们尊重各自的观点，如果我们没有足够的专业建议让您相信这是正确的决定，我们依旧会帮助您拿到您认为合适的产品。
（最后）
要知道浮动利息，即便是固定利息也是会变化的，只有 settle 时才会锁定。
所以利息绝不是唯一的参考。
夸张一点，一个银行的利息降低，换去一个银行，然后另一个银行也降低了该怎样呢？再去换回去吗？
所以，最开始贷款结构的 structure 还有产品综合性的考虑是非常重要的。更何况很多银行都会通过低的 promotinoal rate 吸引客户，然后慢慢再赚你的钱。如果你有几套房子，或者你有其他原因过两年走不掉该怎么办呢 🙂
Don’t be a rate chaser.
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