澳洲地产开发与建筑贷款常见问题解答
（图片来源：realestate.com.au）
问题 1: 银行和非银行机构各别有什么优势？
答：
对于开发商来说，从银行贷款的话利率和费用成本相对可以低不少，当然要求也肯定比较严格，审核时间也会较长，如果开发商有可证明的经验，而且可以马上开工建造的话，银行贷款途径值得尝试。从非银行机构 (non-bank)开发与建筑贷款产品则条件更为灵活，也会提供开发用地贷款(land-bank)。非银行机构也能够提供更加具有定制性的开发类贷款产品，从贷款标准，贷款条件，贷款周期和贷款额度上面比各大银行机构更加灵活。非银行贷款的利率近期也有所降低，变得更加有竞争优势，加上建筑贷款是分期的（Progressive），所以实际贷款成本其实比表面利率计算的总成本较低。其中也要注意是否有 line fee,有的话不同的机构也可以商讨对比。
问题 2: 预售的要求有多高？
答：
在开发商申请贷款之前，银行会对开发商的预售率有着一定要求以降低风险，有些会要求预售的价值达到贷款额度的80%~100%。过去的情况下，预售金额至少需要达到银行贷款金额，银行才会批准贷款，2021年逐渐也有银行开始放松一些条件，当然要视乎项目风险评估。但是非银行机构则不是那么严格，最低可以没有预售，只不过会影响利率和费用的高低。在计算预售价值的时候，通常海外买家不被计算，当地买家的话通用准则是10%订金也才能被有效计算为贷款的预售条件。
问题 3: 开发建筑最多能借多少？
答：
贷款通常按照总开发成本（total development cost or TDC）的比例进行放款，一般不超过70%的TDC，总成本计算可以包括申请DA的费用、营销费用、设计费等等；而非银行机构大多按照项目在建设完成后的净值 Project “as if complete” Net Realisation（去除消费税GST和销售成本后）的比例进行放款，一般不超过65%左右贷款比例（LVR）。在这方面，一个严谨的可行性研究报告(Feasibility study)尤为重要。在Feaso当中我们常见的问题就是开发商低估了contingency和Finance cost。通常贷方也会按照自己的标准调整Feaso，来计算贷款额度。
问题 4：银行和非银行机构多久能批贷款？
答：
由于银行近期逐渐开放开发类贷款，越来越多的开发项目开始进入申请建筑贷款阶段，所以审批时间肯定也会相对拖延，一般需要2个月左右才能完全获批贷款。而非银行机构最快则可以在4周内就批复并放款。审批时间通常也会因为申请材料完整度来决定，这方面最好和专门从事这类贷款有经验的人士合作，以便整个过程可以更顺畅。
基本材料清单：
1. Fixed price builder contract and builder background/financials
2. Pre-sale info
3. Developer background
4. Feasibility study
5. DA （Development Application)
6. QS (Quantity Survey report)
7. Project Manager background
8. Environmental assessment report 等等
问题 5：对承建商(builder)是否有要求？
答：
无论是银行或者非银行贷款机构都会对承建商的资质有相应的要求，大致如下：
1. 公司过往项目经验
2. 项目人员简历
3. 未来2年的潜在项目数量
4. 持有现金数量
5. 过去3年的财务证明
6. 过去12个月ATO的税务记录
7. 过去12个月的银行记录
8. 过去12个月的公司损益记录
注意承建商将会被要求签署一份Tri-party agreement,作为资方要求有完工保障，因为烂尾是个高风险的事情。
问题 6：为什么需要做工程测算报告 (QS report)？
答：
在申请贷款之前，开发商必然会对项目进行一个施工成本的预估。预估大多由施工承建方的报价对比来获得。申请贷款时，贷款方/资方（lender）也会对项目的总开发成本进行评估。除此之外，还会由贷款方指定一个QS Quantity Survey（成本测量师）作为独立第三方角色对项目成本进行评估。通过三方的评估来确保项目造价的精确性及客观性。贷款方将根据最终的项目预估成本来决定贷款数额。建筑贷款的分期Drawdown也需要按照QS report作为参考。
问题 7：为什么需要做估价报告（valuation report）？
答：
除了造价评估 （QS），还有另外一个评估师Valuer来进行项目的价值评估 (Gross Realisation Value)。QS侧重于施工及成本方面的评估，Valuer侧重于项目的市场价值方面的评估，其中包含有土地本身的价值及房产的价值。Valuer的评估对贷款方也有着非常大的影响，其决定了贷款方最后对项目回报的预期以及最后贷款比例（LVR）的考量。
问题 8：第三方项目经理 PM（Project Manager）重要么？
答：
重要！无论是银行还是非银行机构都会要求有丰富经验的项目经理来进行项目管理。项目经理在澳洲的地产开发中是至关重要的，不论是贷款，还是项目本身的成本控制及周期控制，都有着不可或缺的作用。因此，申请贷款的时候提供 Project Manager Background info也很关键。
问题 9: My Home Loan 在这方面的贷款能够如何提供帮助和价值服务？
答：
我们的团队擅长各类开发项目贷款，从近期新兴的 build-to-rent项目，到 land banking 或者中小型建筑贷款皆有实际操作成功案例。也同时代理多家银行和机构的产品。我们也在 2019年 & 2020年获得全国十强商业贷款经纪的荣誉。除此之外，我们也在管理贷款基金，作为 lender，对资方的要求和期望值有相应的定位和理解，我们的会计团队也能够参与项目可行性研究报告的分析。
问题 10: 是否能提供几个例子作为参考？
答：每一个项目都会有它的独一无二之处，我们建议您联络我们专业贷款经纪做好交流和沟通。我们会为您量身定制方案。
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