2015 澳洲 FIRB 新规草案详解，ATO加入，将向所有海外买家征税
前言：
许多朋友存在一个误区，认为海外人士不可以购买二手物业或持海外身份的不需要申请 FIRB 可以购买新物业。事实上只要是持有海外身份的买家都需要申请 FIRB，只是许多全新的物业开发商已经预留了 FIRB 的名额。
近日澳洲财政部递交了一份关于收紧外国人对澳投资监管的草案《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework》。 该草案内容囊括了关于对农业用地、商业用房以及住宅用房的非澳洲居民投资规定，这将是 FIRB 自施行以来最大刀阔斧的一次改革。
FIRB 是澳大利亚政府为了监管外国人在澳投资不动产业而设立的机构，但是自 FIRB 成立以来以来，一系列关于 FIRB 不作为的消息便已经在业内流传。澳大利亚人报曾经就指出，自 2006 年起，该机构竟然连一次对于违规购买澳洲不动产的惩罚或者监管行为都没有。正因如此，当前澳洲政府已经意识到对于 FIRB 的改革迫在眉睫。
从总体上来说，FIRB 的基本条款并没有较大改变，任何澳大利亚公民（Australia Citizen）或者至购买当天已在澳洲境内停留达 200 天的澳大利亚永久居留签证持有者（Australian Permanent Residence）都将可以自由购买和投资在澳大利亚境内的不动产。
非澳居民无论是投资或者购买任何形式的澳洲房产，都要通过 FIRB 的批准。
非澳洲公民或者永居人士将不允许购买任何二手住宅或者二手商业用地，但是可以申请购买空地（12个月之内必须进行开发建设），新房和期房（Off-the-plan)。
长期签证持有者（例如TR签证、工作签证、学生签证等）可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产，但是必须用于自主目的，并且必须在其离开澳洲之后将房产出售。
下面我们来看看新的FIRB的草案都做了哪些改变：
改变1 ： 从免费到收费
FIRB 从诞生到现在为止一直都是免费申请，也就是说，任何申请 FIRB 所产生的行政等费用都将有澳洲纳税人来承担。本次草案的第一个改变就是将向所有投资澳洲不动产的外国人士收取申请费用，并且将引进申请人记录系统。
对于所有希望在澳洲购置低于 100 万元物业的海外投资者来说，他们将必须缴纳 5000 元的申请费。希望购买价值超过 100 万澳元以上住宅的人士，房产售价每超过 100 万就必须再缴纳 1万元的申请费用。
改变2： FIRB 必须提前申请
如果草案通过，那么之后的国外投资者必须先拿到 FIRB 批准，才能对于澳大利亚的不动产表现正式的购买兴趣。举个例子，如果一名长期签证拥有者（例如 TR 签证，工作签证和学生签证）想要通过竞拍来购买一座其在澳期间的自主房，那么该买家必须在前去竞拍之前就要拿到 FIRB 的认可。
改变3：FIRB 将不再是一个人在战斗
当前澳洲政府已经意识到并要着手改变 FIRB 无作为的现状，归根结底想要监管全澳所有的海外投资不动产，仅靠 FIRB 或者澳洲财政部是远远不够的。澳洲政府已经决定将由ATO (Australian Tax Office) 来担此重任，年内就将在 ATO 中建立新的部门来管理海外投资。澳洲政府认为 ATO 无论是从人员素质、执法技能、数据资料跟踪还是执行经验来说都足以胜任。
改变4：房产购买者的所有资料都将整合
当 Australian Taxation Office 加入FIRB 监管之后，就将在其已经非常完善的信息记录系统中检查之前已买澳洲房产但蓄意违反FIRB规定的海外投资者。该系统将整合澳大利亚各州的房产交易记录，与其已有的纳税记录相匹配，并进一步整合移民局所拥有的签证拥有者的信息记录。 被发现有违反购买条例的海外投资者将面临相当严重的处罚。
政府将重审过去几年的海外投资记录，并将对违规者处以重罚，处罚力度堪称史无前例，各位投资者切勿因小利而越雷池半步！！！
当前对违反 FIRB 条例的处罚为 $85，000 的罚款或者两年监禁的行政处罚，但由于 FIRB 和财政部本身的监管和执行不力，造成一些投资者对于政府条例熟视无睹。新草案对违反 FIRB 条例者将在之前行政处罚的基础上增加民事处罚。
对于购买新房或者期房而违反FIRB规定的纯海外人士处以 $2040 的罚款并需补交 FIRB 申请费用。而购买新房或期房但违反 FIRB 规定的澳洲签证持有者处 $10200 罚款，并需补交申请费用。
除此以外，以上两者也都还将面临最高为房价 10% 的民事处罚。
任何违法 FIRB 规定而购买澳洲二手不动产的海外投资者都将会面临非常高的民事处罚，处罚金额将为该地产市场价值的 25%。
该项新规预计将于 4 月份全面实行，对于土豪投资者来说几千块的申请费应该没有什么影响，但对于广大希望留在澳洲，为未来做准备的小伙伴们来说，这个末班车一定要登上！！！
本文法律文件内容摘自澳大利亚联邦政府的 《Strengthening Australia's Foreign Investment Framework》。 文章整理自 Billbergia 官方微信。
Update 03/03/2015
刚说的 FIRB 还没有一次对违规做出惩罚，今天 Domain 就爆出了第一例违规案例「财长霍基宣布强制出售 Point Piper 的豪宅别墅，去年许家印购买的 $3900万豪宅 Villa del Mare」。
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