什么是 Subject to Finance 条款？澳洲买房合同条款注意事项
通常购买物业的其中较大的财务风险就是贷款是否获批。
因此在购房合同中会有 subject to finance 的条款来保护购买方，在 finance 如果未能获得批准时减少自己购房交易的损失。
它可以防止客户损失押金或被卖家起诉要求赔偿损失。但是，每个州之间存在细微差异。
是否所有销售合同都附带有财务条款？
在澳洲大多数州，如果您需要通过此条款保护就需要律师将财务条款包含在销售合同中。
通常，将有整个页面专用于财务条款。
新南威尔士州 NSW
以财务条款为准
您可以与开发商协商财务条款。
最普遍接受的期限是 14 天的财务条款，如果您和房产经纪人沟通并通过律师与 vendor 要求或许，有可能获得延期。
有也是后比如您以信托或自我管理的养老金（SMSF）的形式购买房产，则可能需要 3-4 周的时间才能获得正式批准。
冷静期
根据 1919年《产权转让法》（NSW）第 66X条，在交换合同并支付押金后需要一个冷静期。
这可以让您考虑您的购买，进行任何产权搜索，建立订单和进行病虫害检查，并正式清算您的房屋贷款。
正常期限： 5 天冷静期
冷静期豁免：某些卖家（房产卖方）可能会要求您提供 s66W，以免除冷静期，并使合同具有约束力。
冷静期延长：只要经双方同意。
如果不适用冷静期：除了提供 s66W证书外，您还可以在购买时放弃冷静期的权利：
- 在拍卖中，或者在拍卖中财产交付的同一天签订合同的。
- 商业或工业房产，或任何超过 2.5公顷的房产。
标准持有保证金：签订合同时应支付 0.25％。如果您无法在约定的时间范围内获得财务批准，您将失去这笔钱，但您的转让人可以与开发商协商此金额。
标准定金：在冷静期结束时支付 10％。
首都地区 ACT
财务条款
您可以与开发商协商财务条款。但是，ACT 的卖方将推迟交换合同，直到您的财务获得批准为止，而不是继续执行受财务条款约束的交易。
由于 ACT 中的合同期限为 30天，因此财务条款的最后期限通常为 7天。
在大多数情况下，该条款的作用是使合同成为有条件的（如果未批准财务，则授予解除合同的权利），但结算可能以财务批准为条件。
ACT 冷静期
正常期限： 5天的冷静期。
冷静期豁免：某些卖方（房地产卖方）可能会要求您根据 2003年《民法（出售住宅财产）法》第17条签署证书。
冷静期延长：冷静期可以通过合同中的规定来延长，也可以由卖方在冷静期结束前以书面形式延长。
当冷静期不适用时：
- 该房产是通过招标出售的。
- 该房产是在拍卖会上购买的，或者在通过拍卖将其出售的同一天交换了合同，但被转让，买方被记录为竞买人。
- 您正在购买商业或工业房产。
- 该房产面积超过 20公顷，主要用于农业和农业。
- 你和卖主之前已经签署了一份类似条款的土地买卖合同。
如果你要退出销售，你必须以书面形式通知卖方或卖方代理终止合同，或在卖方或其房地产代理商的地址发出通知。
标准持有保证金： 签订合同时应支付 0.25％。
标准存款：通常，冷静期结束或分期付款时为 10％，交换时为 5％，交易完成时为 5％。
昆士兰州 QLD
以财务条款为准
Queensland 的标准合同包含财务条款，但必须完整完成该条款才能生效。
14-21 天的财务条款最为常见，但可以与开发商协商更长的期限。
冷静期
正常期限：《2014 年财产占领法》第 166 条要求有 5天的冷静期
冷静期豁免：一旦合同交换，您可以放弃冷静期的权利。
通常，律师会将通知发送给卖方，以告知他们您选择豁免，然后您需要签署由律师提供的声明。
可以延长冷静期吗：在 Queensland，你不能延长冷却期，唯一的办法是根据融资条件（finance clause）来延长。
如果不适用冷静期：冷静期仅适用于住宅购买，不适用于购买商业、工业或农业地产。
您还放弃了在拍卖会上购买产品时冷静的权利。
正常的定金：签订合同时没有最低支付额，但名义上最低为 1,000澳币。
正常存款：在冷静期结束时支付 10％。
南澳 SA
以财务条款为准
您可以要求原始报价中包含贷款金额和批准日期。
在 South Australia，通常使用固定日期，而不是从签订合同之日算起的天数。
如果报价被接受，但是当事方未及时签订合同并及时将合同返还给开发商，则可能会出现问题。
冷静期
正常期限： 2个工作日的冷静期。
冷静期豁免：你可以向你的房产经纪人索要一份弃权书，他将代表你准备并签署弃权书。
延长冷却时间：无法延长冷却时间。
您可以尝试要求开发商的传送带推迟几天提供表格1（SA中的冷静期条款），但他们没有任何法律义务这样做，可以在任何时候提供给你。
如果不适用冷静期：冷静期不适用于在拍卖中购买或由公司等法人实体购买的房产。
标准持有存款： SA中没有标准存款，但通常接受 5,000至 10,000澳币。该费用应在冷静期后的下一个工作日支付。
申请有害生物和建筑物检查条款
与其他州相比，SA的销售合同通常不将害虫和建筑物检查作为特殊条件。
许多房地产经纪人会鼓励购买者在冷静期（通常不是足够的时间）内完成此操作。
如果您要购买旧房屋，请与卖方协商，在条款里加上建筑物和病虫害检查条款，规定除非房子符合双方商定的某些标准，否则你不会继续出售。
或者，请你的转让人推荐一位建筑和害虫检查员，他可以在 24-48小时内完成工作。
西澳 WA
以财务条款为准
您可以从合同交换开始协商21-28天的财务条款。
从您的房屋贷款得到正式批准后，结算日期通常会设置为 21-28天。
如果您指定的贷方拒绝了您的房屋贷款申请，则只要您在约定的期限内提出申请，您的押金将全额退还。
冷静期
在西澳大利亚州购买的房地产的要约和接受（O＆A）中未规定冷静期。
标准保证金：与其他一些州不同，没有最低定金要求，但它应该反映您对物业的出价，并由您和卖方商定。
财务条款中应包括哪些内容？
这是一个标准的财务条款，可让您大致了解应包含的内容。
您的转让者应该有类似的东西，因此您可以简单地插入：
- 贷方的名称（在某些情况下，您可以写下“买方的选择”）。
- 贷款额或“足以完成合同”。
- 批准日期。
- 贷款期限和利率（并非所有代理商都要求）。
在所有财务条款中，都有义务采取所有合理步骤来获得财务（包括提供相关信息，签署文件，提出申请等）。
该条款通常会包含您已经做过的保证，例如声明“已提出申请但尚未做出决定”。
通常，您可以协商：
- 7 天财务条款。
- 14 天财务条款。
- 21 天财务条款，这在购买信托财产时很常见，因为信托贷款需要更长的时间才能获得银行批准。
重要的是要注意，“天”是指所有日历日（calendar day），而不是工作日（business day）。
例如，21 天财务条款是 21 天，而不是一个月零一天。
如果您在星期五下午交换合同，然后请求银行正式批准，那么您的请求很可能要到周一才会被检查，因此您将失去两天的时间。
如果你申请的银行或出借人与你在买卖合同中指定的银行或出借人不同，也可能违反财务条款。
查看有关完成财务条款的更多黄金技巧，并与你的转让者联系，以确保您能够履行自己的义务。
拍卖购买的房产是否需要融资条款？
通常拍卖购买的物业是没有冷静期（cooling off period），也就意味着如果您是成功的买家就需要无条件进入购房合同。
购房合同中的条款也应该在参加拍卖 auction 前有您的律师和卖方律师做好沟通和谈判，并确认好其中条款。
其中包括与卖家就财务条款进行谈判。这与你在拍卖会上无权购买的冷却期不同。比如可以要求 60 天，90 天或更长时间完成融资成交物业，或一个特定日期与卖家和买家协调完成双方的时间规划。
转让人如何帮助我？
转让人是财务措辞方面的专家，可帮助您达成和解，同时还能保护您的合法权益。
他们还可以帮助您节省数千澳币，因为如果您的房屋贷款申请被拒绝，他们可以阻止您损失您的存款。
他们可以评估您所在州的销售合同，并就符合您最佳利益的变更进行谈判。
冷静期与财务条款之间的差异
冷静期使您可以退出销售合同，即使您改变主意也无需提供任何理由或证据。根据财务条款，只有在您的贷款未得到贷方批准的情况下，您才可以退出。
在这种情况下，开发商可能会要求您提供证据证明您被拒绝或该贷款从未被批准。
如果您在没有财务条款的情况下交换合同，而您的正式批准未通过，则您可能会损失您的押金，并且卖方可以起诉您要求赔偿损失。
这两个条款在销售合同中如何协同工作？
假设销售合同包含 3天的冷静期和 14天的财务条款。那么该条款的最后期限将考虑冷静期。
因此，如果您要在 7月 1日交换合同，冷静期将在 7月4日下午5点到期，而 14天财务条款将在 7月 15日到期。
我应该签署 s66W证书吗？
一些房地产经纪人会鼓励您在交换合同时签署 s66W证书，以使您在其他买家方面拥有优势。但在考虑签署证书时，请谨慎并咨询律师和财务师建议，确保自己购房的其他方面都是就绪状态。
放弃冷静期后，您可能会损失 10％的购买价格加上报价与房产的销售价格之间的差额（如果要低于报价的价格）。
例如，如果您出价 60万澳元购买了新南威尔士州的一处房产，最终以55万澳元的价格售出，那么您可能会被起诉，要求支付购买价的10％（60,000澳币）加 $50,000澳币，约合 $110,000澳币。
这与在标准的冷静期中退出销售是相反的，后者仅会在签署销售合同时交出最初的 0.25％的定金（1,500澳币），外加罚款费用。差别是几万澳元！
在大多数情况下，转让方不建议他们的客户签署 s66W证书，但这可能意味着在竞争激烈的市场中会有所不同。
您应该与你的转让人讨论证书的优缺点，对当地市场进行深入研究，并在购买房产之前参加大量的空置房屋交易。
冷静期实际上什么时候开始？
请记住这一点：您的冷静期直到房地产经纪人向您发出冷静期声明或表格一声明后才开始。
一些代理商更愿意等到签订合同后再订购财产所有权搜索，然后再准备表格一。而一些委员会将进行紧急搜查，您的转让人可以在48小时内将政府搜查结果返回。
问题是某些代理可能需要 8到 10个工作日才能处理完毕。
如果该物业以前有一份合同，则可能已经在文件中进行了查册，因此，在签订合同后可以立即提供表格一。
一些代理商在房产列出后立即下令检索，以便他们可以在合同的同时提供表格一。
为了最大程度地减少延迟，最好的方法是在知道您的报价被接受后立即安排害虫和建筑物检查。
当以财务条款为准出错时
- 有些人错误地认为，预先批准意味着他们的房屋贷款已被批准，但有很多原因可以让你在正式批准时被拒绝，比如房产的价值低于预期，或者由于位置或其独特的性质，它不符合贷款人的政策。
- 未在截止日期之前提交申请并未向卖家提供充分的通知被视为违反合同。
- 您的抵押贷款经纪人的来信表明财务已被拒绝一般是不被接受的。它必须来自指定的贷方。
- 未能在最后期限之前通知卖方您已获得房屋贷款批准是另一个潜在的违约行为。
财务条款的黄金秘诀
- 在签署销售合同之前，请确保您已预先获得房屋贷款批准。
- 如果未在财务条款中指定贷方，则必须根据合同条件向可接受的贷方提出申请，这通常意味着您不能简单地输入抵押经纪人的姓名。
- 如果您的贷款机构已通知您，批准需要 7到 14天，请您不要同意合同中的 7天。同样，不要同意 14天，因为您的批准很可能会在第 14天下午获得批准。更好的策略是同意 16天，18天或 21天的财务条款，如果您需要，则可以让您有时间申请融资延期。
- 由于租户不允许访问，银行要求进一步的抵押贷款申请文件以及与评估团队的积压工作而导致的房屋估价延迟，这通常被认为是需要延长财务条款的充分理由。
- 一些卖家可能愿意协商延期，但如果他们认为自己可以很容易地把房子卖给一个准备好了的买家，那么这些卖方就不会愿意了。
- 不要受到卖家或其房地产经纪人的影响而将财务批准日期往后移。
- 减轻银行的压力，或者更好的是，使用抵押贷款经纪人代表您快速跟踪房屋贷款申请。
建议
如果您要出售房屋并购买新房产，则应避免承诺购买新房子，直到您的财产出售成为无条件的，即不受财务约束。
您会知道何时正式出售，因为买方的转让人以书面形式确认合同是无条件的。
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