你是否需要为你的澳洲出租房产（投资房）支付资本增值税？

你对增值税有所了解吗？以下是一些问答可能会对你有帮助。

提问 1：2008 年 9 月我建造了一套房子，一直空着，直到 2009 年 1 月出租、租期 5 年。4 月份我搬进去打算住上一年，直到 2014 年 4 月上市。我可以获得6年以下的资本收益全额免税吗？在这个期间，我几乎没有任何其他主要住所。

回答：因为房子在你本人入住之前曾经出租，您就要按比例支付资本增值税。因此如果该房在 6 年中只有 1 年是作为你的自住房，你要交 5/6 的增值税。如果你在该房内居住超过 1 年时间，将会降低 50% 的增值税。

提问 2：几年前我在股票市场上大受打击，我想要出售有较好资本增值的出租房，我可以通过卖房的利润弥补我的损失吗，要多少年我才能做到？

回答：股票市场的损失是资本损失，不是贸易损失，将来的投资房出售获得的增值可以用作弥补这个损失。这个是没有时间限制的。

提问 3：我的父亲 81 岁了，最近因为老年痴呆症而搬到养老院。没有租金，但是他每个月的住宿费和养老金之间差价有 1,000 澳元。我们正在出售他的房子——我们希望除去一些费用之后能获得 38 万澳元的净收益。我们准备拿出 2 万澳元来支付一些费用和其他支出，剩下的部分我们不知道该如何操作才能代表父亲获得适当的投资。

回答：似乎你的父亲入住了有着高度护理的养老院，这里需要付住宿费而不是租金。一旦他的房子获得收益，这个钱就会增加到他当前的金融资产上，而且会获得收益。

目前的推定收益率（Deeming Rates）的计算方法为首 4 万 6,600 澳元资产的年利率是 2.5%，之后的资产年利率是 4%，因此如果你的父亲有 2 万澳元，而房子的售价是 38 万澳元，他的推定收入就会被认为是 $589/两周。这个收入和他的养老金将会用来评判他是否有能力自己支付照料费用。

如果你的父亲有养老金，那么他的资产也会根据无住房者的资产测试阈值（ 33 万 9,250 澳元）进行评估——这个测试将会根据最低的养老金数额决定他所获得的养老金。

你父亲支付了住宿费，就有资格拥有该房并且出租，可以申请资产和收入免税，而且也会帮助获得稳定的收益。

但是如果一定要卖掉房子，那么就要想办法减少可评估的资产水平，比如礼物、葬礼准备金或者购买葬礼债券，还要想办法减少可评估的收入水平，比如建立家庭信托基金，如果你有专业顾问，这个方法值得尝试。

提问 4：我快 55 岁了，想要在生日那天退休。我有固定的福利，总额达 140 万澳元，或者每年能获得澳洲联邦 10 万澳元的养老金。如果我死了，我的妻子将会获得 60% 的养老金——她 50 岁，自己没有养老金或存款。我有套房子价值在 170 万，另一套房子价值60万，另外还有自管养老金 15 万，还有流动资产 40 万澳元。因为我没有负债，因此这养老金数额就很有吸引力。你有什么好建议？

回答：养老金的确很吸引人，尤其是在你和妻子都还算年轻的时候。

你的决定中主要因素就是你拥有 140 万资产的自信，以及这对你是否将房子留给你的受益人来说很重要。事实上，你认为养老金很诱人让我相信你对这个选择很满意，尤其是你在有自管养老金之外还有大笔资产。

提问 5：最近你提出了一个支付贷款的好方法，就是 10 万澳元的欠款每个月偿还 $900 澳元。我对这个建议很感兴趣，想知道是否在低于 6% 的低利息下这个建议要有所调整呢。

回答：这个数字将会让你在 14 到 15 年内还清贷款。根据其计算方法，期限越短的话，利息的影响就越小。

这就是说如果利息上涨，你就给自己降低了风险，如果利息保持当前水平或者更低，你就可以更快地付清贷款。

 

*MyHomeLoan 愿意为客户分享一些关于投资房产在借贷和税务上的一些案例，但请和您的会计师咨询有关税务上的问题。

 

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