购买新房还是旧房？

究竟该买新房，还是该买二手房是很多购房者一大主要困惑。针对这一问题，MHL 搜集整理了对新房和二手房的优、缺点的一些比较，与大家分享。

新房

优点

新房对房屋维护要求很低，一旦房屋完工短期内出现问题，买家可以要求开发商对此进行相应的维修。因此，对于精力有限，不打算花太多精力打理房子的投资者，新房可谓首选。

新开发的项目一般拥有较先进的采光及空间设计，整洁且更具时尚气息，较易获得买家的青睐。大部分新建公寓项目还会提供完善的配套设施，如泳池、健身房、桑拿室、水疗、活动室，甚至是小型私人影院等等。

因此新物业，尤其是那些靠近就业中心的项目，更容易吸引到收入稳定的优质租客。

较旧房来说，新房的先进材料及设计更环保，更节能，每年可以给买家省下不小的费用。

从税务角度来说，新房可使买家在较长的时间内申报更高的折旧以达到合理避税的目的，从而间接地增强了买家的现金流。

缺点

新房的价格一般比同区的旧房略高，原因包括逐年增长的建筑成本（材料及人工等），以及比旧房更加现代化的设计。

旧房

优点

价格波动较同区内的新房低。部分旧房可以通过翻新装修等方式给买家带来即时的资本升值。

缺点

维护费较高，而且一旦翻新装修，将会造成翻新期间内的租金损失。
较难吸引优质租客，除非买家肯花精力物力改造翻新。
比起新房，旧房存在许多不确定的风险，例如：难以察觉的管道渗漏等，挑选不当将会在日后给买家带来诸多麻烦。
由于旧房的折旧一般较少，在负扣税的方面没有优势。
如果物业过于老旧，租金回报较低。

对于海外买家，政府对旧房的购买有限制且需要申请，除非拥有长期签证。若买家在签证过期前永久离境，还必须及时出售物业。请参考阅读关于 FIRB 海外投资审查。

楼花

优点

前期投入很少。一般开发商只要求买家支付房价 10% 的首付到信托账户，到成交前所得的利息由开发商和买家平分。买家更可以通过 Bank Guarantee 的方式支付首付，期间所得利息全部为买家所有。选择优质的楼花，在成交前房价就可能有很好的涨幅，相对于 10% 的首付，买家可获得丰厚的投资回报。

澳洲政府对海外买家购买楼花方面没有任何限制，方便自住或投资的需求。自 2012 年 7月 1日起，新州政府对投资者的 $5,000 补贴只适用于房价在 65 万以下的全新物业及楼花。自 2012 年 10 月 1 日起，新州政府对首次置业者的 $15,000补贴也只适用于房价在 65 万以下的全新物业及楼花。

楼花还拥有前面提到的新房的所有优点，买家更可享有更高的折旧。

缺点

在某些地区，如果之前没有同类型的开发项目，楼花的定价会缺少历史数据的支持。

对于实力不足的开发商，如果动工前楼花预售没有达到一个相应的比例，有可能会造成项目的推迟，并且影响买家的自住或投资的计划。

针对于房产投资的朋友们，可以参考以下的一些分享：

租金回报

作为投资房两大利润来源之一的租金回报，它的重要性是不言而喻的。如果租金回报好的话，不但能够与贷款利息等支出打平，还可能每周有净现金收入。这个分水岭在租金回报率 5.2%，租金回报率是指每年的租金收入总合除以房屋购买价乘以 100%。如果租金回报率大于等于 5.2% 的话，就有可能出现净现金流收入。

从市场整体上来看，同等价格的新房和旧房相比较，新房的租金回报率会高一点。对此最简单的理解就是，租客花同样的钱，更喜欢住新房。

资本增值

在房产投资里面，利润最大的就是资本增值（买卖差价）这一块。据统计，同一地区同类型的新房的增值速度会比旧房快一些。简单一点的理解就是，房子越新，租金回报就会越好，从而也越容易脱手。

迁入费用

购买旧房之后，新房东通常要对该房进行适当的维修和装修。比如说地毯老化需要更换或者墙皮脱落需要重新粉刷等等。这笔费用少则几千元，多则上万元。新房不涉及这种费用。

首次置业

这是第一次买房者的福音。凡是有永久居民或者公民身份并且第一次买新房 / 楼花的。都可以在相应条件下享受首次置业津贴和印花税减免。这项 “收入”最多可达 3 万 5 千澳元左右。旧房目前不适用任何补贴。

投资者

如果是投资新房，政府会给出 5 千元的补贴。这一点不适用于旧房。

物业费用

在相似条件下，旧房的物业费用往往比新房要多。这一点是所有投资者的共识。随着房屋的老化，需要维护和修理的东西会越来越多，也会越来越昂贵。比如说，一个在 Kogarah 的 40 年老 Unit，三层楼没有电梯，2 房物业费用要 1 千多，因为总是有漏水和安全问题。新房基本没有此类问题。

折旧

这是一个会计概念。折旧越多，个人所得税的抵税额就越多（Negative Gearing）。比如说房子今年的折旧是 2 万澳元，投资者今年的个人收入是 8 万元。那么在年底计算个人所得税的时候只算 6 万的所得税（8 万减去 2 万）。这一项折旧就给投资人省去了 6 千 5 百元左右的个人所得税（按照税率 32.5% 计）。所以折旧越多越好，一般情况下，新房的前五年折旧非常多。如果是旧房的话，折旧一般很少。

保险

一般情况下，新房 / 楼花建成后，开发商给与 3 个月的检测期。在检测期内，如果买家发现任何房屋问题，开发商马上处理。所有电器都有厂家给出的 1 年的质保期。另外整个大楼会有 7 年的保险期。以上各点对旧房基本不适用。

历史

尤其对相信风水或者有忌讳的人，这一点也是需要特别注意的。因为时间比较久了，旧房里面发生过的事情没有人说得清。在交易的时候，有些中介也不会说明之前在这栋房子里面发生的事情. 新房没有这方面的顾虑。

建材

新房所用的设计，材料和技术都是最新的，这有助于降低成本，提高安全性和舒适性。对于旧房来说，材料会随时间老化带来诸多安全隐患。

虫害

“夜夜与虫为伴”，住过老房子的朋友都深有体会。蟑螂等虫会从门缝，建筑结构空隙，下水管等等爬入房内，虽然不至于对人造成过多伤害，但是总让人心里感到不舒服。这种问题在新房子中很少存在。

*本文为销售期房地产 agent 分享，MHL 觉得有许多观点的内容可以参考，至于新旧还要看大家的具体需求。文中有些偏颇与新房，但观点还是很有价值。