房产投资中的 GST 问题

如果您要购买、出售、租赁或开发房产，那么您就需要登记 GST，因为您可被认为是在进行企业经营。企业经营包括您以盈利为目的进行的生意或者活动。很多人在进行产权交易时实际上是在进行企业经营，但是他们却没有按照要求登记 GST。即使是像划分土地并在其上进行开发建设这样的”一次性”交易，您仍然需要登记 GST。

如果您在连续的 12 个月之内销售的总价值或者您预计等于或超过＄75,000，那么您必须登记 GST。

基于 GST 的房产包括以下所有：

• 土地；
• 土地及楼宇；
• 土地权益；
• 土地产权；
• 土地占用许可证；

不同的房产适用的 GST 不同，取决于该房产是： 住宅还是商业房产。

住宅房产

住宅房产包括房屋、单元和公寓楼。闲置的土地通常不被认为是住宅房产。可以被占用、已被占用或打算被用作居住的房产就是住宅房产。

现有住宅房产

对现有住宅房产进行销售不需要缴纳 GST，除非该房产是新房产（参照以下新住宅房产部分）。

如果您要购买现有住宅房产，那么您不能申领 GST 抵免。

您购买与现有住宅房产销售相关的物品都不能申领 GST 抵免。当您出售物业时，您不能申领 GST 抵免。

如果您拥有用作居住及商业用途的房产，那么可能适用 GST（参照商业住宅房产）。

新住宅房产

属于以下情形的房产属于新住宅房产：

• 之前未被用作住宅房产销售的房产；
• 通过大规模翻新而建成的房产；
• 在同一地块上拆毁旧的建筑重新建造的建筑物。

一处新的住宅房产在被连续租用 5 年之后，就不再被视为新住宅房产。

您可以为您销售新住宅房产而进行的所有购买，申请 GST 抵免（遵从 GST 抵免标准条例）。你必须为房产销售而支付 GST。

住宅出租房产

如果您出租的住房不是新的，那么：

• 对于您所收取的租金，您无需缴纳 GST；
• 对于您出租房屋所购买或者添置的所有物品，您不能申请 GST 抵免。
• 如果您以销售为目的建造新的住宅房产，那么您可以为其建造申请 GST 抵免。
• 如果您以销售为目的建造新的住宅房产，而计划销售的同时先将其租赁出去，那么您需要上报，要求对您已申请的 GST 抵免进行调整。

商业住宅房产

商业住宅房产包括：

• 酒店、汽车旅馆、小旅馆；
• 招待所、寄宿公寓；
• 家庭式旅游车停车公园、露营地；
• 提供类似酒店、汽车旅馆、小旅馆、招待所及寄宿公寓之类住所的机构。

商业房产

购置商业房产

如果您购买商业房产用于您已登记GST的商业活动，那么您可以在房产购买价格之内的申扣 GST。

您不能申领 GST 抵免，如果出现以下任何一种情况：

• 卖方使用利润计划计算包含在销售价格之内的GST。
• 您向某人购买房产，而这房产从未登记（或者不需要登记）GST；
• 您购买的房产免GST；
• 您未登记（或者不需要登记）GST。

出售商业房产

如果您要出售商业房产，例如：商店和工厂，那么您通常应该在出售价格中包含 GST。您也可以申领与您出售房产相关的购买 GST 抵免（遵从 GST 抵免标准条例），例如：包含在房产中介费用之内的 GST。

如果您要出售商业房产，那么您可以使用利润计划计算出本次销售的 GST。请参照以下利润计划部分。

如果您出售的商业房产正被出租，那么您可以将其视为持续经营的免 GST 销售，该”持续经营”是指您正在出租的企业。请参照以下销售生意部分。

如果您出租或租用商业房产

如果您作为出租人出租房产，那么以下情况您需要缴纳租金的GST：

• 您出租工厂或者店铺，且；
• 您已登记（或者需要登记）GST。
• 如果您作为承租人租用商业房产，那么以下情况下您可以就包含在您所支付的租金中的GST申领GST抵免：
• 您从他人处租用房产开展生意，且；
• 您及您的出租人已登记（或者需要登记）GST。

销售生意

持续经营

出于 GST 之目的，当您出售生意时，如果您出售了继续运作业务的所有必需品，并且直到售出那天，您都在开展（或者将要开展）生意，那么您就是出售”持续经营”。

一般说来，如果符合以下所有条件，销售持续经营是免 GST的：

 

• 该销售是为获得付款；
• 买方登记了（或者需要登记）GST；
• 买卖双方已书面同意这种销售为持续经营；
• 供货商出售一切对继续运作业务所需的。
• 买卖双方可以申扣与本次出售及购买房产相关的其他费用的GST，例如：包含在律师费中的GST。

空置土地

如果您要购买空置土地而进行转售或者将该土地用作商业用途，那么您需要登记 GST。

划分土地再细分

如果您有以下行为，那么您需要登记GST：

• 购买土地进行细分和转售；
• 将土地划分成小块–包括您家周围的土地–并在其上进行建筑；
• 细分土地并将其用作商业用途。

房地产开发、建筑及翻新

以盈利为目的的翻新

如果您购买房产是为了进行盈利而翻新和出售，那么您需要在出售的时候登记 GST。然而，对于所购买的物品而翻新，您不能申领任何 GST 抵免，除非您在购买这些物品时就已经登记。

建造新的住宅房产

如果您建造新的住宅房产是为了出售，那么：

• 您可以为建造以及所有与该房产销售相关的购买申领 GST 抵免（遵从 GST 抵免标准条例）；
• 您必须为出售该房产支付 GST。
• 如果适用于 GST，那么您通常要缴纳的 GST 是销售价格的 1/11。您也可以运用利润计划计算出您应缴纳的 GST。

利润计划

通常情况下，您出售房产所要缴纳的 GST 数额是销售价格的 1/11。利润计划是计算销售价格中您所要承担的 GST 数额的另一种计算方式。

利润计划通常是销售额与以下之一的差额：

• 您为该房产支付的金额；
• 合理的房产估价。
• 您能否使用边际收益方案取决于您如何及何时购买房产，以及您销售该房产所适用的 GST 情况。

 

*以上内容整理自互联网。MHL 建议您获取会计师的意见。

 

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