在澳洲，很多人喜欢用信托(Trust)的方式购买他们的投资物业甚至自住房，以达到信托(Trust)所提供的资产保护和税收优势。
不幸的是，很多银行工作人员不了解如何正确的构建信托贷款，最后反而导致借款人错失这些税收优势。
What does bank look for?
当贷方收到信托贷款申请时，他们将进行全面的信用评估，以决定是否应批准贷款。
在评估贷款时，他们倾向于的重点是：
信托类型：根据不同银行的policy,一些银行更喜欢全权或家庭信托(discretionary or family trusts)，而有些银行则更倾向于对混合信托（Hybird Trust)和SMSF信托。
信托信用报告(Credit File)：信托的董事和受益人有信用档案，但您知道受托人公司，在某些情况下，信托公司(Trust Company)也有信用档案吗？银行会调查确认信托董事的信用报告。
信托契约(Trust Deed)：信托契约确认受益人和受托人实际上是谁。将检查契约以确保受托人有权申请信托贷款。
贷款结构：许多人选择以受托人(Trustee)或受托人公司(Trustee Company)董事的名义贷款，而不是以信托的名义。换句话说，受托人公司的董事是借款人，而信托是抵押人。这样做是为了在使用单位信托Unit Trust或混合信托(Hybrid Trust)时利用Negative Gearing在税务上的优势。
受益人(beneficiaries)：您是否知道某些银行要求所有成年受益人都是担保人？大多数信托基金都有两个，三个或更多的受益人，这些结构可能使借钱变得困难。
银行需要哪些文件？
在处理信托贷款申请时，银行通常需要以下文件：
已盖章的信托契约的经核证的副本。A certified copy of the stamped trust deed.
公司的成立证明（如果有公司受托人）。
所有受托人，受托人董事和信托受益人的身份。
Tax returns and notices of assessment for the trust （并非总是需要，特别是low doc贷款或新成立的信托）。
银行如何看待信托贷款？
澳大利亚的银行和其他贷方(non-bank)倾向于将信托贷款视为对他们的额外工作而没有任何额外的奖励。
信托贷款申请非常复杂，通常需要考虑法律问题，以及在批准贷款之前完成更繁琐的文书工作。
很多的银行经理，broker都不了解信托贷款的运作方式，因此信托贷款申请往往会在银行不同部门之间来回，从而导致延误和错误。
为什么不是每家银行都借款给信托呢？
一些银行认为，如果借款人无法偿还贷款，某些类型信托的贷款可能在法律上无法强制执行。
此外，银行担心澳大利亚税务局（ATO）可能会改变对信托的税收裁决，这反过来会影响他们借贷人。
另外一个原因是，由于额外的抵押文件准备工作和信托契约的检查造成的额外成本，信托贷款的利润较低。之外，在很多养老金信托和房产投资信托里每一笔贷款额度都较小，但是对于银行的工作量是一样的，更加压低银行利润。
银行如何解决这些问题？
根据情况，有些银行会把信托借款的提交给其商业银行部门审批，有些银行则会收取更高的额外费用。
这对于银行来说效果很好，因为更有经验的员工负责贷款。但是，客户通常会收取更高的费用和更多的费用，这使得获得贷款批准成本更高。
以信托名义购买房产的好处
税收优惠–您可以通过向收入较低的家庭成员分配收入来减少您的税收。
资产保护–信托允许您控制和接收资产收入，而无需以您的名义使用它们。如果您被起诉或离婚，这可能会保护这些资产。
遗产规划–一些信托可能允许您有效地将资产传递给后代，而无需支付过多的税款或通过房地产纠纷。
以信托名义购买房产的缺点
No Negative gearing — 这不是绝对的，但至少您不会立即看到税收优惠。但是您可以把您的损失carry到未来的财年来抵消未来的利润。一个常见的策略是以您自己的名义购买您的前几个投资物业，以便建立良好的资产组合并从ATO 获得这些Negative gearing收益。之后，您可以将投资组合所有权转换为信托结构。（在实施这样的投资策略之前，建议您先咨询您的会计师。）
会计/律师费用较高–由于增加了纳税申报表的复杂性，在信托中拥有房产时，信托建立和年度会计费用可能会更高。
综上，使用具有信托贷款经验的贷款经纪 finance broker 帮助您获得适合您的融资批准，这在您的投资计划里是至关重要的。
