澳洲信托贷款指南，Trust Loan 您需要了解的知识
(图片来源：iStock)
哪些信托类型可以借钱?
最常见的用于房产投资的信托类型有：
- 全权信托（Discretionary Trust）
- 家庭信托（Family Trust）
- 单位信托（Unit Trust）
- 混合型信托（财产投资信托）(Hybrid Trust)
- 财产投资信托（Property Investment Trusts）
- 自主管理的退休金信托基金（Self-Managed Superannuation Funds Trust, SMSF）
- 服务信托（Service Trust, 通常是一种全权信托、单位信托或混合信托）
虽然上述信托都可以申请房屋贷款，但只有一部分银行或贷款机构会批准信托贷款。一般来说，混合信托和有公司/企业受托人的信托往往更难融资，或者类似信托套信托的架构银行比较不接受。
最常见的银行接受的是 family trust 和 discretionary trust 以及 unit trust 信托贷款，银行最常见不接受的是一个 trading trust 作为主体来融资借贷。
多数人使用信托来购买投资房产，因为它们提供了资产保护和税收优势。
但是大多数贷款人不知道如何正确构建信托贷款，这就可能导致借款人错过这些税收优势。
银行会看什么
当银行或借款机构收到信托贷款请求，会进行全面的信用评估，以决定是否应该批准贷款，更需要了解清楚其中的架构和受益方以及关联关系的担保人或公司，包括担保收入的来龙去脉（income flow）。
具体在评估贷款时，借款银行需要了解以下相关信息：
- 信托的类型（trust type）：信托的评估有很多不同的方式 一些银行更喜欢全权信托或家族信托，而另一些银行则对混合型、财产投资者和自我管理的养老基金（SMSF）信托更加青睐。比如目前主流银行均不接受 SMSF 非银行机构却积极争取此类客户。
- 信托信用报告（credit report）：信托公司的董事和受益人都有信用报告，同样受托公司和某些信托公司也会独立存在一份信用报告，银行会检查信托和信托公司的信用报告是否有任何不良记录也会查看过往申请过的任何银行贷款记录。
- 信托契约（trust deed）：信托契约确认受益人和受托人的真实身份。信托契约会被检查，以确保受托人有权力为信托申请贷款。
- 贷款结构（loan structure）：很多人选择以受托人或受托公司董事的名义而不是以信托的名义进行贷款。换句话说，受托公司的董事是借款人，而信托公司是抵押人。这样做的目的是为了利用单位信托或混合信托时的负资产负债率优势。
- 受益人（beneficiary）: 多数情况下银行或借款机构都会要求所有的成年受益人成为担保人（gurantor），大多数信托都有两个、三个或更多的受益人，结构越复杂牵扯的受益人越多贷款申请难度会逐步增加。比如单位信托下，不同家庭信托作为 unit holder，然后家庭信托下又有个体受益人和公司（investment/bucket company）作为受益人这样的结构。
银行审核信托贷款还需要提供哪些文件
为了办理信托贷款（trust loan），银行通常需要申请人提供几份文件：
- 经认证的信托契约复印件（certified trust deed），通常由律师或会计师提供；
- 经认证的公司章程复印件（如果有公司受托人）optional；
- 所有受托人、受托人董事和信托受益人的身份证明（VOI for all trustee, directors & listed beneficiary）；
- 信托的财务报表和税务文件（如果是申请 low doc 贷款或新成立信托作为 SPV 借款人）financials & tax returns for trust
信托贷款可以获得和正常个人房贷一样的折扣利率吗？
可以。
正常情况下信托贷款和个人或公司名义贷款，只是借款人和抵押人 entity 的差异。
首先多数接受信托主体申请贷款的银行或机构，利率并不会和正常贷款有额外的差别，需要注意的是因为信托是作为投资工具因此获得的抵押贷款也是投资贷款的利率。并不可以享受自住房贷款利率。
目前四大银行中 CBA 拥有选择自主利息的产品，前提是 trustee 是个人或公司（公司的唯一董事和股东）以及受益人都均是同一个人并且居住在信托持有的物业名下可以豁免申请自主利率。
当然也有很多贷款机构根本不能批准信托的住宅贷款，这让很多人不知道如何在信托中购买投资房产。
这些贷款银行或机构会通常处理商业物业的贷款审核，因此避免选择此类银行申请，不然按照商业贷款的审批利率往往会高于普通住宅类贷款利率。
通过专业的贷款经理了解清楚，并做好前期的规划和架构，选择对的银行机构申请信托贷款对于产品和利率尤为重要。
银行和贷款机构如何看待信托
澳洲多数银行和贷款机构往往不是很乐意审核信托贷款，往往认为信托贷款的机构复杂会花费许多额外工作和时间，但并没有直接的利益回报，然而这并不能为借款人带来任何好处，要知道多数通过信托申请的贷款都是有许多税务和财务规划在其中。
信托申请非常复杂，往往需要考虑法律问题，以及在批准贷款前需要完成更多的文书工作。
大多数银行经理、抵押贷款经纪人由于不了解信托的结构和原理，往往规划贷款时不确定合适的银行选择和产品选择，或在不同审批部门来回沟通，导致延误和错误。
除此之外，很多银行经理其实并不知道自己的银行是否做信托贷款，因为很多银行的信贷政策都很模糊。
有意思的是澳洲的一家大银行，曾经拒绝一个信托贷款申请，只是因为银行的电脑系统无法处理和录入对应的信托架构信息。
为什么不是每家银行都向信托贷款
许多银行认为，如果借款人无法偿还贷款，某些类型的信托贷款可能在法律上无法执行。比如经常有信托套信托的情况，最终贷款成交后又会出现信托结构和受益人的变更，但却没有及时更新银行。
此外银行也担心澳大利亚税务局（ATO）可能会改变关于信托的税务裁决，从而影响到他们借款的信托主体。
大多数金融机构不向信托贷款的主要原因是信托贷款对他们来说利润较低，因为要准备抵押文件和检查信托契约的额外工作。
也因此这类交易都是涉及到较复杂的商业物业和贷款中较多。
银行如何规避这些问题
各大银行往往会将很多关于使用信托贷款的咨询转给他们的商业银行贷款部门。
这对银行来说更加有效，因为有更多有经验的员工处理贷款。然而，客户往往会被收取更高的利率和更多的费用，使其贷款获得批准的成本更高。
商业银行业务速度慢，费用高，可能不包括少文件（low doc）贷款选项，而且往往让你借到的钱比住宅贷款少得多。
银行和贷款机构会对信托贷款收取额外费用吗
是的，所有贷款人都会对信托贷款收取额外费用。
这是很合理的，因为需要完成额外的工作，准备担保和赔偿文件，供受托人和受益人（如果适用）签署，这些都需要 Legal advice。
在大多数情况下，银行收取的额外法律费用在 $500澳元至 $2,500 澳元之间。
贷款可以用我的名字吗
可以，可以将贷款设置在受托人或受托人的董事名下，而不是信托名下。
例如，如果王二是 King Two Pty Ltd 的董事，也是 King Group Unit Trust 的受托人，那么贷款可以用两种方式设置：
- 借款人： King Two Pty Ltd 作为 King Group Unit Trust 的受托人。
- 抵押人/财产所有者：King Two Pty Ltd 作为 The King Group Unit Trust 的受托人。
- 担保人：王二
- 借款人： 王二
- 抵押人/财产所有者：King Two Pty Ltd 作为 The King Group Unit Trust 的受托人。
- 担保人：King Two Pty Ltd 作为 King Group Unit Trust 的受托人。
多数情况下如果物业持有者是 King Group Unit Trust，King Two Pty Ltd 作为 trustee company 的话会作为物业过户后的 Title owner 因此 Mortgage 上面抵押人会是 King Two Pty Ltd。
贷款申请人是 King Two Pty Ltd As Trustee For King Group Unit Trust，然后王二则作为担保人。
我可以把我的房产卖给我的信托公司吗
可以，您可以将您目前的投资房产出售给您自己的信托。
然而，您可能需要为转让支付印花税，并为您购买投资物业后的任何资本收益支付资本利得税。
信托有 low doc 少文件贷款吗
是的，信托可以申请 low doc 信托贷款。
low doc 贷款允许你申报收入，而不是提供纳税申报作为收入证明。
通常信托不作为经营主体，申请人往往有其他的经营生意（trading business），可以是其他公司（company）或个体户（sole trader）提供收入来源提供贷款收入担保。Low doc 则是将这些生意收入申明在个人名下通过会计信出具证明，获得贷款批准。
贷款比例可以达到最高 80% ，利率往往比正常 full doc 贷款高一些。
什么是信托
信托是一种安排，允许一个人或公司代表另一个人、家庭或团体拥有资产。这些人被称为信托的受益人。
资产由受益人拥有，但由受托人控制，受托人可以是公司或個人。
受托人受信托契约的约束，该契约规定了受托人必须遵守的规则，还包括如何向受益人分配利润。
以信托名义买房的好处
税收优惠
您可以将收入分配给应纳税收入较低的家庭成员，从而减少您的税收支出。
资产保护
信托允许您控制并从资产中获得收入，而不以您的名义。
这可以在您被起诉或离婚时保护这些资产。
遗产规划
有些信托可以让你有效地将资产传给后代，而不需要支付过多的税款或经历遗产纠纷。
以信托名义购买房产的弊端
无负扣税 no negative gearing
你不会看到直接的税收利益。
你可能能够从拥有和管理的财产结转任何损失，并再次抵消他们未来的利润。
一个常见的策略是以自己的名义购买前几套投资房产，以建立良好的资产，并向澳大利亚税务局（ATO）申请这些负资产负债率的好处。
之后，您可以将所有权转换为信托结构。
在制定投资策略之前，您必须与您的会计师沟通。
会计费较高
由于报税的复杂性，在信托中拥有房产时，设立成本和年度会计费用可能会更高。
land tax 无减免额度
通常在个人名下物业会有 land tax 的减免额度，在信托名下物业则不享受。
抵押贷款结构是关键
这并不是一个缺点，而是需要注意的巨大风险。
使用有信托贷款经验的抵押贷款经纪人将帮助你获得适合你的贷款方案。
熟悉信托贷款的经纪人 finance broker 可以协助您和会计或律师提前做好正确的信托架构，确保贷款申请前有一个银行接受任何的 trust structure 从而更加顺利获得贷款审批。
当然也避免因为错误的机构导致贷款拒绝或者中途更改结构而带来融资的不确定性以及大额的会计和税务费用。
澳洲 Family Trust 家庭信托：七个您必须要了解的事实
信托贷款需要受益人担保吗
在典型的信托贷款安排中，信托公司将是借款人，而担保人将是董事。
但是，有些贷款机构要求所有成年受益人都要做担保人。
如果受益人被要求作为担保人，你需要：
- 提交你的财务状况的证据，包括资产和负债（financnial position）。
- 征求法律意见（legal advice），并签署自己和借款人之间的协议。
- 提供完整的身份证明（ID verification），通常只有当你是信托公司 25% 或以上的受益人时才需要提供。
如何知道自己是否是信托受益人
信托契约通常会包含一份受益人名单，但对于全权信托（discretionary trust）来说，它会简单地说明任何属于唯一受益人的朋友或家庭成员的人也被视为受益人。
在这种情况下，受益人将被要求作为担保人，即使他们是出于减税的目的将钱分配给配偶等。
对于单位信托（unit trust）来说，谁是受益人总是很清楚的，因为他们在信托契约表上有明确的说明谁是 Unit holder。
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