【王二房贷日记】我买的期房楼花，交割时涨价了可以按市场价格（高出合同价）借款吗？
【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例，在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识，避免出现同样的问题。
文章不构成贷款建议，您的情况类似但贷款因人而异，我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情，为您提供合理的规划。
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王二 1 年前在 Carlingford 买了楼花，价格 57万5 两房两卫一车位。如今临近 Settle，银行做估价结果回来 63万。 类似的情况最近几个月时有发生。几个项目和几个区域都有期房交割时估值高于合同价格的情况。 当然也有区域和项目估值低于合同价格的。
过往如果客户问到这个问题银行的答案都是统一的：
- 估价低于合同价时，银行按照市场价格（低价）借款
- 估价高于合同价时，银行按照合同价格（低价）借款
银行总会从风险把控角度考虑，尽可能压低 LVR（借款的比例）。
这也是为什么有些区域，当银行达到一定 exposure 时，会通过估价来调控风险（即便估价是随即委派的 panel valuer 来做）。这点对于海外买家做贷款尤为重要。
然而市场一直很好，有个别银行也开始放松借贷的政策。
如果购买的楼花满足以下两点，银行可以考虑根据市场价格（当然时高出合情况下）借款：
(1) purchase contract was exchanged at least 12 months prior to loan application
(2) current market value cannot be greater than 120% of purchase contract price
也就是说只要在申请贷款时合同已经交换超过 12 个月，银行可以接受高出合同价格的部分，但最高可以接受的价格不超过合同价格的 120%。自住和投资房均符合这个政策的范围。
因此如果您购买的楼花有增值，或您的客户购买的楼花有增值，或是您也不确定是否自己购买的楼花有增值，请和 My Home Loan 的贷款经理电话沟通，我们帮助您确认银行估价情况，可以让您拿出更少的资金 settle 房子，用于其他的投资。
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