【王二房贷日记】期房楼花办理贷款重要的时间点把关
【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例，在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识，避免出现同样的问题。
文章不构成贷款建议，您的情况类似但贷款因人而异，我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情，为您提供合理的规划。
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（情形一） 和许多客户一样，王二在澳洲投资了一套「楼花」，也就是所谓的期房（off the plan property）。在购买的时候王二迫不及待的想了解自己贷款是否可以批准，然而和 My Home Loan 贷款经纪沟通后，才了解到购买的房子还只是一纸图纸，看见的只是户型图和效果图，运气好一些大的开发商会有样板房可以参观，房子没有完工前，贷款无法获得 unconditional approval（无条件批准）。 （情形二） 交付了 10% 定金后，王二就过上了「有房族」的生活，因为从看房到下定金交换合同，耳边一直都是「没问题，贷款没问题，到时候银行 80% 都能批」的声音，所以也从来没有过购买二手房朋友的烦恼。买了房子除了交了钱和慢慢地等待之外，好像也没有什么需要做的事情。突然有一天，在茫茫的邮件里发现有一封律师发来的邮件，什么都没看到只看到了一句「Please arrange finance urgently!（请尽快办理贷款）」于是开始急急忙忙联系贷款经纪或银行准备材料递交贷款。此时，离房子交割差不多就 2 周时间不到。
以上两个情形在我们的工作当中很常见，当然描述上都是比较极端的例子。
前者还好，虽然不能拿到想要的答案，但是提前了解自己贷款能力有益无害。当然我们建议可以更好地规划时间，简单的和 My Home Loan 贷款经理沟通，了解一些信息，阅读一些关于「楼花贷款知识」登记一下房子的信息「期房贷款跟进注册」，然后交给专业人士办理省时省力。
后者就比较麻烦，这也是许多楼花交割时出现 delay settlement 的一个重要原因。直到房子建好临近 settle 才办理贷款，时间紧凑，再加上其他可能出现的意外例如评估、银行贷款配额、信用报告记录等问题后果更是严重。
期房楼花贷款一个重要的因素就是时间线。
通常现房的成交时间是交换合同之日计算，42 天成交。而楼花的成交时间会因工程进度情况而定，可能提前可能退后（通常推后的几率大一些）因此会有 sunset date。
银行的贷款批准有效期多数是 90天到，部分银行可以达到 180天。
也就是说，即便您在一年半前拿到银行预批 （conditional approval），也不能保证您能在房子成交前拿到无条件批准（unconditional approval ）。
这就要求房子交换合同后，作为客户，您需要和中介、律师、开发商保持密切联系，确保在房子成交前 2~3 个月内准备好房屋贷款。
My Home Loan 提醒您以下的时间点需要注意把关：
| 时间点 | 事件备注 |
|---|---|
| 合同交换日期（Contract Exchanged） | 通常 FHOG 首次置业的客户要以合同交换日期来判断。 |
| 支付印花税（Pay Stamp Duty） | 对于期房，15 各月内交付印花税。如果成交在 15个月内，成交时交付；如果成交 15 个月后，那么 15 个月上交付印花税。 |
| 房屋竣工时间（Completion Date） | 大概可以联系 Broker 或 banker 做贷款材料准备和预批。 |
| 开放估价（Valuation Access Open） | 安排银行对房屋进行估价，这里要避免楼花达到某一间银行配额的风险。 |
| 房子登记（Title Registration） | 如果是申请首次置业，可以准备递交 FHOG；同时 Transfer of land 律师准备好，可以发送银行准备交割前最后确认。此时前后 OC 等注册完毕，会安排 inspection 验房。 |
| 交割日期（Settlement） | 正式贷款 settle，房子成交，拿钥匙。 |
*以上以 NSW 为例分享的信息，不构成法律或贷款建议。
请确保与您的律师、中介和开发商保持沟通，将以上信息与 My Home Loan 贷款经理同步，或登记「期房贷款跟进」我们会于您及时联系，确保每一个重要的时间点和您跟进，让贷款更加顺利，安心 settle。
MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通，我们真诚为您服务。您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流，或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。 ✆ 电话 0488 886 896 ✉ 邮件 ask@myhomeloan.net.au ✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au
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