【王二购房日记】数字告诉你哪些房产可以投资

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例，在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识，避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议，您的情况类似但贷款因人而异，我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情，为您提供合理的规划。

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在这个世界上好像大家都有一个共同点，就是无论什么商品，只要挂上「打折」的标签，就会吸引人多一些。房产投资中，也有一句话「当你买房子时你就已经赚了，当你卖掉时钱就进账了。」问题是在所有这些房子里，你怎样才能挑到一个好的投资呢？

王二在澳洲呆了几年，在自主房子还的差不多时，最近通过 My Home Loan 贷款经理的帮助，从现有的房子中做了重新估价，看着银行纷纷降息也一并做了贷款重组，拿到了更低的房贷利息。

老房子里拿出的 15万澳币准备用于购买一套投资物业，在目前的房市下王二也不确定如何挑选才是合适。楼花还是现房？独立屋还是公寓楼？近郊还是其他城市？（王二在悉尼）

My Home Loan 结合过往与地产投资的许多朋友交流总结如下，也期待大家共同交流补充。

既然是投资房，主要就撇开个人情感。要理性对待。

不变的原则就是，只要这几点达标，就犹豫过多，特别是目前比较好的市场，很容易因为小的纠结错过机会。

1. 有资本增值空间

2. 可以买得起，有足够的首付或可以从现房拿出足够的资金

3. 租金回报

4. 地理位置好

5. 维护成本低

很多人觉得这不就是白扯吗？如果能达到以上几点那就是完美啊，谁都知道呀！

当然并不会每个人都会找到这样完美的投资房，罗列以上是一个向导，打个比方地理位置好不是说就要面朝大海风景独佳，而是从投资的角度，或许窗户外面就是一堵墙但是房子靠近车站很容易出租，那么位子就是不错。所以不是绝对的，还是那句话要撇开个人情感，投资房就是有投资回报，切忌凭借自己的感情来做判断必定这不是我们自主的房子。

既然是投资房，就是要考虑回报，资本增值的房子往往租金回报会差一些，反过来租金回报高的房子常常资本增值会慢一点，有机会再做探讨。有一些计算还是可以帮助大家做些参考。

5% 原则（The 5% rule）

5% 可以作为几个不同回报计算的参考值。

1. 租金回报

最简单的算法就是房价去掉后面的三个 “0”，或后面三位数。

比如房价 $400,000 或者 $400,350 简单一点就是大概每周租金 $400 差不多就是 5% 的租金回报。

高于 $400 每周那么回报就会好于 5%，这也考虑到差不多 2 周空租的情况下回报会在 4% 上下。

房子要价：$400,000

租金达到：$400 每周

毛回报率：5%

2. 是否有「正租金回报」Postive Gearing

通常许多客户购买投资房都是获取账面上的负扣税（Negative Gearing）从而在税务上获得一些优惠。

对于获取正租金回报的朋友，在银行借贷 80% LVR 的情况下如果实现租金收入正回报，那么差不多要达到 10% 左右的租金回报率。同样地算法，差不多 $400,000 的房子要有每周 $800 澳币（400*2）的租金才可以达到，这里也包含了正常的空组率、保险、管理费和其他物业维护成本。

通常正回报的房屋不多，找的话多数在中价位不高的区域可以达到。很多时候有些房子可以容易的把两房变成三房或独立屋添加 granny flat 实现增加租金回报等等。

 

3. 快速计算现金回报

作为投资，无非考虑的就是两方面，这两方面相辅相成，一个是风险，一个是回报。很难评估前者，我们就先计算一下后者。

投资的现金回报，简单地说就是这套房子赚了多数钱除以投入的资金。

如果说你有 $1,000 澳币存定期 12 个月回报是 6%，意味着一年后你会有 $60 澳币的利息，税前的投资回报率（ROI）就是 6%。

计算简单：$60 / $1,000 = 6%.

对于一套投资房，你投入的资金通常是以下名目的总数：

（详情可阅读《澳洲购房成本》和《楼花费用清单》）

• 首付资金（deposit）
• 印花税（stamp duty）
• 律师费（legal fees）
• 贷款相关费用（loan establishment cost）
• 房屋贷款保险 LMI（如果贷款额度超过 80%）
• 估价费（valuation）
• 房屋检查报告费用（building and pest inspection fees）
• 花费的时间成本（your time）

大概来算可以按照首付+5% 的一个成本，也就是说 $400,000 房子通常首付资金 20%+5% 的费用，就是 $100,000。

当然首付如果 10% 或 15% 也可行，需要考虑 LMI 贷款，请另作沟通。

然后我们再把所有其他的开支也加起来从租金收入中扣掉，得到净租金收入：

比如每年：

• $1,000 房屋保险（insurance）
• $2,000 市政厅费用（council rate）
• $3,000 物业管理费（management fees）
• $500 物业维护费（repairs and maintenance）
• $19,200 房贷利息（loan interest）按照 80% 贷款 6% 利率计算

一共加起来 $25,700 每年

然后每周租金 $400 算上 3.8% 空置率（平均一年空 2周）= $20,000 每年租金收入

这样租金收入 $20,000 – $24,700 = $4,700 意味着财政年度有 $4,700 的净亏损

考虑到房子还有折旧等，我们假设一年 $5,300 这样加起来今年投资房亏了 $10,000 澳币。

平均按照 30% 的税率，意味着今年可以少交 $3,000 的税。

拿之前的亏损 $4,700 – $3,000 = $1,700.

最后 $1,700 / $100,000 投入资金，得到的是我们先进的回报为，亏损 1.7%。

ROI= $100,000/$1,700 = 1.7%

根据不同的投资房自己做一个计算。

 

4. 计算整体的投资回报

因为很多时候我们会考虑到资本增值，这样计算回报时用现金回报来衡量就很不合适。

我们要重新调整一下计算的数据，假设房子今年有 5% 的资本增值，$400,000 房子就相当于 $20,000。

整体的投资回报计算就应该是：

$400,000 x 5% = $20,000

整个投资房回报 = ($20,000 – $1,700) / $100,000 = 18.3%

算下来 18.3% 的整体回报要远远高于定期存款，或是其他的一些基金投资、养老金投资等，然而需要提醒的时，这个回报只有在房子卖掉时才会兑现。

My Home Loan 提醒：

这些简单的计算，希望可以方便的帮助大家在购买投资房时有一些参考。

我们建议大家做好房屋区域和房产的全面调查，关于文章中涉及的相关税务信息我们只是作为分享，请结合您的具体情况与您的会计师做咨询。

祝大家可以找到满意的投资房。希望王二可以顺利购买到合适的房子。

如果需要讨论文章中的相关内容或沟通关于您的贷款需求，请随时联系 My Home Loan 贷款经理做详细交流。

 

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