什么是 LMI 保险(Lender’s Mortgage Insurance)?

lmi

什么是 LMI 房屋贷款保险?

Lenders Mortgage Insurance(LMI)房贷保险,是用于保护银行或贷款机构(Lender)提供给借款人房屋贷款的一种保险。只有在贷款比例通常高于 80% LVR 的情况下,银行认为贷款对于抵押有较高风险时才会产生。正常 80% 的贷款比例无需支付 LMI 保险。

LMI 保险通常可以在贷款交割时一次性作为费用支付给保险公司,也可以根据情况增加到总贷款额度上一起借出,分 30 年偿还。

My Home Loan 贴士:

我们的贷款经理了解每一间银行的贷款产品和银行政策,会在了解您的个人信息和需求的情况下帮助您挑选一间合适的银行。

确保银行在 LVR 上没有利息折扣的歧视,争取到同样最高的折扣。同时争取到最低的 LMI 保险费用。节省您的利息和成本开支。

请电话我们的贷款经理预约时间沟通,帮助您选择一个合适的贷款产品。

LMI 保险保护谁?

简单的说,LMI 保险是保护借款给你的银行或机构组织,而不是借款人。

目前的银行贷款市场买房时通常都会要求 20% 的首付(80% LVR),贷款比例超过 80% (LVR >80%),银行都会比较担心在借款人违约情况下房子拍卖(mortgage sale)时是否可以卖到相应价值。

据统计,95% 情况下银行房屋拍卖都可以卖到房子市场价值的 80% LVR,而一旦 LVR 大于 80%,比如 LVR 90% 银行收回本钱的比例将直线下降,绝大多数情况下无法收回所借贷的资金,导致借贷坏账。

这种情况下,银行让保险公司介入,来担保这笔贷款交易。如果一旦借款人出现任何违约行为,保险公司将承担风险赔偿银行在这笔贷款中的损失。如果出售房产仍有亏损,借贷方可以向房贷保险供应商索赔,用以弥补差额。然后保险公司将从借款人那里继续“追债”。

LMI 保险与贷款申请和注意事项

(一)贷款利率影响

许多银行 LMI 保险作为额外的保费和借款人的贷款成本,是不会影响到银行贷款的利率,但也有许多银行的贷款利息会根据 LVR 贷款比例上调而增加。

比如同样贷款 40万的额度,如果是 50万的房子和 45万的房子,一个是 80% LVR 一个是 90% LVR,后者可能因为贷款比例较高需要 LMI 保险担保,银行会认为风险相对较高而给出较低的利息折扣。在 CBA 90% 和 80% LVR 的贷款比例利息折扣可以相差到 0.3%。

(二)贷款审批速度

超过 80% LVR 的客户,因为需要保险公司承保,所以需要银行审批后再递于保险公司做第二次审批,在很多时候 85% 左右部分银行也是有 Delegated Underwriting Authority (DUA) 有保险公司的授权直接批款。保险公司会根据贷款的额度、LVR 比例和银行计算出一笔借款人需要承担的保险金额(LMI,Lenders Mortgage Insurance),用来保护银行在出现违约时的风险。

(三)贷款审批严格程度

在需要 LMI 保险的贷款审批中,银行会要求申请者提供额外的材料,其中包括:

也意味着更加严格的审核。

(四)LMI 保险的计算

银行和借款机构通常和两大保险公司 QBE LMI 或 Genworth 有商业协议,每个银行有自己 Preferred 的 LMI,不同 LMI 价格可以相差很多。贷款申请者是无法自由选择自己的保险公司。

然而通过选择不同的银行或机构贷款,可以获取不同的保险公司的不同保费 Quote。比如不同的银行之间因为风险控制不同,得到的保费也不尽相同,同样的贷款 CBA 的保费或许便宜与 Bankwest 银行因为 CBA 在保险公司的保单量大,获取的 Quote 也就相应会低一些。

同样,LMI 的保费不是线性计算的,通常需要查表或通过各银行计算器计算。LVR 越高,保费的增加额更高。贷款额越高 LMI 越高贷款的比例从 80% 到 97% 所产生的 LMI 也会有很大差异。请联系我们的贷款经理帮您做好计算。

比如 St. George 银行从 2013 年 9 月 30 日,贷款额度超过 88%(以前通常 90%)保险金额将加大。

值得注意的是:LMI 房贷保险是不可转移的。如果你需要转贷,即使你已经向某家房贷保险公司交了保险,第一笔贷款所交的房贷保险不会转到另一笔贷款上。

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验处理贷款额度超过 80% 的申请,我们帮助过许多客户首次置业获取 97% 的贷款额度。

但每个人的情况不同,我们建议您与 My Home Loan 贷款经理沟通,详细计算自己情况需要支付的 LMI,选择合适的贷款产品以获取最低的 LMI 减少购房成本。

(五)我是否应该考虑 LMI 保险?还是继续存储更多一些的首付?

请参考阅读

【王二房贷日记】讨厌的 LMI 保险,到底是贷款 90%?还是 95%?还是 85%?

 

是否可以减免 LMI 保险?

(一)少数银行提供 85% LVR 不需支付 LMI 的贷款产品

(二)买地建房,通过增值在开建房屋时避免部分建筑贷款 LMI

(三)专业人士贷款 90% 可免除 LMI

正如我们「王二购房日记 457 签证」中分享的,有些专业人士在一定条件满足的情况下可以获取银行 90% LVR 贷款额度,无需支付 LMI 保险,为更好的投资和税务服务。

以下是部分置业的清单:

  • 医生 Doctor 和医疗相关的职业
  • 会计师 Accountant, Finance Manager, Auditor, Actuary, Lawyer, Barrister, Solicitor, Engineer, Surveyor, Mine Surveyor, Quantity Surveyor, Geologist or Geophysicist
  • 矿业工程师 Mining Engineer
如果您是以上相关专业人士,请与 My Home Loan 专注于 90% LVR 贷款产品的经理沟通。了解是否满足此方面的特定要求,是否在相应注册机构列表内,是否收入达到要求的水平,我们会协助您准备好需要的材料和资质证明,帮您顺利拿到 90% 无需保险费的产品。

 

(四)Guarantor loan 担保贷款

通常可以是父母或其他亲属提供自己的房产做资产抵押,获取更多的 equity 从而解决孩子贷款首付不足或没有首付的贷款。帮助孩子获取房屋贷款。

 

我需要申请高于 80% 额度的贷款,还有什么需要注意的?

整体上来说,支付 LMI 的贷款和正常 80% LVR 贷款是没有实质的区别。只是在材料上会有额外一点要求,无非就是银行希望可以更加准确的判断申请人拥有偿还能力,并且在经济情况发生变化时银行不会出现房贷坏账。

那么依旧 3 点是非常重要的:

  1. 申请人需要有良好的信用记录(这点在任何借贷中都非常重要)
  2. 申请人需要有稳定的工作(如果刚刚赶上换工作,我们会建议您 hold 一下),也就是借贷能力的审批
  3. 购买房屋需要在银行 LMI 接受的 Zone 区域范围(比如不可以是高密度,或不可以面积小于 40 平米,或是 regional 偏远地区等)也就是抵押物的估价要符合 LMI 要求

 

My Home Loan 帮助过许多客户顺利拿到 97% LVR 甚至 102% LVR 的贷款,为了避免耽误太多时间或信用记录留下过多痕迹二影响到您的贷款申请。我们建议您找熟悉 LMI 贷款的 Broker,帮助您办理,用我们的经验为您带来更专业的服务。

 

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您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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【王二房贷日记】讨厌的 LMI 保险,到底是贷款 90%?还是 95%?还是 85%?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

lmi insurance

 最近这段时间许多朋友电话 My Home Loan 询问关于借款 90% 的情况。大家比较担心的是银行会不会很难通过审批,材料上准备是不是和正常贷款一样。

我们这里结合王二的案例与大家分享一些关于借款超过 80% 需要注意的事项和帮助大家计算一下 85% 90% 和 95% 的不同情况,供大家参考。

什么是 LMI 保险?

下面这几篇文章详细介绍了 LMI,大家可以点击阅读:

  1. LMI 是什么?
  2. 457 签证是否可以贷款 90% 买房?
  3. 海外人士(非永久居民、Citizen)借款 90% 贷款政策

 

LMI 案例分享

王二准备在 NSW 购买一套现房价格 60万澳币,目前手上有的存款差不多 11万澳币,未来可能父母会从国内汇款 4万澳币赠送给他作为购房首付资金。

王二希望可以尽快看到房子,交付定金然后成交,因为房价涨的很快,刚好现在银行的促销活动比较多可以拿到很好的利息。但是借款 80% 比较不现实,考虑借款 90% 不确定是否合适。

从整体来看,60万房子按照 20% 首付来计算购买的成本大概是:

项目 金额($) 累计($)
首付 20% 120,000
印花税 22,500
律师费 1,100
政府过户注册 400
市政等 Rates adjustment 500
其他预算外备用 500 145,000

借款 80%

显然王二的资金会比较紧凑,借款 80% 是行不通的。不过好在与王二的父母会有一笔 4万澳币的资金会近期打过来。因此如果借款 80% 可以选取不需要递交社区内时提供 Funds to complete(20% 购房资金证明)的银行,先拿到贷款批准(Formal approval)签署贷款文件,购房交换合同后 42 天内 Settle 前,只要提前 3-5 天资金到账,依旧可以考虑按 80% LVR 借款。

这样当然是最理想,银行贷款审批会很轻松,同时利息折扣各方面也不会有任何不同,无需支付 LMI 保险费。

借款 > 80%

这里我们需要分的更细节一些讨论,因为 LVR 80% < 85% 之间银行的政策和 >85% 的政策又会有不同。

阅读了 LMI 相关内容后,王二了解到如果借款超过 80% 大多数银行对于申请贷款的材料需要额外提供:

借款政策上

  • 如果 ≤ 85% 的情况下,银行对于 Genuine Savings(真实存款)要求并不严格,部分银行可以考虑内部消化,不同过保险公司审批,Waive 掉。
  • 85% 以上到 90% 也会有几间银行产品不需要提供真实存款,但利息或许会有不同
  • 部分银行提供 85% 贷款无需支付 LMI 保险费,但对于抵押物房产和客户的 Credit score(信用分数) 有着严格的要求
我们建议您与有经验的贷款经理沟通,确保自己符合以上银行贷款政策的要求,避免遇到「意外 decline」的情况。原本超过 80% 的贷款银行就会严格一些,这样更加影响自己的贷款申请。

85%?90%?还是 95%?

单纯从资金上我们做一个简单的对比,这里是许多客户经常询问的地方,就是分别贷款需要准备多少资金?

我们假设使用 CBA 银行作为一个选择,做计算:

项目/金额 $ 80% 85% 90% 95%
印花税 22,500 22,500 22,500 22,500
律师费 1,100 1,100 1,100 1,100
政府/杂费 1,900 1,900 1,900 1,900
首付 120,000 90,000 60,000 30,000
LMI 保险费 0 6,410 11,370 21,260
总计 145,000 121,910 96,870 73,760
*注释:
1. 自住房和投资房的 LMI 计算会不同,投资房会稍微高一些
2. 提供真实存款部分银行 LMI 也会不同,没有真实存款会稍微高一些
3. LMI 本次计算精确到十位数

其中可以看到随着贷款比例的增大,首付资金的可以减少到一半还要多。

如果王二按照 11万存款的情况,对应入座可以借款 90% 甚至 85%(选择 Capitalised LMI,将保险加到贷款上贷出来)。

然而相应的也有几点值得注意:

  1. LMI 可以在资金紧凑的情况下帮助到购房者提早入市
  2. 但 LMI 作为保费,是贷款的额外成本(可以理解为,您购房的房价增长了 LMI 这么多)
  3. 虽然 LMI 可以加在贷款上分 30年还清,但最多可以 Capitalise 2%
  4. LMI 房贷保险是不可转移的。如果你需要转贷,即使你已经向某家房贷保险公司交了保险,第一笔贷款所交的房贷保险不会转到另一笔贷款上
  5. LMI 保险在未来 Top up 房贷时,银行会根据房屋估值重新评定 LMI 费用
很多投资客会喜欢最大话每套投资房产的贷款比例,以获取最大的退税效果和杠杆作用。

我们建议您咨询会计师寻求税务建议。

然而通过自住房和投资房的结合,不一定支付昂贵的 LMI 同样可以达到投资房 100% 借款比例来最大化税务利益,我们建议您和 My Home Loan 的贷款经理做详细沟通,做好贷款规划。

同样,每间银行对于 LMI 的政策都不相同,客户的情况也各不一样,我们建议充分了解您的需求已经收入和资金情况后,与我们的 Broker 沟通哪一个方案最适合您。

总结

我们要考虑首先自己的个人情况是否满足银行的要求,可以借贷超过 80%,许多客户盲目的认为只要有 10% 的资金,或是自己的收入可以有足够的贷款能力就可以申请。

我们建议把关每一个细节,包括工作的性质(是否是 contractor/ casual等)或收入中是否有 allowance,或是否可以提供真实存款记录,或者是房屋作为抵押物是否满足银行对于 LMI 的要求,很多客户最终是因为抵押物的原因银行无法在 Formal Approval 时提供 90% 比例的借款,生气的同时其实是工作没有到位。

我们不希望类似的案例发生在您的身上,购房是人生很重要的事情,多做一些功课,与有经验的房贷 Broker 做好沟通,以确保贷款顺利获批,安全交割。

 

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