一个数字检测您是否处于「房贷风险」?

mortgage risk

(图片来源:Irish Times)

(一)越走越低的利率

澳洲的房贷利率继续走向更低。

目前有机构可以为自住房客户提供低至 3.49% 的浮动利率,如果经纪人选择放弃佣金通过客户支付一笔较小金额的服务费,利息甚至可以再降低到 3.34% 浮动。

3 年前当固定利率刚刚开始跌破 5% 的时候,几乎整个澳洲房贷市场都沸腾了,银行、经纪人、房贷客户们都怕「错过」了银行所谓的短期促销,纷纷电话要求固定房贷利率 4.99%,能帮客户锁定在那个 rate 的都是英雄。

然而利率从 4.99% 恢复到 5.29% 没多久后就一路跌到 4.89% 4.69% 4.59% 4.39% 4.19% 3.99% 3.89% 3.75%……

(二)越走越高的房价

澳洲几个主要的城市从 2012 年底开始,基本都是出于一路上涨的趋势。

利息降低了,还款压力减小了。从 6% 的利率将低到 4%,减少了 33% 的利息还款。许多朋友喜欢从这个角度出发去考虑房子的投资,感觉买房子比租房子都应该便宜了,不买都亏了。

然而市场上,你看一看主流的澳洲本土年青一代还是很难通过自己的存款积蓄和工作收入进入房子市场。常常看到的报道就是首次置业买家比例依旧很小,即便一些买家入市也都会选择一些可承受的价格房产作为投资先。

这里的一个概念尤为重要,作为任何一个房产投资者都应该考虑的,就是可承受能力「affordability」。

说的简单一些就是房子价格是否 affordable?因为即便大趋势是值得投资的市场,持有成本相对减小但已经走得很高的房价却超过了许多买家的承受范围。

不光是买房子的人要考虑,开发商也同样考虑,而且考虑的更加前瞻性更加全面不动声色。这也是你会注意到许多开发商在 2015 年基本在悉尼就没有太多新项目,集体转移到其他城市,一个是其他城市屯下的土地随着市场上涨可以拿出来开发赚取更多利润,另一个就是对悉尼当地市场新楼盘价格可承受能力的一个评估,市场在涨利率在跌成本也在上升,就算房价可以继续一路飚上去,是否潜在的买家可以承受这样的价格呢?达到一个瓶颈的时候,也就要等下一个轮回(整体市场涨个几年后)再回来继续赚钱了。

(三)银行的顾虑

整个市场欣欣向荣的时候,没有人会放过一个赚钱的机会。

开发商卖更多的房子,投资者买更多的不动产既有增值又有租金,银行两边借钱拿利息。

由于银行信贷收紧,同时公寓楼市场供应量的大量增加,8月的纪要里 RBA 认为未来房产价格继续按照前几年速度飙升的可能性不大,意味着房产泡沫风险会很低。
正是因为这样的判断,即房产市场的泡沫风险很低,这才更加放心的降息 0.25%(否则担心房市再次推高产生泡沫风险),然而 RBA 也保持一个态度就是一旦感受到房产在未来再次出现过热的情况,可能会促使银行和政策出台新的政策调控房地产市场。

这是 8 月澳洲央行一些纪要的总结

看起来没有系统风险,市场一切稳当。

然而没有什么比起银行自己更能提前嗅出潜在的风险并积极调整信贷政策来避免规模性的违约发生。

其中,不太显眼但却比较值得关注的我们认为就是本息还款的要求。

ASIC 去年的经纪人工作 review 后提出来的一些问题,比如「只还利息」的贷款比例过高,会给房贷市场带来系统风险。作为经纪人(broker)的我们可以给出许多理由认为 ASIC 不懂市场已经「老掉牙」了,居然会提出这样的愚蠢问题,难道他们不知道有对冲账户吗,甚至我们还写过一篇文章讲述「为何选择只还利息」。

然而现在我们认为,ASIC 的顾虑和银行近期对于本息还款的要求或许十分必要,并且对于未来 5-10 年的房贷市场稳定(房市稳定)有着很重要的作用。

对于银行来说,房屋抵押贷款的本质风险就在还款违约,进一步的话还款违约并不是最担心的,担心的是违约后银行是否可以通过采取行动收回损失。最常见的就是 mortgage sale,换句话说就是你房子的 resaleability。通俗一些就是当你不还钱跑掉时,银行去强行拍卖掉你的房子是否容易,容易卖掉(甚至不需要通过宣传直接有人接受),而且容易卖到要的价格可以拿回抵押贷款和相关违约带来的费用。

贷款者违约可能客户自己的经济情况发生变化,当然也可能由市场的任意一个因素直接导致,利息的升高、房子供应增大空置率变高、租金回报无法偿还相应贷款。你可能觉得不太可思议,感觉这些能有多大影响居然可以导致贷款违约?设想一个投资客拥有 5 套投资物业(50万贷款平均一套),通过租金来偿还贷款,倘若利息从 4% 上升到 5%时候,250万贷款一年只利息就会增加 2万5千元澳币,租金是否能有同样的上涨都会造成很大的经济压力。更不敢想象房子价格市场再有任何变化的时候(下跌或不涨)可能会出现麻烦。有些朋友可能只有一套物业,但道理也是一样,所以要看看下面我们给出的一个数字来判断下你到底会不会有房贷的违约风险。

话说回来,这和只还利息又有什么关系呢?目前房贷收紧的市场大概也是和四五年前开放海外借款有着很大关系,市场自我的调节能力很强,当一块市场行不通就会有另一个产品出来争夺市场,政策相对这个产品就会宽松直到感觉到有危机,然后这一块再就收紧,在出现另一个产品。所以每一个政策都可能带来未来市场的一个蝴蝶效应。

只还利息便是其中之一。通常只还利息 5年 – 15 年,最简单的问题就是 5年后,15 年后,目前就已经无法承受本息还款的借款者,收入的情况是否会允许在更短的时间内本息偿还呢?再加上如果利息上升回归到 6% 左右?当然您可能会说,第一只还利息的借款人可能并不是还不起本息,只是希望通过只还利息更好的管理房贷;第二 5 年后 15年后再换一个银行继续只还利息不就好了吗?其实包括我们在内也都是这么想的。但从监管角度和从长远市场风险的考虑,的确 ASIC 更加到位。第一个也正是 ASIC 要去调查了解清楚的问题,到底无法承受选择只还息的借款人和能有偿还能力选择只还利息的群体各自的比例怎样,要等 ASIC调查报告之后再做进一步讨论;第二如果客户就是一直这样的策略通过不断的 refinance 达到永远只还息不还本那也一定会给市场带来系统风险。

这也是我们认为银行近期开始推行本息和只还利息区别对待的出发点。通过本息更低利率的政策,引导客户偿还本金,降低银行本金的风险,也减少了银行对于未来房市不确定性的抵充(房子成交后价格下跌,客户未还任何本金丢房而跑)。

要强调的是,我们并没有对市场有多么的担忧,只是对相对激进的投资客户一些提醒。

你可以不这么认为,但是别忘了在 2008 年美国次贷危机已经一年后,后知后觉的市场里还有人也有同样的认为,房子价格怎么会跌呢?澳洲可能会是不同的市场,但作为拿着一辈子积蓄去投资的人们,你需要了解清楚可能出现的情况是否会真的影响到你,因为如果你没有考虑过,那么真正市场出现问题的时候,丢掉一生积蓄的也能是你。

(四)十个人里就有一个,你是否也处于「房贷风险」中

每个借钱的人都会说,我会按约定准时还钱的。

有的是经过深思熟虑,做过一番计算比较清楚自己的日常开支也对自己未来经济状况做过评估。但也有许多客户稀里糊涂,因为担心错过市场,让自己也是比较有生活压力。

Roy Morgan 最新的报告显示,在澳洲 5个房贷客户中就有 1个(18.4% 的客户)处于还贷风险中,10个客户里有 1个(13.9% 的客户)处于极度的房贷风险中。

其中的一个简单判断标准就是:

房贷持有者本息还清贷款的还款金额如果大于家庭收入的 15%-30% 区间就会被定义为「存在房贷还贷风险」;如果这个比例超过 30%-45% 的区间则是极度有风险。

打个比方,50万贷款 4.15% 利率, 30 年还清,每月还款金额 $2,430,每年就是 $29,160;如果家庭收入低于 $97,200 就是出于很有还贷风险的范围。

回归到银行贷款的审批,道理也是一样。

一个家庭的税后收入-基本生活开支(通常两个成年人的家庭 $2,900/月)- 贷款还款(按照 7.25% 较高的审核利率)-额外生活的开支> 0 ,才能够批准贷款。

所以如果还贷的金额超过家庭收入 30% ,还贷压力造成的违约风险就很大。

主要决定风险水平的就是家庭的收入,如果家庭总收入低于 $60,000 澳币一年,其中 83.2% 的房贷客户都会有极大的还贷压力;当家庭总收入达到一年 $80,000 时,还贷压力的客户将降低到 18%。

其中报告里一个发现,当家庭收入来源不只是依赖一个成员时,这样的风险将从 18% 降低到 9%,但倘若两个人的收入偿还房贷,一旦一个人失业则会将 38% 的家庭会立刻有还贷风险,30% 的家庭会有极度的还贷风险。这也是为何一个家庭贷款如果只有单一收入来源,银行自动评判的风险就会成倍增加,导致借款额度大大降低,来避免系统风险。

考虑到目前澳洲的就业市场,过去六个月全职工作的职位下跌,失业无疑是最大的风险。

所以有时候为自己和家庭购买一份收入保险或房贷保险也都是十分必要。

好了,大家拿起计算器看看自己是否处于还贷风险吧。顺便也算算,当利息如果涨到 5% 的时候会不会有压力,也想想倘若哪天失去了收入(或部分收入),是否也有一个备选的方案可以支撑还款。

我们希望帮助大家借到房子贷款,成交房子的同时也让大家能够在风险来临的时候守护好这个来之不易的家。

 

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银行降息,现在是固定利息的好时机吗?

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(图片来源:Value Finance)

(一)

上周四周五,INGNAB 均宣布下调固定利率。

ING 下调自住房 3 年固定到 3.88%(CPR 4.47%)投资房固定利率 3年 3.97%(CPR 4.49%)。

NAB 的固定利率下调,同时浮动利率的折扣少做了一定调整。

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其他产品包括 Choicelend(NAB 旗下的基金产品)也宣布降低固定利率。

(二)

这时候一定又是几家欢乐几家愁的局面。

有些朋友一拍大腿,「看!还好没固定吧?!我说什么来着?!还好没固定吧?还得降!」

另一些朋友一拍大腿,「靠!怎么刚固定了就降了?!我就说不应该固定!你看亏大了!」

当然也有不少朋友压根就没固定利率,也有许多朋友固定了也没设么感觉该做什么事情做什么事情,该喝咖啡会朋友的会朋友。

(三)

提到固定利息,我们总喜欢给客户打个比方就好像炒股票。

所有人都希望在最低点买入,固定利息各位也都想「抄底」。

实际上可能反应过来已经「触底」时候向银行申请固定利息,表格拿到签字寄回去,利率已经开始上升,要知道一旦升起来的利息可比降息要快的多。最后啥也没拿到。

年初 CBA 银行推出 3年固定利率 3.99% 的时候,许多朋友蜂拥递交,你是否了解 CBA 拥有一支过去五年对宏观经纪预测最精准的团队?银行花大笔的资金雇佣大量经济学家,收集大量宏观数据分析,捕获的大量你我都不知道的经济信息,然后计算出一个 3.99% 的利率让大家去占便宜?

所以,固定利率永远都不是一个用来省钱的工具。

固定利率更多的目的可能是避免利息波动带来的还款压力和违约风险,或是更好的实现对现金流更好的把控。

你想明白了这一点,固定低 0.1% 或高 0.1% 就不会激动的拍大腿了。

⇢ 我们写过一篇文章从技术层面考虑《是否要固定利率》,可以点击阅读。

(四)

追求低的利率,节省开支无可厚非。

这是贷款经纪人首要的责任就是帮助客户需求一个可以节省利率的产品。但这仅仅是最基本的一个要求,可决不可以只以利率做衡量标准。

我们在《我为什么最不考虑利息》里提到过,所有的产品和功能都应该是服务客户的目的和目标的。

即便你仅仅只是购买第一套自主物业,也是有目的目标的,你还会有未来的其他投资和计划,那么结合你的个人经济情况,是否固定或浮动满足你的需求,大银行还是小银行?只还利息还是本息还款?开通还是不要对冲账户?是否有其他税务目的需要满足?那就更不要说几套物业贷款,可能需要更多的聊一聊各个需求,做好一个 structure 的规划。

倘若你只有唯一的目标就是低利息,那简单了。直接去 Loanstreet 选择最低的利率递交申请不就好了,还需要啥经纪人做规划?

而实际情况你可能会发现刚开始利息还挺低过了一段时间刚换走的银行利息又低了。银行的利率随时在调整,不断会有新的促销。你可以选择不断地更换银行,但你要知道买房子申请贷款,不是逛菜场买萝卜挑青菜,你的信用记录在默默地记录着你每次一改变

(五)

回过头来,我们再看看开头提到的银行降息。

我们判断根据 ING 和 NAB 的行动,很有可能后续一两个月内陆续你会看到其他银行跟进也调整固定利率。先是三年四年或五年的固定利率下调,然后未来或许两年有机会再跟着降低一点。

浮动利率方面银行让出的折扣空间会再多一点,投资房方面的利率折扣目前基本也接近自住房,只是两者的标准浮动利率还存在 0.15%-0.2% 的差别,因此还是有所差距。

通常类似 ING 这样的直属 Direct banking 嗅到资本市场利润允许降息空间或者「看到」其他银行预备采取行动时候,都会提前先做动作,反正大家早晚的事情,不如早几天拿出来招揽些客户。

所以印证了刚刚说的,客户看到 ING 降了,准备转过去,刚转好,发现老银行也跟着降了。

还是那句话,是否做调整,是否固定利息,不是看利率来决定,更多的是这个改变是否能服务好你的需求帮助你达到一个目标。

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为何负扣税政策(negative gearing)如此受关注?

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(图片来源:channel ten)

(一)

在澳洲,拥有投资房物业或想要购买投资房的业主都多多少少了解过相关 Negative gearning 的内容。几年前我们也做过一个总结,负扣税的介绍对负扣税的一些误解

简单的来说,作为一个投资如果在持有的期间,物业所带来相关的持有成本和开销(贷款利率,折旧,相关维护费用等)大于其所带来的收益(租金),就会带来投资的亏损,这个亏损在财政年度可以减少你总的保税收入,从而减少税收。相反如果投资房减去所有成本开销还有盈余,那么就是 positive gearing。

(二)

澳洲目前每四个岗位就有一个和房子有关联。

澳洲经济从矿业繁荣过度到现在,地产成为一个新的支撑。你看到每天媒体每天政府两党对于房子政策的调整就知道这是一个重要的不可忽视的问题。

自由党(liberal)对负扣税不做调整,工党(labor)的提议是只有新房子才能负扣税,同时针对增值税(cgt)要调整,卖掉房子将要交更多的税

我们不谈政治,单独了解一下这样的改变会对我们生活和经济会有哪些影响。

首先如果通过负扣税只有新房能享受,无疑会推动许多城市周边原本没有足够吸引力的高密度新房开建,说的通俗一些就是可有可无的新房建设,这样的房子越多越会影响此类房价上涨。因为这些房子对于自住家庭没有吸引力,自然投资的回报也不会好。投资者尽量要避免这样的物业投资,会很可能让你财富缩水。当然反过来,城市中心和周围的一些土地则会愈加值钱。

然后从 2016年第一季度澳洲 GDP 增长数字来看,虽然 GDP 增长但实际经济的利润并没有增长,而且经济表现里中小型企业的投资和支出在减少。这说明经济的确不是很乐观。目前澳洲政府要鼓励企业支出,才能拉动经济发展,可是到头来还要看消费者,因为消费者如果没有信心就不会花钱,那么企业增加支出扩大生产就不现实。

这个和负扣税有啥关系呢?那么房子是一个家庭最大的资产,如果消费者觉得房子的价值在降低,那么自然就会对自己的经济情况失去信心,那么这样的顾虑就会带来财富效应,也就是大家可能会担心自己的工作,担心还款的压力,当然也就会减少除基本生活开支以外的其他支出。那么消费者支出减少,消费者信心不足,企业支出和信心自然提不起来。

这对于房产投资者来说,他的收入和租金收入在减少的情况下,可是房屋的名义债务并没有减少,因此还款压力会增加,从而影响投资者对于投资房产流动收入回报的信心。

也就是澳洲央行(RBA)担心的“通货紧缩”。

这也是为何看到相关报道央行或许会在 8 月或 9 月再次降息,就是为了避免通货紧缩。

(三)

原本经济就已经不那么乐观,更改负扣税的政策只会是雪上加霜,投资者的信心会受到进一步打击。谁还会觉得那些城市周边地区的高密度公寓还有几十公里开外的土地建房(house land packages)值那么多钱?从投资的价值和回报来看买家会变得更加谨慎。这对于不论是开发商也好,承建商也好甚至当地的 Council 和许多相关地产的行业都是一个沉重的打击。别忘记我们开头说到的,澳洲经济从矿业繁荣过度到现在地产作为三大支柱产业之一,每 4 个工作岗位里面就有一个和地产相关。

所以不要以为负扣税只针对全新房子就会给开发新楼盘的开发商带来多少“繁荣”,实际上未必如此。

(四)

如果需要税改,还是多考虑考虑给小生意们降点税。去调整负扣税和增值税实在不是什么好事情。

所以大家记得 7月 2日大选时,要做一个明智的选择!这或许会让澳洲经济向着不同方向发展,当然对于所有和房产相关的行业,包括投资的客户和要买房的朋友,你们的切身利益都将受到影响。

 

这是重要的一票,请慎重考虑!我们将投给自由党(Liberal)

 

(申明:本文的内容不构成投资、税务或金融建议,请联系相关理财师、会计师或贷款经纪根据个人情况做详细咨询。)

 

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NAB 6月最新海外收入贷款政策解读,和近期各类客户贷款方案汇总分析

overseas loan

(一)

海外收入贷款的政策已经收紧了好一段时间,从最初递交材料上额外的要求,到后期审批政策的收紧,再到降低贷款比例,一路到现在仅有一间银行和少数几家金融机构接受申请的状况,市场也基本接受了这样的事实。但始终许多朋友谈及海外收入贷款的时候,都会有一系列疑问就是:「都说海外客户还款违约率非常低,银行又只借款 70% 左右,没有风险稳赚不赔,为何这样收紧呢?那么多海外投资客户买了楼花的该怎么 settle 怎么办呢?这不是会严重影响国人投资澳洲房产,澳洲经济还要发展吗?」

的确看起来是个矛盾的问题,银行想赚钱却又收紧贷款政策,政府想发展经济却又打击海外投资。

凡事都有轻重缓急。今年面临大选,选民中对于调查银行的呼声很高。工党前几个月再次表达要建立皇家调查委员会(royal commission),重点调查银行的财富部门(wealth),这里的 wealth 不是房贷部门,而是涉及养老金、投资理财等。自由党这里则是要求 ASIC 和 APRA 对银行进行调查和整改,主要就是贷款部门业务,其中包括贷款经纪(broker)行业的一些规范和佣金构成。

如果工党上台,银行担心最赚钱的 Wealth 部门将被迫卖掉或受到大的调整利润大打折扣。因此更倾向于让 ASIC 与 APRA 对他们进行调查并在其监管之下做出一些整改。

这也是为何我们从去年到现在看到 APRA 要求下银行收紧投资房贷款,ASIC 的调查下停止了一些不规范的银行员工和贷款经纪从事信贷相关工作。

不断收紧海外收入贷款的政策也就是在这个大的环境下出台,银行来说短期应付政府监管,哪怕关门不做生意;但如果选民选了工党上台,皇家调查委员会介入 Wealth 部门调查,就更麻烦了。

(二)

上周五 NAB 作为最后一间至此还没有官方宣布停止海外收入贷款的银行,宣布从本周一(6月 20日)开始纯海外的投资客户需要有现有的投资房租金收入或 60天 NAB 存款利息收入结合海外收入才可以递交申请,单纯的只有海外收入则不再接受。

对于很多朋友问到 NAB,BOC(中行)等银行来说什么时候会关闭,我们认为不会拖太久,以前我们也写过类似的观点,很简单 APRA 的要求下,每年银行的投资房贷款增长比率不超过 10%,你想想大量的海外收入客户全部过来,很快就会达到这个比例,希望从官方的角度继续开放只能是通过更多的本地自住房贷款申请去“支撑”,也就是说每递交批准一个海外收入客户就可能需要有至少四五个本地自住房客户 settle,以限制投资房贷款总比例增涨太快。非银行机构和基金在这方面投资房贷款增长不受到 APRA 监管,因此不会受到太大压力。

2016 年 6 月 22 日更新:

NAB 今天早晨发布信息,从 6月 24日(本周五)开始,NAB 将不再接受通过 Introducer 渠道递交的海外收入申请。

意味着 NAB banker将不能接受以下申请:

- AUS/NZ Citizen and PR Expatiates(在境外工作的澳洲永居和公民)
- Temporary visa holder(在澳洲临时签证居民)
- Foreign nationals(纯海外投资人士)

请注意,通过在澳洲本地直接见面银行递交申请还是可以继续接受(foreign borrowers are still acceptable via customer direct channel at this stage)。意思就是说如果客户入境澳洲提供相应材料(下方有做总结)还是按照目前的政策审批,但如果通过 Introducer 渠道递交将不再接受。 

直接体现出来的就是,一方面银行进一步控制第三方渠道介绍进银行贷款的风险,同时也印证了我们所说的为了估计目前澳洲整个金融系统的稳定和健康持续发展,银行将加大本地客户的促销力度,为的是有更多的本地的量来“支撑”投资和海外的客户,也许未来一天本地的量达到了一定比例,重新放宽松政策或有可能。(必定 NAB 迟迟还没有宣布退出这块业务)

 

(三)

目前坦然的说未来海外收入这一块市场不太可能会有多少放宽,银行如果还想做这块市场只会通过旗下基金渗透做一些市场。但比例和审批都不应该再会有放宽,通常政策还是会说最高借款比例不超过 70%,实际当你用他的审批政策收入计算后基本上能达到 50%就非常好了,倘若无法准备好这些资金的客户,纯海外的投资者就需要考虑其他出路了。也会有相关 Prime 借款出现贷款额度会高于银行贷款比例 10%,但最高借款比例不超过65%,利率会高出许多,不是说他们想趁火打劫赚,也不是风险有多高,65%额度没多少风险,因为 Prime 基金通过商业渠道的批发资金成本的确要那么高,但从商业渠道批款则会非常宽松。

*注:这里 Prime Lending 特指澳洲境内的持有金融牌照的私人借款机构的一类,通常通过商业渠道借款,审批宽松,填补银行通常不接受的客户类型。

这两个渠道未来怎样不好说,虽然非银行机构不受到 APRA 监管不考虑投资房贷款增长率,但是收紧贷款比例还是会可能出现,随之出来的是高利息的降低,必定一段时间后这块市场会有更多的基金入场,带来一定竞争。

我们觉得去猜测这个市场走向就没有太大意义,近期 settle 的客户看清目前政策和形势,有可行的方案就立刻行动,切勿耽搁了时机。未来的一年两年的客户,也不要慌张激动,合同已经交换,唯一可以做的是考虑清楚海外将会继续收紧,这个情况如果没有好转你是否能承受?

可以那么和贷款经纪沟通下,把合同名字是否要调整的事情和律师确认下,申请材料提前做好安排等到六个月前后开始准备,然后政策方面就不要多想多猜多问了,到了时间回来看看我们的政策更新确认好申请方案。

什么是可行的方案呢?不是说一个一个银行去实验,比如现在你是学生那很明显不要铤而走险了,Prime 可以批就先拿到 approval 后续如果没有其他方案那就知道有一个可以 settle 的方案,最后是 settle 还是不 settle 再做决定,切记试遍了所有危险不确定的方案,到了最后走投无路在做,只是害了自己。我们知道大家都愿意心里想着还有一线可能就试试呗,贷款不是三次机会试试碰运气,你每试一次都可能是致命的。

如果你是本地 PR,很多可行的方案,原本很多客户本打工或做生意,挺好的,可能选择产品稍要不同但自己其实不知道是可以有银行可以接收 80% 的申请。自己问了一圈都不知道,这就是 loan 该怎样去规划,贷款批准和不批准这个 strucure 很重要。比如最近我们批了一些客户是自己做生意,因为没有最新的生意报税,感觉没有办法贷款,上来就问我生意有海外的收入可以批准吗?我们一番建议,最后还是找朋友帮忙去试了海外收入,一个礼拜下来最后还是 decline。还剩最后两周时间。通过生意的收入和会计师做好沟通,用未来的 cash flow forecast 直接我们批准 80%,递交三天出 approval,第二周签字现在等 settle。

类似的情况还很多,我们做了一些总结虽然没有太多新玩意,但理理思路,关键是大家心里要开始有一个正确的观念了,我的情况怎么样,在合情合理的情况下有哪些方案可行,不要想着就是哪个银行最低利息,哪个银行能做海外,哪个银行最宽松,而是从你个人情况出发有哪些方案可行,可行里面哪个最稳妥,然后再看哪个产品最合适便宜。

新的时代开始了,我们希望通过专业服务帮助到客户,不是谁能给 rebate谁就是我的选择。我们的本职是在了解客户的情况后协助做好一个规划,不论你的情况是很好还是很不好,条件很好的客户更是应该有一个中立的贷款经纪协助你选择合适的产品,而不是被一个银行所绑架。真心希望这个行业可以被华人社区重新认识,作为 My Home Loan,我们要传达的是,我们是专业经纪,我们不是 sales。

 

(四)

针对于近期问询比较多的一些群体,我们做了一个简单罗列,希望有所帮助。

纯海外投资客:

选择:NAB,BOC,HSBC,基金和 Prime 借贷

最高借款比例:银行 60%,基金最高 70%,Prime 最高 65%。

银行要求:客户需要至少满足三方面要求,有完整的海外收入3个月工资进账银行记录流水,工商企业信用信息中的电话和地址与雇主信相符并可完成雇主电话确认,最后需递交时入境澳洲做证件认证。

基金要求:海外收入作为辅助,主要使用投资物业的租金回报做借款能力测试,递交时需入境澳洲做证件认证。

Prime 要求:无,可在境外做证件认证。

临时签证:

学生

选择:基金或 Prime 借贷

比例和要求参照海外客户。

485

选择:银行,基金或 Prime 借贷

最高贷款比例:60%,或 70% 最高

要求:必须是本地正规收入,选择的银行或基金根据情况而定。

457

选择:银行

最高贷款比例:95%

要求:本地收入,457 的贷款比例通常银行是按照海外人士(non-resident)处理,但是依旧有四大银行可以借款比例达到 80% 或以上,根据收入和签证年限确定最终的贷款比例和申请。注意如果有配偶一同入境澳洲购买物业,此时需要沟通好以确保贷款可以拿到预计的额度。

各银行均可以接受,通常就不建议基金和 Prime 了。

820(sponsor)

选择:银行

最高贷款比例:80%

要求:澳洲本地收入,通常不能单独申请,需要和配偶同时递交申请。

188

选择:银行,基金或 Prime 借贷

最高贷款比例:80%-90%

要求:188 签证是比较特殊的一类群体,通常首先要看是 a/b/c 哪一类。四大银行当中目前只有一间是可以按照本地处理,最高比例达到 90%,但需要看到一年的澳洲本地保税(也就是成为税务居民)。如果还没有一年的本地保税,可以考虑海外收入结合本地的投资收入,借款比例会降低至 60%-70%。

此类签证更是 case by case,需要沟通讨论。

新西兰永居

选择:银行

最高贷款比例:80%-90%

要求:如果是新西兰永居在澳洲本地工作持有相关工作签证,可以按照本地收入递交贷款申请。但如果收入来源是新西兰或境外其他国家,作为和纯海外客户一样处理。

永久居民和公民

PAYG 工作收入

选择:银行

最高贷款比例:80%-95%

要求:工资单

ABN 生意收入

选择:银行或金融机构

最高贷款比例:80%-95%

要求:如果您有正规保税,可以选择的银行产品于 PAYG 工作没有区别,贷款比例和产品利率。但通常经营生意的可能会有一些保税的问题,比如刚刚成立的公司利润并不高,或还没有到最新财年报税时间,只有过往保税记录。只要 ABN 注册两年时间,并有登记 GST 一年以上,均可以借款 80% 无需提供保税记录(单个物业贷款金额不超过 1mil)。

如果 ABN 注册不满两年,超过一年并登记 GST,也可以借款最高 70%,需提供 BAS 报表。

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My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
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您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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近期贷款案例分享:写给将在 2016/2017 投资房产的朋友们

property settlement 2016

前言

关于房产投资的一些风险和能考虑到的注意事项,我们从贷款的角度已经写了许多文章,可以点击这里阅读「投资房贷款」和「房产投资」。上个礼拜还把去年六月的三篇内容整理在微信平台分享了一下关于「澳洲房市是否存在泡沫」和「投资房市场应该注意的事项」,点击链接可以阅读。从侧面的角度去更立体的观察市场,为投资者提供一些可参考的视角,根据自己情况做一些判断。

那必定是一年前的事情。许多当时提到的预测都已经成为了现行的政策,比如提到的银行材料要求会变得严格,同时预计银行对于增值转贷或本银行加贷 cash out 限制等等。

我们罗列近期遇到的一些案例,多是一些遇到了「困难」的客户真实情况。也借此与其他朋友分享可以提前避免遇到同样问题。

案例分享

(一)

如果您是持有学生签证、485 毕业临时签证(PSW)或过桥签证等购买的楼花或现房,就不要考虑咨询是否可以贷款。请立刻安排更换购房合同的名字,目前应该没有银行或机构可以接受申请。

除了 Prime lending,通过商业担保的形式抵押借款,但利息会非常高昂。

如果您不确定您的签证银行是否接受,这里有西太银行的签证列表,可以参考。

(二)

楼花预计在未来三个月成交,希望避免政策变化提前申请贷款的客户。

不论您是否为海外客户如果房屋还没有接到开发商通知可以安排银行做评估,即便递交贷款也不会获得无条件批准(unconditional approval),意味着未来还是可能因为新政策调整收到影响。

这个主要体现在上周 4 月 9 日前许多海外客户为拿到 80% 贷款比例纷纷赶着递交 NAB 申请。可能会有许多客户因为估价或任何贷款申请材料补充需要后台重新处理申请,从而按照 9号之后的政策批款。

(三)

House land package,买地建房的客户。

因为建商或市政厅批文或其他因素,刚好卡在银行政策变化的时间,土地已经 settle,待到需要开工时办理建筑贷款却无法在原银行继续。

首先好像许多朋友还不清楚,土地和建筑贷款是需要在同一间银行办理,好多人认为土地成交了不可以继续同一个银行,那就换一个银行借建筑款嘛。这是不可以的,抵押的土地和建筑都需要在同一间银行。

其次是否选择在申请土地借款时一并递交建筑贷款,找一个专业的懂得建筑贷款流程和细节的贷款经纪沟通。建筑贷款涉及到的细节很多,可能一个地方没有注意到就会影响整个贷款,市场上许多朋友并不清楚到底是怎么回事。

(四)

有些朋友觉得如果最后真的没有 settle,大不了就损失 10% 定金。

请大家注意,如果您购买的楼花在开发商规定的交割日期内未能完成交割:

  1. 从交割日期起,开发商给出最多额外 14 天时间罚息期(penalty period),你的合同里会有写罚息的利息多少,通常在 10%-15% 年利息按照房价 90%(房价减去已交付的定金)计算
  2. 14 天到了还没有成交,开发商会没收 10% 定金和房子,和利息罚款
  3. 这并没有结束,如果开发商将房产拿到市场销售,假设许多人都没有成交或市场不好并不能按照同样价格出售,为尽快出售收回资金开发商假设卖亏了。您需要承担这中间的各种律师和销售费用以及补偿开发商的亏损

(此处为 My Home Loan 经理经验分享,不构成法律建议,请咨询您的律师专业建议。)

(五)

不要出了问题乱投医。遇到了问题或有不确定的,要找专业的贷款经纪沟通确定问题是在哪里,可否合理解决。不要自己琢磨,「感觉」应该这么操作。

更不要有「谁能这个时候帮我谁就是对的」心态。请认真和经纪人沟通,允许让经纪人充分了解你的情况,并不是说经纪人说「没问题」就觉得应该找他处理,问清楚原由。有些朋友咨询我们,却不耐心听分析,只想着「你说可以搞定我就找你」,现实并不是这样,或许说可以搞定的人缺乏经验又缺生意。

越是遇到了问题,越不要急着去解决,慢慢理清状况,了解清楚再做下一步规划。虽然不一定能够顺利解决,但别因为急的心态坏了仅有的第二次机会。

是不是那就别投资了?

许多朋友读我们以前的观点,觉得好像 My Home Loan 总是给市场泼冷水。实际上我们只是不鼓励投机,更多的是希望大家谨慎投资。

每一个市场都有它特定的增长周期,三月末参加了 My Home Loan 投资讲座的朋友可能在这方面有所收获,通过学习房产市场的一个完整周期,看到了整个市场从上一个崩盘到走出低谷到下一个繁荣。

所以并不是没有投资机会。而是投资机会在哪里更合适?打个比方,同样布里斯班和黄金海岸,或者说悉尼墨尔本,并不是悉尼或黄金海岸市场不好,而是你的资金有限情况下要选择一个更合适的投资方案。

再者说,同样的投资一个区域,假设大家都这到这个区域是一个增长点,为什么有人投资的项目增长了 50%,有些却只有 10%?项目的不同,开发商的不同,质量的不同都会有影响。

去年《APRA 收紧投资房贷款政策投资者应考虑什么》里面提到一句话:

Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria.

牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

在讲座里面我们就在仔细揣摩那个房产周期里面对应的时间线,澳洲是跟着美国走,所以你看着今年美国市场就可以大概清楚澳洲明年会发生什么。里面对应的房市最高峰为 2019 年。作为比较保守并比较没有经验的投资者来说,我们的感觉是高峰是不是已经过去了?

但当你细细去揣摩那个 cycle 的时候,再读读上面那句话,我们就在想难道现在是属于怀疑的阶段?还是依旧是过了乐观的阶段了?如果是前者考虑到整个周期并不只是悉尼一个城市,每个城市都算进来,或许真的繁荣就是在 3 年之内?

这是个可以敞开讨论的话题,我们想组织有兴趣的朋友一起交流相互分享各自的角度。

如果您希望参与,可以扫描以下条形码加入我们讨论群,人数和质量达标后我们组织小规模聚会展开分享。(若条形码过期,可以添加客服微信 Runningbroker 入群)

Screen Shot 2016-04-14 at 1.51.37 AM

虽然我们都是普通的投资者之一,那些大师们也是一个个普通的投资者,他们处身的市场是一样的,他们面临的市场是一样的,但他们或许得到的信息或许是不对等的。因此做出的选择更是不一样的。

这也许就是投资的奥妙吧。作为小老百姓,根据自己的实力,有多少能耐做多大投资,追求一个合理平衡的回报就好了。

别想着一夜发大财,没有的事。这个不分小老百姓和大投资者,都一样。

最后

如果您真的碰到了不可以在规定时间范围内成交,请给我们电话做一个简单沟通。

一,我们的贷款经理可以帮助您确认是否有其他可行方案,或通过 Prime lending 先将房屋 settle,在未来在通过可行方案调整贷款。

二,我们目前有一些潜在的买家,可以全款购买您的物业,达到短时间内完成交割,避免您进一步的损失。

索罗斯以前有一句话很深刻:「投资中最难判断的一点就是什么风险水平是安全的。The hardest thing to judge is what level of risk is safe.」

所以对于投资,我们觉得那就是任何时候都避免犯错误。宁可丧失一个良好的机会,也不要犯一个可怕的错误。不要在肾上腺素分泌过多的时候做任何决定。不要觉得自己的智商超越市场,事实上绝大部分人一辈子都在被市场打败。千万别让前几年投机得到的回报冲昏了头脑。

做投资,你需要做的只有一件事情,那就是孜孜不倦地寻找优质的资产,然后伺机以低于合理价格的水平买入;有朝一日其价格超过合理水平,你就可以考虑把它卖给某个感情过于丰富的傻瓜。或许对于许多人正是机会的到来。

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关于 Meriton Vendor Finance:购房者的福音,卖房者的利器?

Meriton logo

(图片来源 Meriton)

提及 Meriton 的 Vendor Finance(开发商贷款),大家对于 Meriton(美利通)公司本身可能更加熟悉。

Meriton成立于 1963年,公司总部设在悉尼市中心的 Meriton Tower。凭借着灵活多变的市场策略和精益求精的工作态度,Meriton 逐渐成长为澳洲乃至南半球最成功的发展商之一。50年来,Meriton已经为澳洲本地居民和海外移民建造了超过 60,000多套住宅,开发足迹遍布悉尼,黄金海岸和布里斯班等地。

(这里可以点击阅读 Meriton 的介绍和历史发展。)

Vendor Finance(开发商贷款)

所谓 vendor finance,就是说开发商(或者卖家)在买房子时也给买家提供资金。

为的是什么呢?当然为的是确保房子可以在规定时间内顺利交割。

自然,对于卖家和买家都是一件不错的事情,合情合理,依然达成买卖协议,都希望可以顺利交割。finance-3-meritondifference_icons_233

在临近圣诞的这样一个时期,2015 年 12 月 14 日 Meriton 在官网推出自己的 Vendor Finance 优惠的信息:

三年期 3% 固定利率(参考利率 3.12%)

适用于 Meriton 所有在售的公寓项目。

- 最高比例本地收入 90% LVR
- 海外可借款 80%
- 按照购买合同价格借款,无需估价
- 申请费 $1,000
- 无需保险费用和其他人工费用
- 三年从 settlement 日期计息
- 可预先交付利息,无任何罚金
- 可提前还清本金,无任何罚金
- 审批时间 48 小时

类似的活动 Meriton 以前也有推出过,比如去年 2014 年为「促销」布里斯班 Infinity 项目时也曾推出过 2年 3.5% vendor finance,刺激销售。

Meriton Vendor Finance 实际案例

我们也曾接触过不少 Meriton Vendor Finance 的案例,其中三个典型与大家分享:

(案例一)

王二购买了一间 Meriton 物业,在办理贷款时由于估价差别较大(合同价 93万澳币,银行估价 86万),无法在短时间内筹足资金,银行有无法借款超过 80% 达到相应的额度。此时,选择 Meriton vendor finance,按照合同价格 93万的 80% 顺利交割。利息 5% 年利率,两年期限。

两年期很快时间就到了,在接近结束时王二才意识到必须要转换银行,必须在期限到期时完成 refinance,否则 Meriton 收回资金后将面临尴尬的局面,要么房子被「没收」拍卖掉,要么还清 vendor 借的钱(vendor finance amount)。如果此时市场依旧达不到预期,房子还是无法达到合同价格估价,或是其他银行无法接受物业为抵押物,王二的面临的「丢房」风险则很大。

(案例二)

王二的姐姐也有类似的经历,在购房时因为房子评估,费劲周折无法达到需要的贷款金额,最终选择 Meriton Vendor finance 借款 90%,将房子交割。

交割后市场一直处于上升阶段,在离 finance 两年期结束还有一年半时间,王二姐姐找到我我们安排转贷(refinance)事宜,买价 $102 万澳币,半年前估价 98万银行,目前银行估价 $118万澳币。顺利安排 refinance 后,补足了当时估价的差价同时还有多出的资金用于新的物业投资。

(案例三)

王二的哥哥收入很好,这些年也有些积蓄,投资了两套物业。

因为税务的规划,感觉 vendor finance 90% 借款无需支付 LMI 贷款保险费,只需要支付 10%+印花税便可以拥有一套全新的投资物业。

在现金流上 3% 的利率和租金回报算下来还有正的现金流,然而算上物业管理等费用和折旧,在税务上也可以达到短期的负扣税。

三年下来,物业增值,出售后也赚到一笔资产增值。

Meriton vendor finance 利弊分析

以上提到的三个案例,其中前两个都是真实案例,最后一个是根据目前促销活动虚拟出来的。

其中有几点我觉得值得挑出来给在大家强调一下:

  1. 一个是促销活动只是促销,虽没有说何时结束(通常这就是商家为刺激短时间让消费者做决定的策略),但请记住不论是 vendor finance 还是银行的 mortgage finance,审批的政策和利率条款都是按照交割(settlement)办理时处理,也就是说如果您购买的是现房可以立刻办理享受此优惠,但如果您购买的是楼花明年交付或后年,那就等明年或后年再说吧,那时候有没有这个活动还是否继续,只有 Meriton 晓得
  2. 目前的活动是三年期,与上面的案例提到的一样,如果在规定的年限您没有能够通过 refinance 或者自己筹集的资金将 vendor finance 付清,将面临房产被迫收回
  3. 这里就要提到关于两年或三年后重新办理贷款的事情,通常许多客户选择 vendor finance 多数情况下都是由于估价无法达到预期,再直白一些就是资金不充足,倘若在未来房屋市场价格有波动,那么相应转贷的风险也就会增加。
  4. 延伸的提一句,目前市场上 Meriton 的价格单是每周更新的,与其他的房子不同,Meriton 同样一栋房产可以在第一周市场不好的时候标价 80万澳币,在第三周市场好起来的时候标价 90万澳币,这是事实行业大家都知道的,这也是为何有时银行估价会出现较多的差别原因之一。
  5. My Home Loan 也曾帮助过一些客户把关递过相关递交 Meriton vendor finance 的申请,其中要求的材料和信息与银行类似,相应比较起来会稍微比四大银行严格一些,特别是对于资金(funds to complete)资产和收入方面都会有比较严格的要求。
  6. 最后也是最重要的一点,选择 Meriton vendor finance 的客户,一定要先明确的有一个退出策略(exit strategy),不论是两年后房子卖掉脱手,还是了解自己的个人情况可以确保 refinance 到其他银行和金融机构或是哪怕投入更多资金更换贷款,但你一定要能够知道自己如何退出,否则期限到后后果严重。举个例子可能大家就明白了,海外的投资客户,感觉很不错可是也没想好 2年想要卖掉,结果 2年时间到了想转去其他银行时银行政策已经调整无法按照海外情况借款,也就意味着哪儿都去不了,再考虑到卖房子,市场如果又不如预期,结果就可想而知。

总结

My Home Loan 对于 Meriton 的 vendor finance 观点比较中立,必定根据客户不同的个人经济情况可以从中获得利益,当然也有许多客户蒙受大的损失。所以大家还是要与律师或专业的贷款经纪沟通,确保自己是否合适选择 vendor finance。

必定 Meriton 的现金流雄厚是一个靠谱的 vendor finance,如果是其他的 vendor 提供 finance,大家势必要更加谨慎,因为 finance 的条款里可能会涉及许多「过分」的要求和协议,任何考虑以开发商贷款方式买房的人都应寻求专业的独立的法律建议。

对于有些朋友说到 Meriton 太黑心了,卖了房子,那么高价格,然后还要把贷款的钱也赚了实在是过分。这到也不能这么说,必定通过 vendor finance 可以实现购房的梦想,与此同时借贷都是双向的,Meriton 提供 finance 帮助你购买他的房子,那么如果你真的两年后没的去处也没钱还上,vendor 也是有风险的,还是要看市场,没有开发商愿意总是把旧房子收回来再接着卖,都想着能开发新的房子。

至于大家说到是不是因为近期房子市场冷淡了,Meriton 才使出这个大招吸引买家和投资客?我们觉得市场到底如何走向还不是很明朗,看看再说。但 Henry 做出这一举措,还是蛮懂中国人心思的。

更新 update

不少客户在微信上留言,关于这个 Meriton vendor finance 还是不太明白,我们做一些解释:

  1. Vendor finance 是很正常的一个卖家给买家借钱,目的就在于上面说到的让房子可以顺利交割。其中并不只是 Meriton 提供 vendor finacne,只是我们这次讨论的是 Meriton vendor finance。也有许多其他的 vendor 比如在买家资金不充裕的时候,提供资金作为 vendor finance 短期给一个利息周转,然后直到买家可以自己筹集资金还上这笔 finance。
  2. Meriton 推出的这个 3% vendor finance 只适用于购买 Meriton 自己项目的房子,是不提供给其他房产抵押的。说白了就是为了卖掉自己手上的房子,通过给买家提供经济上的短期帮助来实现购房。这个和前段时间新闻里的「平安提供给国内投资客首付资金,在澳洲购房」有那么一点类似的意思,但还是不同,我们改天可以在谈这个话题。

其他有问题再和我们沟通。

更新 Update 2

Meriton 已于近日宣布,3% 的三年利息目前促销结束。

新的利息「恢复」正常的 5% 年利息(参考利率 5.12%),可以按照 80% 海外和 90% 当地收入处理。

截止今天可以继续选择 3% 利息的活动,但贷款比例限制在 75%,活动明天不论是多少比例都没有 3% 了。

目前不确定 Meriton 是昨天的信息稿由于员工键盘打错了数字失误导致,还是为了满屏刷屏效应,还是别的原因。

更新 Update 3

美利通的大佬 Harry 还是蛮可爱的一个人。

3% 的 Meriton vendor finance 活动又回来了,限制在 75% LVR。

Photo 16-12-2015, 12 46 12 PM

 

*利益申明:My Home Loan 作为房贷经纪人,并不是 Meriton Property Finance 的任何信贷代表,我们的银行和借款机构中不包括 Meriton Vendor Finance,文章目的与大家分享关于 Vendor finance 的看法观点。

 

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