您要的「最低」利率

(一)

今早收到 CBA 通知,针对于投资房浮动上调 0.07%,固定利率也是和其他银行一样上涨 0.2% 左右。

这样算下来基本上除了 ANZ 还没有做出调整外,多数银行已经上调利息。

一时间,许多问题来了。

最多的问题就是哪个银行低呀,是否要固定利率啦?(建议大家也阅读一下:固定利率是否适合我?)还有就是比较明白的客户会先问这涨息是否影响我的借款能力?

第一个问题看起来挺简单,我们准备了几张图「糊弄」一下大家。

(二)

下面三个图是我们从即将上线的 Loanstreet 后台截图,我们挑选了一些常用的银行浮动、2年和 3年固定利率分别按照从低到高排列:

(浮动利率从低到高)

(2 年固定利率从低到高)

(3 年固定利率从低到高)

先说明以上是按照 55万贷款金额 80% LVR 自住房来做的选择,带 * 号的标记利率都是近期有调整或将要上调的利率。投资方利率也是对应增加 0.15%-0.2%。

每当听到客户说,哪个银行利率最低呀,我们觉得简直太简单了,后台打开输入需要的金额和贷款比例从前三个最低的产品里挑一个就好了。

可是这些产品是否合适,是否有其他费用,是否有需要的功能和是否有其他附加条款,都是利率无法反应出来的。而且最关键的是,这个银行你是否能够拿到批准?

为何会上面提到「糊弄」下大家,就是这个意思。

(三)

因为作为贷款经纪人,所有人拿到的银行产品几乎没有太大差别,差别在于对于银行政策理解各有不同,同时每个人的经验不一样,能给出的建议和规划会有差别。

你更多的是需要一个解决方案,一个 second opinion,而不是一个贷款而已。

这就是一个长久的 relationship,在需要时有一个人可以给到你建议。这也是经纪人和银行分行贷款经理最大差别之一,况且经纪人可以选择市面上主流的所有产品。

我们 2 年前写的那篇《为何我最不考虑利率》大家可以回顾一下,里面有许多案例故事。所以不要只通过利率来调银行,更不要用利息高低来选 Broker。任何经纪人都不会有更低的选择还给您推荐更高利率的产品,更何况产品都是银行统一标准哪有多少差别?如果经纪人给您推荐了一个产品一定有其理由,交流一下产品筛选的规划了解其原因再做决定。

所以还是那句话,你要的不是低利息,也仅仅是一个贷款批准,更多时候是建议和规划。

(四)

还有就是许多银行的活动更新很难及时的传递给大家。虽然 My Home Loan 努力让信息更加透明化,但是依然很难。

今天一天比如收到五六个银行更新,NAB 12 月 31日前递交的贷款来年 3 月底成交拿现金活动很快结束,ING、NAB 促销退出 3 年固定利率 3.89%,Westpac 也推出夏日促销固定利息和无套餐产品等等。

每个客户的情况即便看起来一样,可能审批结果会不同,你可能听到你朋友这么说,你的房东那么说,房产中介又是一个说法,不如给专业的人一个电话。引用下 NAB 的广告语:

When you’ve heard all the half-baked theories, talk to us for Home Loan expertise.

Less opinion, more expertise.

我们建议市场上的客户,给我们贷款经理一通电话,这样更快速和及时的了解新的政策调整,也随时调整自己的投资和贷款产品。

不论您是首次置业,还是有经验的投资客户,或是考虑转贷进行新的调整,我们都可以协助做一个长远的规划。

(五)

最后,请联系我们,把您拿到市场「第二低」利率,如果有谁是「最低」利率,我们一定帮您 match!

快拿起电话联系我们!

 

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人民币三十秒一下跌,今晨贬值 10%,和全球资产配置

最新更新:

交易系统和路透数据现实澳元人民币报价 5.12-14,早间的人民币贬值很有可能只是报价错误,官方数据确认前,没有恐惧或以讹传讹的必要。

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(来源:XE.com)

今早一起床,看到几个朋友关于“人民币暴跌”的截屏,打开手机查看了一下真的是每三十秒下跌一次的节奏。开始第一反应也是想 XE 是不有数据问题?然后打开 Yahoo 查看汇率,查了一下对美元也是如此的节奏。

比较讽刺的是昨天川普(Trrup)还发推接着那个电话 Taiwan 的话题反问:

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Trump 质问说电话你们还要管那么多。

那请问你 China 操纵汇率压低人民币来刺激你们出口给我打过招呼嘛?

还有在南海搞大规模军事基地,也没有给我们沟通吧?

今早看到人民币几十秒一跌的节奏感觉简直就是大国之间在愚人节相互开的一个玩笑。

事实上 Trump 提到的人民币贬值应该指的是上世纪 90年代(1990s)到本世纪初(2000s)这段期间,中国的确通过控制人民币对美元升值来确保出口可以更便宜更有价格上的竞争力。但这个到了 2007 年前后实际上就已经变得值钱很多了,2015 时候国际货币基金组织也强调过人民币已不再 undervalued

自从 2008 年经济危机,全球经济和贸易都受打击,中国出口也受影响,通过拉低人民币增强出口也起不到啥效果,所以中国也没有太多必要继续压低人民币。

倒是另一个问题应该值得关注:「资本外流」。

资本外流目前十分厉害。

当年在金融危机成功对赌 2008年美国房市的 Hedge Fund 经理 Kyle Bass 预计人民币兑美元预计要下跌 30%。

目前的资本外流状况也在印证他所预测的,事实上中国资本外流比看到的更严重,这也是为什么中国过去两个月允许人民币贬值。

至于为何今晨的节奏是什么原因,有分析人士认为是意大利修宪公投失败,令欧元短线大跌,美元被动升值,间接使人民币承受压力。

我们等待看看今天新闻吧。但估计朋友圈应该又炸开锅了。

特别是「全球资产配置」,现在真是没有理由不在海外配置几套资产了。

房产投资是为寻求货币保值,比如伦敦作为世界金融中心,也是欧洲和中东的资金蓄水池,每当欧洲有什么风吹草动时候,附近的土豪都到伦敦来买房子,以求资金避险。这也是为什么,脱欧之后英国的房地产市场销售不降反升了。

提到这里我们还是强调一下,My Home Loan 虽然平日写的一些观点比较保守,但并不代表我们不赞成投资房产,只是我们认为所有的一切投资风险的把控应是第一位。必定我们平日接触的投资者都是普通百姓,如果是机构投资者我们可能给的观点或许不同。

最后,我们来看一则泰国的广告,还是蛮有意思的结尾。

视频连接

 

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同样的市场,不同的投资「命运」

different-market

(图片来源:GameFinance)

(一)

去从年底信贷政策逐步收紧后,前段时间大家还在到处寻求海外买家贷款解决方案,到了现阶段应该多数对市场有些认知的客户已经很清楚状况了。

⇢ 《2016 海外投资客户贷款解决方案

如果没有办法满足 U基金要求或无法接受 Prime基金利率的客户,其实都应该考虑将房子尽快安排拿到市场重新出售。

如果您还感觉期待近期政策会有放宽松,碰碰运气,我们认为可能会损失更大。

(二)

事实上,如果您已经将房子放到市场上转售。你或许会发现,特别是墨尔本 CBD 公寓和布里斯班部分公寓,在市场上并不是那么容易出手。甚至选择原价转售,等了几个月也没有消息。

你可能也依稀记得你的 agent 给你算过一笔账,最坏最坏的打算,不 settle 了就把房子转售出去。可是为何我的房子放了几个月却无人问津呢?

是市场不同了吗?是供需变化了吗?

事实上市场还是那个市场,悉尼和墨尔本的清盘率还是非常的高,这依旧是澳洲房市的指向标,房市并没有冷却;澳洲的房子也依旧短缺。可是为何你的房子卖不掉,二手市场其他的物业却有那么多人去抢呢?

(三)

不知道大家是否还记得去年 6月我们的的一篇文章《悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?》里面第 5 点「不同角度看海外人士投资澳洲房产」中提到过一句话:

事实上澳洲本土的人不是应该反对卖房子给中国人,应该反对的是那些逐利的开发商们只针对中国人的喜好到处拿地建公寓,只建造那些卖给中国人的房子。 这才是问题。

对于这个市场有太多不确定因素,政治因素,经济因素,甚至可能哪天你也不明白的一个东西冒出来,市场方向就变了,那这些房子怎么办呢?

你买房子的时候,所有人都告诉你 Locaton location location(地点地点地点),但没办法的是这是同一个市场但却又不是同一个市场。因为作为悉尼的投资客户都很难知道墨尔本到底哪些区域是当地市场偏好的,偏好的程度有多大,更何况是连澳洲都只来过一次两次观光的海外买家。我们都一样,只能通过报道和中介的介绍,来了解绝大部分的区域和项目信息,你想通过自己的调研和朋友去打听,还不如找个靠谱的经纪人了解。

所以信息不对称,这很难避免的。

当你准备 Settle 不了转售出去的时候,你要考虑你进入的是当地二手房市场,你的房子要卖去哪里?本地居民有这个需求吗?是本地居民喜欢投资的类型吗 ?这是你要问的问题。(事实上在你购买的时候就应该考虑到)

那些只给中国海外买家建房子的区域,当然也有本地中国投资客户(否则 FIRB 限制无法开工),你就需要考虑清楚。还有那些第四大第五大 CBD 的,澳洲和国内不一样,总共两千五百万人口,你说要发展到那个地方真不知道是多少年后了。要是 5 年后你再去卖,应该会有人接手,必定在那个区生活的人们,既然都在那个区生活买房了就一定是负担不起你现在这个房子价位的。

这里涉及一个「可负担性(affordability)」我们上个月讲过这个问题,点击可阅读

楼花的价格已经考虑到市场的增长,是未来的一个价值,但是在不成熟的社区(不是说你已经看得见的政府规划的区域,已经开始落实的区域属于增长的区域,我们指的是还只是规划八字都没一撇的做宣传的区域)这些「虚高」的价格就是赌博。

(四)

最后也有朋友会有疑问,我的房子是在很好的区域,但是也是很难卖掉,这又是为什么?

我们在今年 4月的一次讲座里和大家也分享过,「即便在同一个区,同一个时间段投资的物业,项目不同可能最后隔壁的项目成交一年后赚了 10万澳币,而另一个项目却价格原地踏步或只涨了 2-3万块。」

为什么呢?即便你知道那个区是有规划要涨,但是不同的项目不同开发商,不同的承建商,不同的销售,项目本身的质量和设计规划都可能有很大的差异。回到最初那点,有些房子贵了点,但多了个车位,阳台采光更好户型更符合当地居民的需求,自然放到二手市场时就很容易增值卖掉。而同样的区域有些开发商就是为了卖给特定买家,房子设计比较紧凑楼层较低,价格也便宜,可是虽然便宜了几万,但放到市场后一对比 local 的买家还是会做出自己的选择。

好东西贵也是会有人购买,但差的东西便宜也不一定有人要的。何况是给自己买个家呢。

(五)

所以最可怕的不是海外客户 settle 不了。

而是持有这些物业的客户,选择亏掉印花税亏掉 FIRB 费用甚至 10% 的定金都没有人来接手这些物业。 这才是麻烦了。

必定就是在房市崩溃的时候,接盘的人也只会去挑优质的资产。换做是你也是一样吧。

 

 

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一个数字检测您是否处于「房贷风险」?

mortgage risk

(图片来源:Irish Times)

(一)越走越低的利率

澳洲的房贷利率继续走向更低。

目前有机构可以为自住房客户提供低至 3.49% 的浮动利率,如果经纪人选择放弃佣金通过客户支付一笔较小金额的服务费,利息甚至可以再降低到 3.34% 浮动。

3 年前当固定利率刚刚开始跌破 5% 的时候,几乎整个澳洲房贷市场都沸腾了,银行、经纪人、房贷客户们都怕「错过」了银行所谓的短期促销,纷纷电话要求固定房贷利率 4.99%,能帮客户锁定在那个 rate 的都是英雄。

然而利率从 4.99% 恢复到 5.29% 没多久后就一路跌到 4.89% 4.69% 4.59% 4.39% 4.19% 3.99% 3.89% 3.75%……

(二)越走越高的房价

澳洲几个主要的城市从 2012 年底开始,基本都是出于一路上涨的趋势。

利息降低了,还款压力减小了。从 6% 的利率将低到 4%,减少了 33% 的利息还款。许多朋友喜欢从这个角度出发去考虑房子的投资,感觉买房子比租房子都应该便宜了,不买都亏了。

然而市场上,你看一看主流的澳洲本土年青一代还是很难通过自己的存款积蓄和工作收入进入房子市场。常常看到的报道就是首次置业买家比例依旧很小,即便一些买家入市也都会选择一些可承受的价格房产作为投资先。

这里的一个概念尤为重要,作为任何一个房产投资者都应该考虑的,就是可承受能力「affordability」。

说的简单一些就是房子价格是否 affordable?因为即便大趋势是值得投资的市场,持有成本相对减小但已经走得很高的房价却超过了许多买家的承受范围。

不光是买房子的人要考虑,开发商也同样考虑,而且考虑的更加前瞻性更加全面不动声色。这也是你会注意到许多开发商在 2015 年基本在悉尼就没有太多新项目,集体转移到其他城市,一个是其他城市屯下的土地随着市场上涨可以拿出来开发赚取更多利润,另一个就是对悉尼当地市场新楼盘价格可承受能力的一个评估,市场在涨利率在跌成本也在上升,就算房价可以继续一路飚上去,是否潜在的买家可以承受这样的价格呢?达到一个瓶颈的时候,也就要等下一个轮回(整体市场涨个几年后)再回来继续赚钱了。

(三)银行的顾虑

整个市场欣欣向荣的时候,没有人会放过一个赚钱的机会。

开发商卖更多的房子,投资者买更多的不动产既有增值又有租金,银行两边借钱拿利息。

由于银行信贷收紧,同时公寓楼市场供应量的大量增加,8月的纪要里 RBA 认为未来房产价格继续按照前几年速度飙升的可能性不大,意味着房产泡沫风险会很低。
正是因为这样的判断,即房产市场的泡沫风险很低,这才更加放心的降息 0.25%(否则担心房市再次推高产生泡沫风险),然而 RBA 也保持一个态度就是一旦感受到房产在未来再次出现过热的情况,可能会促使银行和政策出台新的政策调控房地产市场。

这是 8 月澳洲央行一些纪要的总结

看起来没有系统风险,市场一切稳当。

然而没有什么比起银行自己更能提前嗅出潜在的风险并积极调整信贷政策来避免规模性的违约发生。

其中,不太显眼但却比较值得关注的我们认为就是本息还款的要求。

ASIC 去年的经纪人工作 review 后提出来的一些问题,比如「只还利息」的贷款比例过高,会给房贷市场带来系统风险。作为经纪人(broker)的我们可以给出许多理由认为 ASIC 不懂市场已经「老掉牙」了,居然会提出这样的愚蠢问题,难道他们不知道有对冲账户吗,甚至我们还写过一篇文章讲述「为何选择只还利息」。

然而现在我们认为,ASIC 的顾虑和银行近期对于本息还款的要求或许十分必要,并且对于未来 5-10 年的房贷市场稳定(房市稳定)有着很重要的作用。

对于银行来说,房屋抵押贷款的本质风险就在还款违约,进一步的话还款违约并不是最担心的,担心的是违约后银行是否可以通过采取行动收回损失。最常见的就是 mortgage sale,换句话说就是你房子的 resaleability。通俗一些就是当你不还钱跑掉时,银行去强行拍卖掉你的房子是否容易,容易卖掉(甚至不需要通过宣传直接有人接受),而且容易卖到要的价格可以拿回抵押贷款和相关违约带来的费用。

贷款者违约可能客户自己的经济情况发生变化,当然也可能由市场的任意一个因素直接导致,利息的升高、房子供应增大空置率变高、租金回报无法偿还相应贷款。你可能觉得不太可思议,感觉这些能有多大影响居然可以导致贷款违约?设想一个投资客拥有 5 套投资物业(50万贷款平均一套),通过租金来偿还贷款,倘若利息从 4% 上升到 5%时候,250万贷款一年只利息就会增加 2万5千元澳币,租金是否能有同样的上涨都会造成很大的经济压力。更不敢想象房子价格市场再有任何变化的时候(下跌或不涨)可能会出现麻烦。有些朋友可能只有一套物业,但道理也是一样,所以要看看下面我们给出的一个数字来判断下你到底会不会有房贷的违约风险。

话说回来,这和只还利息又有什么关系呢?目前房贷收紧的市场大概也是和四五年前开放海外借款有着很大关系,市场自我的调节能力很强,当一块市场行不通就会有另一个产品出来争夺市场,政策相对这个产品就会宽松直到感觉到有危机,然后这一块再就收紧,在出现另一个产品。所以每一个政策都可能带来未来市场的一个蝴蝶效应。

只还利息便是其中之一。通常只还利息 5年 – 15 年,最简单的问题就是 5年后,15 年后,目前就已经无法承受本息还款的借款者,收入的情况是否会允许在更短的时间内本息偿还呢?再加上如果利息上升回归到 6% 左右?当然您可能会说,第一只还利息的借款人可能并不是还不起本息,只是希望通过只还利息更好的管理房贷;第二 5 年后 15年后再换一个银行继续只还利息不就好了吗?其实包括我们在内也都是这么想的。但从监管角度和从长远市场风险的考虑,的确 ASIC 更加到位。第一个也正是 ASIC 要去调查了解清楚的问题,到底无法承受选择只还息的借款人和能有偿还能力选择只还利息的群体各自的比例怎样,要等 ASIC调查报告之后再做进一步讨论;第二如果客户就是一直这样的策略通过不断的 refinance 达到永远只还息不还本那也一定会给市场带来系统风险。

这也是我们认为银行近期开始推行本息和只还利息区别对待的出发点。通过本息更低利率的政策,引导客户偿还本金,降低银行本金的风险,也减少了银行对于未来房市不确定性的抵充(房子成交后价格下跌,客户未还任何本金丢房而跑)。

要强调的是,我们并没有对市场有多么的担忧,只是对相对激进的投资客户一些提醒。

你可以不这么认为,但是别忘了在 2008 年美国次贷危机已经一年后,后知后觉的市场里还有人也有同样的认为,房子价格怎么会跌呢?澳洲可能会是不同的市场,但作为拿着一辈子积蓄去投资的人们,你需要了解清楚可能出现的情况是否会真的影响到你,因为如果你没有考虑过,那么真正市场出现问题的时候,丢掉一生积蓄的也能是你。

(四)十个人里就有一个,你是否也处于「房贷风险」中

每个借钱的人都会说,我会按约定准时还钱的。

有的是经过深思熟虑,做过一番计算比较清楚自己的日常开支也对自己未来经济状况做过评估。但也有许多客户稀里糊涂,因为担心错过市场,让自己也是比较有生活压力。

Roy Morgan 最新的报告显示,在澳洲 5个房贷客户中就有 1个(18.4% 的客户)处于还贷风险中,10个客户里有 1个(13.9% 的客户)处于极度的房贷风险中。

其中的一个简单判断标准就是:

房贷持有者本息还清贷款的还款金额如果大于家庭收入的 15%-30% 区间就会被定义为「存在房贷还贷风险」;如果这个比例超过 30%-45% 的区间则是极度有风险。

打个比方,50万贷款 4.15% 利率, 30 年还清,每月还款金额 $2,430,每年就是 $29,160;如果家庭收入低于 $97,200 就是出于很有还贷风险的范围。

回归到银行贷款的审批,道理也是一样。

一个家庭的税后收入-基本生活开支(通常两个成年人的家庭 $2,900/月)- 贷款还款(按照 7.25% 较高的审核利率)-额外生活的开支> 0 ,才能够批准贷款。

所以如果还贷的金额超过家庭收入 30% ,还贷压力造成的违约风险就很大。

主要决定风险水平的就是家庭的收入,如果家庭总收入低于 $60,000 澳币一年,其中 83.2% 的房贷客户都会有极大的还贷压力;当家庭总收入达到一年 $80,000 时,还贷压力的客户将降低到 18%。

其中报告里一个发现,当家庭收入来源不只是依赖一个成员时,这样的风险将从 18% 降低到 9%,但倘若两个人的收入偿还房贷,一旦一个人失业则会将 38% 的家庭会立刻有还贷风险,30% 的家庭会有极度的还贷风险。这也是为何一个家庭贷款如果只有单一收入来源,银行自动评判的风险就会成倍增加,导致借款额度大大降低,来避免系统风险。

考虑到目前澳洲的就业市场,过去六个月全职工作的职位下跌,失业无疑是最大的风险。

所以有时候为自己和家庭购买一份收入保险或房贷保险也都是十分必要。

好了,大家拿起计算器看看自己是否处于还贷风险吧。顺便也算算,当利息如果涨到 5% 的时候会不会有压力,也想想倘若哪天失去了收入(或部分收入),是否也有一个备选的方案可以支撑还款。

我们希望帮助大家借到房子贷款,成交房子的同时也让大家能够在风险来临的时候守护好这个来之不易的家。

 

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银行降息,现在是固定利息的好时机吗?

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(图片来源:Value Finance)

(一)

上周四周五,INGNAB 均宣布下调固定利率。

ING 下调自住房 3 年固定到 3.88%(CPR 4.47%)投资房固定利率 3年 3.97%(CPR 4.49%)。

NAB 的固定利率下调,同时浮动利率的折扣少做了一定调整。

Screen Shot 2016-07-08 at 2.48.26 PM

其他产品包括 Choicelend(NAB 旗下的基金产品)也宣布降低固定利率。

(二)

这时候一定又是几家欢乐几家愁的局面。

有些朋友一拍大腿,「看!还好没固定吧?!我说什么来着?!还好没固定吧?还得降!」

另一些朋友一拍大腿,「靠!怎么刚固定了就降了?!我就说不应该固定!你看亏大了!」

当然也有不少朋友压根就没固定利率,也有许多朋友固定了也没设么感觉该做什么事情做什么事情,该喝咖啡会朋友的会朋友。

(三)

提到固定利息,我们总喜欢给客户打个比方就好像炒股票。

所有人都希望在最低点买入,固定利息各位也都想「抄底」。

实际上可能反应过来已经「触底」时候向银行申请固定利息,表格拿到签字寄回去,利率已经开始上升,要知道一旦升起来的利息可比降息要快的多。最后啥也没拿到。

年初 CBA 银行推出 3年固定利率 3.99% 的时候,许多朋友蜂拥递交,你是否了解 CBA 拥有一支过去五年对宏观经纪预测最精准的团队?银行花大笔的资金雇佣大量经济学家,收集大量宏观数据分析,捕获的大量你我都不知道的经济信息,然后计算出一个 3.99% 的利率让大家去占便宜?

所以,固定利率永远都不是一个用来省钱的工具。

固定利率更多的目的可能是避免利息波动带来的还款压力和违约风险,或是更好的实现对现金流更好的把控。

你想明白了这一点,固定低 0.1% 或高 0.1% 就不会激动的拍大腿了。

⇢ 我们写过一篇文章从技术层面考虑《是否要固定利率》,可以点击阅读。

(四)

追求低的利率,节省开支无可厚非。

这是贷款经纪人首要的责任就是帮助客户需求一个可以节省利率的产品。但这仅仅是最基本的一个要求,可决不可以只以利率做衡量标准。

我们在《我为什么最不考虑利息》里提到过,所有的产品和功能都应该是服务客户的目的和目标的。

即便你仅仅只是购买第一套自主物业,也是有目的目标的,你还会有未来的其他投资和计划,那么结合你的个人经济情况,是否固定或浮动满足你的需求,大银行还是小银行?只还利息还是本息还款?开通还是不要对冲账户?是否有其他税务目的需要满足?那就更不要说几套物业贷款,可能需要更多的聊一聊各个需求,做好一个 structure 的规划。

倘若你只有唯一的目标就是低利息,那简单了。直接去 Loanstreet 选择最低的利率递交申请不就好了,还需要啥经纪人做规划?

而实际情况你可能会发现刚开始利息还挺低过了一段时间刚换走的银行利息又低了。银行的利率随时在调整,不断会有新的促销。你可以选择不断地更换银行,但你要知道买房子申请贷款,不是逛菜场买萝卜挑青菜,你的信用记录在默默地记录着你每次一改变

(五)

回过头来,我们再看看开头提到的银行降息。

我们判断根据 ING 和 NAB 的行动,很有可能后续一两个月内陆续你会看到其他银行跟进也调整固定利率。先是三年四年或五年的固定利率下调,然后未来或许两年有机会再跟着降低一点。

浮动利率方面银行让出的折扣空间会再多一点,投资房方面的利率折扣目前基本也接近自住房,只是两者的标准浮动利率还存在 0.15%-0.2% 的差别,因此还是有所差距。

通常类似 ING 这样的直属 Direct banking 嗅到资本市场利润允许降息空间或者「看到」其他银行预备采取行动时候,都会提前先做动作,反正大家早晚的事情,不如早几天拿出来招揽些客户。

所以印证了刚刚说的,客户看到 ING 降了,准备转过去,刚转好,发现老银行也跟着降了。

还是那句话,是否做调整,是否固定利息,不是看利率来决定,更多的是这个改变是否能服务好你的需求帮助你达到一个目标。

My Home Loan 欢迎您电话我们,沟通帮助您规划好贷款的 structure。

 

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  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
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为何负扣税政策(negative gearing)如此受关注?

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(图片来源:channel ten)

(一)

在澳洲,拥有投资房物业或想要购买投资房的业主都多多少少了解过相关 Negative gearning 的内容。几年前我们也做过一个总结,负扣税的介绍对负扣税的一些误解

简单的来说,作为一个投资如果在持有的期间,物业所带来相关的持有成本和开销(贷款利率,折旧,相关维护费用等)大于其所带来的收益(租金),就会带来投资的亏损,这个亏损在财政年度可以减少你总的保税收入,从而减少税收。相反如果投资房减去所有成本开销还有盈余,那么就是 positive gearing。

(二)

澳洲目前每四个岗位就有一个和房子有关联。

澳洲经济从矿业繁荣过度到现在,地产成为一个新的支撑。你看到每天媒体每天政府两党对于房子政策的调整就知道这是一个重要的不可忽视的问题。

自由党(liberal)对负扣税不做调整,工党(labor)的提议是只有新房子才能负扣税,同时针对增值税(cgt)要调整,卖掉房子将要交更多的税

我们不谈政治,单独了解一下这样的改变会对我们生活和经济会有哪些影响。

首先如果通过负扣税只有新房能享受,无疑会推动许多城市周边原本没有足够吸引力的高密度新房开建,说的通俗一些就是可有可无的新房建设,这样的房子越多越会影响此类房价上涨。因为这些房子对于自住家庭没有吸引力,自然投资的回报也不会好。投资者尽量要避免这样的物业投资,会很可能让你财富缩水。当然反过来,城市中心和周围的一些土地则会愈加值钱。

然后从 2016年第一季度澳洲 GDP 增长数字来看,虽然 GDP 增长但实际经济的利润并没有增长,而且经济表现里中小型企业的投资和支出在减少。这说明经济的确不是很乐观。目前澳洲政府要鼓励企业支出,才能拉动经济发展,可是到头来还要看消费者,因为消费者如果没有信心就不会花钱,那么企业增加支出扩大生产就不现实。

这个和负扣税有啥关系呢?那么房子是一个家庭最大的资产,如果消费者觉得房子的价值在降低,那么自然就会对自己的经济情况失去信心,那么这样的顾虑就会带来财富效应,也就是大家可能会担心自己的工作,担心还款的压力,当然也就会减少除基本生活开支以外的其他支出。那么消费者支出减少,消费者信心不足,企业支出和信心自然提不起来。

这对于房产投资者来说,他的收入和租金收入在减少的情况下,可是房屋的名义债务并没有减少,因此还款压力会增加,从而影响投资者对于投资房产流动收入回报的信心。

也就是澳洲央行(RBA)担心的“通货紧缩”。

这也是为何看到相关报道央行或许会在 8 月或 9 月再次降息,就是为了避免通货紧缩。

(三)

原本经济就已经不那么乐观,更改负扣税的政策只会是雪上加霜,投资者的信心会受到进一步打击。谁还会觉得那些城市周边地区的高密度公寓还有几十公里开外的土地建房(house land packages)值那么多钱?从投资的价值和回报来看买家会变得更加谨慎。这对于不论是开发商也好,承建商也好甚至当地的 Council 和许多相关地产的行业都是一个沉重的打击。别忘记我们开头说到的,澳洲经济从矿业繁荣过度到现在地产作为三大支柱产业之一,每 4 个工作岗位里面就有一个和地产相关。

所以不要以为负扣税只针对全新房子就会给开发新楼盘的开发商带来多少“繁荣”,实际上未必如此。

(四)

如果需要税改,还是多考虑考虑给小生意们降点税。去调整负扣税和增值税实在不是什么好事情。

所以大家记得 7月 2日大选时,要做一个明智的选择!这或许会让澳洲经济向着不同方向发展,当然对于所有和房产相关的行业,包括投资的客户和要买房的朋友,你们的切身利益都将受到影响。

 

这是重要的一票,请慎重考虑!我们将投给自由党(Liberal)

 

(申明:本文的内容不构成投资、税务或金融建议,请联系相关理财师、会计师或贷款经纪根据个人情况做详细咨询。)

 

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