NAB 6月最新海外收入贷款政策解读,和近期各类客户贷款方案汇总分析

overseas loan

(一)

海外收入贷款的政策已经收紧了好一段时间,从最初递交材料上额外的要求,到后期审批政策的收紧,再到降低贷款比例,一路到现在仅有一间银行和少数几家金融机构接受申请的状况,市场也基本接受了这样的事实。但始终许多朋友谈及海外收入贷款的时候,都会有一系列疑问就是:「都说海外客户还款违约率非常低,银行又只借款 70% 左右,没有风险稳赚不赔,为何这样收紧呢?那么多海外投资客户买了楼花的该怎么 settle 怎么办呢?这不是会严重影响国人投资澳洲房产,澳洲经济还要发展吗?」

的确看起来是个矛盾的问题,银行想赚钱却又收紧贷款政策,政府想发展经济却又打击海外投资。

凡事都有轻重缓急。今年面临大选,选民中对于调查银行的呼声很高。工党前几个月再次表达要建立皇家调查委员会(royal commission),重点调查银行的财富部门(wealth),这里的 wealth 不是房贷部门,而是涉及养老金、投资理财等。自由党这里则是要求 ASIC 和 APRA 对银行进行调查和整改,主要就是贷款部门业务,其中包括贷款经纪(broker)行业的一些规范和佣金构成。

如果工党上台,银行担心最赚钱的 Wealth 部门将被迫卖掉或受到大的调整利润大打折扣。因此更倾向于让 ASIC 与 APRA 对他们进行调查并在其监管之下做出一些整改。

这也是为何我们从去年到现在看到 APRA 要求下银行收紧投资房贷款,ASIC 的调查下停止了一些不规范的银行员工和贷款经纪从事信贷相关工作。

不断收紧海外收入贷款的政策也就是在这个大的环境下出台,银行来说短期应付政府监管,哪怕关门不做生意;但如果选民选了工党上台,皇家调查委员会介入 Wealth 部门调查,就更麻烦了。

(二)

上周五 NAB 作为最后一间至此还没有官方宣布停止海外收入贷款的银行,宣布从本周一(6月 20日)开始纯海外的投资客户需要有现有的投资房租金收入或 60天 NAB 存款利息收入结合海外收入才可以递交申请,单纯的只有海外收入则不再接受。

对于很多朋友问到 NAB,BOC(中行)等银行来说什么时候会关闭,我们认为不会拖太久,以前我们也写过类似的观点,很简单 APRA 的要求下,每年银行的投资房贷款增长比率不超过 10%,你想想大量的海外收入客户全部过来,很快就会达到这个比例,希望从官方的角度继续开放只能是通过更多的本地自住房贷款申请去“支撑”,也就是说每递交批准一个海外收入客户就可能需要有至少四五个本地自住房客户 settle,以限制投资房贷款总比例增涨太快。非银行机构和基金在这方面投资房贷款增长不受到 APRA 监管,因此不会受到太大压力。

2016 年 6 月 22 日更新:

NAB 今天早晨发布信息,从 6月 24日(本周五)开始,NAB 将不再接受通过 Introducer 渠道递交的海外收入申请。

意味着 NAB banker将不能接受以下申请:

- AUS/NZ Citizen and PR Expatiates(在境外工作的澳洲永居和公民)
- Temporary visa holder(在澳洲临时签证居民)
- Foreign nationals(纯海外投资人士)

请注意,通过在澳洲本地直接见面银行递交申请还是可以继续接受(foreign borrowers are still acceptable via customer direct channel at this stage)。意思就是说如果客户入境澳洲提供相应材料(下方有做总结)还是按照目前的政策审批,但如果通过 Introducer 渠道递交将不再接受。 

直接体现出来的就是,一方面银行进一步控制第三方渠道介绍进银行贷款的风险,同时也印证了我们所说的为了估计目前澳洲整个金融系统的稳定和健康持续发展,银行将加大本地客户的促销力度,为的是有更多的本地的量来“支撑”投资和海外的客户,也许未来一天本地的量达到了一定比例,重新放宽松政策或有可能。(必定 NAB 迟迟还没有宣布退出这块业务)

 

(三)

目前坦然的说未来海外收入这一块市场不太可能会有多少放宽,银行如果还想做这块市场只会通过旗下基金渗透做一些市场。但比例和审批都不应该再会有放宽,通常政策还是会说最高借款比例不超过 70%,实际当你用他的审批政策收入计算后基本上能达到 50%就非常好了,倘若无法准备好这些资金的客户,纯海外的投资者就需要考虑其他出路了。也会有相关 Prime 借款出现贷款额度会高于银行贷款比例 10%,但最高借款比例不超过65%,利率会高出许多,不是说他们想趁火打劫赚,也不是风险有多高,65%额度没多少风险,因为 Prime 基金通过商业渠道的批发资金成本的确要那么高,但从商业渠道批款则会非常宽松。

*注:这里 Prime Lending 特指澳洲境内的持有金融牌照的私人借款机构的一类,通常通过商业渠道借款,审批宽松,填补银行通常不接受的客户类型。

这两个渠道未来怎样不好说,虽然非银行机构不受到 APRA 监管不考虑投资房贷款增长率,但是收紧贷款比例还是会可能出现,随之出来的是高利息的降低,必定一段时间后这块市场会有更多的基金入场,带来一定竞争。

我们觉得去猜测这个市场走向就没有太大意义,近期 settle 的客户看清目前政策和形势,有可行的方案就立刻行动,切勿耽搁了时机。未来的一年两年的客户,也不要慌张激动,合同已经交换,唯一可以做的是考虑清楚海外将会继续收紧,这个情况如果没有好转你是否能承受?

可以那么和贷款经纪沟通下,把合同名字是否要调整的事情和律师确认下,申请材料提前做好安排等到六个月前后开始准备,然后政策方面就不要多想多猜多问了,到了时间回来看看我们的政策更新确认好申请方案。

什么是可行的方案呢?不是说一个一个银行去实验,比如现在你是学生那很明显不要铤而走险了,Prime 可以批就先拿到 approval 后续如果没有其他方案那就知道有一个可以 settle 的方案,最后是 settle 还是不 settle 再做决定,切记试遍了所有危险不确定的方案,到了最后走投无路在做,只是害了自己。我们知道大家都愿意心里想着还有一线可能就试试呗,贷款不是三次机会试试碰运气,你每试一次都可能是致命的。

如果你是本地 PR,很多可行的方案,原本很多客户本打工或做生意,挺好的,可能选择产品稍要不同但自己其实不知道是可以有银行可以接收 80% 的申请。自己问了一圈都不知道,这就是 loan 该怎样去规划,贷款批准和不批准这个 strucure 很重要。比如最近我们批了一些客户是自己做生意,因为没有最新的生意报税,感觉没有办法贷款,上来就问我生意有海外的收入可以批准吗?我们一番建议,最后还是找朋友帮忙去试了海外收入,一个礼拜下来最后还是 decline。还剩最后两周时间。通过生意的收入和会计师做好沟通,用未来的 cash flow forecast 直接我们批准 80%,递交三天出 approval,第二周签字现在等 settle。

类似的情况还很多,我们做了一些总结虽然没有太多新玩意,但理理思路,关键是大家心里要开始有一个正确的观念了,我的情况怎么样,在合情合理的情况下有哪些方案可行,不要想着就是哪个银行最低利息,哪个银行能做海外,哪个银行最宽松,而是从你个人情况出发有哪些方案可行,可行里面哪个最稳妥,然后再看哪个产品最合适便宜。

新的时代开始了,我们希望通过专业服务帮助到客户,不是谁能给 rebate谁就是我的选择。我们的本职是在了解客户的情况后协助做好一个规划,不论你的情况是很好还是很不好,条件很好的客户更是应该有一个中立的贷款经纪协助你选择合适的产品,而不是被一个银行所绑架。真心希望这个行业可以被华人社区重新认识,作为 My Home Loan,我们要传达的是,我们是专业经纪,我们不是 sales。

 

(四)

针对于近期问询比较多的一些群体,我们做了一个简单罗列,希望有所帮助。

纯海外投资客:

选择:NAB,BOC,HSBC,基金和 Prime 借贷

最高借款比例:银行 60%,基金最高 70%,Prime 最高 65%。

银行要求:客户需要至少满足三方面要求,有完整的海外收入3个月工资进账银行记录流水,工商企业信用信息中的电话和地址与雇主信相符并可完成雇主电话确认,最后需递交时入境澳洲做证件认证。

基金要求:海外收入作为辅助,主要使用投资物业的租金回报做借款能力测试,递交时需入境澳洲做证件认证。

Prime 要求:无,可在境外做证件认证。

临时签证:

学生

选择:基金或 Prime 借贷

比例和要求参照海外客户。

485

选择:银行,基金或 Prime 借贷

最高贷款比例:60%,或 70% 最高

要求:必须是本地正规收入,选择的银行或基金根据情况而定。

457

选择:银行

最高贷款比例:95%

要求:本地收入,457 的贷款比例通常银行是按照海外人士(non-resident)处理,但是依旧有四大银行可以借款比例达到 80% 或以上,根据收入和签证年限确定最终的贷款比例和申请。注意如果有配偶一同入境澳洲购买物业,此时需要沟通好以确保贷款可以拿到预计的额度。

各银行均可以接受,通常就不建议基金和 Prime 了。

820(sponsor)

选择:银行

最高贷款比例:80%

要求:澳洲本地收入,通常不能单独申请,需要和配偶同时递交申请。

188

选择:银行,基金或 Prime 借贷

最高贷款比例:80%-90%

要求:188 签证是比较特殊的一类群体,通常首先要看是 a/b/c 哪一类。四大银行当中目前只有一间是可以按照本地处理,最高比例达到 90%,但需要看到一年的澳洲本地保税(也就是成为税务居民)。如果还没有一年的本地保税,可以考虑海外收入结合本地的投资收入,借款比例会降低至 60%-70%。

此类签证更是 case by case,需要沟通讨论。

新西兰永居

选择:银行

最高贷款比例:80%-90%

要求:如果是新西兰永居在澳洲本地工作持有相关工作签证,可以按照本地收入递交贷款申请。但如果收入来源是新西兰或境外其他国家,作为和纯海外客户一样处理。

永久居民和公民

PAYG 工作收入

选择:银行

最高贷款比例:80%-95%

要求:工资单

ABN 生意收入

选择:银行或金融机构

最高贷款比例:80%-95%

要求:如果您有正规保税,可以选择的银行产品于 PAYG 工作没有区别,贷款比例和产品利率。但通常经营生意的可能会有一些保税的问题,比如刚刚成立的公司利润并不高,或还没有到最新财年报税时间,只有过往保税记录。只要 ABN 注册两年时间,并有登记 GST 一年以上,均可以借款 80% 无需提供保税记录(单个物业贷款金额不超过 1mil)。

如果 ABN 注册不满两年,超过一年并登记 GST,也可以借款最高 70%,需提供 BAS 报表。

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 [email protected]
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au

Credit Representative #479129 of Australian Credit Licence No.383640
weibo copy wechat copy
微博 @Myhomeloan   微信 @Myhomeloan

有关 Ausin(澳信)6 亿澳币贷款被 Westpac 拒绝的爆料和评论

afr

(图片新闻来源:afr weekend)

(一)

这个周末新州狂风暴雨,许多地方都被强降雨淹没。

几个朋友在朋友圈发布的照片来看,几乎家家都成了 water front 的“水景豪宅” 了。

真正水边的豪宅还有带游轮码头的更是遭了秧。

看到被树木砸到的房子,水淹掉的车子等等,先和大家说一句「买保险,还是很有必要的!」不论是房屋保险还是业主保险等等倘若真的一棵树砸了屋子没有保险是真的糟糕。

周末另一个朋友圈被疯狂传阅的还有另一条新闻,就是关于「西太银行从 Ausin 集团撤资 6 亿澳元」。

许多朋友都很关心这则新闻,有些是同行业的有些是澳信的客户,也有些是看看热闹,各自都想多了解些信息,也各有各的想法。

有朋友问道我们的看法。

我们对于新闻的确凿性不做评论,就引用 AFR Weekend 内容让大家了解下原报道内容,也不做延伸。但针对提到的一些点,就事论事的发表一些我们的看法。

 

(二)

报道的内容大致如下:

Ausin集团是房地产宣传及融资公司,为中国买家提供一站式服务—包括销售、提供贷款、出租甚至协助移民签证,该公司每年向亚洲买家卖出超过3000套新房。

代理机构 CLSA 的报告,引用了 CBRE 住宅房地产执行总监 David Milton 的说法,称西太银行从 Ausin 集团撤出了 6亿澳元贷款资金,相当于 9亿澳元的公寓贷款。

9 亿数字,大家算算,假设 $65万澳币一套物业的话,差不多就是相当于 1,385 套房子,按照 Ausin 一个项目销售平均 50 套来说的话就是差不多 28 个楼盘左右。

主要应该遍布在墨尔本和布里斯班,然后悉尼应该不多。(我们猜测,无根据,如有准确数据可以联系我们更正

恰好,我们的一位地产朋友就有和 Ausin 两家同时代理的一个墨尔本楼盘近期 settle,周末也是电话过来聊了两句,提到总共楼盘 100 多套物业,Ausin 销售大概 30-40 套物业(基本上都是国内买家),目前整个楼盘的交割均处在停滞阶段。其中开发商已与本地几家代理商谈 re-sell 计划。

事实上我相信并不是 Ausin 一家或 Ausin 代理的这一个开发商遇到类似问题。

自从海外投资贷款收紧后,整个海外买家的市场(多为楼花期房)的影响会逐渐发酵出来,这不仅仅是买家的风险,更是卖家和开发商的风险。

我们在《成交风险》的文章里曾经提过,现在你看到的部分买家无法成交物业,损失定金,可一旦这延生到开发商无法回笼资金,无法成交的物业被迫重新拿到二手市场销售,价格如果无法达到预期,作为邻居的您也许也一样收到影响 – 房屋不再有增值。这也是为何你看到上周「60 位地产巨头齐聚墨尔本,对银行和政府发声」。

 

(三)

有网友也爆料,说到 Ausin 在销售给国内客户澳洲房产时都有在价格上加 6-10万澳币,然后介绍的朋友可以拿到一些回扣。

我们就不去考究这些爆料是否真实。

类似的行为我想在澳洲本土也一样存在。

故事是这样开始的:

悉尼的房产市场前几年火的不得了,各大项目纷纷开工,对于 builder 真是缺的不行,所以看到新闻砌砖工的工资可以高到周薪4000 澳币了。也越来越多的相关行业的人加入这个行列。

悉尼地产火了三四年,大项目也都差不多,许多 builder 承建商们也都纷纷寻找自己可以合伙或独立操作的中小项目,没有谁想一直给别人做 contractor。

此时许多大的开发商悉尼继续囤地,但因为土地价格太高囤下的地就留着未来再做开发,然后带着同样的热情投入到前进年囤下在墨尔本和布里斯班的土地开发做项目,必定价格便宜,开发出来的房子虽然也不贵但利润也高。

Abc 就是一家前几年独立出来自己做项目的中小型的开发商,恰逢大开发商都离开了悉尼,也买下几块不错的项目,虽然没有那么好地段,但也都离大开发商的比较近。开工需要资金,刚刚开始的开发商哪有那么多资金来源,盘算一下还是银行借钱划算,可银行要求要 50% 甚至 60% 项目预售,自己从来都是工地上出生哪里来的销售渠道和客户资源。

刚好 xyz 地产公司跟着之前大开发商做过几年 project marketing 也有相当的经验累计了一些客户资源,两个公司一拍即合。通过 xyz 的精心包装,项目和大开发商的都在差不多区域,又有着大项目的经验曾经参与过的项目也都是大项目,很快这个项目就卖的精光,abc 开发商也顺利拿到银行开发贷款,一个一个项目滚起来。

几个项目合作下来双方都是很满意。

Xyz 地产公司也逐步规模大起来,销售人员庞大起来,就和 abc开发商谈到,不如这样,我们合作如此契合,今后的项目就都独家承包给我们来做,我们保证在最短时间内达到银行预售要求,这样你们可以尽早开工也可以更快进入下一个项目。不过除了独家我们销售外,还有个要求,就是价格允许我们调控。比如 50万的房子如果我们能够卖到 60万的价格,中间的加价就是我们 xyz 的利润,这样我们的销售才会更带劲。 Abc 开发商想,反正我该赚的钱一分没少,只要你保证我预售达标准时开工,没问题。当然也有额外要求,如果你没有卖到规定的数量,作为独家你们要自己把这个项目吃下。也就是意味着你们自己是买下了这个楼盘,然后至于你们怎么销售,加价多少能卖掉你们自己定吧。

Xyz 拿到所有开发商的独家代理,讲座开得越来越大,越来越多,然后有时候因为项目的数量多,为了完成额度销售们自己带头先买上几套,反正半年后就涨价,一年后成交的时候自己不想要了转手卖掉也赚钱。能不能转售规则都是和 Abc 商定,都好说。

abc 的项目也越做越多,可随着各个 builder 其他开发商的加入,地价越来越高,成本压力越来越大。反正好像多少价格什么样的房子 Xyz 都能卖掉,就适当的在压力的情况下压缩压缩工程质量吧。价格也适当上调,反正加了价 Xyz 也能卖掉。

Xyz 感觉价格的压力,市场也变得不是那么火热,寻求一些小型开发商,因为已经是经验老道,同样的方式要求小开发商独家把项目交给自己,但这次的额外要求不仅仅是他们可以加价销售,同时因为全部楼盘独家拿下,相当于一次买下,Xyz 还要求小开发商每套物业的“成本价” 平均下调 1万澳币。保证的是可以短时间内全部项目“消化掉”。小开发商看看市场,看看自己也没有经费和精力去组建一直如此厉害的销售团队,想想,那好吧。最后也只能在房子用料上省点成本。

.....

有一些稍有规模的地产中介或投资集团,基本都依附着两三个同样中小规模的开发商或建筑商,这些年这样的房子也源源不断的在市场上轮回转手。

从“所谓的”投资理念上来说,没有错,投资人赚到钱了吗?赚到了,市场好的时候可以一份资金进去,翻腾都已经两次回来了。只是不知道市场哪天拐点的时候,是谁接手。

各位也不要误解我们的观点,对澳洲房产我们还是有着很强的信心。只是对一些“莆田系”的东西看不到什么价值所在。

 

(四)

回扣。

爆料里也提到客户买家会对一些销售中介说到,你们怎么没有回扣?

这个也是我们普遍不太接受的一个现象。

许多公司通过回扣争取客户,甚至有些客户就是根据回扣的多少来选择一个中介或贷款经纪人。

很少听到一个病人去看看病动手术,还要问医生给多少回扣的。

买房和贷款也是一样,真正专业的,为你切身利益着想的经纪人,是不会通过回扣来赢取你作为客户的。他们一个是帮你做更好的投资规划赚更多的钱,一个是帮你做更合理的财务规划省更多的钱。

作为客户的你,如果你还要讨价还价,你觉得你得到的服务会打折吗?

如果这个服务不打折,那么你可能遇到的是“莆田系”的经纪人。

记住,如果你选择乘坐经济舱的票,你是无法享受到商务仓的服务。

 

(五)

最后就是这个「一条龙服务」。

许多公司都想做一条龙,好想越大规模越好,越多服务集中在自己这里,对于客户的把控就越好。

特别是我们中国人,也特别愿意相信“大公司”,觉得这样的公司靠谱,有规模,值得信任。

我们做贷款经纪人这么多年,以前刚入行时候和入行前也是觉得银行这么大机构是最靠谱的,越大越靠谱。

后来发现,其实并没有多少关联。反而是大银行因为部门多,常常出错常常因为一个小问题耽搁客户更多时间。银行反而很多时候是“最不靠谱”的。

你比如一些公司谈合作,动不动就要看你的资质,要看你的规模,有没有名气,其实不一定。往往一条龙服务,有规模的,反而未必能服务好你的每个客户。

一个简单的事实,澳洲最大的贷款经纪公司去年成交 6个亿,其中 3个亿是住宅贷款,可是这家公司的贷款经纪人就只有一个人,虽然他的助手有 15个。

我们想说的意思是,每个环节都应该交个专业的人去处理,这个叫专业。一方面是因为术业有专攻,另一方面是可能存在利益冲突。你要看是否环节间有利益关联,这样就容易出现问题。

澳洲在这方面还是有比较明确和严格的约束,就好比哪个中介介绍了一个客户贷款经纪人需要告知客户,如果佣金有推荐费支付给中介。或是卖家的律师不可以同时是买家的律师。等等。这也是为何年初的时候就有基金完全退出中国开发商项目借款市场,当时他们明确写出中国开发商,也做了说明并不是有任何针对性,只是他们觉得环节间有着太多关联因素让他们觉得风险很大,他们说道,「除了最后的买家,其他中间环节的人都可能是同一个利益团体链上的,比如开发商和他们自己成立的销售团队以及客户使用的律师也是开发商提供。」

各自做自己专业的事情,相互合作也是更好的借助彼此的专业更好的完善自我。

 

(六)

周六当天 Ausin 澳信官方微信发布申明。

Screen Shot 2016-06-06 at 2.32.03 am

但对于那些同行竞争者,对于客户们,和对于看热闹的人来说,貌似也没什么。基本上到了周日,整个朋友圈都浸在了大风大雨中。

我只期待这篇文章明早上发布的时候,雨能小点,别影响上班。

申明:本文并不针对于澳信 Ausin,文章中的内容只是观点和对事情本身的评论。

 

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 [email protected]
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au

Credit Representative #479129 of Australian Credit Licence No.383640
weibo copy wechat copy
微博 @Myhomeloan   微信 @Myhomeloan

 

NAB 继续接受海外收入贷款,和 Westpac 及旗下 St. George 等外国人仍可以贷款 90%,和一些新期待

overseas incom loan

周五了,针对近期大家关注的海外收入在多说两句。

(一)NAB 任然接受海外收入贷款

日从内部获得消息许多在审批当中的贷款被拒绝,并受到内部消息 NAB 取消海外收入贷款申请。这则消息得到了许多朋友的关注,我们建议您和自己的贷款经纪或银行职员做好沟通,了解自己贷款的进度。

于此同时 My Home Loan 致电 NAB 信贷部门 BDM 经确认,目前此消息并非属实。

目前 NAB 任然接受海外收入的申请,依旧按照当前的审批制度。

- 60% 纯海外贷款比例
- 70% PR 和 citizen 海外收入贷款比例

具体审核标准请参考我们之前的更新。

然而审批的要求更加严格,据悉海外收入的证明文件将严格与国内工商局注册信息核实,有任何不符(包括工作电话和公司注册地址等),贷款将直接被拒绝。

我们无意揣测银行的政策调整和审批的细节,写此类分享仅为目前无比担忧陷入恐慌的客户们一个参考。不代表任何的银行的立场和政策。

在收到银行正式信息后,My Home Loan 第一时间与各位更新。

不过对于贷款申请者来说,我们的态度还是那句话,做好其他准备不要依赖于仅有的几个「救世主」。

最坏的消息不是我们现在告诉你不能做,而是有人告诉你能做,但到了最后都没能做下来。

 

(二)Westpac 以及旗下银行(St. George、Bank of Melbourne/SA)外国人任可贷 90%

这个是昨天微信上被转发的一个消息,许多朋友就发给我们询问是否属实?

My Home Loan 对于此消息官方的回答是:属实

这个政策我们非常熟悉,因为在 4 月 27 日时 Westpac 和 St. George 与我们做过单独的电话和邮件确认,也促使了 4 月 28 日此政策的调整。

事情经过:

在 4 月 21-26 日时,Westpac 以及旗下银行均宣布对海外收入政策的调整,包括 Non-resident(海外人士)海外收入不再接受,以及 Temporary Visa(临时签证)本地收入贷款比例降低至 70%。

My Home Loan 届时就有 457 签证(属于 Temporary Visa)需要递交贷款,收入很好但是发现只能借款 70% 与以往的政策有所差异。因此我们致电银行最高信贷部门确认,得到的消息是「目前银行内部针对此政策有分歧,因此需要第二日给我们回复。」并请求 My Home Loan 将当时收到的银行政策更新发送至信贷部门后台参考。

第二日,我们收到银行的电话确认,前几日邮件发送的政策调整有误,457 等临时签证澳洲本地收入的依旧按照老的政策审批,并在 28 日从新发送了更正的政策调整。

银行信贷部门后台也请我们在收到更正的政策调整邮件时发送一份 copy 给他们,以作为参考和确认银行和我们的政策一致性。

所以此新闻内容是没有错的,但必定不是行业的解读。

目前此政策是正对于海外人士,但仅限于:

  1. 持有澳洲有效签证
  2. 并提供澳洲本地收入的客户
  3. 且要在银行规定的 Visa 列表内

最后,借款比例是可以达到 90%,不代表所有客户就可以借到 90%,您的收入是否可以通过还款能力计算?这是常识。

 

(三)一点期待

My Home Loan 即将于一家在线贷款服务平台合作。

将致力于为华人进一步普及贷款常识和一些信贷体系的知识,让大家更加明白到底澳洲贷款有哪些需要知道和了解的。不论是基本的常识还是管理贷款的小贴士,或是市场最新的资讯,都是让每个客户在人生最大的一笔「借款决定」上做出更好的选择。

此在线平台还将提供银行利率的直接比对以及人性化的在线预评估服务,为每一个寻找房子和贷款的客户更直接的提供解决方案。

My Home Loan 作为此平台的初始合作伙伴,也将为客户们提供更加到位的线下服务。

大家可以关注 My Home Loan 微信,点击这里参与投票

谢谢大家。

Screen Shot 2016-05-20 at 10.15.05 AM

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 [email protected]
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au

Credit Representative #479129 of Australian Credit Licence No.383640
weibo copy wechat copy
微博 @Myhomeloan   微信 @Myhomeloan

[更正] NAB 国民银行:尚未停止接受海外收入借款

nab

[更正内容]

日从内部获得消息许多在审批当中的贷款被拒绝,并受到内部消息 NAB 取消海外收入贷款申请。这则消息得到了许多朋友的关注,我们建议您和自己的贷款经纪或银行职员做好沟通,了解自己贷款的进度。

于此同时 My Home Loan 致电 NAB 信贷部门 BDM 经确认,目前此消息并非属实。

目前 NAB 任然接受海外收入的申请,依旧按照当前的审批制度。

- 60% 纯海外贷款比例
- 70% PR 和 citizen 海外收入贷款比例

具体审核标准请参考我们之前的更新。

然而审批的要求更加严格,据悉海外收入的证明文件将严格与国内工商局注册信息核实,有任何不符(包括工作电话和公司注册地址等),贷款将直接被拒绝。

我们无意揣测银行的政策调整和审批的细节,写此类分享仅为目前无比担忧陷入恐慌的客户们一个参考。不代表任何的银行的立场和政策。

在收到银行正式信息后,My Home Loan 第一时间与各位更新。

 

 

———- 以下为旧的信息,请参照最新上述更新 ————

昨天我们刚刚发布的「海外收入贷款还能递交申请吗?

有几位朋友不太明白,问我们为何要这样把生意推开?

这里不关乎生意,因为最坏的消息不是我们现在告诉你不能做,而是有人告诉你能做,但到了最后都没能做下来。这才是你不想看到的坏消息。不是吗?

当我们真正谈好了一个我们认为的可行解决方案时,我们会给大家信息的。我们觉得这样比较有点责任感。

 

今天收到 NAB 的消息,宣布停止接受海外收入贷款。

具体细节稍后确认后和大家更新。

 

正如我们昨天文章里提到的,NAB、BOC 还有其他机构等,最正当的一个理由就是当投资房增长比例超过了 APRA 要求的 10% 后就可以官方的宣布退出市场了,既合理又有面子。

My Home Loan 作为一个专业的贷款经纪,我们有职责提醒客户在信贷有风险的情况下做出判断,不是只有好消息,有时候也需要更直截了当的坏消息,做好坏打算。

几点可行的建议:

  1. 首当其冲,手上持有数套楼花等待交割的客户,如果您手头没有充裕的资金(40% 或以上的首付资金)或足够高的本地收入借款能力,建议您可以选择出售物业了
  2. 纯海外的投资客户,也是同样的建议
  3. 学生买家或持有临时签证的客户,倘若没有正规收入证明,又想继续持有物业,可以考虑短期周转的 Prime Lending 先成交,然后考虑后续出售或转贷款
  4. Meriton 的买家,联系您的销售人员,办理 Vendor finance
  5. 本地的投资客户,尽快联系贷款经纪做好贷款准备

 

海外收入还可以继续递交申请吗?

如果昨天我们的回答是「别考虑了」。

今天可以说,「已经翻篇了。」

今后大家买房时记得读读我们的《购房贷款须知》做好规划和批准再进入市场,时代已经变了。

 

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 [email protected]
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au

Credit Representative #479129 of Australian Credit Licence No.383640
weibo copy wechat copy
微博 @Myhomeloan   微信 @Myhomeloan

海外收入贷款还可以申请贷款吗?

overseas incom loan

(图片来源:afr)

(一)

我知道许多点开这篇文章的客户都期待得到一个偏向积极的答案。

但今天我们想还是干脆的给大家一个简单明了的回答:

大家就别考虑了。

作为经纪人,好像应该说的官方一些,比如还有银行或机构可以借款 70% 或以上,ANZ、NAB、BOC 等银行并没有完全关闭海外收入贷款申请。

我们想,还是别了。

 

(二)

上周五,大家都加班到凌晨,能交的 case 都交了,该做的 assessment 也都做了。

倘若漏掉了哪个朋友这周也没啥办法了。说句实话,大家都辛苦万分。My Home Loan 很少在官方发布太过情感的话语,但的确我们每个人都有家庭,也正是因为如此,我们相互体贴理解,都希望可以在尽自己最后一份力气上能帮到大家就帮到。夜夜加班到凌晨这是正常。

 

(三)

对于材料没有能及时提供没能及时递交的客户,问道还有其他的解决方案吗?

与其官方的和您沟通,不如真实的让您做好最坏的打算。

这样也是对您负责,别耽搁了您。

市场上有银行接受海外收入借款吗?官方上 ANZ、NAB 和 BOC 等还是继续接受申请,很多基金公司也提供甚至 70% 或以上的额度。

但从实际的可行性上来说,您先考虑清楚需要的基本文件是否都是经得起推敲可以满足银行的审核要求。否则反复补充几个来回那种等待批准又不确定是否被拒绝的滋味相信许多客户目前就正在体验。

这也是我们为何选择直截了当的给您说一声,海外收入您就暂时先别考虑了。

 

(四)

许多朋友又会问,这暂时会暂时到什么时候呢?

我们还是持有一个比较消极的态度,可能会很久。

银行应该不会都关闭海外收入或海外客户贷款的通道吧?如果银行都关了海外投资贷款的通道,那前年、去年还有今年买楼花的海外投资客户该怎么办呢?

估计的确有许多购买了几套楼花想着 settle 一套拿出增值再买一套然后再 settle 下一套的“投资者”真的要考虑一下这几套倘若都 settle 不下来要怎样处理了。

一些区域的公寓楼和高端住宅以及,前短时间普涨却不太好的区的房子都可能收到影响。

都说银行信贷政策会紧一段时间,松一段时间,不会一直这样下去吧?

就拿目前的几家海外收入的救世主 Nab 和 Boc 来说,海外收入只能做投资房,相信不会多久两个银行投资房增长比例就会达到今年 APRA 限定的 10% 增长率。一达标就应该可以有一个很官方的理由关闭海外投资借款 — 「我们的投资贷款增长比例达标,受 APRA 要求不得继续开放投资房贷款申请,首当其冲就是海外投资可能会继续收紧。这和关闭应该没有什么大区别」。

中行在 2013 年也出现过类似情况,当时增长比例太高,内部境外收入贷款比例超标,后停止了借款,直到后来本地收入贷款增加了半年时间后才重新开放。

所以我们也不必要去追求各银行背后资本市场也好,金融监管也好,政治压力也好种种原因了。

我们只能说,希望明年 2017年,大量海外投资者楼花市场面临交割的时候,希望那时候各银行海外政策在经历过一番风雨摇摆之后,也能重新调整开放。

 

(五)

那这半年或更久时间里,等待 settlement 的海外投资客户该怎么办呢?

相信一些基金和非主流的金融机构也着手进入这块市场,我们也在积极联系希望可能帮助到海外的投资客户。

但还是那句话,目前没有什么好的解决方法。如果您的首付资金四成无法准备好,或甚至三成都是问题,我们建议您立刻考虑其他的方案,您可能出现违约丢掉物业和首付定金。

当然还有一些客户如果购买的是 Meriton 物业,可以考虑 Vendor Finance,但目前已经签订合同的客户借款比例也是 60% 利息 6% 左右。新购买的客户可以拿到更高至 80% 的贷款比例利息会低一些。

 

(六)

持有澳洲本地签证的客户,或如今澳洲办理贷款的客户。

My Home Loan 可以协助办理 Prime Lending,通过商业渠道审批,无需提供收入材料。

贷款比例如下:

  • 楼花 65% 贷款比例
  • 现房 75% 贷款比例
  • 土地建房,土地借款 50%~55% 贷款比例

申请费用和利息请联系贷款经理详细沟通。

 

(七)

最后。

从今天起 My Home Loan 关于海外的客户递交申请宣布收费,费用根据情况而定。

具体细节请联系贷款经理时做沟通。

 

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 [email protected]
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au

Credit Representative #479129 of Australian Credit Licence No.383640
weibo copy wechat copy
微博 @Myhomeloan   微信 @Myhomeloan

 

国民银行 NAB 再次进一步收紧海外收入贷款,最高额度将降至 60% LVR

nab

NAB 宣布进一步收紧海外收入的政策:

  • 申请人贷款比例最高 60% LVR
  • 人民币收入转换澳洲收入计算时打六折
  • 电话确认雇主信息将更加详细
  • 海外收入的贷款申请,房贷利息取消折扣,利息将高于本地收入贷款
 Applications with overseas income with be reduced to 60% LVR Mid May, along with further shading to income (shaded to 60% in back of calculator);

- Only 20% of submissions are passing the call to employer so I would encourage to complete employment check from publicly listed source prior to lodgement.

- No discretionary rates will be available but rates are sharp anyways

- Further information to follow once details are confirmed

目前这个政策未确定生效日期,预计将会在本月 13 日(下周五)实施。

目前作为最后一个可以接受纯海外收入的四大银行,虽然没有完全关闭这个政策,但是对于纯海外投资客户的杠杆投资有着很大影响。

后续 My Home Loan 收到进一步确切信息后会保持更新。请大家关注我们微信公共账号。

2016 年 5 月 11 日更新:

从 2016年 5 月 14 日起,对海外人士贷款的改动如下:

• 澳洲新西兰 Citizen + PR LVR 70%,其他海外人士贷款 LVR 60%

• 海外收入换算澳币后折扣 40% 用于还款计算

• 海外自顾人士收入不在接受

• 工作证明需 NATTI 3 级翻译

• 收入的核查工作更加严格谨慎

• 不在接受海外人士转贷或增值套现 cash out

• 高密度或高风险区列表内的物业(high risk security postcode),不在给海外人士借款

• 海外人士只能申请 Nab Tailored Home Loan 产品,这是唯一可以提供给海外人士的贷款产品,包括浮动和固定产品

• 海外人士没有任何利息优惠

• 2016 年 5 月 14 日前递交的必须在 5月 20 日前全批,可以依据旧的政策审批,在 5 月 23 日后的客户按照新政策审批

 

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 [email protected]
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au

Credit Representative #479129 of Australian Credit Licence No.383640
weibo copy wechat copy
微博 @Myhomeloan   微信 @Myhomeloan