大浪临近之时

(图片来源:ABC)

冲浪感想:Catch the Wave

出了澳洲才真发现悉尼的沙滩真的是最美的。Kuta Beach 初学 Surfing 踩着粗粗的沙粒伴着时而从海里漂来的塑料袋(因为是雨季深海会漂来些小塑料袋),想想之前每周末去的 Bondi 真的算是天堂了。

教练 Su 非常不错,纠正了几处以前自学时的错误动作,一口标准的美式英语,让我们都不要意思称他 Mate 了,太乡村了。几分钟的练习,更加准确、速度和稳健了。

浪还是蛮有力度,没有超深处去。边划水边想,总结了几点体验,生活工作中举一反三。

1. 向海里游去时,与其用尽力气向前推进不如省下力气站稳脚步,等待浪从岸边回来顺势推进。快速又省力。

2. 划到了海中,不要急于去赶一个大浪,往往准备不足被打翻,再回到原地浪费精力花费时间,做好判断,没有把握可以做好调整等待下一个浪潮的机会,更大的成功机率。

3. 大浪打过来时,你自己要 ready(需要快速在来临前 paddling,然后加快划动双手,快于浪潮的速度)然后乘势而上,借助浪潮的推力站稳。做跑在大势前的人,不光要是第二点里提到的快速做出反应,努力调整,或许更多时候是你应该随时 ready。这样才能乘势而起。

4. 所有的一切,皮肤晒黑掉皮(防晒措施没达标),膝盖磨皮,无数次被浪打翻,迎着大浪向海中一步步推进,最终不过就是为了那一分钟甚至几秒钟踏在板上从浪中穿过的快感、满足和喜悦。又想起「当幸福来敲门」里最后里一个章节 “Happiness” 也只是电影最后几分钟里,Chris Gardner 从 Office 走出来在大街人群里给自己鼓掌的那一瞬间。所有的其他章节,也终归属到最后这几秒的幸福里。这也就是追求和梦想的意义吧。

5. 很多时候不是身体不听使唤,也许仅仅只是需要 take a break。对于自己也好,对于队友也好,不要总 push 的太厉害,he just need a break。

如果这个世界上只有欢乐,我们就永远也学不会勇敢和耐心。

期待更大的浪潮。

Denpasar Airport, Bali

Night 04/02/2014 (Local time)

这是 4 年前在巴厘岛旅游学习冲浪朋友圈写下的一段感想。

四年澳洲投资和信贷的环境发生了巨大变化。

今天我们继续聊一聊冲浪。

在澳洲东西沿海处处是沙滩,在海边长大的孩子常常和大人一起扑腾扑腾水,好多也都顺其自然挺喜欢玩水的。前两年看过一期 Aussie 的广告,一对夫妇很喜欢冲浪,朝着自己喜欢的生活状态前进,哪怕慢一点艰辛一点,感觉都很值得,后来他们搬到了一个海边,离喜欢的冲浪沙滩跨过一条街就到了,通过经纪人的帮助最终 settle 了他喜欢的物业。所以环境还是挺重要的,潜移默化。

在学习冲浪最开始的时候,教练都会教你当浪打过来的时候,你是选择从上面越过去(jump over)或是钻进去(duck under)还是掉过头乘浪而起(catch a wave)浪潮推着你超岸边冲去。

最初多数都会选择从上面越过去都比较怕头钻在水下面,但是慢慢地几个大浪过来你就会习惯 ducking under。我配一张图片大家就明白了。(浪是从左超有打过来,像鸭子一样钻进水里)。

(图片来源:The Inertia)

当你逐渐适应后,接下来就是学会选择哪一个浪去冲(which wave to catch)。

这就需要你能够观察出哪一些浪潮是可以让你愉快的搭上一程或是很可能把你打趴到水里。这个选择的能力是需要不断地在实践中通过观察和失败或成功的体会总结出来,最开始可能会在小浪里摔几下,慢慢你就可以在一个浪潮下激动的滑向岸边沙滩。

面对浪潮的三个选择与房产投资人们通常选择怎样面对市场变化很相像。

有时候市场有小的波动,有时候有大的波动,是选择视而不见越过去,是乘着这个浪潮走一波?还是选择 duck under 寻找下一个可以搭乘的大浪?

不同经验的投资客自然选择会很大不同。

你到底适合做怎样的选择,只有自己更清楚这个浪潮会是有趣的还是危险的。

你要是真的看不准,就跟巴菲特学。巴菲特说「找专业的人做专业的事」。

潜移默化嘛,不急于投资,身边可以多一些这样的投资朋友总会能有所收获,再做决定判断会准确许多。

冲浪也好,投资也好,都需要一点点熟悉,从小的浪开始只要你 make progress。你要学会的是做好判断能够选择适合你的浪潮。

你要清楚,更有经验冲浪者自然选择更大的浪潮。

还有一句话你也要记住「when big wave hits, it just smash everything.

手握十套房子的人

(图片来源:afr)

(一)

这段时间看《军师联盟:虎啸龙吟》,里有一集诸葛亮说「外面的人都说我精通奇门遁甲,其实真正用兵之计不过在于查地形,知天文,晓人心哪。没有捷径可走。」

在 My Home Loan,我们每年接触到大量客户,有些客户持有三四套物业有些五六套,甚至十多套物业。

你会发现这些客户各行各业,有些本身就是从事地产行业,有些是医生,有些是工程师,有些是搞 IT 的,还有一些自己做生意。他们都对地产很执着而且乐于接受相关的任何信息,都很喜欢研究地产,每个人都对地产投资有自己的见解。

在自己的行业做的很好,又对地产投资有所研究,可以说两个领域都是「专家」了。然而你和他们聊天的话,他们最初的一两套物业和大多数其他房产投资者并没有多少区别,也是做了大量调研,错过很多喜欢的物业,咬牙存多一点首付,少赚一点卖掉一套喜欢的物业再投资。是什么让他们持续建立自己的投资组合呢?我们假设大家都对地产投资有信心并且有意愿的情况下,抛去客观的制约因素,你会发现这样的投资客户有一个共通点就是越是买的多,越是果断。

比如有朋友上午看了一个物业,下午就做了决定。他告诉你,就是挺喜欢这个物业的,然后各方面情况也差不多,就买了。比如你看到一个客户手上几套房子都增值不少,问到他当初怎么想的买这套呢?他说直觉吧,就感觉这套还行,运气好。

你可能觉得他们买了那么多套房子,一定是这方面的专家才可以吧,事实上恰恰未必。

(二)

曾经一个国内的地产开发朋友过来澳洲考察,我们约了一个澳洲做开发的伙伴聊天,他也在澳洲做了五六个小型项目,却发现这个伙伴并没有做过地产开发的背景,完全是自己摸索一路走过来的。前期的时候也吃过亏,没有赔过钱是因为「运气好」前几年市场好,「怎么做」都赚到钱。不论是顺风顺水还是磕磕绊绊,让他在起步的阶段可以迅速积累起来经验和组建团队。

经验是不断地总结让他不吃亏,知道哪里可以做哪里不能做;团队是不断做大的资源,抓住好的机会。

听起来很高大上,但借用这个伙伴的话通俗的说,开始的时候一两个小项目试试手,运气挺好没有亏,觉得可以做,于是就继续做,主要是自己苦点累点熟悉了整个流程,后面的就是按部就班,虽然每个项目都有不同。你可以不是每个环节的专家,但你可以拥有一个专家的团队。从找地,到设计图纸,申请批文,承建商报价,银行融资,预售,成交,市场,甚至项目统筹和监理都是找这个环节上的专家搞定就好了。我只要算好我的利润可以合理范围内大家都赚到钱就好。

所以听到他可以上午看到一块地,几个电话下午就做决定的说法。

总结一下就是,前期积累的团队就是他的专家团,通过几个电话就可以了解到能建造怎样的项目,贷款融资能多少,确定资金可以启动项目,大概中介预计下销售的情况,就可以知道是否有利润可以赚。

(三)

巴菲特对于投资有一句话:「你的收益,在买入的时候就已经锁定了。」

这就是「买出利润来」。

什么意思呢,借用雪球一位朋友的解释就明白了。

如果你做过债券就知道,你买入时就知道这一笔投资下去是赚还是亏,如果是赚那是赚了多少了。比如债券利率8%,2 年到期,你如果出价 95元,你就知道你收益是(112.8-95)/95=18.74%。至于你买入后价格波动,比如波动到 80元,你账面亏损了15元,那是“假亏”,并不影响你最终的收益,(除非你割肉了,那假亏就变成真亏了)。同样,价格波动到 120元,除非你按 120元卖出,否则你的最终收益早已锁定,那就是你买入时就已知道的 18.74%。

反之,如果你买入时出价 120元,你买入时就已经亏损了。价格波动如果到 130元,好像是赚了,那是“假赚”,(除非你卖掉了,那假赚就变成真赚了),那是你的运气,这样的盈利你已经完全取决于市场了。

股票也是债券,只是票息不固定,没有到期日,本金不归还,但你买入时的收益所对应的公司利润是确定的,这就决定了你买入时的收益已经确定。至于股价波动并没有影响你的收益,其原理和债券相同。股价上涨,你的收益率其实是下降的,收益率=公司利率/股价。所以股票上涨是大多数人亏钱的根源。

投资盈亏,不是由于股价的波动。而是在买入的时候,已经决定了盈亏。从这个意义上讲,股市是艺术的,但投资是科学的。

以招商银行为例。如果是 10 倍,5 倍市净率等买入,那买的时候就亏了。并不是股价下跌,才造成的亏损。股价下跌,只是把以前买入时的亏损,表现出来而已。

同样的道理,如果是以 1倍市净率,或者更低的市净率买入。那买的时候,就已经赚了。如果以后股价涨了,也不是因为股价涨了赢的。同样,股价上涨,只是把买入时赚的钱,表现出来而已。

以上道理,在现实的生意买卖中,都属于常识。买进一个生意,是吃亏了,还是赚钱了,买的时候,都是知道的。因为投资回报率,在买的时候,已经知道了。不知道的,是什么时候,能卖个好价钱。也许,3 年,也许 5 年,也许 10 年。

这也就明白了巴菲特那句话「你的收益率其实在买入时候就已经锁定了。」

(四)

你会发现那些手里握着几套物业的投资客户,好多也是一样的,并不是你看到的很随意做了一个决定,而是他很清晰的知道要达到的目的地在哪里,通常投资的区域都是很固定(很熟悉或有经验的区域)。房产作为投资无非也就是买入价格,卖出价格,持有时间三个要素决定了收益率。

假设一套物业在可承受的范围内一直长期持有,而你心中已设定好一个卖出价格的话(100万)那么无非就是时间的问题,是 1 年 3 年 还是 5 年涨到 100万 不确定,但总归作为不动产会达到这个价值,当然或许期间也会有跌破买价的时候。理性的投资人心中都有一个预期的回报率,根据「经验」大胆做一个假设持有几年卖出,再看看买入价格,这个物业是否值得入手就一目了然了。

(五)

是什么让这些「手握十套房子的人」建立了如此投资组合呢?

其实也并无捷径可走,他们往往有自己专业的领域,但都不是各个领域的专家。

投资当然有风险,和你我一样该走的路也都要走,该遇到的问题也一一要解决,只是他们更善于通过身边的专业人士,大大降低其中的风险,更快速的达到目的地,可以将自己的精力和时间用来去发掘更有价值的投资。

他们是站在牛顿肩膀上的人。

(六)

My Home Loan 不是地产投资的专家,但绝对是贷款方面的专家。

我们希望成为您在澳洲资产配置环节中,信贷方面当仁不让的专业顾问。

联系我们 1300 990 166!

车贷 房贷 商业贷!

2020 年澳洲房产市场展望,未来三年投资参考

(文章所有图片来源:QBE)

(一)

年初的时候我们写了一篇文章,提出了对 2017 年市场的一些看法和观点。

文章标题叫做《2017 逼自己一把,买套房吧》,主要是从银行收紧信贷的角度看过去几年的市场变迁,同时提出房子没有一步到位的,在可以承担的范围内尽可能早的入市。未来的时间里即便房价不在快速上涨(事实证明的确如此,稍后的报告分享也持同样观点),因为信贷收紧买家的可负担能力也会受到很大打击。

My Home Loan 在前两年市场一直火爆的时候,通常都是比较谨慎的提醒许多投资客户。(好多朋友在前几年市场好时投资过多的楼花就可能因为近几年信贷政策的变化而面临成交风险 settlement risk。)

我们很少有这样一个直接的态度,去鼓励一个买家哪怕咬咬牙,哪怕再 push 自己一把,在这个市场去买下一套房子。

但房产投资有时的确需要一点点傻气和一点点冲动,在年初看到的事情情况下我们觉得有必要鼓励一下在市场里的买家。

(二)

一转眼的时间,2017 年接近尾声了,澳洲的商场各个公共场所都感觉到了明显的圣诞气氛,挂起了圣诞树和装饰。

从现在到圣诞前房市也在做最后的冲刺,买家们和卖家们都希望在圣诞前结束战斗。还没有 ready 的买家和卖家应该都会休养生息一段时间,预备等明年一月下旬陆续再开始活动,然后在复活节前开始达到活跃。这基本就是每年大概的规律。

我们在回过头来看这一年。四类客户占了我们绝大多数业务。

  1. 一两套物业,有的是新买多一套投资有些是转贷加投资或 upgrade换大房子
  2. 首次置业买家
  3. 典型投资客户数套物业
  4. 海外投资客户

前两类客户多数情况下都还好,做一些适当的规划都能顺利解决。

典型投资客户手上往往有许多套物业目前通过我们的自雇人士产品帮助了不少客户顺利成交,但规划起来确实需要蛮多的考量,不光是考虑眼前物业的成交还要重新组合一下已经成交的物业拿出额外资金着眼明后年还有的几套物业…… 这类客户 My Home Loan 处理很多但也的确非常的辛苦,但看到能够帮助到客户积累投资组合也是很有成就感。

海外的客户目前的方案比较局限,好的产品往往涉及到的时间精力很多,从头到尾不能有疏忽,而且需要客户的完全信任和配合,否则稍一怠慢资源就已经被消化掉,只能在更高利率和费用的产品中重新开始。

(三)

目前市场反应的问题也就是政府关注的问题,可负担性(affordability)。

从可负担性可以带出许多不同纬度的思考。

比如:

  1. 政府投入更多资源改善可负担性,鼓励建造更多房屋,开发新区,修建基础设施和交通
  2. 更多澳洲人搬进公寓住宅
  3. 人口流动,越来越多居民移居周边城市或从悉尼去往墨尔本昆士兰等城市
  4. 投资客户因为银行的政策开始减少投资(被挤出市场,或开始寻求其他房产外的投资)
  5. 因为公寓楼的大量竣工(部分地区)空置率上升(许多是海外投资的房产批量成交)或出现租金回报下跌

这些围绕可负担性展开的也都是未来澳洲经济和房产市场的关注点。

(四)

QBE 作为澳洲两大房贷保险集团之一,刚刚出炉的 2017-2020 房产市场展望报告里做了以下总结。

经济层面上看,现金率会在未来有小幅的上调从 1.5% 到 1.75%,失业率保持同样水平。

虽然房价主要由供需来调控,但价格总有一个上线因为每个家庭可以用于偿还房贷的可支配收入还是会限制可负担的房价。

贷款政策的收紧以及投资和只还利息的升高让购买物业的“可负担性”变得更不容易,除非利率继续下跌或者收入继续上涨。

从目前来看我们之前提到过好多次的房贷支出和家庭可支配收入比,截止 2017年 6月财年,按照房屋中价位来算悉尼已经达到 39.7%,墨尔本也达到了 36.2% 这都是接近两个城市的历史最高,这也意味着房价继续持续增长的空间已经很局限了。其他城市阿德莱德、霍巴特和堪培拉的可负担性由于房价的上涨也变得有挑战,和 2000 年时候水平接近。佩斯、达尔文有所下降,布里斯班得益于更多房屋的建造可负担性出于历史数据中间的阶段。

提到房贷支持和家庭可支配收入比,又不得不引出房贷利息和租金。

过去的一两年里我们已经看到了银行脱离央行现金利率之外的上调,主要是针对投资客户和只还利息客户,这点我们在上一篇文章里有过分享《房贷限制要取消?通过审慎监管局(APRA)主席的发言看清未来澳洲房贷趋势》。任何利率的上升和供需带来的租金减少或空置都会对投资客户带来不小的打击。

考虑到未来经济的增长持续,失业率也预计维持在 6% 左右,收入和通胀压力不会那么大,所以 1.5% 的现金率应该会持续两三年,2019/20 年或许会有小小的上调 0.25% 来预防通胀压力也是经济活力增强的信号。

租金市场主要受供需的影响,如果租房市场很强租房成本和购买物业持有成本接近,租房者就会考虑计入购房行列。然而房价如果可负担性不好,租房还是会比较容易。当前佩斯达尔文的租金下跌所以租房市场不错,布里斯班阿德莱德的租房市场近一年没有太大变化,但随着购房者越来越多租金市场会出现下跌,或许会出现同样的租金,租客会挑选更好的租房环境和便利的房子。旧房和交通周边设施落后的房产租金市场会变得不景气。堪培拉墨尔本过去一年都有 1.5% 左右的增幅。悉尼霍巴特分别有 2.5% 和 4.2% 的租金增幅,主要是由于市场房子还是供不应求。

空置率从数据上来看,最担忧的是佩斯和达尔文,其他城市目前还行吧。

都说了看这个报告就是想知道未来三年哪里买房。

不光是说哪里买房就能赚大钱,还有就是哪里是能负担得起的,哪里是投资要避免的。

房价就离不开供需,其中人口流动就很大程度上会带来供需的变化。

新南威尔士州(NSW)就不用说了,房子给经济带来了主要的增长,也是可负担性最差的地方。悉尼自从 2005/06 年到现在一直处于缺房子的状态,主要是移民来的人口增加。(图片里是增长的区域和数据)

维多利亚州(Vic)也得益于人口增加,不光有海外移民还有其他州的居民迁移过来都对于房产需求有着很大的拉动作用,虽然新房的开工已经开始减少进入平静的状态。(图片里是增长的区域和数据)

昆士兰州(QLD)和另外两个州不太一样,是基础建设先行政府投入了很多,只能说等待更多的人来吧。目前公寓的供应过剩,价格上涨在近几年可能不会太大,部分内存城区的或许会有短线下跌的趋势。或许投资客户可以考虑长期持有作为酒店管理公寓投资。

(五)

有一点趋势其实虽然不是所有人愿意接受的,但可以看到从 2012/13 年开始,澳洲住房供应出现明显向单元房建设转变的趋势。这种趋势的出现一方面是受公寓需求上升驱动,另一方面则受多重因素的综合影响。

住房可负担性是重要的因素之一,尤其是悉尼和墨尔本可负担性的恶化导致很多人转为选择相对较为便宜的公寓市场。

下面是对于住房供应开工量的总结(翻译节选自:澳洲财经见闻)

新州:全澳最高的住房缺口。2017年6月的住房缺口估计为39,300套,但是随着新建住房的竣工,这一缺口有望进一步下降。

维州:自2009/10年起,住房竣工量开始高于基本需求量。2017年6月的住房缺口估计为5800套。随着供应增加,该州有望逐步实现供需平衡。尽管如此,当地出现公寓房供应过剩而独栋屋供应不足的迹象。

昆州:与维州相似,当地内城区公寓出现供应过剩的迹象。2017年6月住房供应盈余估计为10,400套,主要集中在公寓。

澳首府领地:2015/16年因需求增加而新房完工量大幅减少导致当地住房供应盈余收窄,但随着新房完工量逐步增加,当地住房供应盈余或将持续。

(六)

又到了结语的时候。

房价不涨那么快了,买还是不买?我们的答案是:买。

但不要那么急,如果可以入市那么就好好准备好自己的功课购房流程了解清晰做好 finance 房贷资金的批准,充分利用好身边专业人士的专业知识和帮助

什么时候买?我们的答案是:现在。

看看上面的数据和供需,看看要买的物业类型,等待不会解决可负担性,随着信贷市场的收紧明天永远都有不确定的因素,但可以大概判断的是你现在看的那套物业应该不会降价卖。

记住一点,房子永远是昨天的便宜。

可能更多的问题要留给卖家了,到底是卖还是不卖,什么时候卖?

(点击这里下载 QBE housing outlook 报告

 

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银行涨利息,你考虑的要更多

(图片来源:The Australian)

(一)

这两天蛮多客户和朋友来问我们关于利率上涨的事情。。

总的一句话概括大概你要知道的就是:

目前选择只还利息的贷款(不论自住投资),利息都会上涨。

多数银行上涨 0.35-0.4%。

选择本息还款的客户利率不变或有小幅下调。

之所以不提及具体银行,是因为不必要让事情变得更加复杂。

这些变化很多我们在去年就反复提到了,上个月也发布了一次近期银行政策变化的方向

(二)

贷款申请变得越来越难,产品选择也变得更加复杂。

根据客户对于自主、投资、固定、浮动、本息、只还息就已经有太多组合,加上对于批款政策以及估价和贷款比例的考虑银行选择早已不再是简单根据自己喜好来确定的事情。

所以近期当客户提出,自住房子固定利息2 年最低利息你帮我选一个产品的时候,我们的建议是全面了解下个人情况和未来 2-3 年的打算再做一个推荐,每一个不同组合都可能影响到最后的申请。

(三)

近期所有的变化主要都是银行需要应对来自于 APRA 对于投资房和只还利息贷款增长的控制。

银行们都要在财年内控制 10% 投资贷款增长也同时要达到新贷款中只还利息贷款不超过 总房贷的 30%

为达到这些要求会不惜代价,不仅仅是只还利息贷款利率会大幅上调(事实上已经上调好几次了),同时也会推出更多本息还款的促销活动(通常是固定利率)。

比如各大银行 3.88% 的 2 年固定利息,本息还款

甚至投资房也可以拿到一样的利率。

这个时候你会发现,银行间给出的活动和产品调整会有不同。因为每个银行 portfolio 里面的组合是不同的,他们应对 APRA 政策也是各有不同。

最明显的就是 CBA 前段时间关闭第三方贷款关于投资房转贷的申请,接着 NAB 推出投资房也可以拿到 3.88% 固定利息,欢迎投资客户转贷。

AMP 近期又做调整,投资房贷款申请贷款比例(LVR)最高 50%。

你会发现下半年不同银行会根据自己 loan book 的组合情况都会做出相关调整,预计投资房和投资房只还利息贷款比例将从已经下调过的 80% 进一步下调到 70% 甚至 60%。

利息进一步上升,别忘记了如果真的征收大银行税(bank levey)和小银行的评级降级还会带来更多的利息上调。

(四)

预计下半年可能投资房只还利息的产品利率会接近 6%。

投资客户不得不自己好好算一笔账,从 4% 左右的利息上升到接近 6%,首先是改成本息或改成固定本息和只还利息能差多少利息同时又会带来多大的现金流压力。

粗略的计算,假设贷款金额 50万澳币,NAB 本息自住固定利息 3.88%

同样自住房固定只还利息,升息前差不多在 4.49% 左右 升息后可能接近 4.8% 左右

那么 50万贷款本息还款每月 $2,352
     50万贷款只还利息每月 $2,000(升息后)

每月的现金压力多 $352
但本息还款因为利息是 3.88% 因此本息 $2,352 里包含的利息是 $1,617,也就是还款里的 $735 是本金还款。
实际利息差别是,节省了每月 $383($2,000-$1617) 利息,多还了一些本金。

这些计算是一个粗略参考,很多细节因素没有考虑。

但你需要考虑的不应该只有这个利息。

  • 如果未来还有其他物业投资需求或有楼花成交,是否要在政策进步收紧前将现有贷款作调整拿出 equity
  • 未来投资物业贷款 LVR 银行收紧至 70% 或更低,是否有提前的准备
  • 应该多考虑贷款产品的多样化来最优自己的组合(比如固定,比如调整本息,比如非银行机构贷款)
  • 考虑非银行机构贷款(non-bank lender)他们往往对比大银行不受到 APRA 太多影响目前的产品和借款比例更有优势
  • 考虑商业物业的投资(贷款的环境较住宅贷款更宽松)
  • 考虑通过公司(company)或信托(trust)做更多投资
  • 通过 ABN 自雇生意做贷款
  • 让专业贷款经纪人帮您解决问题

通过专业的贷款经纪来做好规划,一个电话,让我们帮您把复杂的问题简单化。

让我们来做后台所有的工作,给您一个清晰地解决方案。

(五)

之前看过一个会计师朋友发的感慨,关于洗碗机。

它洗比你洗干净,它洗比你洗省水,它洗比你洗节能。

所以想一想,您是选择自己去花费大量时间查遍所有银行网站再跑几个分行然后和自己周围一知半解的朋友参谋去选择一个贷款产品;还是给 My Home Loan 打个电话。

您只需要告诉我们要求和目标,剩下的难题交给我们。

我们会带着三个方案和您进一步沟通,直到满足您的需求。

相信专业服务的便利,就像相信洗碗机。

(六)

My Home Loan 将在 7月末或 8月初为大家带来今年第二次讲座。

此次讲座针对于市场中的投资客户,不论是第一次投资还是已经有几套投资物业,都可以参与。欢迎自雇人士客户,我们会推出正对于自雇人士的 5 类产品帮助自雇的客户投资更多物业。

届时会邀请资深会计师与大家分享相关房产投资的税务常识。

详情我们未来几周会发布。

 

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为何负扣税政策(negative gearing)如此受关注?

negative-gearing-in news

(图片来源:channel ten)

(一)

在澳洲,拥有投资房物业或想要购买投资房的业主都多多少少了解过相关 Negative gearning 的内容。几年前我们也做过一个总结,负扣税的介绍对负扣税的一些误解

简单的来说,作为一个投资如果在持有的期间,物业所带来相关的持有成本和开销(贷款利率,折旧,相关维护费用等)大于其所带来的收益(租金),就会带来投资的亏损,这个亏损在财政年度可以减少你总的保税收入,从而减少税收。相反如果投资房减去所有成本开销还有盈余,那么就是 positive gearing。

(二)

澳洲目前每四个岗位就有一个和房子有关联。

澳洲经济从矿业繁荣过度到现在,地产成为一个新的支撑。你看到每天媒体每天政府两党对于房子政策的调整就知道这是一个重要的不可忽视的问题。

自由党(liberal)对负扣税不做调整,工党(labor)的提议是只有新房子才能负扣税,同时针对增值税(cgt)要调整,卖掉房子将要交更多的税

我们不谈政治,单独了解一下这样的改变会对我们生活和经济会有哪些影响。

首先如果通过负扣税只有新房能享受,无疑会推动许多城市周边原本没有足够吸引力的高密度新房开建,说的通俗一些就是可有可无的新房建设,这样的房子越多越会影响此类房价上涨。因为这些房子对于自住家庭没有吸引力,自然投资的回报也不会好。投资者尽量要避免这样的物业投资,会很可能让你财富缩水。当然反过来,城市中心和周围的一些土地则会愈加值钱。

然后从 2016年第一季度澳洲 GDP 增长数字来看,虽然 GDP 增长但实际经济的利润并没有增长,而且经济表现里中小型企业的投资和支出在减少。这说明经济的确不是很乐观。目前澳洲政府要鼓励企业支出,才能拉动经济发展,可是到头来还要看消费者,因为消费者如果没有信心就不会花钱,那么企业增加支出扩大生产就不现实。

这个和负扣税有啥关系呢?那么房子是一个家庭最大的资产,如果消费者觉得房子的价值在降低,那么自然就会对自己的经济情况失去信心,那么这样的顾虑就会带来财富效应,也就是大家可能会担心自己的工作,担心还款的压力,当然也就会减少除基本生活开支以外的其他支出。那么消费者支出减少,消费者信心不足,企业支出和信心自然提不起来。

这对于房产投资者来说,他的收入和租金收入在减少的情况下,可是房屋的名义债务并没有减少,因此还款压力会增加,从而影响投资者对于投资房产流动收入回报的信心。

也就是澳洲央行(RBA)担心的“通货紧缩”。

这也是为何看到相关报道央行或许会在 8 月或 9 月再次降息,就是为了避免通货紧缩。

(三)

原本经济就已经不那么乐观,更改负扣税的政策只会是雪上加霜,投资者的信心会受到进一步打击。谁还会觉得那些城市周边地区的高密度公寓还有几十公里开外的土地建房(house land packages)值那么多钱?从投资的价值和回报来看买家会变得更加谨慎。这对于不论是开发商也好,承建商也好甚至当地的 Council 和许多相关地产的行业都是一个沉重的打击。别忘记我们开头说到的,澳洲经济从矿业繁荣过度到现在地产作为三大支柱产业之一,每 4 个工作岗位里面就有一个和地产相关。

所以不要以为负扣税只针对全新房子就会给开发新楼盘的开发商带来多少“繁荣”,实际上未必如此。

(四)

如果需要税改,还是多考虑考虑给小生意们降点税。去调整负扣税和增值税实在不是什么好事情。

所以大家记得 7月 2日大选时,要做一个明智的选择!这或许会让澳洲经济向着不同方向发展,当然对于所有和房产相关的行业,包括投资的客户和要买房的朋友,你们的切身利益都将受到影响。

 

这是重要的一票,请慎重考虑!我们将投给自由党(Liberal)

 

(申明:本文的内容不构成投资、税务或金融建议,请联系相关理财师、会计师或贷款经纪根据个人情况做详细咨询。)

 

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对于负扣税(negative gearing)的一些误解

negative gearing confusion

(图片来源:smh.)

一些客户会有理解的偏差,觉得买投资房就是为了退税,或者就一定能退税,反正就是看着交给政府的税心理就不舒服,就是不愿意交税。甚至有些朋友为了退税把自住房要按照投资房处理。还有些朋友,原本收入就没有多少保税,或者都没有交税,也考虑买个投资房可以退税给我吗?

其实思路稍微理清楚一点,你就明白了,是不是觉得挺好笑?

我们就只讨论,可以负扣税的情况。

这还得从“税”本身说起。

统一我们假设税率就是 30%,那么你赚 100 块,交税 30块,同样你投资房子亏了 100 块,如果有交税的情况下,可以退回来 30块。

谁会是傻子呀,为了能够拿回 30块的税,每年让自己亏 100块?

谁又会因为为了少交 30块的税,少赚 100块?(刨去税,还净赚 70块)。

所以你看待税收的问题不能是说为了不交税就不赚钱,而是只有当你赚到了钱才交税,交税说明你赚到了钱。(合理避税又是另一个话题)

所以也不要有想法,为了拿回税而可以去买一个亏钱的投资物业。这个逻辑是不对的。

也不要想的是,我就是因为要退税,只有一套房子为了退税原本自主也要改成投资。

因为这里面没有一个对等的数学公式让你计算出来你到底是“赚了”还是“赔了”?

朋友说,只会是赚了呀,退回来好多税呢!怎么会陪呢?

是啊,你别忘记了,投资的物业在卖掉的时候,如果增值了,那么资本增值的部分还需要按照当年收入计算增值税(capital gain tax)。

很多因素可能会导致你可能最后交出去的税比之前省回来的税要多,而且很有可能。首先几年后卖房子,资本增值的部分(按照持有时间计算)最后加到你个人收入来说达到的税率应该会高于你退税的税率。

打个比方:

房子 50万,你收入 6万澳币,第一年亏了 1万,省的税按照(6万-1万)*25%

三年就算平均一样,1.25万*3年= 3.75万节省

三年后,房子涨到 65万,你收入 7万,15万增值持有超过一年有 50% consession,算 7万5 +7万收入,等于 14万5 按照 37% 税率来计算= 5.365 万

申明:我们简化了税收计算和税率,只是为了做一个思路方便大家理解

其次并不是所有房子都会有折旧,所以也不一定有很多的效果。

这也是为什么你会看到许多收入高的投资客户,希望通过房产负扣税的会倾向投资新物业,通过杠杆(比如结合自住房,投资房借款 100% -105%把费用全部借贷),为的就是增大投资房的开支,一个是新房有折旧,而是利息还款会大,同时把所有的现金流放在自主物业的对冲账户。这就和贷款利息是成本的两大主要部分。

看到上面的数字和逻辑,你应该明白了。

哪有人那么傻为了拿回来 30%的税甘愿一直持有一个亏钱的投资物业?

说到这里,回归到投资的本质。所有的投资你都是希望可以带来回报,带来收益,带来财富的积累,而不是亏钱。

负扣税的存在实际上是为了弥补投资客户短期因为成本和维护带来的亏损,这是一个暂时性的,而房产的投资是一个不动产的投资是一个长周期性的,那么你所看到的是最终这个物业还是给你带来的一个财富的增长,也就是几年后你还是希望卖掉物业时,它是有所增值;或继续持有时,它可以带来一个正的现金流幸运的话几套物业可以带来一个 passive income。

归根结底,我们还是希望我们是赚更多的钱去交税,而不是为了不交税而亏钱。当然,合理避税又是另一个话题了。这得咨询您的会计师。

以上分享基于我们对于接触到的一些案例自己做的总结,并不涉及任何税务和投资建议。

如果您是会计师,有哪里您觉得我们理解有误,一定给我们联系我们非常欢迎您的更正,并分享给大家。

 

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