银行涨利息,你考虑的要更多

(图片来源:The Australian)

(一)

这两天蛮多客户和朋友来问我们关于利率上涨的事情。。

总的一句话概括大概你要知道的就是:

目前选择只还利息的贷款(不论自住投资),利息都会上涨。

多数银行上涨 0.35-0.4%。

选择本息还款的客户利率不变或有小幅下调。

之所以不提及具体银行,是因为不必要让事情变得更加复杂。

这些变化很多我们在去年就反复提到了,上个月也发布了一次近期银行政策变化的方向

(二)

贷款申请变得越来越难,产品选择也变得更加复杂。

根据客户对于自主、投资、固定、浮动、本息、只还息就已经有太多组合,加上对于批款政策以及估价和贷款比例的考虑银行选择早已不再是简单根据自己喜好来确定的事情。

所以近期当客户提出,自住房子固定利息2 年最低利息你帮我选一个产品的时候,我们的建议是全面了解下个人情况和未来 2-3 年的打算再做一个推荐,每一个不同组合都可能影响到最后的申请。

(三)

近期所有的变化主要都是银行需要应对来自于 APRA 对于投资房和只还利息贷款增长的控制。

银行们都要在财年内控制 10% 投资贷款增长也同时要达到新贷款中只还利息贷款不超过 总房贷的 30%

为达到这些要求会不惜代价,不仅仅是只还利息贷款利率会大幅上调(事实上已经上调好几次了),同时也会推出更多本息还款的促销活动(通常是固定利率)。

比如各大银行 3.88% 的 2 年固定利息,本息还款

甚至投资房也可以拿到一样的利率。

这个时候你会发现,银行间给出的活动和产品调整会有不同。因为每个银行 portfolio 里面的组合是不同的,他们应对 APRA 政策也是各有不同。

最明显的就是 CBA 前段时间关闭第三方贷款关于投资房转贷的申请,接着 NAB 推出投资房也可以拿到 3.88% 固定利息,欢迎投资客户转贷。

AMP 近期又做调整,投资房贷款申请贷款比例(LVR)最高 50%。

你会发现下半年不同银行会根据自己 loan book 的组合情况都会做出相关调整,预计投资房和投资房只还利息贷款比例将从已经下调过的 80% 进一步下调到 70% 甚至 60%。

利息进一步上升,别忘记了如果真的征收大银行税(bank levey)和小银行的评级降级还会带来更多的利息上调。

(四)

预计下半年可能投资房只还利息的产品利率会接近 6%。

投资客户不得不自己好好算一笔账,从 4% 左右的利息上升到接近 6%,首先是改成本息或改成固定本息和只还利息能差多少利息同时又会带来多大的现金流压力。

粗略的计算,假设贷款金额 50万澳币,NAB 本息自住固定利息 3.88%

同样自住房固定只还利息,升息前差不多在 4.49% 左右 升息后可能接近 4.8% 左右

那么 50万贷款本息还款每月 $2,352
     50万贷款只还利息每月 $2,000(升息后)

每月的现金压力多 $352
但本息还款因为利息是 3.88% 因此本息 $2,352 里包含的利息是 $1,617,也就是还款里的 $735 是本金还款。
实际利息差别是,节省了每月 $383($2,000-$1617) 利息,多还了一些本金。

这些计算是一个粗略参考,很多细节因素没有考虑。

但你需要考虑的不应该只有这个利息。

  • 如果未来还有其他物业投资需求或有楼花成交,是否要在政策进步收紧前将现有贷款作调整拿出 equity
  • 未来投资物业贷款 LVR 银行收紧至 70% 或更低,是否有提前的准备
  • 应该多考虑贷款产品的多样化来最优自己的组合(比如固定,比如调整本息,比如非银行机构贷款)
  • 考虑非银行机构贷款(non-bank lender)他们往往对比大银行不受到 APRA 太多影响目前的产品和借款比例更有优势
  • 考虑商业物业的投资(贷款的环境较住宅贷款更宽松)
  • 考虑通过公司(company)或信托(trust)做更多投资
  • 通过 ABN 自雇生意做贷款
  • 让专业贷款经纪人帮您解决问题

通过专业的贷款经纪来做好规划,一个电话,让我们帮您把复杂的问题简单化。

让我们来做后台所有的工作,给您一个清晰地解决方案。

(五)

之前看过一个会计师朋友发的感慨,关于洗碗机。

它洗比你洗干净,它洗比你洗省水,它洗比你洗节能。

所以想一想,您是选择自己去花费大量时间查遍所有银行网站再跑几个分行然后和自己周围一知半解的朋友参谋去选择一个贷款产品;还是给 My Home Loan 打个电话。

您只需要告诉我们要求和目标,剩下的难题交给我们。

我们会带着三个方案和您进一步沟通,直到满足您的需求。

相信专业服务的便利,就像相信洗碗机。

(六)

My Home Loan 将在 7月末或 8月初为大家带来今年第二次讲座。

此次讲座针对于市场中的投资客户,不论是第一次投资还是已经有几套投资物业,都可以参与。欢迎自雇人士客户,我们会推出正对于自雇人士的 5 类产品帮助自雇的客户投资更多物业。

届时会邀请资深会计师与大家分享相关房产投资的税务常识。

详情我们未来几周会发布。

 

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为何负扣税政策(negative gearing)如此受关注?

negative-gearing-in news

(图片来源:channel ten)

(一)

在澳洲,拥有投资房物业或想要购买投资房的业主都多多少少了解过相关 Negative gearning 的内容。几年前我们也做过一个总结,负扣税的介绍对负扣税的一些误解

简单的来说,作为一个投资如果在持有的期间,物业所带来相关的持有成本和开销(贷款利率,折旧,相关维护费用等)大于其所带来的收益(租金),就会带来投资的亏损,这个亏损在财政年度可以减少你总的保税收入,从而减少税收。相反如果投资房减去所有成本开销还有盈余,那么就是 positive gearing。

(二)

澳洲目前每四个岗位就有一个和房子有关联。

澳洲经济从矿业繁荣过度到现在,地产成为一个新的支撑。你看到每天媒体每天政府两党对于房子政策的调整就知道这是一个重要的不可忽视的问题。

自由党(liberal)对负扣税不做调整,工党(labor)的提议是只有新房子才能负扣税,同时针对增值税(cgt)要调整,卖掉房子将要交更多的税

我们不谈政治,单独了解一下这样的改变会对我们生活和经济会有哪些影响。

首先如果通过负扣税只有新房能享受,无疑会推动许多城市周边原本没有足够吸引力的高密度新房开建,说的通俗一些就是可有可无的新房建设,这样的房子越多越会影响此类房价上涨。因为这些房子对于自住家庭没有吸引力,自然投资的回报也不会好。投资者尽量要避免这样的物业投资,会很可能让你财富缩水。当然反过来,城市中心和周围的一些土地则会愈加值钱。

然后从 2016年第一季度澳洲 GDP 增长数字来看,虽然 GDP 增长但实际经济的利润并没有增长,而且经济表现里中小型企业的投资和支出在减少。这说明经济的确不是很乐观。目前澳洲政府要鼓励企业支出,才能拉动经济发展,可是到头来还要看消费者,因为消费者如果没有信心就不会花钱,那么企业增加支出扩大生产就不现实。

这个和负扣税有啥关系呢?那么房子是一个家庭最大的资产,如果消费者觉得房子的价值在降低,那么自然就会对自己的经济情况失去信心,那么这样的顾虑就会带来财富效应,也就是大家可能会担心自己的工作,担心还款的压力,当然也就会减少除基本生活开支以外的其他支出。那么消费者支出减少,消费者信心不足,企业支出和信心自然提不起来。

这对于房产投资者来说,他的收入和租金收入在减少的情况下,可是房屋的名义债务并没有减少,因此还款压力会增加,从而影响投资者对于投资房产流动收入回报的信心。

也就是澳洲央行(RBA)担心的“通货紧缩”。

这也是为何看到相关报道央行或许会在 8 月或 9 月再次降息,就是为了避免通货紧缩。

(三)

原本经济就已经不那么乐观,更改负扣税的政策只会是雪上加霜,投资者的信心会受到进一步打击。谁还会觉得那些城市周边地区的高密度公寓还有几十公里开外的土地建房(house land packages)值那么多钱?从投资的价值和回报来看买家会变得更加谨慎。这对于不论是开发商也好,承建商也好甚至当地的 Council 和许多相关地产的行业都是一个沉重的打击。别忘记我们开头说到的,澳洲经济从矿业繁荣过度到现在地产作为三大支柱产业之一,每 4 个工作岗位里面就有一个和地产相关。

所以不要以为负扣税只针对全新房子就会给开发新楼盘的开发商带来多少“繁荣”,实际上未必如此。

(四)

如果需要税改,还是多考虑考虑给小生意们降点税。去调整负扣税和增值税实在不是什么好事情。

所以大家记得 7月 2日大选时,要做一个明智的选择!这或许会让澳洲经济向着不同方向发展,当然对于所有和房产相关的行业,包括投资的客户和要买房的朋友,你们的切身利益都将受到影响。

 

这是重要的一票,请慎重考虑!我们将投给自由党(Liberal)

 

(申明:本文的内容不构成投资、税务或金融建议,请联系相关理财师、会计师或贷款经纪根据个人情况做详细咨询。)

 

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对于负扣税(negative gearing)的一些误解

negative gearing confusion

(图片来源:smh.)

一些客户会有理解的偏差,觉得买投资房就是为了退税,或者就一定能退税,反正就是看着交给政府的税心理就不舒服,就是不愿意交税。甚至有些朋友为了退税把自住房要按照投资房处理。还有些朋友,原本收入就没有多少保税,或者都没有交税,也考虑买个投资房可以退税给我吗?

其实思路稍微理清楚一点,你就明白了,是不是觉得挺好笑?

我们就只讨论,可以负扣税的情况。

这还得从“税”本身说起。

统一我们假设税率就是 30%,那么你赚 100 块,交税 30块,同样你投资房子亏了 100 块,如果有交税的情况下,可以退回来 30块。

谁会是傻子呀,为了能够拿回 30块的税,每年让自己亏 100块?

谁又会因为为了少交 30块的税,少赚 100块?(刨去税,还净赚 70块)。

所以你看待税收的问题不能是说为了不交税就不赚钱,而是只有当你赚到了钱才交税,交税说明你赚到了钱。(合理避税又是另一个话题)

所以也不要有想法,为了拿回税而可以去买一个亏钱的投资物业。这个逻辑是不对的。

也不要想的是,我就是因为要退税,只有一套房子为了退税原本自主也要改成投资。

因为这里面没有一个对等的数学公式让你计算出来你到底是“赚了”还是“赔了”?

朋友说,只会是赚了呀,退回来好多税呢!怎么会陪呢?

是啊,你别忘记了,投资的物业在卖掉的时候,如果增值了,那么资本增值的部分还需要按照当年收入计算增值税(capital gain tax)。

很多因素可能会导致你可能最后交出去的税比之前省回来的税要多,而且很有可能。首先几年后卖房子,资本增值的部分(按照持有时间计算)最后加到你个人收入来说达到的税率应该会高于你退税的税率。

打个比方:

房子 50万,你收入 6万澳币,第一年亏了 1万,省的税按照(6万-1万)*25%

三年就算平均一样,1.25万*3年= 3.75万节省

三年后,房子涨到 65万,你收入 7万,15万增值持有超过一年有 50% consession,算 7万5 +7万收入,等于 14万5 按照 37% 税率来计算= 5.365 万

申明:我们简化了税收计算和税率,只是为了做一个思路方便大家理解

其次并不是所有房子都会有折旧,所以也不一定有很多的效果。

这也是为什么你会看到许多收入高的投资客户,希望通过房产负扣税的会倾向投资新物业,通过杠杆(比如结合自住房,投资房借款 100% -105%把费用全部借贷),为的就是增大投资房的开支,一个是新房有折旧,而是利息还款会大,同时把所有的现金流放在自主物业的对冲账户。这就和贷款利息是成本的两大主要部分。

看到上面的数字和逻辑,你应该明白了。

哪有人那么傻为了拿回来 30%的税甘愿一直持有一个亏钱的投资物业?

说到这里,回归到投资的本质。所有的投资你都是希望可以带来回报,带来收益,带来财富的积累,而不是亏钱。

负扣税的存在实际上是为了弥补投资客户短期因为成本和维护带来的亏损,这是一个暂时性的,而房产的投资是一个不动产的投资是一个长周期性的,那么你所看到的是最终这个物业还是给你带来的一个财富的增长,也就是几年后你还是希望卖掉物业时,它是有所增值;或继续持有时,它可以带来一个正的现金流幸运的话几套物业可以带来一个 passive income。

归根结底,我们还是希望我们是赚更多的钱去交税,而不是为了不交税而亏钱。当然,合理避税又是另一个话题了。这得咨询您的会计师。

以上分享基于我们对于接触到的一些案例自己做的总结,并不涉及任何税务和投资建议。

如果您是会计师,有哪里您觉得我们理解有误,一定给我们联系我们非常欢迎您的更正,并分享给大家。

 

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Westpac 提高房贷利率,澳洲房市将告别黄金时代?各银行利息走势会如何?

(图片来源 AAP)

Westpac 宣布升息

西太平洋银行(Westpac)在 10月 14日公布财报和宣布融资 35亿澳元后,宣布将银行所有的住房贷款浮动利率 0.2%,此举归咎于监管规定要求银行持有更高水平的资本准备金。

这样 Westpac 自住房贷款的官网指导浮动利率升至 5.68%,投资房贷款的官网指导浮动利率升至 5.95%,从 11月 20日起生效。

根据新的监管要求,银行需要持有超过 50%按揭贷款规模的资本,资本金的提高相当于提高了银行的成本、降低了银行贷款的盈利能力,最终导致银行通过提高贷款产品的利率将成本压力转嫁给消费者们。

我们在上周发布的《10月银行政策和产品更新》里关于利息走势的观点里提到:

My Home Loan 观点:

每年 11 月墨尔本赛马节(Melbourne Cup)的前后都是央行调整利息的一个参考时间点,我们的观点是,即便央行再次降息,投资房市场的利息可能还是会在未来 6- 8 个月内继续上调 0.25%- 0.5%,银行为达到明年 6 月 APRA 针对投资房贷款比例审核以及资本金的要求。

没想到这么快 Westpac 就做出了调整,这一决定也让其他银行的住房贷款利率调整变为关注,市场也开始猜测各个银行间谁将下一个或下一批跟随 Westpac 上调利息。

官方消息来源可以点击 Westpac 官网这里查看

其中四点值得注意:

  1. 此次利息上调,针对住房贷款不论自主还是投资新客户还是老客户都将受到影响,11 月 20日全面上调 0.2%
  2. 固定利息不收影响,目前 Westpac 固定利息仍具有竞争力,两年 4.29%
  3. 11 月 20日起生效,因此有需要调整固定利息或贷款产品的客户可以联系贷款经理和自己的 Broker 沟通
  4. Westpac 的官方申明中明确,此次调整不影响 St. George、Bank of Melbourne、Bank of SA 的产品,旗下的三家银行目前没有升息

澳洲房市将告别黄金时代?

本周一麦考瑞银行(Macquarie Bank)发表文章预计从 2016年 3月开始,房价将走下坡路,称澳洲的房市周期在一系列指标上已经到达顶峰水平。

“信贷增长、拍卖清盘率、房价、过户数量和过户价值都显示出增速放缓迹象,虽然是从一个很高的水平上下滑。”

住房需求因人口增速下降而减弱,同时住房供应却将飙升,银行将受到打击。澳洲的一些大银行已开始撤离房地产投资和房地产开发的借贷。

住房建筑和投资活动因为供需调整和收紧的信贷政策也逐渐转冷,这也是我们在周一发布的文章《澳洲房价开始跌了吗?你关心的房屋拍卖清盘率》里提到过的观点。现在新的资本充足要求和对投资房贷的监管收紧,加上银行房贷款加入升息的范围后,也会进一步抑制投资者房贷增长。

几天前有报道,澳洲大型开发商 Stockland 的老大 Mark Steiner 上周也提到由于 APRA 针对投资房贷款增长比例的监管,房产投资受到了不小影响,避免房产供应过剩将有许多项目会暂停开展。

我们也收到客户不少反馈,关于自己购买项目开发商发信要求延长工期,原因就是银行要求增加储备金,转嫁到开发商那么开发贷款将减少,原本已经达到预售或资金 25% 银行 75% 便可以开工,现在银行要求开发商准备多 10%~15% 的资金只愿意借款 60% 许多项目将延期,甚至出现一些小型项目无法继续的情景。

说到这里我们也提醒,由于这几年房地产市场的火热,目前有很多地产开发项目还在前期阶段,等这些项目建成后,市场很可能出现供给过剩的现象。也可能会有上述提到的小型项目由于资金或其他原因导致更严重损失的情况发生。我们未来会和大家分享一些成交风险(settlement risk)的信息,确保大家可以顺利交付。

同时也顺便提一下,My Home Loan 涉及商业贷款、地产开发贷款等,如果您有项目在开发贷款上需要专业的建议可以联系我们,例如上述如果银行借款比例达不到资金需求,我们专业的团队可以协助您通过 JV 的形式获取额外资金以完成项目。

500 万澳币以下的项目借款或商业投资,可以达到高的借款比例同时无需额外材料审批,新注册公司可以申请。

市场还有待于进一步去观察,近期的政策调整很多,有许多不确定因素让投资者也变得谨慎。从借贷的角度,我们还是建议客户根据自己的偿还能力,寻找合适的房产投资。

房贷利息的走向

这里我们有提到过一些观点。

在澳洲第二大银行 Westpac 宣布升息后,市场预测澳洲央行(RBA)将被迫再次降息,11 月墨尔本赛马节降息的市场预期也变的更高。

其他银行不出意外,四大银行的其他三家也会在今年年内跟随 Westpac 升息。

我们的观点还是不单纯从利息出发(《我为什么不考虑利息》),全面考虑您的需求和未来的投资规划,做好银行和产品的选择。当然如果您只有一套物业,一个贷款近几年也无需有其他规划,我们一样会帮您选择合适的低还款的产品,节省每一笔费用。

对于大家的贷款是否应该做些调整,我们还是建议各位给 My Home Loan 的贷款经理电话做一个沟通,在了解您个人情况下给您一个适合的建议。

 

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澳洲房价开始跌了吗?你关心的房屋拍卖清盘率

clearance rate fall

(图片来源:abc.net.au)

前言

最近开始碰到一些客户提到「哎呀我是不是买在了市场价格最高峰啊!房价是不是开始跌啦?」也有少数客户购房时变得犹豫。原因是读到了一些新闻,关于清盘率(拍卖 auction clearance rate)出现下滑;另有提到一些区域比如西悉尼开始出现价格下跌,跌幅达到 7.3%;还有哪些哪些区被银行列为高风险(高信贷违约)区域,银行借款开始限制比例。

所以大家问题来了,澳洲房价开始跌了吗?

我们就从上述几则大家关心的新闻中的关键词出发,来理性的理解一下这个市场在发生哪些变化,是否对我们的购房和贷款有着影响。

拍卖清盘率(auction clearance rate)

清盘率简单的说就是拍卖市场待出售的房子实际被出售的比例。

我们拿主要的悉尼和墨尔本市场来看,几方面因素利率历史低位、供需、海外资金等一度让清盘率飙到 90% 多,有几周几乎都是在 95%。造成的感觉就是只要放到拍卖市场的房子都卖掉了,或者说都达到了卖家的预期,越来越多的卖家选择把房子放到拍卖市场中出售,希望抓住这「一生两次」的机会卖一个高价,开始更美好的生活。然而经历了连续几个月疯狂的拍卖市场和过去近 1年的房价飙涨,加上房贷市场政策收紧,疲倦和厌恶拍卖的买家们有了更多的选择(上市拍卖的房子也多了起来),导致许多卖价无法达到卖家的贪婪预期,清盘率开始下跌。许多房屋在拍卖后与潜在买家议价出售,或待售。

故事大概就是这样的一个情况。

清盘率是拍卖市场供给和需求状况的写照,是反映整个市场预期表现的首要指标。

这里看到的是市场在做一个调整,供需的调整,买家和卖家对于价格预期的一个调整。结合着各方面的因素。

  1. 买家开始出现疲惫,并不是所有买家都经得起拍卖上超过底价几十万的价格,我们理解是市场上存在着这么一批买家,他们刚刚趁着市场的高位卖掉了几年前投资的公寓楼,有些是新移民有些是投资客,拿到一笔出售旧物业带来的资金已经完成了新的投资和 upgrade。也就是这些人该买的买该投的投的差不多了,剩下的买家手上的资金不可能让大家继续疯狂地拍卖喊价,市场也逐步回归理性变得理智,甚至有些买家出现对拍卖的厌恶,只选择议价不参加拍卖,或就等着拍卖流拍后再和卖家沟通。
  2. 卖方的市场预期达到瓶颈,火热的市场让卖家变得贪婪,大家都想在这一辈子可能就一次的机会里「捞一把」,过上更好的生活。然而市场总会有一个瓶颈,因为买家也会有一个预期,就像悉尼西区的豪宅再漂亮也不会卖到东区的价格,每个市场和每个区域都有一个「指导价格」,买家卖家心理都会有预期,卖家一味的想着高价出售,最后只会流拍。况且每年的春天是房子出售的季节,这几周可以看到拍卖市场上的房子要多许多,买家的选择多了自然清盘率也会下跌。这也是大家看到越来越多的中介有经验的会建议卖家考虑拍卖前提前议价出售,避免流拍。
  3. 借贷市场的政策收紧,毋庸置疑政策的变化和未来不确定性让特别是买家变得谨慎起来。必定要考虑到是否有足够资金和是否有未来的偿还能力。
  4. 政治和经济大环境的不确定性,新总理 Turnbull 的上任,会对房产投资方面有怎样的政策,大家多少都会感觉到市场的各方面有许多不确定因素,选择观望理性的购买也不再少数。

所以综上,待拍房产数量增加、投资者数量减少加上卖家预期值过高以及银行信贷和经济政策的不稳定使得悉尼和墨尔本的拍卖市场压力增加,清盘率下降。

价格下跌的数据

这是一则来自 Domain.com.au 的新闻:

西悉尼房产拍卖会的平均成交价已由今年 8月时的 84.1万澳元降至 9月时的 77.9万澳元,跌幅达 7.3%。

清盘率也异常惨淡,从 5月份时的将近 90%跌至 56.4%。

首先平均成交价原本就不是一个很好的衡量标准,就好比 8月时有 3套 90万 1套 60万成交,然后 9月时有 4 套 90万 7套 70万的成交,一个平均价 84万一个平均价 78万,能说明啥呢?

整体的市场是在上行,如果单独罗列出一个区域去解读会有许多误导,所以这些数据也就是看看知道就好。房产是一个不动产,长期持有,你看到的是未来的市场走势,如果像是股票一样你把房产的价格波动也是在每天有一个播报估计也会很吓人。

别忘记,市场中还有一大批首次置业买家,一大批资金并不能负担得起那么高房价的买家,他们也要进入市场。所以市场趋于缓和后,也是利好,必定可以圆更多家庭的梦,而这些买家也是驱动后面几年房价稳定增长的力量。

另外别忘记,数据和市场是有滞后性的,等你看到数据时,那都已经是半年前至少三个月前的事情了。上半年 NAB 有过一个各个区域房产的报告,这里可以点击阅读《澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本》。

银行罗列高风险华人区

SYDNEY SUBURBS AT RISK(来源

POSTCODE SUBURBS
2000 Sydney CBD
2205 Arncliffe, Turella, Wolli Creek
2213 East Ryde, Macquarie Park, North Ryde
2769 The Ponds
2209 Beverly Hills, Narwee
2019 Banksmeadow, Botany
2199 Yagoona
2017 Waterloo, Zetland
2067 Chastwood, Chatswood West
2211 Padstow, Padstow Heights
2008 Chippendale, Darlington
2141 Berala, Lidcombe, Rockwood
2153 Baulkham Hills, Bella Vista, Winston Hills
2210 Lugarno, Peakhurst, Peakhurst Heights, Riverwood
2118 Carlingford
2222 Penshurst
2166 Cabramatta, Cabramatta West, Canley Vale/Heights, Lansvale
2767 Bungarribee, Doonside, Woodcroft
2127 Newington, Sydney Olympic Park, Wentworth Point
2144 Auburn
2566 Varroville, Bow Bowing, Minto, Raby, St Andrews

微悉尼做了一个总结,把悉尼的华人区分类罗列如下:

Screen Shot 2015-10-09 at 9.50.09 AM

然后墨尔本和其他州的列表可以点击这里

首先每个银行和借款机构,对于抵押物(房屋)都有不同的审批标准,有些银行对于 postcode 有限制,有些银行对于面积有限制。常见的就是一些区域银行借款额度会有控制,如上面所提到的,因为风险的控制,可能是由于区域的违约率、区域的房价变动浮动、区域的住宅密度等等。比如悉尼的 Zetland 区和墨尔本 Southbank 在 NAB 银行如果按照投资房借款,最高比例就是 70%,然而自住房就可以借款 80%;再比如悉尼的 Rhodes 许多楼因为高密度房屋数量集中,银行的借贷比例很容易达到,Westpac 以及旗下银行许多就不在借款。这个我们在购买楼花注意事项里有提及,客户还是要有所了解,避免交割风险。

另外,值得一提的近期有悉尼 Zetland 客户购买的两居室 $1.19 mil 价格估价全价,80% LVR 纯海外客户,比起去年许多两房估价回来 90万左右的,市场的增长还是得到了银行的认可。

房价跌了吗,我还买吗

这是最终都要回归的点,说了这么多。那么到底现在的市场下我们还要不要继续看房子买房子呢?

我们认为不论是近期低迷的清盘率还是下跌的平均价,这只是市场的正常伸缩调节,并不意味着澳洲房产的衰退,市场依然有购买需求,房产市场依旧会增长,只是幅度会变得平稳许多,如果一定要说涨到什么时候呢?我们觉得 2017 年可能是个转折。

前段时间微信上有朋友转发一则关于房价下跌的帖子:

有客户问到房价还会跌吗?
回答是:

1.目前房价是百姓希望跌
2.业主不想跌
3.银行不敢跌
4.政府不让跌
5.理论上必须跌
6.经济上不能跌
7.成本上没法跌
8.硬需上不可能跌

说句实话,真的要是跌了你不买,涨了你又买不起,不跌不涨你又不着急。
买房还是要根据自身的情况,合适就可以下手。

里面说的还是很有道理的,买了房子的人就巴不得房价继续涨,涨的越高越开心,甚至会后悔当初为何没有多买一套,所以我们常说卖房子会上瘾。许多朋友是年初买了,到了年中房子涨钱了,手上还没有多少新的继续就要开始想各种法子从银行多借钱,从老房子里拿多些钱,要再买一套。这也是为何 APRA 更加严格的监控这块投资的领域,避免许多买家未能考虑到未来的偿还能力带来更大的信贷风险。

但是市场中还是有三四成的人们依旧在租房,大家还是想着房价跌吧,这样我就可以买了。可事实上如果真的跌了,都说是买涨不买跌,大家可能又会想都跌成这样了还敢买嘛,会不会继续跌啊再等等啊。

买不起房子的人群分流,一部分继续租房观望,一部分可能转入投资楼花期待可以多一些时间筹备资金。当然也有一直买不下房子的。

回到文章开头客户的那句话,「哎呀我是不是买在了市场价格最高峰啊!房价是不是开始跌啦?」我们的观点是买房子是安顿个家,就算是投资是长期也不是短期投机,所以不用太在意买在高点或买在低点,无非是多几年时间消化掉这个价格的差异。

而且没有房子是要居住或持有一辈子的,现在购买的物业或许只是一个跳板,就像前面我们提到当前市场上许多朋友是卖掉了几年前公寓,换了一套满意的 house。

一句话,无论是高点还是低点,根据自己自身的资金和偿还贷款的能力选择一个合适的就没错。

最后,购买新房找一个靠谱的地产中介,如果是寻找现房那就多看看房子,春天了周六多走走看看,做好前期功课,让律师帮忙看好合同检查好物业,再有一个靠谱的贷款经纪人,祝愿大家都能选到心怡的物业。

 

 

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【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?

几周前我们的文章《澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?》发布后,越来越多客户开始关注对于投资房市场的政策调整,也有不少房产经纪和我们沟通讨论,想了解多一些政策为客户更加负责人的做投资规划。

有些朋友并没有仔细阅读,粗略浏览后相互传话后就变成「市场要崩溃了」。

市场真的有泡沫吗?会崩盘吗?可以留着钱捡漏吗?

我想如果可以有一个正面的通道指向这个答案,反而不可信。我们更希望从多个侧面去发掘一些值得思考的面,让您自己做出一个判断。符合您自身情况的判断。

My Home Loan 原创文章,严禁抄袭转载

Sydney-Housing

房价一直涨

只要关注澳洲房产的朋友们都会看到,从 2013 年初开始,悉尼的房价增长幅度可以说是飞速,去掉通胀后从 2013 年1月到 2014 年 3月涨了超过 16.5%,墨尔本也在同期增长接近 10%。

dwelling price 1

可以看到相对其他首府城市,悉尼和墨尔本的房价上涨比较显著。从数据来看两个城市房价的增长,并不完全是由于收入增涨和建筑成本增涨所致,也就是说存在投机性的行为,这也是与其他城市区分的地方。我不确定可否用「一窝蜂」这个词来部分去理解这个现象。

事实上,从近 15 年的历史来看,澳洲房价从 2003 年开始到 2010 年间也是出现两次大幅的增长,悉尼和墨尔本之外的其他城市甚至是翻倍,佩斯在矿业繁荣的期间,房价几乎是一路上涨。

dwelling price 2

然而也同样,过去这 15 年里分别在 2006 年 2009 年出现过下跌的情况,随后房价在 2012 年也一直在「低谷」徘徊,直到这两年的涨潮。

只看到 2014 年即便价格涨,貌似还没有达到 2010 年间澳洲房价的顶峰。2015 年的数据不在里面,所以或许是接近了,至于后面是不是还继续涨然后达到另一个高点,谁也说不准。

为什么涨

被提到的最多一点,就是「供需」。

这个理解还是太笼统,供需是经济学原理,仅仅是因为缺房子大家就要付高价来买也是说不通的。还是有多方面的因素凑到了一起。简单的罗列一下,房价上涨以下的政策和市场因素都起到了关键作用:

  • 金融体系政策的宽松,更容易获取借款(虽然最近政策已开始收紧)
  • 从 2008 年后就一路下降的利息
  • 土地供应,也就是房子的确不够
  • 鼓励投资的税务系统(负扣税)
  • 鼓励首次置业的政策
  • 人口数量的不断增长
  • 海外投资客户的增加

有些朋友会疑惑,为何澳洲政府又鼓励投资,最近又要求限制投资;即欢迎海外投资,又到处开始查海外人购房?

事实上这原本就是两个概念,比如最近 APRA 要求银行限制投资房借款,我们的理解并不是说投资房的末日到了,而限制的是「过度投资」也就是说如果您只考虑的是从现有房子拿出增值资金,同时只还利息,把「省下」的本金和增值资金利用银行杠杆再投资到市场,然后同样的手段短期内重复。对不起,要 say no 了。

对于海外投资,其实还是有很多人有误解,查的是违规操作,正常如果您是纯海外人士或临居签证通过 FIRB 审批合法购房,是没有问题的。在《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税》里也有明确的说明。

 

什么是房产泡沫

房产泡沫从定义上来讲,应该理解为房子价格的快速增长,相对于人们的收入和租金来说达到了不可持续的水平,然后突然下跌。

澳洲的房价在 90 年代到 2000 年初期,相对于收入和房租来说出现过快速增长的情况;2003 年到 2012 年一直房价的增长和收入已经房租增长比率都是非常平稳。再次出现价格涨幅快于收入和租金,就是目前大家所处的最近几年了。

Treasury secretary John Fraser has warned that Sydney is “unequivocally” in a housing bubble.

财政部长 John Fraser “明确”警告悉尼房市有泡沫。

首先从我们角度来说,政府可以提醒民众「谨慎」,特别是悉尼房产市场,还有墨尔本市场,这是好事情。

另一方面我们能看到的是,在如此低的房贷利率情况下,房价一天天涨,许多客户会担心错过市场(fear of missing out),可能还会继续推高价格。

 

My Home Loan 的观点

1. 悉尼和墨尔本的房价是很高,但是它也不会因为你觉得很贵就会便宜

在目前供需情况下,我们认为房价不会短期内下降。

可能会出现现在的朋友购买的房子到了 2018 年时候 settle 或者重新估价,也许还是今年的价格,不再那么涨,但不会跌下来。

也就是说,作为买一套房子自己住,或者有一两套投资房的朋友们,长期持有涨或不涨不会太在意,就作为不动产留在手上,没有什么影响。但如果您还依旧期待着有很好的资本增值,可能就不一定了。

2. 我们看到的还是当地人为主,还是安家的多

作为贷款经纪,我们看到我们的客户澳洲本地的客户还是主力,并不是说澳洲人,而是说持有 PR 或已入籍的华人占了很大比重,纯粹的海外投资客户可能占有的比例并不到 20%。

同时我们也看到多数的客户还是为了寻求一个住所,不论是购买现房还是有些购买楼花,许多也是考虑到短期的经济压力,通过楼花早一些入市(fear of missing out),但最终这些客户还是为了安家。

真正纯粹的投资客户,并没有占据太大比例,通过许多套房产投资杠杆来赚钱的群体就更加的小了。

3. 自住房的客户市场里,并不会因为利息升高了就出现房价下跌,然而利息上升对投资者就未必了

(第一)关于利息,目前的低利率让许多家庭有了更多的可支配收入,因为还贷压力小了。然而即便如此,因为房价的上涨这是相辅相成的,所以贷款的数额也加大了。

在这种情况下,目前我们可以看到每一个家庭 30%-35% 的可支配收入都用于还房贷,甚至有些家庭达到了 40% -50% 的比例。目前可能大家感觉不到什么,不过一但利息上涨了 1.5% 到 6% 或更高时(要知道 6% 上下的利息是非常合理的澳洲历史房贷利息),那么用于支付房贷的可支配收入或许要达到 70% 上下,那么您要考虑的是还如何正常的维持家庭的生活方式?您可能无法每个礼拜都去看一场电影,每个月出去吃一顿大餐了,如果您还有车子贷款,如果您还有孩子需要照顾?这应该是您要考虑的。

(第二)关于投资行为,因为对于自主客户来说利息升了,大不了卖掉房子重新去租房子,或者降低生活标准,我们说挤一挤总会有的,好不容易买一套自主的房子一家老小怎样也不会让贷款还不上。然而对于投资客就不是同样的故事了,房产投资是他们收入和财富的一个来源和组成部分,但要知道的是投资者也会达到一个需求的瓶颈,再低的利息也不会让投资客无限制的买下去,所以当利息未来出现上涨的趋势时,投资需求就会立刻停滞,不论是海外买家还是自管养老金投资客户。这时房价就会冷下来了。

即便如此,我们不认为会有所谓的「崩盘」,因为这个市场里我们看到的还是为家人安顿一个家的客户们占主导。

4. 市场会调整房价,会逐渐冷却,it’s still an essential needs, still a shelter for people

顺着上面说到的,市场中购买者寻找居所的还是主要,房子还是他们的「必需品」,那么即便未来还款压力大,需要卖掉房子,也只是让人们会重新考虑房产是否是一个好的投资渠道或是否是一个好的事情去参与。不会像是现在,好像所有人都在参与房产,所有人周末都在看房似的。

那个时候,就是市场无形的手开始调整房价的时候了。正如我们看到,2001 年 2003 年从房产中获取价格利润(price gain)的客户们,在 2004 年和 2007 年时许多利润又跌了进去(some price gain given back)。

5. 不同角度看海外人士投资澳洲房产

(一)海外人士购房,把国外口袋里的钱拿来投资到澳洲的地产中,增加了澳洲 GDP,为澳洲增加了就业,带动了建筑各个行业的确是有利于澳洲的,就不提政府也从中获取了大笔的税收。你看到拍卖现场带着墨镜的中国大妈,她可能是澳洲 citizen 或 PR,至于违规购房,特别是现房,必定是少数。所以并没有实质的对本地二手房市场带来多少的直接冲击。

(二)事实上澳洲本土的人不是应该反对卖房子给中国人,应该反对的是那些逐利的开发商们只针对中国人的喜好到处拿地建公寓,只建造那些卖给中国人的房子。这才是问题。对于这个市场有太多不确定因素,政治因素,经济因素,甚至可能哪天你也不明白的一个东西冒出来,市场方向就变了,那这些房子怎么办呢?

(三)海外买家多数不会或很难准确的把握澳洲本地推动房地产市场的一些微观经济因素,或者说只要看到房价涨,就一窝蜂的买,至于哪些微观经济因素根本不会在乎。这样也很可怕,因为可能一旦停了,就是突然就停了。

(四)许多朋友说越来越多的中国开发商进来澳洲,他们来了房市还不得再涨啊。不能否认,大开发商们都愿意把上亿的资金砸过来,跟着他们买一套房还需要犹豫吗?但别忘记,他们来也是为了赚钱,同时越多的进来,房子的供给也会越多,有些城市可以看到供大于求时候,反而会让价格下降。

 

我们的建议

市场是有滞后性的,当你看到市场火爆准备跳进去时,可能已经错过了这艘大船,当所有人都感觉不太对劲的时候,就已经很难脱身了。

索罗斯说:

世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧。要获得财富,做法就是认清其假象,投入其中,然后在假象被公众认识之前退出游戏。

现在的市场依旧是吸引人的,我们不认为会有泡沫会爆掉。

但是如果这是你所有的积蓄,请谨慎投资。

 

*备注:后面我们会有多一篇文章,与投资客户分享目前针对贷款可以有哪些操作来规避投资的风险。请保持关注。

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