银行涨利息，你考虑的要更多
（图片来源：The Australian）
（一）
这两天蛮多客户和朋友来问我们关于利率上涨的事情。。
总的一句话概括大概你要知道的就是：
目前选择只还利息的贷款（不论自住投资），利息都会上涨。
多数银行上涨 0.35-0.4%。
选择本息还款的客户利率不变或有小幅下调。
之所以不提及具体银行，是因为不必要让事情变得更加复杂。
这些变化很多我们在去年就反复提到了，上个月也发布了一次近期银行政策变化的方向。
（二）
贷款申请变得越来越难，产品选择也变得更加复杂。
根据客户对于自主、投资、固定、浮动、本息、只还息就已经有太多组合，加上对于批款政策以及估价和贷款比例的考虑银行选择早已不再是简单根据自己喜好来确定的事情。
所以近期当客户提出，自住房子固定利息2 年最低利息你帮我选一个产品的时候，我们的建议是全面了解下个人情况和未来 2-3 年的打算再做一个推荐，每一个不同组合都可能影响到最后的申请。
（三）
近期所有的变化主要都是银行需要应对来自于 APRA 对于投资房和只还利息贷款增长的控制。
银行们都要在财年内控制 10% 投资贷款增长也同时要达到新贷款中只还利息贷款不超过 总房贷的 30%。
为达到这些要求会不惜代价，不仅仅是只还利息贷款利率会大幅上调（事实上已经上调好几次了），同时也会推出更多本息还款的促销活动（通常是固定利率）。
比如各大银行 3.88% 的 2 年固定利息，本息还款 甚至投资房也可以拿到一样的利率。
这个时候你会发现，银行间给出的活动和产品调整会有不同。因为每个银行 portfolio 里面的组合是不同的，他们应对 APRA 政策也是各有不同。
最明显的就是 CBA 前段时间关闭第三方贷款关于投资房转贷的申请，接着 NAB 推出投资房也可以拿到 3.88% 固定利息，欢迎投资客户转贷。
AMP 近期又做调整，投资房贷款申请贷款比例（LVR）最高 50%。
你会发现下半年不同银行会根据自己 loan book 的组合情况都会做出相关调整，预计投资房和投资房只还利息贷款比例将从已经下调过的 80% 进一步下调到 70% 甚至 60%。
利息进一步上升，别忘记了如果真的征收大银行税（bank levey）和小银行的评级降级还会带来更多的利息上调。
（四）
预计下半年可能投资房只还利息的产品利率会接近 6%。
投资客户不得不自己好好算一笔账，从 4% 左右的利息上升到接近 6%，首先是改成本息或改成固定本息和只还利息能差多少利息同时又会带来多大的现金流压力。
粗略的计算，假设贷款金额 50万澳币，NAB 本息自住固定利息 3.88%
同样自住房固定只还利息，升息前差不多在 4.49% 左右 升息后可能接近 4.8% 左右
那么 50万贷款本息还款每月 $2,352
50万贷款只还利息每月 $2,000（升息后）
每月的现金压力多 $352
但本息还款因为利息是 3.88% 因此本息 $2,352 里包含的利息是 $1,617，也就是还款里的 $735 是本金还款。
实际利息差别是，节省了每月 $383（$2,000-$1617) 利息，多还了一些本金。
这些计算是一个粗略参考，很多细节因素没有考虑。
但你需要考虑的不应该只有这个利息。
- 如果未来还有其他物业投资需求或有楼花成交，是否要在政策进步收紧前将现有贷款作调整拿出 equity
- 未来投资物业贷款 LVR 银行收紧至 70% 或更低，是否有提前的准备
- 应该多考虑贷款产品的多样化来最优自己的组合（比如固定，比如调整本息，比如非银行机构贷款）
- 考虑非银行机构贷款（non-bank lender）他们往往对比大银行不受到 APRA 太多影响目前的产品和借款比例更有优势
- 考虑商业物业的投资（贷款的环境较住宅贷款更宽松）
- 考虑通过公司（company）或信托（trust）做更多投资
- 通过 ABN 自雇生意做贷款
- 让专业贷款经纪人帮您解决问题
通过专业的贷款经纪来做好规划，一个电话，让我们帮您把复杂的问题简单化。
让我们来做后台所有的工作，给您一个清晰地解决方案。
（五）
之前看过一个会计师朋友发的感慨，关于洗碗机。
它洗比你洗干净，它洗比你洗省水，它洗比你洗节能。
所以想一想，您是选择自己去花费大量时间查遍所有银行网站再跑几个分行然后和自己周围一知半解的朋友参谋去选择一个贷款产品；还是给 My Home Loan 打个电话。
您只需要告诉我们要求和目标，剩下的难题交给我们。
我们会带着三个方案和您进一步沟通，直到满足您的需求。
相信专业服务的便利，就像相信洗碗机。
（六）
My Home Loan 将在 7月末或 8月初为大家带来今年第二次讲座。
此次讲座针对于市场中的投资客户，不论是第一次投资还是已经有几套投资物业，都可以参与。欢迎自雇人士客户，我们会推出正对于自雇人士的 5 类产品帮助自雇的客户投资更多物业。
届时会邀请资深会计师与大家分享相关房产投资的税务常识。
详情我们未来几周会发布。
My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通，我们真诚为您服务。 您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流，或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。 ✆ 电话 1300 990 166 ✉ 邮件 ask@myhomeloan.com.au ✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au Credit Representative #479129 of Australian Credit Licence No.383640
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