[更正] NAB 国民银行:尚未停止接受海外收入借款

nab

[更正内容]

日从内部获得消息许多在审批当中的贷款被拒绝,并受到内部消息 NAB 取消海外收入贷款申请。这则消息得到了许多朋友的关注,我们建议您和自己的贷款经纪或银行职员做好沟通,了解自己贷款的进度。

于此同时 My Home Loan 致电 NAB 信贷部门 BDM 经确认,目前此消息并非属实。

目前 NAB 任然接受海外收入的申请,依旧按照当前的审批制度。

- 60% 纯海外贷款比例
- 70% PR 和 citizen 海外收入贷款比例

具体审核标准请参考我们之前的更新。

然而审批的要求更加严格,据悉海外收入的证明文件将严格与国内工商局注册信息核实,有任何不符(包括工作电话和公司注册地址等),贷款将直接被拒绝。

我们无意揣测银行的政策调整和审批的细节,写此类分享仅为目前无比担忧陷入恐慌的客户们一个参考。不代表任何的银行的立场和政策。

在收到银行正式信息后,My Home Loan 第一时间与各位更新。

 

 

———- 以下为旧的信息,请参照最新上述更新 ————

昨天我们刚刚发布的「海外收入贷款还能递交申请吗?

有几位朋友不太明白,问我们为何要这样把生意推开?

这里不关乎生意,因为最坏的消息不是我们现在告诉你不能做,而是有人告诉你能做,但到了最后都没能做下来。这才是你不想看到的坏消息。不是吗?

当我们真正谈好了一个我们认为的可行解决方案时,我们会给大家信息的。我们觉得这样比较有点责任感。

 

今天收到 NAB 的消息,宣布停止接受海外收入贷款。

具体细节稍后确认后和大家更新。

 

正如我们昨天文章里提到的,NAB、BOC 还有其他机构等,最正当的一个理由就是当投资房增长比例超过了 APRA 要求的 10% 后就可以官方的宣布退出市场了,既合理又有面子。

My Home Loan 作为一个专业的贷款经纪,我们有职责提醒客户在信贷有风险的情况下做出判断,不是只有好消息,有时候也需要更直截了当的坏消息,做好坏打算。

几点可行的建议:

  1. 首当其冲,手上持有数套楼花等待交割的客户,如果您手头没有充裕的资金(40% 或以上的首付资金)或足够高的本地收入借款能力,建议您可以选择出售物业了
  2. 纯海外的投资客户,也是同样的建议
  3. 学生买家或持有临时签证的客户,倘若没有正规收入证明,又想继续持有物业,可以考虑短期周转的 Prime Lending 先成交,然后考虑后续出售或转贷款
  4. Meriton 的买家,联系您的销售人员,办理 Vendor finance
  5. 本地的投资客户,尽快联系贷款经纪做好贷款准备

 

海外收入还可以继续递交申请吗?

如果昨天我们的回答是「别考虑了」。

今天可以说,「已经翻篇了。」

今后大家买房时记得读读我们的《购房贷款须知》做好规划和批准再进入市场,时代已经变了。

 

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海外收入贷款还可以申请贷款吗?

overseas incom loan

(图片来源:afr)

(一)

我知道许多点开这篇文章的客户都期待得到一个偏向积极的答案。

但今天我们想还是干脆的给大家一个简单明了的回答:

大家就别考虑了。

作为经纪人,好像应该说的官方一些,比如还有银行或机构可以借款 70% 或以上,ANZ、NAB、BOC 等银行并没有完全关闭海外收入贷款申请。

我们想,还是别了。

 

(二)

上周五,大家都加班到凌晨,能交的 case 都交了,该做的 assessment 也都做了。

倘若漏掉了哪个朋友这周也没啥办法了。说句实话,大家都辛苦万分。My Home Loan 很少在官方发布太过情感的话语,但的确我们每个人都有家庭,也正是因为如此,我们相互体贴理解,都希望可以在尽自己最后一份力气上能帮到大家就帮到。夜夜加班到凌晨这是正常。

 

(三)

对于材料没有能及时提供没能及时递交的客户,问道还有其他的解决方案吗?

与其官方的和您沟通,不如真实的让您做好最坏的打算。

这样也是对您负责,别耽搁了您。

市场上有银行接受海外收入借款吗?官方上 ANZ、NAB 和 BOC 等还是继续接受申请,很多基金公司也提供甚至 70% 或以上的额度。

但从实际的可行性上来说,您先考虑清楚需要的基本文件是否都是经得起推敲可以满足银行的审核要求。否则反复补充几个来回那种等待批准又不确定是否被拒绝的滋味相信许多客户目前就正在体验。

这也是我们为何选择直截了当的给您说一声,海外收入您就暂时先别考虑了。

 

(四)

许多朋友又会问,这暂时会暂时到什么时候呢?

我们还是持有一个比较消极的态度,可能会很久。

银行应该不会都关闭海外收入或海外客户贷款的通道吧?如果银行都关了海外投资贷款的通道,那前年、去年还有今年买楼花的海外投资客户该怎么办呢?

估计的确有许多购买了几套楼花想着 settle 一套拿出增值再买一套然后再 settle 下一套的“投资者”真的要考虑一下这几套倘若都 settle 不下来要怎样处理了。

一些区域的公寓楼和高端住宅以及,前短时间普涨却不太好的区的房子都可能收到影响。

都说银行信贷政策会紧一段时间,松一段时间,不会一直这样下去吧?

就拿目前的几家海外收入的救世主 Nab 和 Boc 来说,海外收入只能做投资房,相信不会多久两个银行投资房增长比例就会达到今年 APRA 限定的 10% 增长率。一达标就应该可以有一个很官方的理由关闭海外投资借款 — 「我们的投资贷款增长比例达标,受 APRA 要求不得继续开放投资房贷款申请,首当其冲就是海外投资可能会继续收紧。这和关闭应该没有什么大区别」。

中行在 2013 年也出现过类似情况,当时增长比例太高,内部境外收入贷款比例超标,后停止了借款,直到后来本地收入贷款增加了半年时间后才重新开放。

所以我们也不必要去追求各银行背后资本市场也好,金融监管也好,政治压力也好种种原因了。

我们只能说,希望明年 2017年,大量海外投资者楼花市场面临交割的时候,希望那时候各银行海外政策在经历过一番风雨摇摆之后,也能重新调整开放。

 

(五)

那这半年或更久时间里,等待 settlement 的海外投资客户该怎么办呢?

相信一些基金和非主流的金融机构也着手进入这块市场,我们也在积极联系希望可能帮助到海外的投资客户。

但还是那句话,目前没有什么好的解决方法。如果您的首付资金四成无法准备好,或甚至三成都是问题,我们建议您立刻考虑其他的方案,您可能出现违约丢掉物业和首付定金。

当然还有一些客户如果购买的是 Meriton 物业,可以考虑 Vendor Finance,但目前已经签订合同的客户借款比例也是 60% 利息 6% 左右。新购买的客户可以拿到更高至 80% 的贷款比例利息会低一些。

 

(六)

持有澳洲本地签证的客户,或如今澳洲办理贷款的客户。

My Home Loan 可以协助办理 Prime Lending,通过商业渠道审批,无需提供收入材料。

贷款比例如下:

  • 楼花 65% 贷款比例
  • 现房 75% 贷款比例
  • 土地建房,土地借款 50%~55% 贷款比例

申请费用和利息请联系贷款经理详细沟通。

 

(七)

最后。

从今天起 My Home Loan 关于海外的客户递交申请宣布收费,费用根据情况而定。

具体细节请联系贷款经理时做沟通。

 

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国民银行 NAB 再次进一步收紧海外收入贷款,最高额度将降至 60% LVR

nab

NAB 宣布进一步收紧海外收入的政策:

  • 申请人贷款比例最高 60% LVR
  • 人民币收入转换澳洲收入计算时打六折
  • 电话确认雇主信息将更加详细
  • 海外收入的贷款申请,房贷利息取消折扣,利息将高于本地收入贷款
 Applications with overseas income with be reduced to 60% LVR Mid May, along with further shading to income (shaded to 60% in back of calculator);

- Only 20% of submissions are passing the call to employer so I would encourage to complete employment check from publicly listed source prior to lodgement.

- No discretionary rates will be available but rates are sharp anyways

- Further information to follow once details are confirmed

目前这个政策未确定生效日期,预计将会在本月 13 日(下周五)实施。

目前作为最后一个可以接受纯海外收入的四大银行,虽然没有完全关闭这个政策,但是对于纯海外投资客户的杠杆投资有着很大影响。

后续 My Home Loan 收到进一步确切信息后会保持更新。请大家关注我们微信公共账号。

2016 年 5 月 11 日更新:

从 2016年 5 月 14 日起,对海外人士贷款的改动如下:

• 澳洲新西兰 Citizen + PR LVR 70%,其他海外人士贷款 LVR 60%

• 海外收入换算澳币后折扣 40% 用于还款计算

• 海外自顾人士收入不在接受

• 工作证明需 NATTI 3 级翻译

• 收入的核查工作更加严格谨慎

• 不在接受海外人士转贷或增值套现 cash out

• 高密度或高风险区列表内的物业(high risk security postcode),不在给海外人士借款

• 海外人士只能申请 Nab Tailored Home Loan 产品,这是唯一可以提供给海外人士的贷款产品,包括浮动和固定产品

• 海外人士没有任何利息优惠

• 2016 年 5 月 14 日前递交的必须在 5月 20 日前全批,可以依据旧的政策审批,在 5 月 23 日后的客户按照新政策审批

 

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【澳洲银行介绍】NAB 澳洲国立银行 National Australia Bank

nab

银行介绍

澳洲国民银行(英语National Australia Bank,缩写为“NAB”,是一间澳洲的主要金融服务银行,位列澳洲四大银行之一(所谓的 Four Majors),是澳大利亚最大的商业银行之一。

澳洲国民银行(NAB)创建于 1858 年。1981 年由澳大利亚历史最悠久的澳大利亚西亚国民银行、悉尼商业银行公司合并而成,总部位于维多利亚州的墨尔本滨海港区,在全球 10 多个国家开展业务,拥有 1,750 多家分行、4,600 多部自动柜员机。标准普尔给予NAB,”AA-” 的信誉评级。

官方网址: http://www.nab.com.au

电话:13 22 65

主营业务

作为一间国际金融服务组织,通过 4 大洲 15 个国家提供广泛综合的金融产业服务。

澳洲国民银行在澳洲主要业务活动有储蓄、保险、地产开发、抵押贷款、国际金融、投资、有价证券管理、旅游服务等。

企业银行业务部 澳大利亚最大的商务银行。

个人银行业务部 澳大利亚第四大个人业务银行。

UBank 网上银行,提供完全在线的低利率抵押贷款服务和高利息在线存储账户服务。

MLC & NAB 私人财富管理 投资, 养老金, 保险以及个人理财规划;品牌: MLC, JBWere, Navigator, Plum, JANA, NAB Private Wealth。

固定资产,银行客户和财产管理客户在澳洲均称老大。同时它的网上银行系统也非常全面,可直接进入它的系统进行生意结算,股票交易等。

可以把它和中国银行(Bank of China)相对应。

优势特点

作为澳洲四大银行之一,NAB 是比较「灵活」的银行。在争夺客户和挽留客户方面比较具有力度,会通过强有力的优惠与其他银行竞争。在住宅贷款和商业贷款方面比较有竞争力。客户群体中比较多收入稳定的中产家庭。

相对于其他银行和借款机构,NAB 的优势特点也让其拥有许多特定的客户群体:

  • 接受海外收入贷款申请,有严格的 ID check 要求
  • 自住房可接受 95% + LMI 保险的贷款额度
  • 投资房可接受 90%(含 LMI 保险)的贷款比例(无需提供真实存款证明*)
  • 接受 Owner builder 建房的贷款,借款比例为最高 80%(其中需准备 10% contingency fund)
  • 提供 Qantas Flyers 和 Flybuys 等积分信用卡,贷款套餐下免年费
  • 作为其最高级别的贷款经纪,可以做 upfront 提前估价
  • 相对低的浮动利息和有竞争力的促销活动(实时更新

*需满足银行审批条件,通过 credit 批准

Westpac 以及旗下银行 2016 年最新海外收入贷款政策调整

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上周五(2 月 26 日)内部消息:

「Westpac 从三月中预开始实施新的海外收入贷款政策, 海外收入贷款包括澳洲公民和永久居民以及无身份海外人士, 只要住在海外使用海外收入借款,借款比例将统一为 70%。」

目前已经与 2 月 22 日实施的新政策要求澳洲公民如是海外收入,均需要提供海外国家的工作签证。

目前接受海外收入贷款的银行中 ANZ 也实行类似的政策,NAB 暂时还可以针对海外人士借款 80% 比例,未来是否、何时跟进调整其政策未知。

在逐步收紧的海外收入贷款政策下,建议大家提早与您的贷款经纪沟通,确保房子可以顺利成交。持有几套楼花等待交付的客户请做好额外资金的准备。

My Home Loan 将在政策进一步确认后,与大家做详细的分析并提供其他可行的贷款方案。请关注我们的微信和资讯页面了解更多。

 

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My Home Loan 圣诞假期,2015 年最后一次房贷产品信息更新

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圣诞新年期间运营安排

12 月份是节日的月份,然而每年的圣诞前后也是银行和 My Home Loan 最为忙碌的日子。许多的新房和抢在圣诞期间购房的客户都在这段时间交割房屋。

每当这个时候,我们都会提醒客户提早做好 pre-settlement 的准备,因为许多银行都会有一个圣诞期间 settlement 的 cut off date,比如 St. George 如下:

Screen Shot 2015-12-18 at 6.42.08 PM

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

如果需要在 12 月 24 日圣诞前 settle,都需要遵循以上的时间递交和归还文件。

每个银行都会有不同的 Cut-off date,每个银行的 turn around 时间也会不同。

因此如果在圣诞假期前后购房交割的客户,不可以凭想象或听信与朋友的建议,要咨询专业的贷款经纪人,确保自己准时交付,避免罚金和更严重的损失。

My Home Loan 假期安排

MHL 的 office 将于本周五关闭,抱歉今年就不在接生意了。

已经和我们联系过的客户,我们会继续跟进贷款的递交和审批以及安排签署文件办理交割手续。

有需要近期 settle 的客户,可以继续拨打我们的热线 0488 886 896 我们的客服经理会继续服务,但 office 不再开放。如果您的情况不紧急,我们就建议您新年后再联系我们啦!

2016 年 1 月 4 日,My Home Loan 新年会继续为大家带来更加专业靠谱的服务!

下面还是要维持 MHL 的传统,为大家更新本月的银行活动。

房贷产品推荐

请点击「银行促销更新」分类查看过往 My Home Loan 每月产品利息和促销活动。

这里我们不在是之前的产品更新,将作为一个推荐的列表,因为每个产品会有不同的要求,为不影响到客户判断,我们只罗列近期客户选择比较多的产品。

本月 12 月 RBA 依旧决定维持现在利率 2% 不变。

其中 RBA 提到了三点值得关注的事情:

第一,地产风险开始得到控制

第二,非矿业行业增长开始逐渐明显

第三,没有提到澳元还需要下跌

结合近期美联储升息,如果澳洲经济下滑放缓,澳元差不多应该可能要见底了。

 

ANZ

  • $1,250 现金回馈
  • 仅限自住房
  • 借贷金额要求大过 30 万
  • 贷款目的可以是转贷或者转贷加新房
  • 12 月 31 日前递交申请,2016 年 3 月 31 日前交割

Bankwest

  • 针对于自住房
  • 三年浮动利息 4.08%(CPR 5.02%)一月加息 0.18%
  • 贷款额度 20万以上
  • 固定利息 3 年 4.09%
  • 限澳洲本地收入

ING Direct

  • 浮动利率 3.99%(一月加息 0.18%)2015 年 12 月 18 日结束
  • 固定利率三年 4.13%
  • 自住房贷款,浮动部分可以只还利息
  • 15万贷款额度以上
  • 具体信息请点击这里查看

NAB

  • 自住房购房或转贷 $15 万以上 $1,500 现金活动
  • 固定利息两年  4.19%
  • 额度 85 万以上自主,浮动利息可申请最低 4.20% – 4.15%左右(加息后)
  • 投资房 Basic home loan 4.32% 浮动利息

St. George

  • 2 年固定利率 4.19%
  • 自住房申请,$2,000 澳币现金赠送(2015年 12 月 31日结束)
  • 活动时间从 8 月 4 日开始,限时活动
  • 4.24% 自住房 Basic home loan,额度 15万以上,无申请费,无年费
  • 投资房贷款转贷赠送 $1,500 澳币

银行借贷收紧(因为重要,所以再此罗系在这里)

目前大多银行已经更新了各自的银行审批计算器,其中内部的更新包括:

  • 调整最低生活开支
  • 租金收入在计入还款能力时打折扣
  • 海外收入(的银行)在审核海外收入时按照 8 成计算

基本上就是我们这一年下来反复说到的,换为一句通俗的话,同样的收入在未来银行借款上会打折扣。银行收紧放贷,目前不确定对房市有怎样的影响,我们未来再展开分享。

海外收入政策的调整

ANZ

2015 年 12 月 14 日期 ANZ 纯海外收入贷款不再享受任何利息折扣。

包括 Breakfree Package 产品,同时宣布 2016 年一月起,ANZ 纯海外收入贷款比例 LVR 降低至 70%

NAB

NAB 继续保持 80% 借款比例,但收入需要打折扣。

NAB 对于部分持有澳洲临时签证的不再接受海外收入贷款申请。

Westpac 以及旗下银行

Westpac 旗下 St. George/ Bank of Melbourne/ Bank of SA 更新可接受 Visa 列表,部分 PR 签证不再接受海外收入申请

其他政策调整

  • 部分银行开始限制自住房只还利息的选择,会强制客户选择本息还款,或增加利息(如果只还利息)
  • 针对房屋增值 cash out 的申请,银行开始要求提供 evidence 来支持增值套现,否则不予批准增值的部分

点击这里回顾「投资房贷款政策收紧」的最新调整。

 

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