为何负扣税政策(negative gearing)如此受关注?

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(图片来源:channel ten)

(一)

在澳洲,拥有投资房物业或想要购买投资房的业主都多多少少了解过相关 Negative gearning 的内容。几年前我们也做过一个总结,负扣税的介绍对负扣税的一些误解

简单的来说,作为一个投资如果在持有的期间,物业所带来相关的持有成本和开销(贷款利率,折旧,相关维护费用等)大于其所带来的收益(租金),就会带来投资的亏损,这个亏损在财政年度可以减少你总的保税收入,从而减少税收。相反如果投资房减去所有成本开销还有盈余,那么就是 positive gearing。

(二)

澳洲目前每四个岗位就有一个和房子有关联。

澳洲经济从矿业繁荣过度到现在,地产成为一个新的支撑。你看到每天媒体每天政府两党对于房子政策的调整就知道这是一个重要的不可忽视的问题。

自由党(liberal)对负扣税不做调整,工党(labor)的提议是只有新房子才能负扣税,同时针对增值税(cgt)要调整,卖掉房子将要交更多的税

我们不谈政治,单独了解一下这样的改变会对我们生活和经济会有哪些影响。

首先如果通过负扣税只有新房能享受,无疑会推动许多城市周边原本没有足够吸引力的高密度新房开建,说的通俗一些就是可有可无的新房建设,这样的房子越多越会影响此类房价上涨。因为这些房子对于自住家庭没有吸引力,自然投资的回报也不会好。投资者尽量要避免这样的物业投资,会很可能让你财富缩水。当然反过来,城市中心和周围的一些土地则会愈加值钱。

然后从 2016年第一季度澳洲 GDP 增长数字来看,虽然 GDP 增长但实际经济的利润并没有增长,而且经济表现里中小型企业的投资和支出在减少。这说明经济的确不是很乐观。目前澳洲政府要鼓励企业支出,才能拉动经济发展,可是到头来还要看消费者,因为消费者如果没有信心就不会花钱,那么企业增加支出扩大生产就不现实。

这个和负扣税有啥关系呢?那么房子是一个家庭最大的资产,如果消费者觉得房子的价值在降低,那么自然就会对自己的经济情况失去信心,那么这样的顾虑就会带来财富效应,也就是大家可能会担心自己的工作,担心还款的压力,当然也就会减少除基本生活开支以外的其他支出。那么消费者支出减少,消费者信心不足,企业支出和信心自然提不起来。

这对于房产投资者来说,他的收入和租金收入在减少的情况下,可是房屋的名义债务并没有减少,因此还款压力会增加,从而影响投资者对于投资房产流动收入回报的信心。

也就是澳洲央行(RBA)担心的“通货紧缩”。

这也是为何看到相关报道央行或许会在 8 月或 9 月再次降息,就是为了避免通货紧缩。

(三)

原本经济就已经不那么乐观,更改负扣税的政策只会是雪上加霜,投资者的信心会受到进一步打击。谁还会觉得那些城市周边地区的高密度公寓还有几十公里开外的土地建房(house land packages)值那么多钱?从投资的价值和回报来看买家会变得更加谨慎。这对于不论是开发商也好,承建商也好甚至当地的 Council 和许多相关地产的行业都是一个沉重的打击。别忘记我们开头说到的,澳洲经济从矿业繁荣过度到现在地产作为三大支柱产业之一,每 4 个工作岗位里面就有一个和地产相关。

所以不要以为负扣税只针对全新房子就会给开发新楼盘的开发商带来多少“繁荣”,实际上未必如此。

(四)

如果需要税改,还是多考虑考虑给小生意们降点税。去调整负扣税和增值税实在不是什么好事情。

所以大家记得 7月 2日大选时,要做一个明智的选择!这或许会让澳洲经济向着不同方向发展,当然对于所有和房产相关的行业,包括投资的客户和要买房的朋友,你们的切身利益都将受到影响。

 

这是重要的一票,请慎重考虑!我们将投给自由党(Liberal)

 

(申明:本文的内容不构成投资、税务或金融建议,请联系相关理财师、会计师或贷款经纪根据个人情况做详细咨询。)

 

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负扣税(Negative Gearing)是什么?案例详解如何操作

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澳洲负扣税 Negative Gearing 介绍

澳洲是唯一一个施行负扣税(Negative gearing tax return)的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提 — 投资用途。白话就是租出去。为了鼓励房产投资,ATO 税务局把个人房屋出租当成了一种会产生 assessable income 中文叫“可纳税收入”的小生意(投资),而这种小生意通常都是“亏”的。

前面不是还说 ROI(投资回报)很高吗?怎么就亏了呢?所以说这是鼓励性质的,原因很简单。大家知道,会计有一个原则叫 accrual accounting,中文叫“权责发生制”是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。大概的意思就是账面上把折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候购买者并不会考虑到这些账面上的折旧。

举个例子,今年你的工资是 8 万,发下来的时候就只剩下 $62,453了,因为老板帮你向政府上了税。

计算如下,交给澳洲政府 $17,547 =(80000-37001)*32.5%-(37000-18201)*19%

假设去年,你恰好买了个 60 万的新房子,第一年折旧在 $18,000 左右。在租房这个投资上,你的其他有形支出还包括 council rate 市政管理费,water rate 水费,strata 物业管理,interest 利息等,收入是 rent 租金。一切按保守计算,ROI 投资回收率 = 5.2%。

收入 -支出= $600*52(一年的租金)- 5.5%*$480,000(贷款 80% 的平均年利息)-500(water rate 水费)-1200(strata 物业费)-600(council rate 市政管理费)≈ 0那么在会计上,你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000,接下来重新计算今年的taxliability 纳税义务了。因为投资“亏损”的缘故,你今年的 taxible income 可纳税收入变成了 $62000(80,000-18,000),实际应该向政府上交税额 $11,697=(62000-37001)*32.5%-(37000-18201)*19%。

可是已经交上去了 $17,547 怎么办啊?要回来不就是了,给 ATO(Australian Taxation Office 澳大利亚税务局)交个申请上去,不算房价涨了 7%-10%,今年又因为房子多拿回来 $5,850。

由于收入越高者税率越高,从上述算法可以看出,同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 $200,000 在本套房产上的年退税额将是 $8,100。也因此医生、律师、IT 等高收入者,帐下都会有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群,甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

银行也是针对于高收入人群,比如会计师、律师、医生等 Professionals 有特殊的产品,包括 Medical Pro Pack,可以达到 90% LVR 借款无需缴纳 LMI 保险费,可以让这些人士在支付最少的本金情况下拿最大的额度去低税。

如果您是以上相关的专业人士,欢迎您和MHL 房贷经理电话沟通,咨询您是否适用以上政策,帮您在置业投资上做更好的规划,节省更多的开支。

 

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澳大利亚储备银行在2013 年 10月 4日递交给生产力委员会的研究报告中表示,纳税人可以通过固定产投资的“负扣税机制”(negative gearing)避税;尽管负扣税机制严重影响家庭支付能力,联盟党和工党都排除了修改负扣税机制的可能性。

在 2002年,Ernst & Young 咨询机构受储备银行委托研究澳大利亚税收政策中的负扣税机制,即投资者的房地产投资净损失可以抵消所得税。房地产投资者使用负扣税机制的策略非常简单,即在合适的地点购买合适的房地产然后出租,而租金收入所不能覆盖的支出(贷款利息和房地产折旧)可以抵销投资者的所得税。这种机制实际上相当于投资者利用所抵销的税款支付抵押贷款、是“负现金流动”,负扣税机制因此得名。Ernst & Young 的研究发现负扣税机制的最大收益群体是那些贷款额占投资额 80% 的投资者。对于现行的负扣税机制,联盟党和工党都排除了修改的可能性。负扣税机制的存在为房地产投资者每年提供 38 亿澳元的减税。

这份研究报告和储备的声明都表明,澳大利亚贫穷阶层一直在窘境中购房或者偿还房地产抵押贷款,因为富裕阶层投资人的炒作推动房地产价格在过去几年大幅度上涨。Ernst & Young 的研究报告本来准备提交给生产力委员会,目的是调查购买首房投资者的情况,但是储备银行最终没有将关于负扣税机制的有关研究结果提交给生产力委员会。储备银行递交的报告“鼓励”生产力委员会和其它税务政策专家“核查目前情况”。

储备银行在 10月 4日并没有对所递交的报告发表任何评论,但告诉生产力委员会“在过去几年房地产价格上涨中,投资者的购房支出不成比例,从而导致投资者支付能力下降,尤其是首房购买者。”澳大利亚高税率促使纳税人通过负扣税机制避税。

Ernst & Young 的报告称:“负扣税机制鼓励那些处于高税率阶层的纳税人通过投资避税,澳大利亚纳税人收入在很低水平时就须交纳最高税率,但是当贷款额占投资额比例达到 80% 及其以上时,负扣税机制允许纳税人以投资净损失抵销所得税,从而抵销高税率导致的重税。” Ernst & Young 的研究比较了澳大利亚、加拿大、英国、以及美国的房地产投资和税收政策,发现这些国家在家庭房地产投资方面也有类似的激励政策。Ernst & Young 的研究表明:“澳大利亚是世界上个人收入税率最高的国家之一,所以税收的负扣税机制对澳大利亚投资者更具有刺激性。”雷森去年7月份在担任反对党影子财政部长时曾提出应该回顾税收的负扣税机制,但是该提议被当时的工党领袖凯瑞恩(Simon Crean)搁置。

澳大利亚前任总理基廷(Paul Keating)在 80 年代曾经取消负扣税机制,当时是迫于房地产市场萧条的压力。澳大利亚一个置业、福利和工会联盟团体在本月初发出警告,除非废除负扣税机制,否则高房租、畸形抵押贷款、以及房地产市场崩溃则不可避免。但现任工党领袖的雷森在 9月 22日对澳广记者说:“我们不支持对负扣税机制的任何修改。过去几年房地产市场的火爆令储备银行担心,但是目前房地产市场已经冷却下来,我们不准备对负扣税机制进行任何修改。”联邦财政部长科斯特洛在今年 6月份拒绝了生产力委员会关于重新评估负扣税机制的建议,生产力委员会认为负扣税机制严重影响家庭支付能力。

 

负扣税适合你吗?

“负扣税(negative gearing)” 常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具,能让你少交几千元的税。在房地产投资上,它也是一个经常被误解的概念之一。

所谓的“gearing”,只不过是借钱(borrowing)的意思。当你借钱去投资的时候,无论投资收益是正、是负,还是零,你都是在 “gearing”,也就是负债经营的意思。“negative gearing”当然就是你借钱的成本大于你用这笔钱所得到的投资收益,所以事实上你是在赔钱。

(对应的也就是有 Neutral Gearing 和 Positive Gearing)

为什么要做“赔钱买卖”?

“当你进行负扣税投资时,你的收益有可能成倍增长,但同时你的风险也在成倍增加,房价下跌时,你可能会赔个精光。”

许多人要做“negative gearing”这种“赔钱买卖”,是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话,负扣税与养老金供款一样,是唯一可以找到的大笔避税的方法。

财务专家认为,当失业率位于三十年来的最低値,而工资的上涨超过通货膨胀率的时候,负扣税是很诱人的一种方法。

在当下的高利率之下,借钱的成本增加了,不管情愿还是不情愿,许多在物业上投资的人最后都在做“负扣税”。因为借钱的成本在 6% – 8%之间,而物业的收入可能只有5%。这当然就成了负收益了。

如何最大限度地进行“负扣税”?

如果仅是为了避税而采用“负扣税”的话,在财务上并不是很划算的。其实所谓“负扣税/负债经营”首先应是一种投资策略,节税应该是次要目标。

换言之,你采用所谓“负债经营”,是因为你需要更多的钱来买物业。“负债经营”让你可以只付极少的首期,甚至不付首期就买到物业,你不必用许多年的时间来攒钱买房。
目前有的贷款机构已允许借款人贷 106% 的款,这样你连交印花税和律师费的钱都有了,可以迅速进入物业投资领域。

*过去存在 106% 的贷款,其中包括提供 Line of credit 和 Credit card 额外额度支付印花税和杂费等。目前银行和机构借款最高 cap 在 97% 左右。或通过两套房产投资房 100% LVR 借款达到最佳的扣税目的。

*请和 MHL 我们的房贷经理做详细沟通和讨论。
用负扣税的办法进行投资有可能放大你的所得。假设你用 $130,000 的自有资金买了一份 $150,000 的物业,如果物业的价格涨 10%,你可以有 $15,000 的收益。
如果你用那 $150,000 做抵押,再借 $600,000,并购买一份 $750,000 的物业,如果这份物业的价格同样上涨 10%,你最初的 $130,000 的资金就能为你带来 $75,000 的收益。就算减去 $30,000 的成本,你还是有 $45,000 的凈赚,而不是 $15,000。

风险何在

不过,负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时,你的损失也可以成倍放大,而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道,你所投资的东西的价格可以涨,但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话,那你就可能遭受“灭顶之灾”。

比如,你借款 95% 买了一份价格 $400,000 的物业,也就是说你一共借了 $380,000,另外还有印花税等相关开销 $16,000。如果你是在三年前于悉尼买下这份物业的,那么很可能这份物业已经跌价了,只値 $350,000 了。如果你欠银行 $380,000,你的物业却只値 $350,000,这就叫“负资产”。因此,如果你把这房子卖了,你不但将损失你最初付的 $20,000 的首期,也损失了买房时付的 $16,000 的各种费用。

另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为,只要买了房子,就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的。如果你仅仅依赖房租来还供房款的话,这时候就有麻烦了。说不定就得拖欠还款。

不过呢,悉尼的租房市场现在非常火爆,这种风险就已经小得多了。

另一个需要考虑的因素是你所买物业的质地。买房就是想有资本收益的,因此必须选择会增値、同时能有良好租金回报的物业。

也就是说,采用负扣税的投资方法有许多风险,而且这并不意味着,你可以不做硏究,躺在床上等着天上掉陷饼了。

负扣税到底是怎么回事?(举例详细分析)

假设王女士买了一份 $400,000的投资物业。她以每周 $420 的价格将这物业租了出去,一年的租金是 $20,000。她需要付 $5,000 的管理费及其它物业上的开销。假设她贷了80%,即 $320,000,利率是 7.5%(目前市场没有这么高,但正常澳洲利率在 6%-8% 之间),那么她的收入和第一年的开销如下:

租金收入:$20,000

减去管理费:$5,000
减去利息:$24,000

小计:$29,000

物业凈收入: -$9,000

工资:$80,000

应付税收入:$71,000

也就是说,王女士可以应付税收入从 $80,000 变成了 $71,000。这样她可以少交 $3,335的税款。

如果这份物业是份相对较新的物业,王女士还可申请建筑物折旧。

对新的物业来说,建筑物折旧率可以是建筑成本的 2.5%。同时装修费可以扣税。不过,最好在购买物业之前,就先了解好,这份物业的折旧情况如何。

以上例子表明,这份物业必须产生出资本收益来,才能抵消每年的负收入。负扣税就意味着你每年都在赔钱,所以,只有当最终的资本收益超过你每年所赔的钱时,这才不是一笔赔钱买卖。

以王女士的情况为例,她每年的税后损失是 $9,000-$3,335,也就是 $5,665。这就意味着她所购买的物业的价格必须每年有 1.4%-1.9% 的增长。

在过去几年,物业市场的长期表现是优于这个数字的,这也就是为什么许多人仍喜欢做负扣税投资的原因。

不过,投资者还应注意到的另一个因素是,如果租金上涨,一开始赔钱租出去的物业可能就会开始带来正收益了,负扣税就可能变成正扣税,这样就减少了对房价上涨的依赖性,也就是说,即便房价不怎么涨,单租金收入就已经赚了一笔了。
这也就是为什么物业投资是一项长期投资选择的原因。

负扣税适合你吗?

财务专家表示,负扣税的投资方法适合那些收入高、有富余的资金的人士。这样即便是他们的物业一时没有租出去,也不会陷于捉襟见肘的境地。

另外,在性格上比较积极主动的人也可以考虑采用这种战略。比如年轻人一想到他们还可以工作二十年,他们可以在这期间将房款付清,就可能会考虑负扣税的策略。
收益更大的人士当然是那些按高税率纳税的高收入人士,特别是夫妻双方收入均高的人士。
专家认为,将负扣税作为长期战略,并能轻松应对的人士,最终将有不菲的收益。但如果只着眼于短期的话,想在一、两年之内就发财的话,最好不要采用这种方法。

 

负扣税小秘方

负扣税不是为那些动不动就会吓得晕过去的人准备的。但是,如果你能仔细策划,它可以助你致富。以下是一些小秘方:

1. 评估你的财务现状

首先确定你自己的想达到的目标。别因为别人这么做过并成功了,你就盲目模仿。你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估,千万别仅仅因为别人这么做过,你就跟着做。一定要寻求专家意见。

2. 做最坏的打算

在做出决定之前,先仔细计算自己的现金流,看一看在最坏的情形下,你的资金是否能支撑下去。

有许多年轻夫妻买了投资物业,这时候两个人都有工作。后来有孩子了,妻子可能不工作了,两份收入变成了一份,结果手头的现金就变得紧巴巴的了。与此同时,孩子也要花钱,这就使经济状况更加紧张。

所以,在做出决定前,一定要多问几个“如果这样,我会怎样”的问题。比如在房子没租出去的时候,你有没有足够的钱供房等等。

3. 买收入保险

进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素,那就是在进行负扣税经营的同时,一定要购买收入保险。这样的话,一旦收入上发生什么问题,保险金就是你的保障。

4. 充分了解负扣税的风险和收益

不要轻易相信房产推销员的话。有时候推 销房屋的人只吿诉你负扣税的好处,而不会吿诉你它同时存在的风险。这个行业的管理也不是十分严格。

无论你进行任何投资时,都要同时了解收益和风险两个方面,并十分确定地知道,你为了得到这样的收益而愿意承受这样的风险。在你对风险进行了充分的评估之后,你就不再是盲目地投资了,你的决定是在充分掌握各方面信息的基础之上作出的。你知道哪些因素是没有问题的,同时了解哪些地方是可能出问题的。如果你愿意承担事情不顺利时的后果,那么你就可“大胆地往前走”了。

5. 买投资房时选择只付利息的贷款品种

如果你已有一份按揭,同时还想再借钱投资于股票或物业市场,那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的,同时你不必立即归还本金。

自住房房贷(home loan)是不可抵税的,所以你的钱都应用来还本金。你应该先将你的自住房房贷还清,然后再将你的投资房贷款转成同时归还本金和利息的品种。

6. 购买会带来长期资本收益的优质物业

购买房屋之前,一定要判断好房市周期,这样,你不至于接到“最后一棒”,然后要等许多年才能等到房价再升回来。考虑好增値的可能性有多大,以及你得等多长时间。

7. 请会计师替你退税

退税一般来说并不难,不过,请个专业会计师会确保你不会漏掉该扣税的项目,或犯任何错误。

总结和房产投资市场

总而言之,在采用负扣税策略前必须非常愼重,别觉得你所做的只是到银行去借钱,然后就是等着赚钱了。房市确曾有过那样的机会,即只要进去就会赚,但这样的时候不会持久。

人们需要了解,这是一项长期投资计划,而且也不是解决所有问题的唯一办法。
这今年澳洲主要城市,看起来都是不错的投资时机。如果你能付得起现有利息的话,市场利息很低,同时房产增值和租房市场都很不错。

希望大家在做好功课的情况下,利用好杠杆原理为让自己合理的避税同时实现资本的收益,实现 Wealth Creation。

如果您已经拥有一套自住房产,正考虑购买一套投资房产,我们建议您联系 MHL 的贷款经理,通过合理的计算,让您看到更准确的数字,这套投资房有多少首付可以从自住房中获取,同时投资房贷款中多少比例由租金Cover,多少比例由 ATO 退税抵消,最终自己支付多少的利息?

或许你会发现,每周实际支付的只需要您从口袋拿出几块或几十块钱。

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澳洲买房 vs 中国买房,澳洲和中国买房的区别及全面对比分析

这是一篇分享在新浪房产频道的文章,Myhomeloan 针对其中的内容做了一些整理,特别是房贷方面提供了更准确的信息。整理上内容非常的全面,数据和对比分析也十分到位,值得阅读,欢迎大家分享。

china oz property

1、产权概念不同

产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。

国内房产仅包括 70 年的使用权,并不包括所有权(参见土地管理法,即土地使用权未到期国家也可征用)。在澳洲,房屋和土地买卖是分开处理的。买 house 的时候签合同,签的是 land & house package 合同,先签土地转让合同,再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求,也可以先买好地,自己找设计师设计,再交由政府审批。如果买 apartment,也是有土地所有权的,叫 joint land,就是和别人共有的,能省去很多麻烦和每年一付的 land tax。

产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略,这在后面会讲到。

2、增值潜力不同

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢?

在澳洲,房价的走势却是相当稳定的,年增长 7%—10%,大约 7—10 年翻一番。耳熟不?已经听了无数人这么跟我说,不管你们信不信,我将信将疑。秉承着质疑一切的原则,我在ASB—澳洲统计局,找到了这个数据。

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只能说,从九十年代开始,在全球经济大宽松的背景下,增长较为迅猛,之前的走势增长幅度较 CPI 略高而已。这里提到的 7 年翻一番事实上也是中价位的翻一番

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来源:http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/[email protected]/Lookup/4102.0Chapter9002008

尤自九十年代开始,在全球经济宽松的大背景下,增长尤为迅 猛。这主要 是由白人文化导致的,外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近 30% 的人租房住。然而,近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求,也带来了 购房安家的观念。每年 2.1% 的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。这些移民中,又以中国人做出的贡献最为巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。

3、风险性差异

3.1 空置率 (vacancy rate)

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在 5%—10% 之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在 10%—20% 之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证 房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在 20% 以上为商品房严重积压区。

空置率在 10%-20% 便是空置危险区,上海的 是 60.2%,北京的压根就不敢按面积算,算的是空置房/总房数。(数据参考)官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,在 42 年内,房价就算不跌,也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢? 1.6%—1.8% 浮动。(数据参考

上文提到,30% 的澳洲人租房住。因此,在澳洲买房,完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是极为偏僻的个例。

对于留学生而言,多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少,供小于求,这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。

3.2 租金回报率 ROI (return on investment)

简而言之,租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于 3.5%。其中, 北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在 2.5% 以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅 2%—3%。

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在 5.3% 左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀,回报率可达到 6% — 6.5%。墨尔本则保持 city 7% 左右。如果在 Gladston,Townsville 一类的矿区或军区,人多房少无高楼,租金回报率会是难以想象的 11%—13%!

4、政府立场

4.1 政府补助 ( Government Grant)

上文提到不算政府补助和退税收入,ROI 已经是 5.2%,基本和房屋贷款利率(5.5% 左右)持平。因此,在澳洲,租房住还不如自己买房。可是,澳洲人 推崇自由与提前消费,甚至七十几岁的老太太,拿着政府养老金还每周出去打工,就为了一个人住在 manly beach,图的就是这个范儿!政府犯愁了,“求求你们了,买房子吧,我给你们钱,一次性给一大笔,每年还退一笔!买了房,你好我也好。我这能刷数据,能 降低养老负担,你能捞一笔,还不算你们遗产税!买吧买吧,再不买都让中国人买没了!”

不是夸张,上面所述句句有理有据。在新南威尔士州,首次置业者购买 65 万(房屋中位价)以下的新房或楼花,将获得 1.5 万澳元的补贴,该补贴将 于 2016 年 1 月 1 日起下调至 1 万澳元。在昆士兰州,首次置业者从 2012 年 9 月 12 日起可申请 1.5 万澳币政府资助,但房价总额不得超过 75 万澳元,而且必须是新 房或者楼花。如果房价总额低于 40 万澳元免去印花税。而维多利亚州政府从 2013 年 7 月 1 日起开始推行新的首次置业者补贴,补贴金额为 1 万澳元;此外还将印花税的优惠比例提升至 40%。

4.2 澳洲是唯一一个施行 Negative gearing 的国家。

很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提——投资用途。为了鼓励房产投资,ATO 税务局把个人房屋出租当 成了一种会产生 assessable income 的小生意!众所周知,会计有一个原则叫 accrual accounting,中文叫“权责发生制”—— 是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务,即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确 认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。通俗地讲就是:算账的时候将折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候没 人管你折旧什么。

由于收入越高者税率越高,房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 20 万澳元,在本套房产上的年退税额将是 $8,100 澳元。老婆在 accounting firm 工作,经常帮公司或个人退税,发现但凡像医生律师之流的高收入者,帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人 群,甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

*通常会计师、律师、医生的高端置业,在收入达到一定水平时,可以通过高级别的 Broker 在银行拿到 ProPack 产品,达到 90% LVR 无需缴纳 LMI 保险,即可以省去大笔的保险费,同时可以最大限度的利用贷款额度做负扣税。

4.3 澳洲政府很希望“自己人”来买房子。

但是在这个追求所谓“民主、公平”的国家,又不能对没有 PR 的人区别对待,所以诞生了像 FIRB ( Foreign Investment Review Board) 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向Firb递交申请。购买新房或 者期房,政府会100%批FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国,所购买房屋任可持有自行支配(空置、出租、转售均可)。

有关 FIRB 的信息请点击:FIRB 介绍

5、贷款

5.1 贷款难度 (Mortgage)

在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款,留学生虽然没有收入或是收入较少,但是可以以父母为担保人,以 担保人的收入来担保你的贷款。不过仅限于购买新房,目前二手房贷款会收到很多制约,详情可以阅读这里《留学生签证如果贷款购买澳洲二手房屋》。在经过专业 Broker 的指导之后,一般都可以申请到 80% 的贷款。这些专业指导包括 Cancel 你的信用卡来降低信用违约 程度等。不需要额外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房地产市场具有充足的信心!试想,如果你的还款能力出现问题或者破产,银行 只需收回 这套房产,并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的,银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格(贷款利率只比存款利率高一个百分点),是赚钱买卖!要知道,悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。

并且,最近的种种经济指标和数据指明,澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪 AAA 主权评级的唯一发达国家。 尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里,澳大利亚 2011-12 财年预算赤字占 GDP 的比重大致仅为 3%。澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十 年一遇的经济危机,对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击,原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时,澳大利亚政府便会 采取一系列措施鼓励房产市场,刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。

5.2 贷款首付 (Deposit)

房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用,俗话讲以小博大,四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的 澳洲,首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为 10%,交付时交付另外 10%,通常首付 20% 借贷 80% 的比例。反观国内,05 年开始国务院下令,个人住房贷款首付提至 30%,第二套房贷首付不低于 50%。如 果 购买的第二套房用做投资用途,及出租,那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。

对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确,以今年悉尼房屋中位价两房 60 万为例,购买楼花的订金只需 5%—10%, 即 3万— 6 万澳元,一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工,按照年增长7%计算,房屋已增长至 68.4 万,加上 5,000 澳元的投资者政府补贴,获利将可 能是两年的学费。其后如果将此房用于自住,付的是和房租差不多的贷款,得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款,找个房价高的年份卖掉,得到的 将是大笔的 capital gain、如果一边自住,一边将此房的 Master room 租出去,自己住小间,每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的),既节约了自己的房租,还将得到卖房时 capital gain。当然了,在这样一个讲求专业的国家,一定要找个专业的 Broker 帮助实现贷款,专业的律师维护最大权益,专业的会计会帮助避税。

*这里有一篇详细的以房养学的案例分析可以阅读:澳洲以房养学分享

5.3 只付利息 (Interest Only Repayment)

澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的!通常为前 5 年或最多 15年,之后可以通过转贷或申请延长达到更久。为什么可以只还利息?参见上文产权的问题,国内房屋使用权 70 年,所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清,不然不是等于白用了?而澳洲的房屋是私有财产,即 forever,无限期,那么你想什么时候还清就什么时 候还清!

第一,既然购买不动产是一种投资,那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分,及对投资项目的 信心强弱不一。如果没信心,就少投钱,将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心,那不如拿 pay-off 的钱在其他地区多买几处房产,既实现了利益最大化又 分散了风 险。第二,只还利息还能使每年的账面亏损最大化,退尽量多的税回来。反之,pay-off 以后,租金收益超过了折旧depreciation了怎么办?不 仅不能退税还得因为投资盈利而上税!

你也可以向银行申请一个 offset account,把房款放进去,每个月银行自动从里面拿钱。无息,因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是 offset account 是自己的账户,可以随时取钱出来,只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。

*详细 Offset 帐户介绍和功能解释请阅读:Offset 与 Redraw 功能的对比

5.4 再融资 (Refinance)

当房价涨了以后,例如 60 万的房子涨到了 70 万,那么,可以用这 10 万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的 10 万作为第二套房子的首付, “免费”购买 第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请 Refinance,轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋,蛋变母鸡的故事。在发达国 家,想要一夜暴富的几率非常低,巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念,每个人都可以生活的很好。

*相关阅读:转贷(Refinance)的知识介绍

6、买卖体制不同

澳洲历史不长,制度却很严谨,大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域,包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主 Vendor 和买家 Customer 是不会见面的,整个买卖过程都将通过第三方——中介 Agency 完成。在买卖双方的律师配合下,由中介为双方交换合同。当然,联系律师、邀请 broker 帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至,因为中介有较大的 bargain power(集合买家,相当于团购),有时可以向开发商为买家争取利益。

提起中介,国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为,缺乏有效法律机制的监督。在澳洲,情况是截然不同的。要想进入房地产 市场,哪怕 只是做拿钥匙开门带人看房子的工作,也是需要职业资格认证的(Real Estate Registration Licence)。

随着职位的提升,权利变大,还要强制性的接受相关课程的再教育,考取各种证书。入门的 Licence 主要是培训职业道德和法律的相关知识,课程 为期一周, 加上考试直至 Fair Trading 下发执照,总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为 700 澳币左右。课上会有很多案例分析,大概都是讲做这行很危险,随时有可能被起 诉,所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。有些话不说也是不允许的, disclosure 是很重要的一条,比如屋里死过人,下水道会堵,旁边要盖个房子挡光,必须要说。否则中介就是唯一责任人。中介进入公司以后往往还有三 个月到半年的培训期,因为现代人对中介的要求越来越高,不但要掌握房产知识,还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。

在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA (development approval) 审批下来就开始卖。开发商边盖边卖,越卖越贵,等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子,看到的往往就是大 楼模型、模拟图、户型图和工地…先付一定数量的订金,之后付房款的 10%(首付的10%,会直接存入律师信托银行账户,任何人都无权动用,这就在很大程度 上为购房者规避了风险),建好以后再付 10%,这才看到自己房子实际长什么样。基于以上程序,在项目的初期购买房产就好于后期购买,因为有更多的楼层、户型选择,开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。

*相关补充

因为是海外人士澳洲购房,文章多以购买楼花(期房)和新房为例,以下是一些在澳洲购买房产,包括二手房产的相关分享,做了一些整理供大家参考:

  1. 澳洲期房、现房购买简明流程
  2. 澳大利亚购买房子的详细流程讲解
  3. 澳洲房屋贷款基本术语解释和房贷知识
  4. 澳洲购房房屋贷款咨询问答汇总分享
  5. 澳洲房屋购买 – 合同细节详解
  6. 购置房产交换合同前的几个报告 Report
  7. 购买期房楼花使用 Trust 信托帐户还是 Bank Guarantee 交付 10% 定金?
  8. 澳洲购置房产的必备词汇总结
  9. 澳洲买地建房和贷款流程
  10. 海外人士如何在澳洲贷款购买房产
  11. 澳洲购买房产需要支付哪些费用?
  12. 澳洲购置物业时交费的程序介绍
  13. 澳洲买房:Freehold 和 Leasehold 区别
  14. 澳洲购买 House 独立屋知识普及:关于房屋的 Lot Size
  15. 澳洲六种房屋产权证种类介绍
  16. 悉尼各区房地产现状分析

 

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澳洲投资房退税项目小结

Property-Investment

在澳洲投资房产是退税的一项措施,但对于什么房产可以退税,针对与投资房的一些退税的项目我们帮您做了简单的整理。

可以申报退税的主要费用:

包括租房广告费、银行费用(手续费、年费等)、物业管理费、房贷的利息支出、地方政府 council 费、物业折旧(房东需要从专业机构购买物业折旧评估表,会计师根据这张表决定每年申报的金额。新房子在头 5 年之内,折旧占总退税额的主要部分)。除此之外,还包括园艺和锄草费用、房产保险、地税、除害虫的费用、给中介的管理费或提成、各项修理和维护费用、文具和电话费(很多人都不知道这两样也可以用来退税的)、水费、去视察房子和收房租所支付的交通费、获得投资建议如咨询理财师或会计师的费用。

投资房退税的两种方式:

第一种方式是年底退税:

在财政年度结束找会计师报税的时候,将多交的税一次性退回来。也就是先掏腰包,再拿回来。这是大多数人所采用的方式,也比较简单。

第二种方式是减少 PAYG Withholding:

在1年中的任何时候,让专业会计师替你向澳洲税局递交申请表格,估算出本年度你在房产投资的大致亏损额,然后税局会联系你所工作的单位,通知他们更改你的PAYG Withholding的量,也就是说,把本来要扣下来交给税局的那部分工资直接发到你的手上。这种方式使得投资人少掏腰包,所以更为划算,但是操作起来麻烦一些。很多人并不愿意自己工作的单位了解自己的投资情况,所以宁可采用第一种退税方式。

*Note: 我们建议您与您的会计师洽谈税务的问题。