【MyHomeLoan 圣诞特辑】年度房贷产品总结更新，2015 年银行政策和房产市场展望
（图片来源：SMH）
前言
12 月的更新来的晚了些，RBA 明年一月的会议都快要到了。
临近圣诞，银行也纷纷推出圣诞期间做 settlement 的 cut off 时间，希望大家原本定在圣诞前后的交割都按时顺利的完成。
虽然银行间促销活动还不停止，但是也可以明显感觉到部分银行的 turn around 时间已经开始放慢，几间大银行依旧速度给力，只是不敢有任何疏漏，否则返工后速度也会慢的要命要耽误事情的。今年有些异常的是 12 月刚到，原本大家想的是可以准备忙到月中下旬就可以放松休息一下，很多房子也应该都是到明年一月下旬才会拿出来卖，结果依旧许多客户陆续找到房子等待圣诞节前后或一月初交割，估计圣诞也没有多少机会休息，银行是放假了，我们依旧会加班做好申请等待银行上班迅速递交。
许多银行的活动还在继续，我们这 2014 年的最后一个月少谈些促销，多来看看银行促销的背后和未来 2015 年的房屋贷款市场走势，利息趋势还有房贷特别是针对海外收入贷款政策的大方向吧。
一点总结，一些展望。
欢迎大家联系 MyHomeLoan 的贷款经理讨论您的具体情况，了解是否满足促销活动的要求，每一个客户都是独特的，因此您朋友的贷款产品看起来很好，但未必适合您，或许他有其他需求您却不了解。 因此和我们专业的贷款经理沟通，探讨您每一个需求，为您挑定适合您的产品是必要的。 大家可以收藏 Myhomeloan.net.au 市场资讯分类文章了解最新的更新，或关注 @MyHomeLoan 微博，和产看产品更新页面。
RBA 央行保持 2.5% 基准利率不变
在 12 月 2日央行会议纪要里：
RBA 认为澳元仍需要进一步下跌以支撑受到资源价格下跌打压的经济；并称澳洲经济在2015年将低于趋势水平，会议决定连续第 16 个月维持利率在 2.50%的纪录低位不变。
同时央行认为目前宽松的货币政策立场仍适当，在未来一段时间将能促进需求持续增长和通胀结果符合目标。
因此目前最审慎的做法是保持一段时间的利率稳定。
阅读全文会议摘要请点击 RBA 官网。
利率
我们感觉利率已经不是房屋贷款市场现在最敏感的一个话题了，连续低位的现金率和持续下降的贷款利息，直到 12 月还是有蛮多银行降低固定利息 2年，3年也有部分小银行通过促销活动间接提供更低的浮动利息产品。
市场上的观点也有很多，比如国民银行（NAB）首席经济学家奥斯特（Alan Oster）表示，出口商品价格前景黯淡以及失业状况可能“进一步恶化”，意味着 RBA 将于明年 3月和 8月降息 25个基点。其他机构包括包括瑞士证券（Credit Suisse）、高盛集团（Goldman Sachs）、西太银行（ Westpac）和安保集团（AMP）等预测明年 RBA 会升息。
可以看到的是在大银行利息已经很低的情况下，许多小银行或基金机构比如 Macquarie Bank 在 Balance sheet 上有大笔 Cash 需要向外借，因此你也看到前几天宣布固定利息降低 30 个基点。
My Home Loan 的观点是： 目前的澳洲房贷利率各个银行间竞争已经十分激烈，不论是前段时间 Suncorp 短期的 4.69% 终身免年费的产品，还是其他银行推出 4.34% 的固定利息，包括大银行中通过现金和转贷回馈的形式争夺客户，在利息上已经是白热化的竞争。 未来利息是否会继续下调呢？没有人确定未来利息会继续降低。我们认为在圣诞前通过提供浮动利息促销的银行，或许会在新年活动结束后下调固定利息来 match 其他银行的竞争，利息可能会有一次下行的空间，银行会在新年复活节前继续现金回馈活动（延期现有活动）来争取更多客户。 然而，在目前利息已经足够低的情况下。我们会建议客户根据家庭和自身对于风险的态度来做判断。 比如有些朋友认为利息已经很低，目前可以拿到 4.69% 的两年固定利息对于还款压力和未来经济开支计划可能刚刚好，也没有必要非要看看是否会继续降息再来固定。必定这已经是澳洲历史上可以遇到的低点了。 如果您有足够多的资金对冲，对利息没有那么高的敏感度，你可以边走边看，合适的时候选择一部分固定。 切记不要太贪婪，并不是每个人都会很幸运的拿到历史最低点。因为如果你没有拿到，当利息升起来的时候，它的速度会让你后悔莫及。
汇率
汇率上反而是现阶段许多投资客户（许多房产市场参与者）比较感兴趣的一个话题。
说法就是现在澳币对人民币低了许多，虽然房价上涨但是比起去年许多客户入市，从国内换的人民币倒也没差。必定澳币“缩水”了很多。
前段时间的确澳币下跌的蛮厉害，许多朋友提到澳洲经济不行了，甚至还会牵连上恐怖袭击进一步会拉低澳币，是来澳洲卖房子的好时机。
事实上如果大家考虑到美元就不难理解，毕竟全球货币都是拿美元报价的，澳币下跌的直接因素就是美元的上涨，今年美元升值了近 20% 。这当然也是 RBA 所期望看到的，因为澳洲经济的复苏需要一个弱势的澳元。
My Home Loan 的观点是： 澳币还会继续“下跌”，预计明年初会有短时间跌破兑换人民币 5 的时候。应该持续很短暂，立刻会回去 5 以上。 如果您真的看好这个机会投资澳洲的房产市场，我们建议您也要综合考虑其他因素，包括后面我们要提到的银行借贷政策的调整，确保您的投资是安全的，明智的。 必定这不想是用换来的卢布在莫斯科抢名牌，买房是投资，不是消费。
澳洲房屋贷款政策
结合上面的两方面，一方面澳币下跌依旧是一个趋势，同时明年继续的低利率环境对于房地产市场依然有利。但我们所担心的是房产的市场何时达到饱和？
12 月10日澳洲审慎监管局(APRA)宣布了对投资者房屋贷款的 “限速”标准。这个举措是金融监管理事会（Council of Financial Regulators）决议的一部分内容。澳洲审慎监管局、澳洲证券和投资委员会、澳洲联储和澳洲财政部通过金融监管理事会决定展开合作调查，共同监督、评估和应对房地产市场的风险。
澳洲联储已经暗示会运用宏观审慎的工具来限制房屋贷款，这样做可以确保在下调利率的时候不会助燃已经过热的房地产市场。
与地产的行业人员沟通，新南威尔士州今年土地成交量是历史新高，也就意味着明后年市场上还会有接近 2-3万套新的公寓销售。
很难说海外投资澳洲房产市场会持续多久，特别是这些新房中许多都是小型开发几十套的项目，并不一定受到国内买家的青睐，届时需要 Local 市场来消化，虽然华人房产消化很多很快，但必定华人占澳洲人口比例不到 2%（数据参考 2014 维基百科，中国移民人数 39万，澳洲总人口 2300万）即便加上澳洲本地的 Local 华裔，应该理论上来说消费本土房产的主力还应是澳洲本地人。那么当华人市场购房开始放缓的时候，新的公寓会不会慢慢被并不偏爱公寓的当地人接受呢？
# 12 月 25 日 更新
12 月澳洲和中国签订 free-trade-agreement (FTA) 自由贸易贸易协定，或许会进一步为澳洲房地产市场带来更多地热钱。
My Home Loan 我们从澳洲房贷政策的角度来看看市场。
澳洲金融业审查报告（Murray）
12 月第一个周末，由著名银行家、前联邦银行总裁 David Murray 带头调研并提供给政府的澳洲金融业审查报告正式出台，其中针对诸多金融业现状提出了改革意见。
其中对所有澳洲人影响最大，也是最引人注目的是其对银行业未来走向的建议，其核心在于两点（新闻）：
第一，降低银行业所面临的风险，主要通过要求银行增加储备金和改变银行测试房贷风险方式两方面的建议来完成；
第二，要进一步增加银行业的竞争，取消大银行的优势和鼓励中小银行业务。
我们理解未来银行体系对于借贷会加强风险控制，以避免类似美国次贷危机（GFC）的情况发生，澳洲之所以银行体系很稳定，也得益于 regulations 方面比较严格。
鼓励小银行的业务，不禁让我们也提醒客户，许多客户如果在符合条件的情况下，我们鼓励客户选择小银行的产品，目前在澳洲房贷市场小银行所占的市场比例稳步增加，同时很多客户切身体会小银行的服务也不亚于大银行，甚至有些会好于大银行的服务。
在未来的一年或几年里，我们会逐步看到更加完善的金融体系下，作为消费者的客户有着更多的选择。
*简要 Murray 报告，澳洲金融业审查报告完整版（PDF 下载）。
# 12月 24日 更新
补充一点，目前银行也在讨论类似美国的 Positive Reporting 方面的信息，关于信用报告的改革，Veda 等信用管理机构也积极参与讨论。
这一点会帮助银行更好的判断客户风险，从而更好地区分客户提供更加人性化服务，另一个角度来说会给整个信贷行业带来冲击，银行间个人信用信息会更透明。
因为目前还没有明确的消息确认未来这方面的思路，就不多讨论。
澳洲房贷未来政策几点调整（观点）
这里的一些观点也是由上述 Murray Report 引申出来，只代表我们的观点，不作为贷款建议。
- 结合 Murray 的建议， 银行未来应该会通过调整测试利率（assesment rate）来控制房贷风险，同样的收入借款能力将会降低；
- 同样通过压力借款比例 LVR，来控制房贷风险，体现在房屋估价和针对海外收入借款比例的限制；
- 由于投资房比例的增加，银行或许会考虑回归 10多年前的政策，投资房贷款利率将高于自住房贷款利率；
- 只还利息的贷款的控制，会针对于自住房或海外投资客户提出借款需本息偿还的要求
海外投资者贷款，海外收入贷款政策
回归到许多海外投资客户的关注点，许多客户问询的最多的问题就是“我买了一套楼花，一年后或两年后交房，请问我的贷款会有问题吗？我可以借款 80% 吗？贷款的利息会多少？”
这些问题事实上是问题也不是问题。
是问题因为的确是大家在澳洲买房或做房贷最关心的几点，不是问题是真的我们无法回答。原因很简单不是我们不知道答案，而是作为专业的我们不可以在 2014 年回答您 2016 年的问题。
如果是澳洲本地收入 PAYG，我们或许可以简单的帮您做一个系统预批或是计算基本确保贷款是安全的，然而海外收入贷款几乎半年左右时间会有一些政策的调整，有时会非常大的影响贷款。My Home Loan 我们总结的过去几年海外收入借款政策的调整，就可以看到政策是逐步收紧的。
因此在不确定未来政策时，第一做计算或预批都是浪费时间和精力或有时甚至给自己未来借款添麻烦；第二在没有竣工的情况下银行无法做房屋价值评估，也无法确报贷款比例，同时政策也可能变化；第三利息更是没得说了，几年后的利息我们还是几年后再做选择会更加合适一些。
那么在未来针对海外收入贷款的政策又会是怎样呢？
- 首先一个趋势就是，反而越来越多的银行和机构开放接受海外收入借款；
- 其次多数银行开始收紧政策针对于海外收入的客户降低 10% 的贷款比例，即由八成降低至七成；
- 其中多数银行对于持有 PR 或作为 citizen 的海外收入贷款客户审批制度与纯海外投资者有着不同，纯海外即不持有永久居民签证的海外收入客户；
- 多数银行会要求纯海外客户选择本息偿还，即便房产作为投资用途；
- 2014 年 12月 1日起，目前是澳洲四大银行之一 Westpac 和 St. George 分别要求海外客户房贷申请时必须递交 Verification Of Identity Certificate（VOI certificate），即需要做身份验证；
- 因此涉及到许多未必在贷款递交或交割时过来澳洲的客户，要特别注意，请与国内5个城市的使馆联系做好身份验证，或与 My Home Loan 贷款经理沟通确保贷款顺利；
可以感觉到每个银行机构都看得到海外投资客户这块市场的重要，在确保银行风险可以控制得当的同时都希望可以涉及。但的确并不是每个银行都适合或有足够的经验可以很好的把控其中的风险，这也是为何看到银行对于海外收入政策不断调整的原因。
My Home Loan 不认为短期内银行或政府会彻底关掉海外客户借款的通道，但即便在开放的同时明显可以感觉到政策的逐步收紧。
如果您是购买的楼花，不论是在悉尼还是越来越多的墨尔本、布里斯班客户，请发送邮件至 offplan@myhomeloan.net.au 或添加我们微信（Myhomeloan）留言「期房贷款」，我们会有专员与您沟通联系，然后发送一份表单填写之后录入我们的「期房贷款系统」，在未来相应的时间段为您提供最新的房贷政策和产品更新，同时提醒您每个阶段需要准备的材料信息和需要做的事情，确保贷款可以提前就为，顺利交割。
My Home Loan 提示： 虽然接受海外收入的银行和机构增加，但每个银行在审批上还是有着非常大的差异。 比如有些银行要求需要做到雇主电话确认，有些银行接受的雇主只能是跨国企业，有些要求申请人必须是持有 PR 签证或澳洲 citizen 等。 因此我们建议客户不要盲目因为利息低，或因为个人喜好盲目递交申请，请与专业的贷款经纪做好全面的沟通，确保信用报告信息正确等等。我们会结合最新的银行审批政策为您提供建议，选择合适的银行递交，确保贷款顺利获批。
最后的话
这个月的房贷产品就不做更新了，许多银行的活动还在延期，如果您还是想了解，可以点击这里查看过往的促销活动和房贷产品更新。
至于有没有其他新的消息，我们节后再沟通 😛
My Home Loan 祝大家圣诞和新年快乐！
2015 年新的一年里，我们会更加到位的服务每一个客户，希望可以帮助更多的朋友完成置业，协助更多客户获得更合适的房屋贷款，节省您的时间精力和费用！
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