对于负扣税（negative gearing）的一些误解
（图片来源：smh.）
一些客户会有理解的偏差，觉得买投资房就是为了退税，或者就一定能退税，反正就是看着交给政府的税心理就不舒服，就是不愿意交税。甚至有些朋友为了退税把自住房要按照投资房处理。还有些朋友，原本收入就没有多少保税，或者都没有交税，也考虑买个投资房可以退税给我吗？
其实思路稍微理清楚一点，你就明白了，是不是觉得挺好笑？
我们就只讨论，可以负扣税的情况。
这还得从“税”本身说起。
统一我们假设税率就是 30%，那么你赚 100 块，交税 30块，同样你投资房子亏了 100 块，如果有交税的情况下，可以退回来 30块。
谁会是傻子呀，为了能够拿回 30块的税，每年让自己亏 100块？
谁又会因为为了少交 30块的税，少赚 100块？（刨去税，还净赚 70块）。
所以你看待税收的问题不能是说为了不交税就不赚钱，而是只有当你赚到了钱才交税，交税说明你赚到了钱。（合理避税又是另一个话题）
所以也不要有想法，为了拿回税而可以去买一个亏钱的投资物业。这个逻辑是不对的。
也不要想的是，我就是因为要退税，只有一套房子为了退税原本自主也要改成投资。
因为这里面没有一个对等的数学公式让你计算出来你到底是“赚了”还是“赔了”？
朋友说，只会是赚了呀，退回来好多税呢！怎么会陪呢？
是啊，你别忘记了，投资的物业在卖掉的时候，如果增值了，那么资本增值的部分还需要按照当年收入计算增值税（capital gain tax）。
很多因素可能会导致你可能最后交出去的税比之前省回来的税要多，而且很有可能。首先几年后卖房子，资本增值的部分（按照持有时间计算）最后加到你个人收入来说达到的税率应该会高于你退税的税率。
打个比方：
房子 50万，你收入 6万澳币，第一年亏了 1万，省的税按照（6万-1万）*25% 三年就算平均一样，1.25万*3年= 3.75万节省 三年后，房子涨到 65万，你收入 7万，15万增值持有超过一年有 50% consession，算 7万5 +7万收入，等于 14万5 按照 37% 税率来计算= 5.365 万
申明：我们简化了税收计算和税率，只是为了做一个思路方便大家理解
其次并不是所有房子都会有折旧，所以也不一定有很多的效果。
这也是为什么你会看到许多收入高的投资客户，希望通过房产负扣税的会倾向投资新物业，通过杠杆（比如结合自住房，投资房借款 100% -105%把费用全部借贷），为的就是增大投资房的开支，一个是新房有折旧，而是利息还款会大，同时把所有的现金流放在自主物业的对冲账户。这就和贷款利息是成本的两大主要部分。
看到上面的数字和逻辑，你应该明白了。
哪有人那么傻为了拿回来 30%的税甘愿一直持有一个亏钱的投资物业？
说到这里，回归到投资的本质。所有的投资你都是希望可以带来回报，带来收益，带来财富的积累，而不是亏钱。
负扣税的存在实际上是为了弥补投资客户短期因为成本和维护带来的亏损，这是一个暂时性的，而房产的投资是一个不动产的投资是一个长周期性的，那么你所看到的是最终这个物业还是给你带来的一个财富的增长，也就是几年后你还是希望卖掉物业时，它是有所增值；或继续持有时，它可以带来一个正的现金流幸运的话几套物业可以带来一个 passive income。
归根结底，我们还是希望我们是赚更多的钱去交税，而不是为了不交税而亏钱。当然，合理避税又是另一个话题了。这得咨询您的会计师。
以上分享基于我们对于接触到的一些案例自己做的总结，并不涉及任何税务和投资建议。
如果您是会计师，有哪里您觉得我们理解有误，一定给我们联系我们非常欢迎您的更正，并分享给大家。
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