对话：悉尼还是海外投资者天堂吗？
近期澳洲政府加收海外买家印花税，同时金融机构也不断收紧海外投资客户贷款，一时间，澳洲房事让许多投资者感到前途莫测。 My Home Loan 有幸同一禾地产做了一期对话，整理分享一些观点。希望给投资悉尼和澳洲房产的朋友一些启发。
My Home Loan
你好 Peter，前段时间有一些对于房市非常消极的新闻报道，请问您如何看待这篇《突发！澳洲政府发布楼市最好预警！澳洲房产面料断崖式暴跌》的报道？里面的信息是否属实，是否会严重干扰购房者的信心？
Peter Chen
这是一篇毫无根据的文章，我想目的也许就是吸引眼球，增加阅读量吧。总体来说这篇文章非常不负责任。让我来逐条反驳。澳洲现有的，或在建的住宅，包括公寓和别墅，都是经由政府批准建造的。而政府审批的依据，就是通过对经济与人口现状的统计，以及通过对未来的预测而得出的。简单的来假想一下，悉尼未来五年内人口将会增长多少？这些人就算不买房，他们也有租房的需求？那他们租的房从哪里来？政府的一项重要职能，就是为民众提供足够数量的生活产品。而住房就是其中最重要的一项。住房的确是商品，这点毫无疑问，但这件商品的功能完全体现在有人居住。所以判断一个地方楼市的健康状况，不是在于房子相对价格的高低，而是需要结合当地人口，平均收入，以及供需关系等而得出的一个综合判断。其中一个重要的指标就是空置率。谁能找出一个在悉尼有着高空置率的地区？
第二点，澳洲过去的经济支柱是什么？矿物原材料出口。其最大的出口国是中国。而大家都知道，中国从数年前起就已经钢产能过剩，现在新一届政府在主导侧供给改革，提升产业结构。现在钢铁的价格，是每吨2000多元，这个数字连前几年的一半都没有。澳洲政府也积极采取应对措施，及时转型。现在澳洲的三大经济支柱产业分别是，农产品出口，旅游业以及房地产。农产品方面，上次习近平主席访澳，与澳大利亚政府签订了中澳自由贸易协定，规定了澳洲29种农产品免除进入中国的关税。旅游业，放宽对签证的限制，比如对大陆居民开放 working holiday visa 等等。而重中之重，就是房地产。不要简单以为房地产业只是简简单单的买卖物业，它可是牵一发动全身，打通上下产业链的关节行业。有人统计过，围绕着房地产业周围大大小小至少有 60个产业，比如，建筑，装修，机械，装潢，金融等等。所以，综上，没有任何一个国家，会坐视房地产业崩盘。至于该报道里所说 60个大佬只代表 60张选票…我只能说媒体啊，也要提高自己的知识水平！
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那针对目前，有声音说楼花不能买，公寓不能买，宁可买远一点的 house，而不买近一点的公寓，请问你怎么看。
Peter Chen
这是两个问题，我一个一个回答。
第一，楼花能不能买，公寓能不能买？你看问这个问题的人，他们担心的其实并不是房价增长与否，租金能否保证与否，这些不是他们所担心的。其实对于习惯地产投资的人都知道，房价不可能会跌，涨多涨少而已。问这个问题的人，其实是担心自己目前是海外身份，即没有澳大利亚的 PR或 Citizen，或者自己有身份，但是主要收入是来自于海外。可能最后会有成交风险。关于这个问题，My Home Loan 是业内顶尖贷款机构，你们来回答，会比我更有说服力。我简单得说两句，抛砖引玉。澳洲不断降低基准率，现为1.75%，这是央行给各大银行的利率。转换成我们的贷款产品，普遍上各大主流银行是固定利息 3.79%，浮动利息 3.99%，小银行和基金会有所不同。可以看到，利率是不断走低，从 2008年左右的 7点几，8点几，一路下跌，这也是澳洲政府鼓励工商业，房地产业发展的一个重要举措。世界各大经济体，尤其是美国与日本都在不断量化宽松，刺激经济，日本甚至做到了负利率。所以澳洲购房，贷款从来不是问题，相反是个优势。那么为什么会有人说贷款越来越难？其实主要是银行与政府打击不良海外贷款。什么是不良海外贷款。因为澳洲房价不断攀升，租金的不断上涨，很多人发现，我只要买房，在出租的情况下，房子自己就能供自己，甚至还有多余的钱可以供我花(尤其是前几年租金回报甚至高达 6%)，那么只要能买到房，想尽办法都要买。反正银行给大头，我只用付少少首付就可以了。所以很多低收入甚至没收入的人纷纷买房，这些人在蓬勃的房市中占到了先机，获得了高额的利润。而其中，低收入的购房者大部分指的是拥有澳洲国籍或永居，但是在澳洲的收入达不到银行对其第二套房与第三套房的贷款所要求的工资收入。而无收入者主要是指海外学生，一些海外学生来澳洲以后就立马买套房，读书几年回国后就卖掉，房屋升值部分远远超过留学费用，相当于免费读书（以房养学）。如果毕业后留下来，就用 refinance 把增值部分贷出来再做投资。所以那时候不到 20岁的买房者比比皆是。但是澳洲毕竟是个诚信国家，这里与国内的主流意识是不同的，慢慢纸包不住火，所以现在银行是严查此两类假收入，而对于诚信的，有实力的购房者在国内有资产，有正职，有足够收入，银行都是非常欢迎的。所以谁说海外贷不了款，那是危言耸听。今年上半年我们纯海外的投资人，全部正常 settle，贷款比例为六七成不等。
第二 ，买公寓还是买 house。我的回答是，公寓和 house 都是好选择，但是片面追求 house，贬低公寓，是没有道理的。在二十年以前，那时候的澳洲几乎没有公寓。银行的估价，都是依据 comparable price，那时候形成的循环就是，只能买 house。但三十年河东三十年河西，没到三十年，市场就已经发生了翻天覆地的变化。回过头去看，公寓增长势头迅猛的热门区域，不管是从增长的绝对值还是增长比例上，都丝毫不逊于 house。公寓本身的优势是非常明显的，比如地理位置方便（靠近火车站，商场），设施齐全（配套有游泳池，健身房，桑拿等），安全（门禁系统与保安），租金回报高（以悉尼华人最喜爱的 Chatswood为例，三房的公寓售价大概在1.8M,租金为 1000澳元每周，而同区域的 house，至少 3M，租金也就 1000澳元，甚至更低）。
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那您怎么看待哪些区域是好的区域，哪些区域是不好的区域。而且同一个区域，有些楼盘就涨得好，有些就表现一般。您是怎么区别这些的呢？
Peter Chen
判断一个区域好不好，最重要的是两个因素。
第一，它现在好不好。如果它已经是一个传统的好区，富人区，那么未来会变差吗？第二，政府的规划。这点上我们华人是最有发言权的，我们都清楚，永远响应政府号召，跟着政策走。所以我们华人不管在哪个国家，哪个时期，都能迅速积累财富。我们不仅勤劳，还有智慧。
My Home Loan
那你觉得悉尼现在有这样一个区吗？
你觉得悉尼现在有什么区还值得投资客继续关注吗？
Peter Chen
Epping。
My Home Loan
你不会是自己有 Epping的盘，于是就鼓吹 Epping吧。
Peter Chen
确实是这样，举贤不避亲。现在不仅我一个人说 Epping好，所有的政府，开发商，中介，甚至卖菜的阿姨，都知道 Epping 是悉尼市场最佳的投资区域。Epping 在历史上就是北区有名的富人区，并且是顶级学区，周围有数一数二的小学，Epping West Public, Epping Heights 新州最牛的精英中学— James Ruth agricultural，以及亚太金融第一的麦考瑞大学。现在有三条火车线经过 Epping，并且政府投资 89亿澳币修建的西北火车线，起点就在 Epping。商业上，一站之地就是南半球最大的商场，Macquarie Shopping Centre。现已有 M1高速路从 Epping 穿过，等西北高速路联通之后（Northwest Connect），Epping 交通量会成几何级增长。另外还有轻轨，现在 Carlingford 到 Parramatta 的轻轨已经确立，但是 Epping 到 Carlingford 之间的还在讨论，这个暂且不谈。光一条火车线， 一段高速路，给Epping带来的发展与机遇将会是多么的巨大。所以现在，是入手 Epping 的最好时机。
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确实，规划与交通，对一个地区的发展，与房价的推动的作用是不可估量的。另外我想请问一下，英国脱欧，将会对澳洲房地产市场带来什么影响？
Peter Chen
总体来说，大大利好。你看脱欧当日，澳元汇率就急剧上升，说明市场对澳元的需求开始旺盛起来。不过外汇上我不太专业，我只能从宏观经济上泛泛而谈，如果观点不恰当请指教。一直以来，国际投资的热点无外乎中国，欧洲，美国。我们刚刚聊到，中国经济下行压力非常大，据我了解，各行业都在痛苦转型，现在提的最多的就是侧供给改革，产业转型以及升级，与此同时伴随着严重的热钱外逃现象，我们也可以明显感受到，钱从中国出来现在越来越难，但是光靠行政手段，是干预不了全球化的市场行为。其次，美国，在上一轮美联储会议上，耶伦已经放风说将会继续量化宽松政策，意味着美国仍然和日本一样，不断鼓励民众消费，投资，但投向哪？英国脱欧当日，欧洲金融市场一片哀嚎，各大实体企业如汽车，能源股价暴跌，著名的投资人
李嘉诚资产缩水 11亿美元，比他更惨的还有比尔盖茨（24亿美元）、巴菲特（23亿美元）和墨西哥电信大亨贝索斯（16亿美元）。脱欧带来的不仅是市场短期的波动。长远上看，投资人则担心这是第一张多米诺骨牌，脱欧会让其它成员国跟风效仿。政治上带来的动荡会深刻的影响到每一个行业，所以中短期之内，欧洲不会再是理想的投资区域。那么澳大利亚，就会享受到成为下一个投资热点的巨大好处。这里得天独厚的地理与气候环境，稳定的政治格局，健康的市场经济制度与诚信的社会，最终会造福这里的人民。我们可以拭目以待。
这期既然提到 Epping，不尽让我想到 My Home Loan 一个从 2013 年开始不断投资 Epping House 持有和改建的客户，下期我们来邀请她从投资客户的角度，分享在这段地产黄金时间的经验和观点。
感谢
一禾地产的 Peter Chen 参与本期 My Home Loan 对话。
点击这里查看微信对话版本，以下为截图方便阅读。
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