今天想跟大家分享一个最近成交的自雇人士转贷实例。这位客户的情况很具有代表性和参考价值，读后会对 My Home Loan 的 L 系列产品有更详细的了解。请联系我们帮助你找到最合适的自雇贷款产品。
这次分享的实例里客户是一对夫妻，丈夫为以 ABN的形势从事货物运输服务，妻子辞掉了工资收入的工作，开始筹划自己的生意，可筹划途中发现资金吃紧。考虑到房产升值，客户打算将现有的房子转贷，从房贷里来拿钱出来支持生意起步。夫妻目前持有一套价值大概 150万的别墅，在一家商业银行里有110万的房贷。
经过初步沟通，我们了解到客户曾经联系过别的贷款经纪。这家经纪原想凭会计师信通过 Low Doc产品转贷别墅，但是却不知道在贷款额度超过100万时还需要提供 BAS报表，在不提供 BAS的情况下贷款最多只能批100万，这样不但客户拿不出钱来，还要在向银行倒贴10万。客户了解到情况后立刻打电话停止了那边的申请，并与我们从新商议最佳的贷款方案。
在详细了解客户情况后，我们和客户共同决定申请同一家银行的 Full Doc贷款产品。Full Doc相比Low Doc的优势在于贷款额度高，不需要担心贷不到想要的数额，而且利息低也更低，两年固定利息本息还款只要3.9x%。不过此家银行 Full Doc产品只需要客户提供一年的完整报税作为收入证明。时逢财年结束不久，根据银行要求，直到第二年3月之前银行都只需要报税草稿，该草稿不需要上报税局，这样非常方便客户日后根据实际情况再做调整，会计师准备起来也比较轻松。决定之后，我们便与银行联系，预约估价。两天后银行联系我们说别墅估价150万，贷款八成可以贷出120万，拿10万现金出来。客户听后很满意，于是我们立刻进行下一步，开始准备申请材料。
我们与客户的会计师进行了沟通，会计师在了解了报税草稿的用途后表示理解，并开始着手准备，与此同时协助客户准备资产、负债证明，等其他材料。全部材料准备妥当后边发给银行受理。大约一周后，银行发邮件出了有条件批准，在向银行解释了一些以前贷款的信用咨询后，银行便无条件地批准了贷款。
接下来客户填写了本来贷款所在银行的 Discharge表格，银行间交接开始，至此已不再需要我们或客户做出任何行动。两周以内交接完成，10万元现金打到先前制定的账户上。新的银行向客户打电话建立新账户和网银。一周左右银行卡寄到，整个转贷过程结束。
以上就是本次转贷的全过程。当然例子中的情况不会适用于所有人，如果想要了解最适合你的产品，一定要 打电话咨询我们。My Home Loan自雇人士贷款L系列产品总共来自六家澳洲银行或金融机构，总有一款适合你。
今天想跟大家分享一个最近成交的自雇人士成交布里斯班楼花的案例。这位客户的情况对于房屋类型和银行安排估价具有代表性和参考价值。
请联系我们帮助你找到最合适的自雇贷款产品。
最近大批量的楼花交割，在悉尼也好墨尔本或布里斯班，都有可能出现房子估价低于合同价。有很多原因会造成低估，比如高密度住宅，小物业面积等。
这次分享的实例里是一位单身人士，2 年多前买了一个小面积 50平方米的 1房单位户型在布里斯班市区。当时他是为了单纯买来做一个投资房，交了定金10%，到时交割时再交10%和印花税，租金差不多和贷款利息持平就可以了。但客人殊不知大多数银行对于面积小于 50平方米的物业可接受度就非常低，可以贷款的比例不一定会达到 80%。 之前这位客户找到一家银行办理 Low doc 贷款，只获批 70% 比例。但由于客户并没有多余的资金，获批比例达不到客人需求。到了快要交割的时候，客户找到我们来为他申请。
在沟通后，我们了解到原本客户办理的银行小于 50平米物业只能接受 70% 贷款比例，查看了材料后我们为客户选择了另一家金融机构，顺利申请到了 80%比例的贷款，利息虽然高了 0.25% 但可以只还利息，作为投资物业客户选择借款更高额度。我们立刻安排申请，让客户完成及时的交割免除延迟的罚金。
通常大家知道许多银行只接受 50平米以上室内面积的住宅，也有银行和金融机构可以接受办理 45平米以下的物业，并可以借款 7 成或 8成。
同时许多银行和机构如果是高密度住宅或在估价报告中出现 2 个以上高风险评分，银行则会选择降低贷款比例或甚至不接受此物业 Low doc 贷款（需转为 full doc）。
因此递交前需要明确了解银行对于物业的要求，避免不必要的申请和麻烦。
另外一个实例是一对夫妻，购买了墨尔本的高密度 3房公寓。如果按照一般银行去做估价，极大可能会产生低估问题。在与我们贷款经纪人沟通后，我们决定为他们递交物业100万以内可以按照系统估价来借贷的银行来递交。
原本客户也认为或许会有低估，但没有想到银行的系统估价（evaluation）可以拿到合同价格。大约一周后，按照合同价顺利成交，比他们预期的要少付掉了很多资金，并把多余的钱放在了对冲账号里，省去了一部分利息。
小贴士：
一些银行如果是二手物业或几年前签订的楼花，价格在 100万以内可以通过系统估价来办理。
一是可以避免估价师上门做全面评估而参考周边数据低估，二是在租金回报上可以采用更高的中介 appraisal 价值增加贷款金额。
以上就是两个客户的分享。
当然例子中的情况不会适用于所有人，如果想要了解最适合你的产品，一定要打电话咨询我们。My Home Loan 自雇人士贷款 L 系列产品总共来自六家澳洲银行或金融机构，总有一款适合你。
在 Low doc 贷款中，Risk fee 很常见。
你可以理解为，因为银行要求提供的文件少，所以做审核批款可能存在的潜在风险较高，银行就会通过将带贷款比例或提高贷款利率或增加风险费用（risk fee）来规避。
第一点很容易明白，抵押房产贷款比例从正常的 80%，降低到 70% 或 60% 类似于资产抵押借款（asset lending）有效的降低违约风险。即便出现违约银行可以通过 resell 物业从而拿回本金和利息。
第二点有点类似于政策贷款中的 LMI 保险，普通贷款超过 80% 贷款比例会有保险公司介入银行通过第三方提供的保险来保护自己的利益；low doc 贷款中正常的贷款比例为 60%，通常超过这个比例银行认为就是出于“高风险”，会需要收取风险费或 LMI 保险费。
一个是通过收取风险费（risk fee）自己来承担风险，一个是通过保险费（LMI）将借款人风险转嫁给保险公司。
不同的银行和机构风险费的标准也不一样，多数银行是根据客户贷款比例来调整风险费。
比如有些银行 60% 以下无 risk fee，70% 会有 1% risk fee，70% 以上会有 1.5% risk fee。
也有银行同样情况下如果可以提供会两个收入文件（会计师信+ BAS 或 生意账号对账单）可以免除风险费。
当然也有两三间银行 Low doc 产品是没有风险费或可以通过一些解释或文件的补充免除。我们下面的案例就是为大家分享一下一位年轻妈妈的经历。
这位妈妈是在悉尼北区经营一个生意，已经有三年时间，因为多为刷卡消费所以账目流水不错。
他的贷款要求在 $143 万，当时的一家 broker 帮他递交了市面上一家 Non-bank 机构，利率为 5.30%，客户通过会计师信递交拿到了 conditional 批准，发现贷款条款中有一笔风险费是贷款金额的 1%，之前这位 broker 并没有提及，因此不是很愉快。
在要求与银行协商费用时，broker 了解到可以通过提供 BAS 报表来降低费用，客户非常配合的提供了 2 个季度的 BAS 报表，然而之后却得到了一封 decline 贷款拒批信。
客户找到我们时离成交时间只有 15 天，我们拿到 BAS 报表做了计算确认发现在之前的机构那里按照审核标准用销售额减去工资开支和非资本运营成本（G1-G11-W1）得到的利润数据无法满足银行的审批标准。
在迅速安排估价后，我们便重新整理申请表格，帮助这位妈妈递交另外银行，新的银行可以通过 BAS 年化 sales 总额 30% 作为利润计算还款能力，客户轻松通过。
递交同时，为了确保批准，我们对客户经营的生意写了一份具体的介绍，包括对她过去相关工
作经验，经营背景，业绩以及未来发展的前景和规划，给出了一个合情合理的 story。 最终在期限内提前 2 天顺利成交。
总额贷款 $143 万，只提供了 4 个季度的 BAS 报表，借款比例 80%，无申请费，无估价费，无风免费，利率 4.29% 本息还款。客户要求的 offset 账号，网络银行，手机 app 和支行服务等也都包含在内。
所以同样为自雇生意做 low doc 的贷款产品，对产品的深度了解和准确拿捏是非常重要的。
欢迎联系我们，My Home Loan 靠谱有经验的贷款经纪人会是您投资房产的贴身助理，协助您 build up 房产投资组合。
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