银行审核标准（How lenders assess the loan application）

涉及到 Low doc 贷款审批，每个银行和机构的标准都会有很多细微的不同。就好像有些朋友买房子喜欢现金流好的物业，有些朋友喜欢有资本增值的，有些朋友喜欢投资 CBD 公寓，有些喜欢外围的别墅；银行在针对申请人的贷款也有不同的偏好和自己熟悉的客户群体以及物业选择。

比如上一期中提到的物业区域和物业类型有些银行就愿意给小面积或高密度的住宅提供 80% 贷款比例，其他的银行则不接受。

比如有些银行可以接受 1 年的 ABN 注册有些则必须接受 2 年 ABN。

比如有些银行审核 BAS 报表可以直接按照 40% 的总销售金额作为利润审核，有些则需要用销售额减去工资开支和非资本运营成本（G1-G11-W1）的数据计算。

比如有些银行愿意接受信用有不良记录的客户申请 Low doc 贷款，有些则不接受或需要降低贷款比例。

下面我们为大家做了一个汇总，关于 Low doc 贷款涉及到的几个方面各个银行通常的 policy是怎样。

ABN 和 GST 登记时间（Length of ABN/GST registration）

通常银行的要求是 ABN 注册两年时间 GST 登记一年时间，但也有银行可以接受 6 个月 ABN/GST 注册登记。

普通的银行 Low doc 产品贷款比例是 60%，但也有银行和机构可以接受 80% LVR 没有 risk fee 或 70% 贷款比例。

具体可以参考上面的关于贷款金额和比例，不同银行的要求有很大差异。

合理的申报生意收入（reasonable declared business income）

所谓合理的申报，申请人的资产负债和收入情况要与其生意和年限以及经验经历相符合。

比如 18 岁的送货员申报 15万的生意收入，以及名下资产与收入存款并不匹配的话就不是一个合理的申报。

多数银行不接受有不良信用记录的申请人 low doc 贷款，有些有 default 记录已付清可以做出解释递交，或必须寻找 specialist lending 的银行机构申请贷款，利率上通常会稍微高一些。有些银行可以接受不良信用记录贷款最高到 90% LVR 贷款比例。

抵押物业的风险需要格外注意，记住银行可以接受申请人的风险（无非就提高利率或风险费）但对于有风险的物业是不会接受的。

所以要递交前确认好房子是银行可以接受的抵押物，可以联系 My Home Loan 确认银行是否可以接受以及可以贷款的比例额度。

通常要在主要的首府城市悉尼、墨尔本、布里斯班、佩斯、阿德莱德等城市区域。

大多数银行和机构对于增值物业贷款做套现（cash out）会有一些限制，通常只提供一封会计师信最高 10万澳币，提供 BAS 报表 15万澳币，或提供 financials 财务报表 50万澳币。

更高的金额需要和银行作出解释或提供相关文件确认套现的目的用途。

类似与增值套现，因为债务重组通常的金额会在一定的额度范围，所以通常控制贷款比例在 70% 左右都可以实现。也有银行可以做到 80% 的比例。