【王二房贷日记】要还本金吗？为什么房贷只还利息？Interest Only 有什么好处？
【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例，在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识，避免出现同样的问题。
文章不构成贷款建议，您的情况类似但贷款因人而异，我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情，为您提供合理的规划。
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王二在澳洲贷款购买了房子时，在选择还款方式时非常的犹豫，想到国内都是本息一起还（Principle & Interest），澳洲银行提供只还利息（Interest Only）有些不明白。问了许多朋友也是得到各样的答案。 那么澳洲的房屋贷款，在什么情况下选择只还利息？有必要本息一起还吗？
我们也常常被客户问询是否应该只还利息？或是否应该本息一起还？
我们分几点简单的做一个总结：
自住房
- 很多时候自住房因为没有税务的 Benefit 许多客户考虑本息一起偿还，30 年或 25 年逐步将贷款还清，这是最普遍的一个还款方式
- 考虑到未来可能自住房转投资房，我们建议和 MyHomeLoan 贷款经理沟通，确定是否需要只还利息，因为当未来自住房变成投资房时，已偿还的本金部分再次 Top up 或 Refinance 借出来时也是无法获取 Negative Gearing 的效果*
- 如果您是以上情况，最好借助 Offset（对冲帐户）实现未来更大的负扣税效果
投资房
- 许多投资客户，目的是用最少的资金和成本达到更多的投资，其中多数会选择只还利息，从而在现金流上也会有更多充裕的资金
- 负扣税（Negative Gearing）的效果会更加明显*
- 特别是一些客户拥有两套房产，其中一套物业自住（Owner Occupied），另外一套投资物业（Investment Property）可以规划自住房借款比例挪到投资房，达到的效果是投资房按照 100% LVR 的标准借贷，自住房减小 LVR，从而投资房可以更大限度的利用 Negative Gearing
关于只还利息几点分享
- 只还利息并不代表不还本金，不是说本金在 30 年贷款期限中是没有减少
- 只还利息的同时，原本本息一起偿还中的本金依旧可以通过 Offset 帐户达到对冲本金的效果
- 也就是意味着，只还利息是和本息一起偿还在正确使用 Offset 帐户时可以达到同样的减少本金的效果
- 然而这样的还款方式更加的灵活，首先不必要按照还款的周期定期“偿还”本金（对冲），只要随时有闲置的资金都可以在 Offset 帐户中达到“偿还”本金的效果，其次对于许多年轻的置业者来说还款的压力会小许多，避免本息偿还在经济压力大（比如升息后）出现 Default 违约的情况，被强制偿还额外的违约利息（通常是原利息 + 2%-3%）
- 最后，通过结合 Homeloan 贷款帐户和 Offset 对冲帐户加上 Credit Card 信用卡可以实现 Loan Minimisation Management 节约更大笔的开支
例如： 40万借款，夫妻收入 $6,000 澳币一个月在除了还贷，每月生活开支 $2,500 澳币的情况下，5% 利息的话，通过 Loan Minimisation Manangement 管理贷款，可以比 30年本息一起偿还节省大概 $18万到 $20万澳币的利息，贷款将在 16 年左右还清。 请预约我们的贷款经理和您沟通讲解贷款的最小化管理，通过我们的计算器帮您做一个合理的规划。 LMM 的管理方式同样适用于本息一起偿还的客户，自住投资都可以操作。*我们建议您和您的会计师洽谈税务相关的问题，我们不提供税务建议
或需您读了以上的总结还是会一头雾水，通常已经有偿还贷款的客户会明白多一点。我们建议您和 MyHomeLoan 的贷款经理沟通，针对您的个人情况给出更多的还款方式建议。
王二得到我们的建议后选择的 Package 产品和还息方式帮助了他减少了还贷压力的同时，节省了一大笔利息的费用，更重要的是为未来的投资计划铺好了路子，不会在下一套投资时因为之前的 Structure 有问题为后面的投资添堵。
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