什么是债收比 Debt to Income Ratio（DTI），为何银行这么重视这个指标
最近澳洲主要城市房价上升，客户朋友们购房的预算都在不断上调。
许多客户希望能够在拍卖之前更加客观的判断自己的借款能力。那么除了通常对于收入以及还款能力的计算外，银行在去年引入的一个新的标准 DTI 。DTI 约束借款能力。关于借款能力，关于DTI，下面这个文章分享给大家。
（图片来源：mint.intuit）
债务收入比（DTI）或贷款收入比（LTI）是银行衡量您偿还抵押贷款的能力，不让您陷入经济困境的一种方法。
虽然这对于购买自主物业的申请人来说充满了压力，但对于房地产投资者来说并没有太大意义。因为如果投资者需要，他们可以简单地出售他们的投资性房地产。
什么是债务收入比？
债务收入比，是你的总债务除以你的总收入（税前收入）。
基本上，DTI比率考虑到了你的全部债务，确保你可以款偿还现有的和未来的负债。
例如，假设有一对夫妻，每人每年的总收入为8万澳元（总计16万澳元）。他们想借50万澳元，
负债情况：
- 新抵押贷款 50万澳元
- 一张 2000澳元额度的信用卡
债务总额：$502,000
然后应用以下公式：$502000÷$160000=3.14 DTI
这意味着你的债务总额是你总收入的3.14倍。
哪些借贷机构适用 DTI 比率？
非银行接待机构：非澳大利亚存款机构（ADI）不适用DTI限额，因为它们不受澳大利亚审慎监管局（APRA）的监管。
澳新银行（ANZ）：贷款利息比率大于9的住房贷款申请将不被接受。
联邦银行（CBA）：银行会监控DTI高于4.5的申请，而DTI为7或更高的申请需要由专门的信贷部门批准。
澳大利亚国民银行（NAB）：所有家庭贷款申请的贷款收入比率（LTI）上限为7，DTI 比例为9。
西太平洋银行（Westpac）：如果DTI比率为7或更高，您的申请将提交给银行专门的信贷部门进行进一步审查。
其他贷款机构：其他主要银行和贷款机构将发布自己的DTI比率基准。
什么样的数值属于高 DTI？
一般来说，如果DTI高于借款人收入的6倍（6 DTI），那么您就会被认为有较高的风险。因为一旦发生下列情况，您将会面临很大的财务压力。
- 经济状况的突然改变。
- 利率将大幅上升。
什么样的收入会用来计算债务收入比？
根据不同的收入类型，以下收入可以可以被用来计算DTI：
PAYG：税前年度总收入。它不包括强制性的超额供款。
个体户：税前净利润。
其他收入: 如临时工、合同、租金、加班费、佣金和奖金的税前总收入。
DTI计算中包括哪些债务？
- 信用卡。
- 个人贷款。
- 组合贷款。
- 抵押贷款。
- 税务债务。
- AfterPay 和其他先买后付款产品。
DTI 计算中不包括哪些债务？
通常，或有负债/债务不包括在DTI计算中，包括：
- 租赁和分期付款。
- HECS和助学债务。
- 贸易支持贷款。
- 公司、合伙企业和信托责任。
- 其他到期负债。
此外，如果与非申请人分担负债（联合贷款），则无论所有权百分比如何，负债都将被按照100%计算（一些例外情况适用）。
虽然上面提到的负债不包括在DTI计算中，但这些负债仍需要包括在住房贷款申请中，因为它们是计算借贷能力必需的要素。
谁会受到债务收入比的影响？
借贷机构希望根据你的收入与债务比率来考量放贷额度。
例如，如果你挣了10万澳元，你通常不能借到超过60万澳元的贷款。
对于普通的自住房业主来说，这是一种负责任的放贷做法。但对于投资者来说，当考虑到他们的长期计划时，这并不总是合理的。
例如，他们可能只支付前3年的利息，这样他们就可以保持现金流，以获得进一步的投资机会。
另一方面，他们可能正在使用负扣税策略。
总体来说，负债收入比率对房地产投资者来说并不合理，因为如果他们无力偿还抵押贷款，他们可以简单地出售名下的一套投资物业。
为什么澳大利亚审慎监管局引入更严格的 DTI 基准？
早在2014年，澳大利亚审慎监管局（APRA）就曾迫使银行将投资贷款的年增长率限制在10%以内。
这主要是针对负债率高的借款人，即负债与收入比率高的投资者。
只还利息的贷款被限制的更多，放贷额度被限制在借贷机构放款总额的30%以内。
2018年5月，由于澳大利亚审慎监管局对投资贷款与自住贷款批准的比率比较满意，于是取消了这一“限速”。
尽管如此，从 2018年澳大利亚审慎监管局（APRA）的数据发现，仅有10%的新住房贷款超过6 LTI，约占新房地产价值的31%
借款能力快速计算
如果从 DTI 角度出发，那么您可以简单的把自己的家庭收入+租金收入可以✖️ 5.5 倍，迅速得到一个整体借款能力的预判。
当然结合生活开支，如果您的生活开支高于银行 benchmark 借款能力会减少一些，低于则高一些或沿用银行 benchmark。
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