海外人士如何在澳洲贷款购买房产

（图片来源：DailyTelegrah）

海外人士在澳洲购房

在澳洲，政府一向把房地产作为主要的支柱产业大力扶持，每年都会采取多项措施支持其发展，另外，企业界特别是金融界，也紧随其后采取了相应的举措，其中一项很重要的政策就是鼓励海外人士购买澳洲房产，以此作为个人投资组合的一部分。整个澳洲，政府与企业共同打造了一个对全世界开放的个人房地产投资市场。

对于海外人士，甚至从未来过澳洲的人士来说，可以得到哪些政策支持呢？

首先，在买房时可以享受到和澳洲本地居民买投资房同样的政策，即国民待遇。唯一需要多办的一个手续就是须经澳洲海外投资局 (FIRB)的批准，只要买房人不是澳洲政府认为有损国家利益的人士，所买房产不是澳洲历史文化遗产名单上禁止出售的历史物业，通常都会在两周之内批准。除此以外，对海外人士没有其他特殊限制，以此来看，对于海外购房者的要求是非常宽松的，在哪儿买，买什么，买几套都可以自由选择。

*注：通常情况下海外人士在澳洲只允许购买新房（包括楼花），记住：

Temporary Residents may purchase property in Australia to live in but must see it if they leave the country or it is no longer their principal place of residence.

其次，澳洲银行对海外客户同样是积极支持，客人只需要提供简单的文件，如护照、驾照复印件，收入证明信，买房合同首页就可批出房价 80% 的贷款（70%～80% 根据客户的情况）。而且利率和产品功能和澳洲本地客户完全一样。

第三，澳洲发达的金融业令海外投资人士如虎添翼，有些支持甚至在其自己国家都不能享受到。如：允许客户在前五年内只付利息，本金可以暂时不付，使贷款投资的客户轻松实现“以房养房”；房子升值后，不必卖房，只需简单地做个再评估，就可以把增值的部分兑现，把“死钱变成活钱”，实现滚动投资。也提供 Offset 对冲账户，如果有多余资金存入帐户，可以完全 100% 抵消掉所需偿还的利息。

 

海外人士在澳洲贷款

目前海外投资者在澳洲购房做贷款，基本上都是用海外收入来做。

这里简单分享几点：

• 目前做的比较多可以接受海外收入做房贷的银行基本上就是 St. George、Westpac 或 BOC（中国银行）。

• 当地银行 St. George 和 Westpac 目前对于海外收入的政策还是一封雇主信加上 2 张连续工资单或 3 个月工资进账银行记录，St. George 也与姊妹银行 Westpac 很快实施同样的政策，中国银行对收入的审查与两个银行类似。– 详细 Westpac 和 St. George 海外收入政策调整细节请查看这里《海外收入贷款政策调整历史小结》。

• 目前 Westpac 在 75万以上的贷款通产批准 70% LVR，可根据 credit scoring 批准 80%，详细查看《Westpac 海外收入贷款政策再次调整（有关借贷比例 LVR 的限制）》，BOC 海外收入贷款比例均为最高 70%。

• 关于 St. George 和 Westpac 唯一两个银行允许海外身份的购房者借款 90% LVR 的政策，请阅读 MyHomeLoan 的解释。Temporary Visa 的持有者，在澳洲本地收入允许借贷最高 LVR 90%，并不是纯海外人士，也更不是海外收入，请大家不要错误理解。

• 如果是纯海外人士（没有 PR ），只要材料准备的到位，问题不是很大。

• 如果是拥有澳洲身份，使用的海外收入做房贷，会有较多因素需要考虑，其中包括查看信用报告，了解近一年内是否有当地 local 的一些 activity（更换地址、签手机、办理过信用卡、车贷等 credit enquiry）。

• 对于许多是留学生购买房产，以父母名义做房屋贷款。更加需要注意，特别是房契上的名字放谁。假设房契上放的是孩子的名字，那么贷款就必须有孩子的名字，如果是放孩子的名字但贷款只放父母的名字，那么目前的政策下只有中国银行 BOC 可以含糊接受（目前政策已基本关闭，需要和 MHL 的贷款经理做详细的沟通）。其他银行都不可以。

• 目前 CBA 联邦银行也在逐步推出针对海外收入（特别是中国收入）的贷款政策，还没有正式成型。如果是国内有公司的客户，可以通过以公司收入的情况在 CBA 做房贷申请，policy 审查上还是较为复杂和严谨。

• 其他银行 ANZ、NAB 也陆续接受海外收入贷款，政策较以上的银行严格，请和 MyHomeLoan 房贷经理沟通。

• 非银行机构也提供 80% LVR 海外收入贷款，100% Offset 帐户和较大银行都要低的浮动或固定利息，为海外人士在澳洲贷款买房提供了更多的选择。

 

这里简单的给大家列出以上的一些信息供海外人士或还没有拿到 PR 购买房产客户提供一些有价值的参考。希望会有所帮助。

我们不提倡很多客户在任何情况下就想到海外收入贷款，很多时候要确定是否可行，风险在哪里，然后根据自己的情况规划贷款。不要等到出了问题再回过头来解决。

还是需要找一个专业的房贷经理，他们可以通过简单的几个问题，就可以很细致的了解您的情况并提出一些可行可靠的解决方案。

 

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