第四篇：SMSF 贷款并不难

第三篇：为什么会有人用养老金买商业地产？中小企业主如何利用养老金避税？

你知道可以用养老金买办公室或者店铺，然后租回自己的生意吗？

大家都知道自己经营的公司可以直接买下办公室、仓库等商业地产自用，省了交租金给房东，房产将来卖了还能赚一笔。

也有人会另外成立公司或信托持有地产，然后租回自己的公司，以达到避税和保护资产的目的。

现在更厉害的是，许多会计，律师，零售商等都开始用 SMSF 自管养老金了。目前市场上 SMSF 所持有的商业地产，大部分都租回了受益人自己的公司。

为什么呢？仍然是避税和保护资产。

（一）避税

继续举简单的例子：

Amy经营自己的公司，个人年收入 15万，花 50万买了个办公室，过些年退休后以 70万卖掉了。

如果是个人或信托名义买的，增值税是 3.7万

如果是 SMSF，因为是退休后卖掉的，增值税为零

（如果退休前卖掉的话是2万）

假设租金收入一年 5万，刨去各种费用和利息后净收入是 2万，

如果个人或信托名义买的，一年要交税 $7,400

如果是SMSF，一年要交税 $3,000

本来付给房东的租金付给了自己的养老金，养老金又拿着租金把贷款还掉，剩下的收入虽然交税但是税率低，退休后卖掉更是没有增值税。

小编知道这时候一定有人想问 “那岂不是可以想付多少租金就付多少租金，避税 so easy！” SMSF 贷款虽好但是监管严格，大家注意：

有的客户选择不租回自己的公司，只是投资商业地产来分散资产和风险，租金回报在 8-12%，但空置率和维护费用也比一般住宅要高，刨去费用净利润平均在 6-7% 左右。不过平均值对每个个体来说意义有限，大家还是要擦亮眼睛仔细挑选适合自己的商业地产。

养老金贷款有一种特殊的结构叫做 Limited recourse borrowing 有限追索权贷款，意思就是万一发生违约，银行要拍卖房产还清贷款的时候，只能拍卖当初贷款时抵押的这一个房产，而没有权利追索养老金名下的其他财产。

相比如果是个人名字贷款呢？当然是你名下的所有资产都危险了。

如果是信托贷款呢？通常银行会要求相关的个人做担保，因此个人名下资产也会被计算在内。

避税和资产保护上的优势，是 SMSF成为澳洲最受欢迎养老金形式的关键原因。这么好的工具，小编认为是值得大家跟会计聊一聊的。

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