你的房子值多少钱？估价师谈澳洲房屋估价，澳洲房产估价值背后的秘密
联合知澳网 My Home Loan 对话澳洲资深房屋估价师 ValueConnect 聊聊澳洲房屋的估价，从一个专业银行认证估价师的角度谈谈这个行业，以及估价的本质和背后逻辑。
对话资深估价师：你的房子值多少钱 澳洲房产估价值背后的秘密
澳洲对房子投资感兴趣的朋友一定要观看视频，非常多的干货分享
1.房屋价值到底谁说了算？
2.估值低了怎么提高dispute成功率？
3.除了银行贷款股价，估价师还能提供哪些私人业务？
4.房屋估价时有哪些 risk，买房前怎么避免这些坑？
公益主讲人：
Sonny Liu
曾任澳大利亚联邦政府土地顾问 新南威尔士州州政府征地官（acquistion manager） Blacktown Council征地专员（property officer） 银行内部估价师 澳洲四大估价师行注册估价师
Darren Liu
My Home Loan 创始人 澳洲 No.1 MPA贷款经纪人 澳洲贷款经纪人培训师 多年研究澳洲金融动向与政策
内容简易汇总
你的房子值多少钱？
估价行业
在澳大利亚，大型商业银行的主要收入来源是房屋贷款，在澳洲买房，你需要支付 20%的首付，剩下的 80%的可以找银行贷款，所以银行是抵押物业的最大利益者，这样意味着银行同样承受着更大的风险，假设贷款人无法偿还贷款了，银行收回房子后是否还能以买入价卖出，所以这就需要专业的人来估值，由此产生了估计师的工作。
三点
1.估价行业在国内起步晚，甚至还没有完整规范的体系
2.在澳大利亚估价行业也发展了很多年，但是从事这个行业的人很少，华人更少
3.估价师的客户是银行，而不是贷款买房子的人
为什么同一个物业，在不同的银行，在不同的估价公司，不同的时间，得到的结果不一样?
三点
1.每个银行都指派他自己的估价师，假设你是 ANZ 银行要求的估价报表，是不可以拿到别的银行的。
而且估价师会在估价报告上写明这个报告是给哪个银行
2.不同的估价师对于一个物业的价值判断是不一样的，但是不会有很大的偏差，一般来说偏差在 10% 以内
3.房市的波动很大，一般来说一个估价表的期限是3个月
买楼花会不会被低估？
买楼花就是一个买 future value，开发商会把之后预期增长加在购买的价格里面，如果之后房市上扬你就赚钱，反之则会亏钱，所以会不会被低估和估价师没有多大的关系，还是要看市场的反应。这就像投资期货一样。
估价师到底是怎样估价？流程是什么？
估价师来看房子做检查，只是估价这整套流程里的一个小步骤，前期还要做很多的调察研究，记录很多数据来综合周边环境，最后得出一个完整的报告。
估价师检查前，做一些整理，摆一些好看的贵重的东西在外面是不会给估值加分的，任何不是和房屋绑定在一起的物品都不会算进估值价格里面。
有什么小贴士？
如果你是要买 unit，旧的那种，如果室内面积小于 50平方米，很多银行是不接受的。
房屋风险的问题，要考虑房屋周围的情况，考虑潜在买家的接受度。
注意房子周围的信号塔，已经房子是否在 bushfire prone zone（森林大火易发区）。
在签合同之前，律师一般会调察。
如果估价报告对于房屋的风险评价较高，银行则会降低 LVR。
如果估价真的低估，有什么办法？
心理层面，最终是解决问题，如果真的被低估，以一种柔和合作的态度去交流。
什么是房屋估计的可比性
第一
Sales 必须是6个月以内的，成交时间在近期
第二
土地面积的可以性，两级的对比
第三
房屋的面积，建造成本
第四
房子减少质量，还有房屋的附着物
你如果了解周围房子的情况，可以告诉估价师。
高压电发电站多大的范围会有影响？
一般来说三公里内都会有影响，100 米以内的 risk rate 会很高。
投资房租客，不好的行为会对房屋估价造成影响嘛？
只要不对房屋的结构造成损害都不会有影响。
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