APRA 要求银行收紧投资房贷款政策，投资客户要考虑些什么？
【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例，在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识，避免出现同样的问题。
文章不构成贷款建议，您的情况类似但贷款因人而异，我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情，为您提供合理的规划。
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（图片来源：Yahoo）
最近时间里投资房和海外收入借款政策的变化给市场带来了许多不确定因素，也让许多投资客户担心起来。许多朋友读到我们的文章后来询问，是不是现在不该投资房产了？我觉得应该问的不是该不该，而是有哪些需要考虑的？不论您是旁观者还是已经入市。
先回顾一下这段时间政策上的调整：
⇢《【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场，投资房贷款将区别对待，减少贷款比例，限制只还利息》
⇢《【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策，对在澳购房投资者意味着什么？》
⇢《【FIRB 外国人投资澳洲】海外人士在澳置业成本提高，违规置业罚则定案》
⇢《2015年4月15日 Westpac 海外人士海外收入贷款政策调整，降低贷款额度LVR至 70%，4月25日生效》
⇢《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读》
⇢《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解，ATO加入，将向所有海外买家征税》
（1）王二目前手上已经有了 4 套物业，借款近 200万澳币，因为利息低所有的租金收入加起来不但可以偿还所有的房贷，还有富余（positive gearing）。同时王二今年年底预计还有 2 套楼花等待 settle，因为资金的原因王二需要从现有的物业中 top up 拿出增值部分用于年底楼花的剩余首付。事实上已经 settle 的 4 套物业中，有两套王二是借款 90% 购买，同时因为利息和活动促销，王二的 4 个贷款分别分散在不同的三个银行。王二找到我们的贷款经理寻求贷款帮助。 （2）王二的哥哥王二哥，刚刚来到澳洲，虽然收入很高，但还没有太多积蓄，看到房市不断走高，担心没有机会入市错过时机，准备随便挑一个投资房买下来哪怕亏了也可以用于负扣税，必定收入很高税交得太多。
If you don’t own it, it is a bubble.
If you own it, you are in a bull market.
这是前几天金融时报里的一句话，我觉得形容现在的市场很贴切。
所以首先要看的是是否和你相关？
您已经入市和您没有入市，可能对市场看法观点会完全不同。换句话说，如果还没有买房子，这个市场即便涨的再多，或跌的再狠，对你能有多大的意义呢？然而哪些已经把一大半身价放进了市场的人，所看到的所期待的就不一样了。
上面提到的王二和王二哥，两个人的情况就是两个极端，但也很普遍。
先讲讲王二吧。
（一）
许久以前我们写过一篇文章《为何我最后考虑贷款利息？》，里面提到，有许多朋友因为在意利息或在意银行广告宣传中的促销「好」产品，却看不到产品全面的优缺点和局限性，更不想未来长远的规划。就像王二一样，为了当时的低利息和促销，分散了两三年家银行，有些是看到银行宣传有些是听到朋友说，其实折腾来折腾去貌似看起来很节省，也很有满足感。如果问道以后怎么考虑？王二会告诉你，我过两年就换银行了，无所谓什么 structure。
那么现在就是 pay back 的时候了。
王二没有想到的是政策的调整带来投资房无法获的之前更低的利息，那么目前即便想更换银行成本会很高，与此同时，90% 的贷款转银行时如果没有因为增值降低 LVR 到 80% 任然需要支付一笔新的 LMI 保险给新银行，很不划算。
总结：房贷是几十年的事情，即便可能每隔几年会调整银行更换产品，但从最初就要做好相应规划，从长远去考虑。只想着拿短期的活动或一味依据利息低作为选择银行的标准，可能会让你被迫锁定在一个银行，损失更大。
（二）
现在王二如果考虑将几套物业贷款重组到一个组合内，因为政策的原因无法拿到投资房部分的利息折扣。不过如果考虑到现金流和未来风险的控制，在目前接近 4% 左右的固定利息，是时候考虑固定一部分贷款的比例。
总结：如果您拥有几套投资房，或近期会有投资房 settle 可以考虑固定一部分了。如果您只是一套物业或许不用考虑太多，要合理想好对冲和固定的比例如果考虑的话。
（三）
Leverage 的风险。
通过银行的借贷实现购房，有效利用有限资金投资房产合理的方式。但如果您和王二一样，拥有几套投资物业，甚至完全依赖租金回报偿还利息，「过度」借贷的话风险也要做好把控。
就如 margin loan 的概念一样，一小部分资金通过 margin loan 杠杆实现更大的投资，如果市场上行，那么赚得回报也会跟着杠杆翻倍，但如果下行损失也是一样翻倍。
最好的把控就是自己用高一些的 assesement rate 做一个计算，哪怕心里有数比如即便利息增长到 7% 是不是自己还可以承受的起还款的压力。
总结：杠杆要把握有度，过高的杠杆可以是登天的梯子，也可以是万丈深渊。自己要做好把关。
然后我们看看王二哥。
（四）
几点需要提醒的都是很基本的，但是因为人们往往害怕错过了机会（fear of missing out），头脑一热。
首先，就是不要因为有了积蓄，找不到合适的房子仅仅因为担心错过就随便买一个。看起来这些事情不太会发生，事实上每天我们都可以遇到类似客户的经历。
比如王二哥因为考虑到反正收入高要退税，只要是投资房就算「亏」也可以抵税，值得。事实上负扣税的真正意义并不在于账面亏损退税，富人之所以喜欢负扣税应该理解为「即便短期内物业是账面亏损，得到税务上的好处，可重要的是长期持有是要赚资本增值的。」换句话说，如果给你一套房子从长远看也没有任何增值潜力，仅仅是每年亏损可以让你拿到 30% 左右的退税回来，你还会考虑吗？
其次，许多客户可能是第一次购房或是看到大家投资房也考虑投资房，如果您还不能明白什么是 LVR 什么是 Negative Gearing 什么是 strata title 类似的名词，我也建议还是多做一些功课，先了解学习一些知识再买不会有坏处。
所以总结下来就是，不论您已经是几套物业的业主还是刚刚进入房产投资的市场，最好是开始就有专业人士协助一起做好长期的规划；充分考虑到银行借贷投资的好处和风险，把控好自己的投资风险；如果现金流有限或比较多的物业贷款，可以考虑通过固定利息结合浮动规避一部分市场风险；不要盲目的跟风，做好调研工作。
最后送上两句话给大家：
Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria. – John Templeton
大概意思就是说牛市在悲观时诞生，在怀疑当中成长，成熟于乐观时，在兴奋时死亡。
另外一句是大家都熟悉巴菲特说过的，就不翻译了：
I will tell you how to become rich… Be fearful when others are greedy. Be greedy when others are fearful. – Warren Buffett
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