Be Merry
（图片来源：hello december）
圣诞前两周左右的时间，我们收到一位客户的圣诞礼物，是一张全家福照片，一家人爸爸妈妈还有两位可爱的宝宝，在收拾好的新家刚刚安定下来。照片的正面下方写着一行字 “Thank you, M. Merry Christmas!”
每年的圣诞我们都会收到来自客户，合作伙伴，律师朋友，地产朋友的一些卡片或是礼物。很感谢每一位朋友，不是因为生意，而是每一次我们都真诚的去接触，专业是我们基本的起点，对每一位客户的负责是我们一路过来的基石。
几句话写出来，看着简单，现实中却承载着无比巨大的情感和压力。无法用文字来描述，就让我们通过几个 My Home Loan 真实地案例来表达。（案例中客户信息有所调整以保护客户隐私）
（一）
圣诞前距离平安夜差不多还有 15天（10 个工作日）的时候，我们接到一位客户的电话。
房子第二天就要交房，然而就在当天他的银行 banker 告诉她贷款无法批准。而客户本人也好像什么都不清楚以为换一个银行办理就好了。
在得知如果在交割日期无法成交，开发商会按照合同中 14% 的利息计算罚金，并且 14 天后如果还无法成交将没收 10% 定金和房子后，客户几乎处于崩溃状态。
一个在澳洲做白领，依靠自己和家人的积蓄好不容易购买了一间物业（2 年前的楼花），如果现在没能交割房子被开发商收回，或许近几年也无法再置业。
然而此时的客户非常无助因为自己也不确定具体被拒绝的原因，换去其他银行十分没有把握。加上圣诞节期间银行的处理速度非常的缓慢，更不要提需要在 10 个工作日内拿到批准、签署文件、还回文件、安排交割。
与客户沟通后，获取相关资料和信息，一边我们安排客户让律师尽量争取延迟交割时间，同时决定通过 private funding 借款 75%，无需提供额外的材料，5天获得批准（其中 2天估价），然后安排签署文件等，第 8 天 settle。
（二）
客户专程从国内飞来澳洲看好一套在维多利亚的物业，合同价格 260万澳币，然而预批的银行估价只有 220万澳币。
维州的合同可以选择 subject to finance，合同中列出如果借款达不到 190万澳币，客户可以选择退出合同。可是客户非常喜欢这套物业，然而估价又让整个决定变得非常尴尬。
要知道去 appeal 一个估价，会有多难。特别是超过 200万以上的物业，估价基本上都是属于 Long form（非常全面的报告），估价师也是从每一个细节包括房屋用材等各方面给出观点。如果想要他说自己的判断有错误，重新更改自己的估价，无非是要自己打自己的嘴巴。
通过客户以及和 agent 中介的无数次沟通，了解到在当地区域中 Opeton 估价公司非常擅长做海景房的估价，虽然无权利直接指派估价师做估价，但是作为银行的 pannel valuer，我们最终通过寻求银行 Head of credit 和 Head of valuation 的两个大佬的帮助，调用作为 pannel 估价师之一的 Opeton 报告，获得原价 260万 80% 的贷款额度。
贷款获批时，我们也是眼泪都在眼眶打转。
（三）
客户与我们沟通过银行产品的选择。在确定后并不知晓自己的信用分数比较低。
客户的情况很好，收入稳定，讯问后也没有特别的信用问题，各方面情况都不错作为一个转贷 refinance，申请一个大银行拿一个不错的活动利息应该没有什么问题。然而递交后当天银行就有了一个坏消息，系统自动 decline，原因未知。
我们第一时间和客户沟通，首先安排做一份信用报告（因为之前与客户沟通未觉得会有问题），同时和客户沟通其他银行的活动。收到信用报告后，我们基本确定客户是因为太多次的信用询问，过去一年有 10 多次的信用卡申请。因为朋友的 “经验”分享，通过信用卡 balance transfer 可以多利用资金对冲贷款利息，却忽略了最重要的「信用分数」，导致贷款直接被拒绝。
我们也建议大家和专业的贷款经纪沟通，确保自己了解如何合理利用对冲账户管理房屋贷款，节省利息。 贷款是多方面的，切结只因为其一而忽略的整体的规划。
客户还是执意希望近期做好 refinance，最终我们和客户经过沟通，决定尝试非四大银行中的一间，因为没有 credit score 都会直接发送去 credit team 手动审批，这样提前我们针对每一次的信用询问做好解释，贷款顺利在 3天内获得批准。
每年我们都会碰到各种的情况，值得高兴的是我们可以帮到一些客户最终完成置业安家，也很遗憾有一些客户我们无能为力。所以看到喜悦的同时，我们也自然会想到无法按时成交丢掉物业的或丢掉定金的朋友。
这也是为何我们一直花费时间和精力去与客户分享我们的经验我们的知识。如果有幸您是我们的客户，My Home Loan 的贷款经理会用心做好每一个环节的服务，如果您有自己偏爱的贷款经纪或喜欢直接和银行沟通，我们分享的内容也希望可以为您带来帮助，希望可以避免上面提到的许多不必要的“意外”。
这一切不论是分享，还是以上我们提到的案例，都需要时间和精力去做，可能未必会有经济利益回报或回报不成正比。但我们几年都如此坚持。
为什么呢？因为我们 care！
我们可以看到的是 My Home Loan 的每一个贷款经理为客户的利益花费额外的时间精力，无数次当我们最后在电话里给客户带来那迟到或那关键的一个 approval 时，我们的眼泪也早已打转。
所以，当圣诞前夕看到那张寄来的照片，简单的一句 “thank you, merry christmas” 却让我们心里十分温暖。
You can’t be merry by yourself.
Sure, you can be content, happy, possibly even delirious. But merriment requires a group, and that group is almost always a group you can see and touch, one that’s sharing the same molecules of air, face to face.
这是 Seth Gordin 几年前在博客里写过的一篇文字。
大概的意思就是说「Merry 需要一群相知相识，看得见摸得着身边朋友才能享有的到的快乐。」不论是圣诞，还是我们华人的过年 ，在澳洲还是在各地，重要的是亲戚朋友们聚在一起，把酒言欢。（在过去的年代，merry 就是饮酒作乐的意思）
虽不能与各位客户朋友都聚在一起聊聊天，但看到各位在新房与家人朋友相聚的朋友圈，真心感到高兴。
我们都是最幸运的。
Be merry!
My Home Loan 团队
25/12/2015 圣诞
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