Westpac 旗下银行 St. George/ Bank of Melbourne/ Bank of SA 海外收入贷款接受签证类别更新列表

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(图片来源:Westpac)

海外收入贷款的政策一直都是华人社区比较关注的,不论是澳洲永久居民或澳籍华人还是纯海外人士在澳洲置业贷款,每一次调整都会有不小的影响。

地产业界的朋友与我们常常沟通市场的方向,甚至会将这一方面的变化作为一个方面的指向标。想象,如果对于海外收入借款的部分银行进一步收紧政策:收紧借款比例,对于贷款申请材料要求更多,利息区别对待,强制要求本息还款等等。

这些务必会对购房市场带来影响。对于纯海外的投资者或许没有特别大的影响,无非更多的就是在澳洲置业的成本变高:

  • 借款比例减小则首付要多付
  • 利息区别对待还款增加
  • 本息还款现金流则变得紧凑

也就是因为看到了纯海外的投资客户资金相对更加充裕,才看到了 Westpac 今年 4 月对于纯海外投资的客户降低到 70% 贷款比例,或许是看到许多客户虽然借款但对冲账户(offset 账户)里却放满了现金。也看到 NAB 要求海外投资客户即便是投资房也要本息还款。

上个月作为接受海外收入借款元老级银行 Westpac 以及旗下银行宣布进一步收紧海外收入的材料要求,其中包括 PR 和 citizen 均需提供 3 个月工资进账流水。对于市场的影响还是不小的,可以感觉到银行内部在做风险的调整,对于整个贷款的客户群体结构开始通过审批来进行调节。

海外收入贷款接受签证 Visa 类别更新列表

My Home Loan 曾今在今年 4 月为大家做过一个详细的总结《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读》,帮助了许多朋友避免了不必要的申请拒绝。

就在 10 月下旬,Westpac 旗下银行悄然更新了最新的签证列表:

  1. 不同类型的签证,是否可以接受申请
  2. 可以接受的签证类型,收入是否可以接受澳洲本地还是海外收入

这个列表非常详细的罗列了每一个签证编号,在 11 月初有部分客户是在 10 月 24 日之后递交申请,和 10 月 24 日之前递交申请命运则不同。近期也接到许多客户的咨询,询问到为何自己是实实在在在海外工作并提供了标准的雇主信和工资进账银行 3 个月流水却还被拒绝贷款申请,基本上都是可以在这个列表里找到答案。

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由于签证列表很长,我们截取其中的部分作为一个参考。

比如几个典型的案例:

案例一

列表里看到 574 学生签证,不在可接受的签证当中。

这意味着银行将不接受此类签证做任何贷款申请,即便以前许多学生签证与父母联名购买新房,我们曾经在「王二购房贷款日记」中分享过一篇《房契上要放谁的名字?》其中提到一个学生更合适合规的购房贷款就是孩子与父母共同购买其中父母提供海外的收入共同借款,孩子在澳洲读书作为自住房申请,然而这个目前在 Westpac 旗下则不再接受。

换句话说,孩子和父母倘若都只是持有旅游签证,或者父母单独购房,可以作为投资房借款,然而申请人当中孩子作为借款人并提供 574 签证,则贷款申请将不再接收。

案例二

190 签证和 885 签证,虽然都是 PR 签证。

在列表当中显示只接受澳洲本地的澳币收入,意味着海外收入申请则会被拒绝。

不论 885 签证即便没有任何在海外工作的限制,客户即便在海外工作有稳定的收入也不会考虑批准。

案例三

对于已经在银行中拿到预批的客户,如果是近期找到房子,属于 pipe line 的申请,处理上可以按照老政策审批,补充相应预批时的材料可以转全批。

然而要符合以下标准:

正式批准的贷款金额和预批金额上下浮动不可以超过 10%。

比如两位客户:

一个客户预批时拿到贷款额度 80万,看到房子刚好 105万,转全批时借款为 85万在贷款产品不做变化的情况下可以按照老政策审批。

另一个客户预批时也是 80万,可是房子看到 120万,借款 96万,因为贷款额度上浮超过 10% 则需要按照新的政策来做重新审批,倘若客户 Visa 签证刚好在不接受列表,贷款则被拒绝。

我们建议如果您属于以上提到案例的客户,或有相关疑问的贷款申请者,请联系我们的贷款经理做沟通,确保贷款顺利批准,房子安全交付。

这次政策的调整甚至 Westpac 旗下银行的 banker 或 lending manager 都模模糊糊,我们碰到客户与我们沟通后得知不可以接收后与银行 banker 核实信息却意外「被告知」可以批准,事实还是证明 banker 对于自己银行的政策变化并不熟悉。

目前如果您已经受本次政策调整影响,请联系 My Home Loan,我们贷款经理会为您合理安排其他可选的银行及时速度处理,确保安全顺利。

 

目前不确定其他银行 ANZ 或 NAB 是否会跟进类似政策,也请大家继续关注我们的微信和微博账户,有相关问题随时致电询问。

 

UPDATE: 2015 年 11 月 26 日 更新

ANZ 宣布海外收入政策调整:2015 12 月 14 日起ANZ 纯海外收入贷款不再享受任何利息折扣(pricing discount),包括 Breakfree Package 产品;同时宣布 2016 年 钱月起 ANZ 纯海外收入借贷比率 从 80% 降至 70%。

该来的还是来的,目前针对海外没有 PR 的客户只有一个银行还可以继续借款 80% 了,建议 2016 年后 settle 的客户都还是准备好充足的资金。

 

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