前言 关于房产投资的一些风险和能考虑到的注意事项，我们从贷款的角度已经写了许多文章，可以点击这里阅读「投资房贷款」和「房产投资」。上个礼拜还把去年六月的三篇内容整理在微信平台分享了一下关于「澳洲房市是否存在泡沫」和「投资房市场应该注意的事项」，点击链接可以阅读。从侧面的角度去更立体的观察市场，为投资者提供一些可参考的视角，根据自己情况做一些判断。 那必定是一年前的事情。许多当时提到的预测都已经成为了现行的政策，比如提到的银行材料要求会变得严格，同时预计银行对于增值转贷或本银行加贷 cash out 限制等等。 我们罗列近期遇到的一些案例，多是一些遇到了「困难」的客户真实情况。也借此与其他朋友分享可以提前避免遇到同样问题。 案例分享 （一） 如果您是持有学生签证、485 毕业临时签证（PSW）或过桥签证等购买的楼花或现房，就不要考虑咨询是否可以贷款。请立刻安排更换购房合同的名字，目前应该没有银行或机构可以接受申请。 除了 Prime lending，通过商业担保的形式抵押借款，但利息会非常高昂。 如果您不确定您的签证银行是否接受，这里有西太银行的签证列表，可以参考。 （二） 楼花预计在未来三个月成交，希望避免政策变化提前申请贷款的客户。 不论您是否为海外客户如果房屋还没有接到开发商通知可以安排银行做评估，即便递交贷款也不会获得无条件批准（unconditional approval），意味着未来还是可能因为新政策调整收到影响。 这个主要体现在上周 4 月 9 日前许多海外客户为拿到 80% 贷款比例纷纷赶着递交 NAB 申请。可能会有许多客户因为估价或任何贷款申请材料补充需要后台重新处理申请，从而按照 9号之后的政策批款。 （三） House land package，买地建房的客户。 因为建商或市政厅批文或其他因素，刚好卡在银行政策变化的时间，土地已经 settle，待到需要开工时办理建筑贷款却无法在原银行继续。 首先好像许多朋友还不清楚，土地和建筑贷款是需要在同一间银行办理，好多人认为土地成交了不可以继续同一个银行，那就换一个银行借建筑款嘛。这是不可以的，抵押的土地和建筑都需要在同一间银行。 其次是否选择在申请土地借款时一并递交建筑贷款，找一个专业的懂得建筑贷款流程和细节的贷款经纪沟通。建筑贷款涉及到的细节很多，可能一个地方没有注意到就会影响整个贷款，市场上许多朋友并不清楚到底是怎么回事。 （四） 有些朋友觉得如果最后真的没有 settle，大不了就损失 10% 定金。 请大家注意，如果您购买的楼花在开发商规定的交割日期内未能完成交割： 从交割日期起，开发商给出最多额外 14 天时间罚息期（penalty period），你的合同里会有写罚息的利息多少，通常在 10%-15% 年利息按照房价 90%（房价减去已交付的定金）计算 […]
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