当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧，拍卖清空率一直停留在 60% 以下，不过目前也是首次置业人士入市的好时机。 对于首次购房的买家，几乎是非常事宜： 房贷利率虽然上涨，但依旧处在历史的最低点 悉尼房价从去年六月至现在小幅下跌，跌幅 5.6%；墨尔本从去年十一月至现在跌幅 3.5% 投机者离场，许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望，竞争少了很多 卖家预期更加合理 银行依旧偏爱首次置业者 出现一些楼花抛售转售，或许可以「捡漏」 这里 My Home Loan 替您准备了六个可能会遇到的问题，也根据一般情况作出了回答。如果不喜欢看太多文字，可以只看我们的一句话回答。当然，最省事、安全的做法，是联系我们专业的贷款经纪。 最终极的贷款指南，就是给我们一通电话。 我们的服务是没有费用，却给您带来无限价值！ 我需要多少存款？ “那得取决房子多少钱” 一般来说，购房者至少需要房价 10-20％存款加上 5% 的其他费用准备金。 例如，购买价值 $500,000 的房产，意味着您在申请房屋贷款之前至少需要 $50,000 的储蓄存款，加上 $25,000 的其他费用。（如果申请人的贷款能力不足，那么将需要准备更多的存款） 对于贷款比例 （LVR）超过 90% 的借款人，大多数，并非所有银行都有真实存款（Genuine Saving）要求, 也就是说借款人的账户里要有 3-6个月的总额为房价 5% 的存款。 不过对于首次置业者来说，如果存款不足，不妨将目光转向楼花而非现房，以房价的 5% 或 10% 就能锁定房子，并为自己争取到 1-2 年筹措资金的时间（最长 8 年）。 […]
Read more最近两周已经开始明显感觉到了“节日”的气氛，银行处理申请的速度已经开始放慢，一是许多员工开始假期安排，而是气氛的带动人们工作状态也开始进入节日的气氛。 每年有两个时间都是银行对于成交最为忙碌的日子，圣诞节和复活节。 所以这两个时间段银行都会公布自己的 cut off dates（截止日期）。 比如如果您有购买物业或转贷需要在 2017 年圣诞节前成交，那你必须对应好你申请的银行所规定的日子完成相应流程，否则银行无法确保圣诞前顺利成交。 我们截取三个近期发送的银行作为范例： St George 小火龙银行 Suncorp 小太阳银行 ANZ 小蓝花银行 其他银行有些还没有公布，但估计都会在近一周发布各自的截止日期。 特别是针对购买楼花安排在年底成交的物业和 11 月购买现房的客户，你们要好好把关自己的时间。每年都是有客户因为没有注意到这些因此耽误成交。 记得圣诞没成交，银行放假，你的律师房价，卖家或开发商律师放假好多都是 1 月 15 好以后才回来上班…… 这个 delay 就会有点尴尬了。
Read more（一） 几年前我们特意写过一篇文章，告诉大家《只还息的好处》，那时候自主投资也好，本息和只还息也好贷款客户的利率是没有差异的。 为了可以现金流上宽松，充分利用对冲账户的灵活性，同时为未来变更投资税务利益的铺垫，我们建议客户尽可能选择只还利息。可以最大化自己的投资组合，即便许多客户是首次置业即便很多人也只有一套物业。 （二） 澳洲房产增长了几年，随着房屋价格上涨，各个家庭抵押贷款也是增长迅猛，债务和收入比例高达。 （澳洲家庭总债务和收入比） （澳洲家庭房贷和收入比） 基本上相当于澳洲家庭平均每赚 $1 块钱的同时背负着 $2 块钱的债务，其中房贷差不多占 $1 块 4 毛。 （三） 有一天 ASIC 认为这是对消费者不负责任的行为，主要是说在给贷款客户推荐只还利息的时候没有讲明白其中的风险，其中最重要的就是只还息的期限过后，客户的贷款还款会变得很高，可能造成客户还款有压力出现问题。 这也很容易理解，比如 50万的贷款利率 5% 不变的情况下，5 年只还息后，因为本金没有减少那么只还息期限后贷款变为本息还款利率不变情况下就是相当于 $50万贷款在 25 年内按照 5% 利率还清。 比起 30 年还清，算下来当然月供压力会变大。 但事实上如果你读过我们之前写的《为何我选择只还利息贷款》就会明白，只还息并不代表不能还本金，加上澳洲的贷款可以有对冲账户也就意味着，每个月原应该本息还款中的本金可以“节省”下来存进对冲账户，达到同样“偿还”（对冲）本金的作用。本质的差别就是本金的额度实际没有减少，但对冲掉的本金可以减少同样的利息，所以对投资房未来负扣税会有一个铺垫，同时让自己在对冲账户中的资金保持一个流动性。 （四） 然而通过 APRA 对银行的监管，利息上本息还款利率下调，只还息还款利率不断上调。 有许多客户给我们提到，年初还看着利息 3.8% 怎么这会就到 4.5% 了呢？是的。利率升了。只还息的利率已经升了三四次了。 目前多数银行的只还利息利率都在 4.5% 或以上投资房甚至已经 5.2% 以上，当然也有几间非银行机构依旧有比较优惠的活动。 市场上本息还款的利率和只还利息的利率几乎可以差别达到 0.9% […]
Read more（图片来源：SMH） 昨天一则新闻： 一位首次住房买家为其在 St Kilda （墨尔本）购买的公寓向澳大利亚国民银行（NAB）申请了贷款。然而银行由于认为房子太小在最后一刻将贷款收回，他失去了一笔 41,000澳元的首付。 下面的新闻截图来源《澳洲财经见闻》： 读到这则新闻，我们觉得其实蛮有意思，当然对失去首付款的小哥及家人深表同情。 也感谢新闻报道类似事情，因为这丢个 4万澳币也能上头条，想想多少中国投资客户因为银行政策调整丢掉十万几十万的，动不动一个条例出来印花税和 FIRB 费用都增加上万的，华人能这么消化掉不得天天有报道吗？ 但我们感谢新闻报道的原因更简单，因为这些都是普通的购房市场中消费者信息不对称的后果。 如果小哥是 My Home Loan 客户，他应该可以避免丢掉定金（当然我们也要审核他的个人贷款偿还能力）。为什么这么说呢，由此新闻我们引出两个方面购房人应该知道的： （一） 室内居住面积小于 50 平米的物业，原本就很少有银行接受。 银行政策上小于 50 平米的物业，通常就是 CBA、Westpac 和 ANZ 还能够接受。其中 ANZ 可能按照 60% 比例，CBA 可以考虑最高到 90% 以上的批款。 但面积一旦小于 40 平米，基本上只有 CBA 和 ANZ 还能考虑了。CBA 正常还是可以接 80%。 至于其他基金和小银行，几乎都是 case by case。我们也不太会建议。 […]
Read more（一） 海外收入贷款的政策已经收紧了好一段时间，从最初递交材料上额外的要求，到后期审批政策的收紧，再到降低贷款比例，一路到现在仅有一间银行和少数几家金融机构接受申请的状况，市场也基本接受了这样的事实。但始终许多朋友谈及海外收入贷款的时候，都会有一系列疑问就是：「都说海外客户还款违约率非常低，银行又只借款 70% 左右，没有风险稳赚不赔，为何这样收紧呢？那么多海外投资客户买了楼花的该怎么 settle 怎么办呢？这不是会严重影响国人投资澳洲房产，澳洲经济还要发展吗？」 的确看起来是个矛盾的问题，银行想赚钱却又收紧贷款政策，政府想发展经济却又打击海外投资。 凡事都有轻重缓急。今年面临大选，选民中对于调查银行的呼声很高。工党前几个月再次表达要建立皇家调查委员会（royal commission），重点调查银行的财富部门（wealth），这里的 wealth 不是房贷部门，而是涉及养老金、投资理财等。自由党这里则是要求 ASIC 和 APRA 对银行进行调查和整改，主要就是贷款部门业务，其中包括贷款经纪（broker）行业的一些规范和佣金构成。 如果工党上台，银行担心最赚钱的 Wealth 部门将被迫卖掉或受到大的调整利润大打折扣。因此更倾向于让 ASIC 与 APRA 对他们进行调查并在其监管之下做出一些整改。 这也是为何我们从去年到现在看到 APRA 要求下银行收紧投资房贷款，ASIC 的调查下停止了一些不规范的银行员工和贷款经纪从事信贷相关工作。 不断收紧海外收入贷款的政策也就是在这个大的环境下出台，银行来说短期应付政府监管，哪怕关门不做生意；但如果选民选了工党上台，皇家调查委员会介入 Wealth 部门调查，就更麻烦了。 （二） 上周五 NAB 作为最后一间至此还没有官方宣布停止海外收入贷款的银行，宣布从本周一（6月 20日）开始纯海外的投资客户需要有现有的投资房租金收入或 60天 NAB 存款利息收入结合海外收入才可以递交申请，单纯的只有海外收入则不再接受。 对于很多朋友问到 NAB，BOC（中行）等银行来说什么时候会关闭，我们认为不会拖太久，以前我们也写过类似的观点，很简单 APRA 的要求下，每年银行的投资房贷款增长比率不超过 10%，你想想大量的海外收入客户全部过来，很快就会达到这个比例，希望从官方的角度继续开放只能是通过更多的本地自住房贷款申请去“支撑”，也就是说每递交批准一个海外收入客户就可能需要有至少四五个本地自住房客户 settle，以限制投资房贷款总比例增涨太快。非银行机构和基金在这方面投资房贷款增长不受到 APRA 监管，因此不会受到太大压力。 2016 年 6 月 22 […]
Read more前言 关于房产投资的一些风险和能考虑到的注意事项，我们从贷款的角度已经写了许多文章，可以点击这里阅读「投资房贷款」和「房产投资」。上个礼拜还把去年六月的三篇内容整理在微信平台分享了一下关于「澳洲房市是否存在泡沫」和「投资房市场应该注意的事项」，点击链接可以阅读。从侧面的角度去更立体的观察市场，为投资者提供一些可参考的视角，根据自己情况做一些判断。 那必定是一年前的事情。许多当时提到的预测都已经成为了现行的政策，比如提到的银行材料要求会变得严格，同时预计银行对于增值转贷或本银行加贷 cash out 限制等等。 我们罗列近期遇到的一些案例，多是一些遇到了「困难」的客户真实情况。也借此与其他朋友分享可以提前避免遇到同样问题。 案例分享 （一） 如果您是持有学生签证、485 毕业临时签证（PSW）或过桥签证等购买的楼花或现房，就不要考虑咨询是否可以贷款。请立刻安排更换购房合同的名字，目前应该没有银行或机构可以接受申请。 除了 Prime lending，通过商业担保的形式抵押借款，但利息会非常高昂。 如果您不确定您的签证银行是否接受，这里有西太银行的签证列表，可以参考。 （二） 楼花预计在未来三个月成交，希望避免政策变化提前申请贷款的客户。 不论您是否为海外客户如果房屋还没有接到开发商通知可以安排银行做评估，即便递交贷款也不会获得无条件批准（unconditional approval），意味着未来还是可能因为新政策调整收到影响。 这个主要体现在上周 4 月 9 日前许多海外客户为拿到 80% 贷款比例纷纷赶着递交 NAB 申请。可能会有许多客户因为估价或任何贷款申请材料补充需要后台重新处理申请，从而按照 9号之后的政策批款。 （三） House land package，买地建房的客户。 因为建商或市政厅批文或其他因素，刚好卡在银行政策变化的时间，土地已经 settle，待到需要开工时办理建筑贷款却无法在原银行继续。 首先好像许多朋友还不清楚，土地和建筑贷款是需要在同一间银行办理，好多人认为土地成交了不可以继续同一个银行，那就换一个银行借建筑款嘛。这是不可以的，抵押的土地和建筑都需要在同一间银行。 其次是否选择在申请土地借款时一并递交建筑贷款，找一个专业的懂得建筑贷款流程和细节的贷款经纪沟通。建筑贷款涉及到的细节很多，可能一个地方没有注意到就会影响整个贷款，市场上许多朋友并不清楚到底是怎么回事。 （四） 有些朋友觉得如果最后真的没有 settle，大不了就损失 10% 定金。 请大家注意，如果您购买的楼花在开发商规定的交割日期内未能完成交割： 从交割日期起，开发商给出最多额外 14 天时间罚息期（penalty period），你的合同里会有写罚息的利息多少，通常在 10%-15% 年利息按照房价 90%（房价减去已交付的定金）计算 […]
Read more每个客户的经济情况是在发生变化的，银行的产品和市场也在变化，因此许多客户会在每几年与 My Home Loan 的贷款经理沟通做一次 Loan Health Check 确保贷款享受到最新的优惠和符合自己新的经济情况。 同样在此期间客户们会遇到需要升级自己的住所，也许是孩子读书需要更换一个房子，或是更换一个更大更漂亮的房子。 这个时候许多客户会遇到的问题是，先卖掉现有的物业再看房子呢。还是先找到心仪的房子再卖掉现有住所？ 当然最佳的状态就是房子找到了老的物业也卖掉，成交可以在同天发生，省心省力。 可这样的同时成交（simultaneous settlement）比较难实现，太多客观的因素制约。 我们这里把遇到的情况，为大家总结了一些相关的内容希望可以有所帮助。 1. 前言：先出售，先购买，还是先拿到过渡性贷款 无论您是想要搬去更好的地方还是想换个小点儿的房子，您都要决定是先买房还是先卖房。 这个问题通常很微妙，因为大多数人在买到新房之前并不想卖出旧房，同时很多人在卖掉旧房前也没有能力买新房。 My Home Loan 这里为大家做一些总结，并提供了一些适用于大部分人的解决方案。请继续读下去，看看我们能为您提供些什么帮助。 2. 我需要考虑些什么？ 您选择的解决方案取决于您目前的资产状况，您能够申请到的贷款类别以及您的需求。以下一些问题应当值得考虑： 1）我能否快速出售现在的住房？ 2）我多快能找到新房？ 3）如果需要的话，我的家庭是否能提供经济支持？ 4）我的收入是否高到能同时拥有两处房子而不需要申请过渡性贷款？ 3. 对我来说最好的解决方案是什么？ 以下是不同处境的人所采取的最普遍的解决方案。 1）首先出售：如果您几乎没有或没有任何资产，又或者您的房屋需要一段时间才能售出，这一解决方案对您来说比较合适。 2）首先购买：如果您有大量资产，并且您有足够高的收入以同时持有两套房产，这一解决方案对您来说比较合适。 3）在持有担保贷款的情况下首先购买：如果您几乎没有或没有任何资产，但是您有足够高的收入以同时持有两套房产，同时您的父母愿意将他们的房产作为您贷款额外的抵押物，这一解决方案对您来说比较合适。 4）同时交割：如果您能够将出售和购买安排在同一天进行交割，这一解决方案对您来说比较合适。通常您需要杰出的协商能力才能做到同时交割。 5）过渡性贷款： 如果您有充足的资产但是您没有足够高的收入以长期同时持有两套房产，这一解决方案对您来说比较合适。 4. 首先出售旧房 这是指您在购买新房之前出售现在居住的房屋。首先出售旧房最大的坏处是您在购买新房之前要租一段时间的房子。其优势是出售旧房所存的钱将存入您的账户，因此您不会承担在没有足够首付资金的情况下购买新房的风险。 如果您现居房屋没有足够多的 equity（增值资金），例如房贷是房屋价值的 80% LVR，那么在这种情况下您将无法具备申请过渡性贷款的资格，因此首先出售旧房可能是最好的选择。 如果您擅长沟通协商，您也许能够说服购买您房屋的人将房屋回租给您，直到您买到新房。这就避免了要搬两次家！ 5. 首先购买新房 这是指您首先购买新房，然后再出售您的旧房。贷款方将把两处房产都作为抵押品，同时您需要支付全部贷款的利息。当您的旧房售出之后，贷款数额将减少，您需要偿还的利息也会下降。 […]
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