2018 澳洲房市:银行这样「被收紧」的形势下,我该怎样买房?

(图片来源:AAP Image/Dave Hunt)

关于近期澳洲信贷市场收紧报道已经很多,四大银行仍在皇家调查委员会(Royal Commission)的庭审中,已经被折腾的精疲力竭,审批是一步一步继续严格,只求能够更加合规不在招揽新问题。

购房和投资者们,却最关心的还是什么时候买,买怎样的房?

什么时候买,我们的观点永远都是现在买,只要您是 ready 的状态,有资金有负担能力,最好的时间就是现在。买怎样的房完全看需求和目的。我们今天从对市场观察的方方面面做一些简单的分享,希望可以有所启发,抛砖引玉。

(一)

陆续我们顺着市场的一些公开信息做一些罗列和思考。

昨天周二,澳洲央行 RBA 宣布了 5月份的现金率保持 1.5% 不变。这是连续不知道多少个月保持最低记录了,但我们不觉得还会持续更久,升息会出现在 2018 年今年下半年。

如果有些朋友投资组合比较多,还建议一部分物业做好固定利率。如果仅仅是自主投资一两套,在小银行可以拿到很低的浮动本息也就先稍安勿躁。

银行的审批政策继续收紧是必然的事情,七月前后可以说或许会是一个分界点,我们一个月前写过

要知道澳洲的房产市场上差不多有一半是投资客户,去年看到一些投资客户跑去悉尼外做投资,有些因为可负担性也在迁移其他城市,但对于投资客户来说我们建议如果不是专业投资者尽量避免在自己熟悉的区域外特别是主要城市外围做投资,说的直白一点小白客户避免悉尼以外的投资,如果你是当地居民自主无妨。数据上很闪光的项目,未必都是好项目,就好像闪光的未必是金子,有时候房子便宜一定是有原因的

(二)

公寓楼在部分区域已经供过于求。

2016 年澳洲首次出现大规模的公寓楼花多于别墅的建设,这在 2017 和 2018 依旧是同样的趋势,但今年已经可以感觉到土地建房的回归。

不是说公寓楼太多,而是说在特定区域突然增加几千套公寓,的确缺房子,但不是人口一下子都能跑到那个区域的。城市发展必定是环状展开。你像悉尼的 Rhodes 从八九年前那时候房市还不火是一步一步经历了从没多少人,到学生,到工作族,到家庭的几个阶段的社区演变,而不是瞬间一年两年几百上千套成交。

Council 也会开始越来越谨慎批准,增加多一些别墅联排等住房的类型更加均衡一些。因此高密度的趋势依旧,但低密度的需求会在近期增加,更多多样化的需求。

新兴人口不断,房价也不会有多少跌幅。

(三)

谈到公寓就继续说下楼花市场,会看到更多转卖抛售楼花的情况发生。

但悉尼、墨尔本和布里斯班会很大不同,如果你持有好多套楼花目的就是炒楼花,在能出手的情况下建议就抛掉吧,特别是手上已经背负了百万以上负债较难从银行拿到更多贷款的投机者。

既然会有人抛,那么就有人接。

开头说的什么时候买?只要你 ready。那看到不错的就接吧,不要太贪心,不要期待别人赔大钱卖给你,能负担的挺喜欢的就买下。你就记住抄底的一定不是你。

(四)

大量的房子成交,还是有蛮多位置好,交通便利生活方便的项目。

通常大家会觉得租房子的都是买不起的。

有意思的是,或许未来一两年你会看到好多已经拥有自己房子甚至不止一套的业主们在租房子。因为选择多了,租金相对会有一些调整,选择一个更加自由方便舒服的地方租下来,更契合自己的生活和工作是不错的选择。实际上对于许多高收入的人来说,从税务规划上也是一个有经济利益的选择。

那作为投资者的你,你的投资物业是不是在这些人或有类似需求其他群体会选择的区域呢?

(五)

华人买房更多的可能是一个对房产作为资产和投资的信赖,心里踏实。澳洲人对于房产更像是做生意,这从澳洲引入负扣税之后就变的如此

政策的影响势必让投资房产的趋势减缓,但对于首次首次置业的许多买家来说依旧难以搭上房产的列车,可负担的物业还是少。如果真的不 ready(资金,承受能力等)不要为了买房而买房。

那么多租房的选择,可以等待自己更加 ready。不要去你都不会去生活的地方买一个「便宜的负担得起的」房子做投资,没有人因为一套房子就改变自己的生活,但不合理的投资和负债一定会。

(六)

今年的近几个月清盘率远不如前几年,预计这一年上市挂牌销售的物业会继续维持较低的数量,或许在少一些。持续的区域居住需求会让 council 对于加建和 granny flat 奶奶房批准更加宽容。没有了太多人拿出来卖,有些业主可能就会更多考虑自己的改建、装修、重建,比起寻找新的升级物业或许更划算一些。

上市销售的物业少了,自然会有部分产中介也将离场。

所以还继续有意向购房的朋友们,手上多一些地产中介的资源也会是件幸福的事。

他们那里有房源。

(七)

盛世房产、乱世黄金。

或者说盛世买房,乱世买金。这里的金,你可以理解为现金或是黄金。反正手上攥着可流动的资金吧。

巴菲特对于投资股票说:

Wonderful companies at fair prices, not fair company at wonderful prices.

以普通的价格买进一家不错的公司要远胜以不错的价格买入一家普通的公司。

现在或许就是一个好时机,握着你的 cash 寻找你的「烟蒂股」吧。

你要是不知道怎么找,就还是学一学巴菲特,巴菲特说「找专业的人做专业的事」,让懂行的人帮你找。

你的房产收益,在买入的时候就已经锁定了

 

【申明】文章内容均为个人观点分享,不作为投资或金融建议。

大浪临近之时

(图片来源:ABC)

冲浪感想:Catch the Wave

出了澳洲才真发现悉尼的沙滩真的是最美的。Kuta Beach 初学 Surfing 踩着粗粗的沙粒伴着时而从海里漂来的塑料袋(因为是雨季深海会漂来些小塑料袋),想想之前每周末去的 Bondi 真的算是天堂了。

教练 Su 非常不错,纠正了几处以前自学时的错误动作,一口标准的美式英语,让我们都不要意思称他 Mate 了,太乡村了。几分钟的练习,更加准确、速度和稳健了。

浪还是蛮有力度,没有超深处去。边划水边想,总结了几点体验,生活工作中举一反三。

1. 向海里游去时,与其用尽力气向前推进不如省下力气站稳脚步,等待浪从岸边回来顺势推进。快速又省力。

2. 划到了海中,不要急于去赶一个大浪,往往准备不足被打翻,再回到原地浪费精力花费时间,做好判断,没有把握可以做好调整等待下一个浪潮的机会,更大的成功机率。

3. 大浪打过来时,你自己要 ready(需要快速在来临前 paddling,然后加快划动双手,快于浪潮的速度)然后乘势而上,借助浪潮的推力站稳。做跑在大势前的人,不光要是第二点里提到的快速做出反应,努力调整,或许更多时候是你应该随时 ready。这样才能乘势而起。

4. 所有的一切,皮肤晒黑掉皮(防晒措施没达标),膝盖磨皮,无数次被浪打翻,迎着大浪向海中一步步推进,最终不过就是为了那一分钟甚至几秒钟踏在板上从浪中穿过的快感、满足和喜悦。又想起「当幸福来敲门」里最后里一个章节 “Happiness” 也只是电影最后几分钟里,Chris Gardner 从 Office 走出来在大街人群里给自己鼓掌的那一瞬间。所有的其他章节,也终归属到最后这几秒的幸福里。这也就是追求和梦想的意义吧。

5. 很多时候不是身体不听使唤,也许仅仅只是需要 take a break。对于自己也好,对于队友也好,不要总 push 的太厉害,he just need a break。

如果这个世界上只有欢乐,我们就永远也学不会勇敢和耐心。

期待更大的浪潮。

Denpasar Airport, Bali

Night 04/02/2014 (Local time)

这是 4 年前在巴厘岛旅游学习冲浪朋友圈写下的一段感想。

四年澳洲投资和信贷的环境发生了巨大变化。

今天我们继续聊一聊冲浪。

在澳洲东西沿海处处是沙滩,在海边长大的孩子常常和大人一起扑腾扑腾水,好多也都顺其自然挺喜欢玩水的。前两年看过一期 Aussie 的广告,一对夫妇很喜欢冲浪,朝着自己喜欢的生活状态前进,哪怕慢一点艰辛一点,感觉都很值得,后来他们搬到了一个海边,离喜欢的冲浪沙滩跨过一条街就到了,通过经纪人的帮助最终 settle 了他喜欢的物业。所以环境还是挺重要的,潜移默化。

在学习冲浪最开始的时候,教练都会教你当浪打过来的时候,你是选择从上面越过去(jump over)或是钻进去(duck under)还是掉过头乘浪而起(catch a wave)浪潮推着你超岸边冲去。

最初多数都会选择从上面越过去都比较怕头钻在水下面,但是慢慢地几个大浪过来你就会习惯 ducking under。我配一张图片大家就明白了。(浪是从左超有打过来,像鸭子一样钻进水里)。

(图片来源:The Inertia)

当你逐渐适应后,接下来就是学会选择哪一个浪去冲(which wave to catch)。

这就需要你能够观察出哪一些浪潮是可以让你愉快的搭上一程或是很可能把你打趴到水里。这个选择的能力是需要不断地在实践中通过观察和失败或成功的体会总结出来,最开始可能会在小浪里摔几下,慢慢你就可以在一个浪潮下激动的滑向岸边沙滩。

面对浪潮的三个选择与房产投资人们通常选择怎样面对市场变化很相像。

有时候市场有小的波动,有时候有大的波动,是选择视而不见越过去,是乘着这个浪潮走一波?还是选择 duck under 寻找下一个可以搭乘的大浪?

不同经验的投资客自然选择会很大不同。

你到底适合做怎样的选择,只有自己更清楚这个浪潮会是有趣的还是危险的。

你要是真的看不准,就跟巴菲特学。巴菲特说「找专业的人做专业的事」。

潜移默化嘛,不急于投资,身边可以多一些这样的投资朋友总会能有所收获,再做决定判断会准确许多。

冲浪也好,投资也好,都需要一点点熟悉,从小的浪开始只要你 make progress。你要学会的是做好判断能够选择适合你的浪潮。

你要清楚,更有经验冲浪者自然选择更大的浪潮。

还有一句话你也要记住「when big wave hits, it just smash everything.

银行降息背后的猜想,你只看到了前半段

(图片来源:Financial Review)

(一)

上两周澳洲四大行房贷利率下调,引起了许多朋友的询问,多数朋友是很少关心市场的情况,也不太了解自己的状况和当前利率,看到了降息纷纷关心起来。

朋友圈也有许多地产朋友都转发起来,银行放款贷款政策啦,市场利好消息。

利率的确降了,大家可以点击这里查询最新银行利率,前两周银行针对投资房利率下调最高的幅度达到 0.5%。

以至于 My Home Loan 独家低利率产品 H1 投资房贷款本地浮动利率下调到了 3.99% ,条件好的客户甚至可以达到 3.79% 投资本息。

快电话 1300 990 166 联系 My Home Loan 经纪了解咨询。

(二)

“银行降息啦,银行抢客户啦”

没错,但总觉得这只是看到了前半段,没想明白后半段。

(三)

从客观上讲,APRA 放松对投资房贷款的政策,银行需要减小投资和自主贷款间的利息差别。从主观上来说,或许这是银行间“最后”争夺客户资源的时机。

NAB 从去年底就一直通过 3.69% 自主和 3.89% 投资的活动可以说已经是争夺了许多客户,Westpac 以及旗下银行从今年初开始的 3.59% 3.69% 蜜月期产品促销加上转贷赠送现金争抢的更加凶猛,有过体会的客户和经纪人应该体验了前几周 Westpac 递交贷款要等待接近 15 个工作日的处理时间,可想而知有多少事情要处理。这也是为何其他三家银行降息的时候 Westpac 和旗下,包括 RAMS 反而上调利率。

Westpac 后台已经开始使用新的申请表格,据说关于 Living expense(申请人生活开支栏目)就占了 3页纸,为了提前适应和为了把控好审批质量,减少申请数量。

(四)

为何是现在呢?

复活节 Easter 前是房产市场开始走向活跃的起点,需要抓住这个窗口争夺更多的客户资源。

那会到什么时候呢?我给你列三个主线路。

CCR

Comprehensive Credit Reporting(全面信用报告系统)将在 7月开始全面实施。

NAB 已经在今年 3 月加入 CCR 系统,目前共享的信息包括信用卡和个人借贷(personal loan),去年底小银行已经加入(为了获得更多客户信用信息减小自己的风险),凡是加入的银行都将可以看到彼此共享的信息。那么到了今年 7月,剩下三大行(CBA、ANZ、Westpac)也加入后,房贷也将是共享信息的行列。比如递交贷款时无需再提供任何其他银行贷款信息,银行可以直接查看申请人在另外银行的过去 6个月房贷还款记录以及贷款金额和工作信息。

RC

Royal Commission(皇家委员会)对银行的调查也愈加深入,庭讯气氛凝重。

RC 负责调查的就是银行个人贷款业务包括房贷、车贷和信用卡,你可以每天看到相关新闻。

比如近期爆料 CBA 旗下的 Aussie Home Loans 风险把控不达标,通过帮助客户申请更高贷款金额获取更高佣金;ANZ 因违规调查车贷业务前两天也宣布关闭个人车贷业务;Westpac 四月因为与 Amex 的协议也将停掉通过 Westpac 发行的 Amex 卡服务。

类似负面的新闻也将不断在未来几个月出现。

RC 这次银行调查任务艰巨,时间紧迫挨个挨个银行“拷问”,将在 2018 年 9月 30 日前需要提交初步调查结果。

NCCP

National Consumer Credit Protection(全国消费者信用保护),这是 2011 年出台的法案,就是为了保护消费者给金融从业者设定的一些规章制度。其中最核心的就是 responsible lending(负责人的借款)。

上文提到的 Westpac 申请表格更新,生活开支一栏有三页纸,就是这个负责人借款的体现。在递交申请时贷款经纪或银行信贷经理有义务了解清楚客户的实际生活开支,确保贷款不会对申请者的生活带来压力从而出现 financial stress。据说到了 7月后各银行针对生活开支均需要申请人提供银行账单和各类水电煤费用单来确认生活开支。

(五)

也就是说可以理解为,针对目前的信贷市场宏观上来说好多人担心会有风险。

APRA 担心,银行也担心,甚至客户自己也担心。

你想,批准贷款时生活开支都是最低标准,许多贷款还是只还利息这一两年已经通过银行政策改善很多),投资房和自住房的切换,不管是手上一套房还是十套房,感觉自己都有点儿紧绷着。

RBA(澳洲央行)也再次提醒投资人要加息,预计银行应该会在 2018 年底或许会加息。

那么按照上面那么多紧绷着的情况拿到的贷款,银行的压力测试(房贷审批计算器)是否足够靠谱呢?当利息真的上调到正常的 6%,当只还利息期限结束,这是你唯一一套住房或是几套投资的物业还未能在市场卖掉,这根紧绷的弦还是有点儿让人担心。

(六)

银行有大而不倒(too big to fail),这个市场也是大而不能破。银行也是利益绑定,只能一方面减少新增贷款,一方面要让借款人可以支撑还款。所以你会看到政府也要加大投资基建,保证就业,希望把居民债务转移到政府身上,再通过发行货币把债务稀释,政府在帮居民去杠杆。

感觉上 7月份前后会是一个节骨眼。CCR、CR、NCCP 可能 7月份后的一个季度,大家也都想先观望观望至少等到 9月底皇家委员会的初步结论再做新业务吧。那时候估计没啥心思了。

可是首要的还是得对得起自己的股东们,也为难了银行老大们,现在不抓紧抢点客户?

(七)

这篇文章纯属个人猜想,不用转发引起慌张,自己看看想想就好。

或许投资和入市的机会就在这中间。

我们会在 Easter 前后发布两篇关于房产投资的一些想法,希望可以帮助大家各个阶段的投资者都能够朝着《手握十套房》的方向迈进。当然前提是把控好风险。

欢迎联系 My Home Loan 的贷款经纪,我们的专业会帮助到您合理的做好贷款规划,全面前瞻性的安排您的贷款方案。

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手握十套房子的人

(图片来源:afr)

(一)

这段时间看《军师联盟:虎啸龙吟》,里有一集诸葛亮说「外面的人都说我精通奇门遁甲,其实真正用兵之计不过在于查地形,知天文,晓人心哪。没有捷径可走。」

在 My Home Loan,我们每年接触到大量客户,有些客户持有三四套物业有些五六套,甚至十多套物业。

你会发现这些客户各行各业,有些本身就是从事地产行业,有些是医生,有些是工程师,有些是搞 IT 的,还有一些自己做生意。他们都对地产很执着而且乐于接受相关的任何信息,都很喜欢研究地产,每个人都对地产投资有自己的见解。

在自己的行业做的很好,又对地产投资有所研究,可以说两个领域都是「专家」了。然而你和他们聊天的话,他们最初的一两套物业和大多数其他房产投资者并没有多少区别,也是做了大量调研,错过很多喜欢的物业,咬牙存多一点首付,少赚一点卖掉一套喜欢的物业再投资。是什么让他们持续建立自己的投资组合呢?我们假设大家都对地产投资有信心并且有意愿的情况下,抛去客观的制约因素,你会发现这样的投资客户有一个共通点就是越是买的多,越是果断。

比如有朋友上午看了一个物业,下午就做了决定。他告诉你,就是挺喜欢这个物业的,然后各方面情况也差不多,就买了。比如你看到一个客户手上几套房子都增值不少,问到他当初怎么想的买这套呢?他说直觉吧,就感觉这套还行,运气好。

你可能觉得他们买了那么多套房子,一定是这方面的专家才可以吧,事实上恰恰未必。

(二)

曾经一个国内的地产开发朋友过来澳洲考察,我们约了一个澳洲做开发的伙伴聊天,他也在澳洲做了五六个小型项目,却发现这个伙伴并没有做过地产开发的背景,完全是自己摸索一路走过来的。前期的时候也吃过亏,没有赔过钱是因为「运气好」前几年市场好,「怎么做」都赚到钱。不论是顺风顺水还是磕磕绊绊,让他在起步的阶段可以迅速积累起来经验和组建团队。

经验是不断地总结让他不吃亏,知道哪里可以做哪里不能做;团队是不断做大的资源,抓住好的机会。

听起来很高大上,但借用这个伙伴的话通俗的说,开始的时候一两个小项目试试手,运气挺好没有亏,觉得可以做,于是就继续做,主要是自己苦点累点熟悉了整个流程,后面的就是按部就班,虽然每个项目都有不同。你可以不是每个环节的专家,但你可以拥有一个专家的团队。从找地,到设计图纸,申请批文,承建商报价,银行融资,预售,成交,市场,甚至项目统筹和监理都是找这个环节上的专家搞定就好了。我只要算好我的利润可以合理范围内大家都赚到钱就好。

所以听到他可以上午看到一块地,几个电话下午就做决定的说法。

总结一下就是,前期积累的团队就是他的专家团,通过几个电话就可以了解到能建造怎样的项目,贷款融资能多少,确定资金可以启动项目,大概中介预计下销售的情况,就可以知道是否有利润可以赚。

(三)

巴菲特对于投资有一句话:「你的收益,在买入的时候就已经锁定了。」

这就是「买出利润来」。

什么意思呢,借用雪球一位朋友的解释就明白了。

如果你做过债券就知道,你买入时就知道这一笔投资下去是赚还是亏,如果是赚那是赚了多少了。比如债券利率8%,2 年到期,你如果出价 95元,你就知道你收益是(112.8-95)/95=18.74%。至于你买入后价格波动,比如波动到 80元,你账面亏损了15元,那是“假亏”,并不影响你最终的收益,(除非你割肉了,那假亏就变成真亏了)。同样,价格波动到 120元,除非你按 120元卖出,否则你的最终收益早已锁定,那就是你买入时就已知道的 18.74%。

反之,如果你买入时出价 120元,你买入时就已经亏损了。价格波动如果到 130元,好像是赚了,那是“假赚”,(除非你卖掉了,那假赚就变成真赚了),那是你的运气,这样的盈利你已经完全取决于市场了。

股票也是债券,只是票息不固定,没有到期日,本金不归还,但你买入时的收益所对应的公司利润是确定的,这就决定了你买入时的收益已经确定。至于股价波动并没有影响你的收益,其原理和债券相同。股价上涨,你的收益率其实是下降的,收益率=公司利率/股价。所以股票上涨是大多数人亏钱的根源。

投资盈亏,不是由于股价的波动。而是在买入的时候,已经决定了盈亏。从这个意义上讲,股市是艺术的,但投资是科学的。

以招商银行为例。如果是 10 倍,5 倍市净率等买入,那买的时候就亏了。并不是股价下跌,才造成的亏损。股价下跌,只是把以前买入时的亏损,表现出来而已。

同样的道理,如果是以 1倍市净率,或者更低的市净率买入。那买的时候,就已经赚了。如果以后股价涨了,也不是因为股价涨了赢的。同样,股价上涨,只是把买入时赚的钱,表现出来而已。

以上道理,在现实的生意买卖中,都属于常识。买进一个生意,是吃亏了,还是赚钱了,买的时候,都是知道的。因为投资回报率,在买的时候,已经知道了。不知道的,是什么时候,能卖个好价钱。也许,3 年,也许 5 年,也许 10 年。

这也就明白了巴菲特那句话「你的收益率其实在买入时候就已经锁定了。」

(四)

你会发现那些手里握着几套物业的投资客户,好多也是一样的,并不是你看到的很随意做了一个决定,而是他很清晰的知道要达到的目的地在哪里,通常投资的区域都是很固定(很熟悉或有经验的区域)。房产作为投资无非也就是买入价格,卖出价格,持有时间三个要素决定了收益率。

假设一套物业在可承受的范围内一直长期持有,而你心中已设定好一个卖出价格的话(100万)那么无非就是时间的问题,是 1 年 3 年 还是 5 年涨到 100万 不确定,但总归作为不动产会达到这个价值,当然或许期间也会有跌破买价的时候。理性的投资人心中都有一个预期的回报率,根据「经验」大胆做一个假设持有几年卖出,再看看买入价格,这个物业是否值得入手就一目了然了。

(五)

是什么让这些「手握十套房子的人」建立了如此投资组合呢?

其实也并无捷径可走,他们往往有自己专业的领域,但都不是各个领域的专家。

投资当然有风险,和你我一样该走的路也都要走,该遇到的问题也一一要解决,只是他们更善于通过身边的专业人士,大大降低其中的风险,更快速的达到目的地,可以将自己的精力和时间用来去发掘更有价值的投资。

他们是站在牛顿肩膀上的人。

(六)

My Home Loan 不是地产投资的专家,但绝对是贷款方面的专家。

我们希望成为您在澳洲资产配置环节中,信贷方面当仁不让的专业顾问。

联系我们 1300 990 166!

车贷 房贷 商业贷!

2020 年澳洲房产市场展望,未来三年投资参考

(文章所有图片来源:QBE)

(一)

年初的时候我们写了一篇文章,提出了对 2017 年市场的一些看法和观点。

文章标题叫做《2017 逼自己一把,买套房吧》,主要是从银行收紧信贷的角度看过去几年的市场变迁,同时提出房子没有一步到位的,在可以承担的范围内尽可能早的入市。未来的时间里即便房价不在快速上涨(事实证明的确如此,稍后的报告分享也持同样观点),因为信贷收紧买家的可负担能力也会受到很大打击。

My Home Loan 在前两年市场一直火爆的时候,通常都是比较谨慎的提醒许多投资客户。(好多朋友在前几年市场好时投资过多的楼花就可能因为近几年信贷政策的变化而面临成交风险 settlement risk。)

我们很少有这样一个直接的态度,去鼓励一个买家哪怕咬咬牙,哪怕再 push 自己一把,在这个市场去买下一套房子。

但房产投资有时的确需要一点点傻气和一点点冲动,在年初看到的事情情况下我们觉得有必要鼓励一下在市场里的买家。

(二)

一转眼的时间,2017 年接近尾声了,澳洲的商场各个公共场所都感觉到了明显的圣诞气氛,挂起了圣诞树和装饰。

从现在到圣诞前房市也在做最后的冲刺,买家们和卖家们都希望在圣诞前结束战斗。还没有 ready 的买家和卖家应该都会休养生息一段时间,预备等明年一月下旬陆续再开始活动,然后在复活节前开始达到活跃。这基本就是每年大概的规律。

我们在回过头来看这一年。四类客户占了我们绝大多数业务。

  1. 一两套物业,有的是新买多一套投资有些是转贷加投资或 upgrade换大房子
  2. 首次置业买家
  3. 典型投资客户数套物业
  4. 海外投资客户

前两类客户多数情况下都还好,做一些适当的规划都能顺利解决。

典型投资客户手上往往有许多套物业目前通过我们的自雇人士产品帮助了不少客户顺利成交,但规划起来确实需要蛮多的考量,不光是考虑眼前物业的成交还要重新组合一下已经成交的物业拿出额外资金着眼明后年还有的几套物业…… 这类客户 My Home Loan 处理很多但也的确非常的辛苦,但看到能够帮助到客户积累投资组合也是很有成就感。

海外的客户目前的方案比较局限,好的产品往往涉及到的时间精力很多,从头到尾不能有疏忽,而且需要客户的完全信任和配合,否则稍一怠慢资源就已经被消化掉,只能在更高利率和费用的产品中重新开始。

(三)

目前市场反应的问题也就是政府关注的问题,可负担性(affordability)。

从可负担性可以带出许多不同纬度的思考。

比如:

  1. 政府投入更多资源改善可负担性,鼓励建造更多房屋,开发新区,修建基础设施和交通
  2. 更多澳洲人搬进公寓住宅
  3. 人口流动,越来越多居民移居周边城市或从悉尼去往墨尔本昆士兰等城市
  4. 投资客户因为银行的政策开始减少投资(被挤出市场,或开始寻求其他房产外的投资)
  5. 因为公寓楼的大量竣工(部分地区)空置率上升(许多是海外投资的房产批量成交)或出现租金回报下跌

这些围绕可负担性展开的也都是未来澳洲经济和房产市场的关注点。

(四)

QBE 作为澳洲两大房贷保险集团之一,刚刚出炉的 2017-2020 房产市场展望报告里做了以下总结。

经济层面上看,现金率会在未来有小幅的上调从 1.5% 到 1.75%,失业率保持同样水平。

虽然房价主要由供需来调控,但价格总有一个上线因为每个家庭可以用于偿还房贷的可支配收入还是会限制可负担的房价。

贷款政策的收紧以及投资和只还利息的升高让购买物业的“可负担性”变得更不容易,除非利率继续下跌或者收入继续上涨。

从目前来看我们之前提到过好多次的房贷支出和家庭可支配收入比,截止 2017年 6月财年,按照房屋中价位来算悉尼已经达到 39.7%,墨尔本也达到了 36.2% 这都是接近两个城市的历史最高,这也意味着房价继续持续增长的空间已经很局限了。其他城市阿德莱德、霍巴特和堪培拉的可负担性由于房价的上涨也变得有挑战,和 2000 年时候水平接近。佩斯、达尔文有所下降,布里斯班得益于更多房屋的建造可负担性出于历史数据中间的阶段。

提到房贷支持和家庭可支配收入比,又不得不引出房贷利息和租金。

过去的一两年里我们已经看到了银行脱离央行现金利率之外的上调,主要是针对投资客户和只还利息客户,这点我们在上一篇文章里有过分享《房贷限制要取消?通过审慎监管局(APRA)主席的发言看清未来澳洲房贷趋势》。任何利率的上升和供需带来的租金减少或空置都会对投资客户带来不小的打击。

考虑到未来经济的增长持续,失业率也预计维持在 6% 左右,收入和通胀压力不会那么大,所以 1.5% 的现金率应该会持续两三年,2019/20 年或许会有小小的上调 0.25% 来预防通胀压力也是经济活力增强的信号。

租金市场主要受供需的影响,如果租房市场很强租房成本和购买物业持有成本接近,租房者就会考虑计入购房行列。然而房价如果可负担性不好,租房还是会比较容易。当前佩斯达尔文的租金下跌所以租房市场不错,布里斯班阿德莱德的租房市场近一年没有太大变化,但随着购房者越来越多租金市场会出现下跌,或许会出现同样的租金,租客会挑选更好的租房环境和便利的房子。旧房和交通周边设施落后的房产租金市场会变得不景气。堪培拉墨尔本过去一年都有 1.5% 左右的增幅。悉尼霍巴特分别有 2.5% 和 4.2% 的租金增幅,主要是由于市场房子还是供不应求。

空置率从数据上来看,最担忧的是佩斯和达尔文,其他城市目前还行吧。

都说了看这个报告就是想知道未来三年哪里买房。

不光是说哪里买房就能赚大钱,还有就是哪里是能负担得起的,哪里是投资要避免的。

房价就离不开供需,其中人口流动就很大程度上会带来供需的变化。

新南威尔士州(NSW)就不用说了,房子给经济带来了主要的增长,也是可负担性最差的地方。悉尼自从 2005/06 年到现在一直处于缺房子的状态,主要是移民来的人口增加。(图片里是增长的区域和数据)

维多利亚州(Vic)也得益于人口增加,不光有海外移民还有其他州的居民迁移过来都对于房产需求有着很大的拉动作用,虽然新房的开工已经开始减少进入平静的状态。(图片里是增长的区域和数据)

昆士兰州(QLD)和另外两个州不太一样,是基础建设先行政府投入了很多,只能说等待更多的人来吧。目前公寓的供应过剩,价格上涨在近几年可能不会太大,部分内存城区的或许会有短线下跌的趋势。或许投资客户可以考虑长期持有作为酒店管理公寓投资。

(五)

有一点趋势其实虽然不是所有人愿意接受的,但可以看到从 2012/13 年开始,澳洲住房供应出现明显向单元房建设转变的趋势。这种趋势的出现一方面是受公寓需求上升驱动,另一方面则受多重因素的综合影响。

住房可负担性是重要的因素之一,尤其是悉尼和墨尔本可负担性的恶化导致很多人转为选择相对较为便宜的公寓市场。

下面是对于住房供应开工量的总结(翻译节选自:澳洲财经见闻)

新州:全澳最高的住房缺口。2017年6月的住房缺口估计为39,300套,但是随着新建住房的竣工,这一缺口有望进一步下降。

维州:自2009/10年起,住房竣工量开始高于基本需求量。2017年6月的住房缺口估计为5800套。随着供应增加,该州有望逐步实现供需平衡。尽管如此,当地出现公寓房供应过剩而独栋屋供应不足的迹象。

昆州:与维州相似,当地内城区公寓出现供应过剩的迹象。2017年6月住房供应盈余估计为10,400套,主要集中在公寓。

澳首府领地:2015/16年因需求增加而新房完工量大幅减少导致当地住房供应盈余收窄,但随着新房完工量逐步增加,当地住房供应盈余或将持续。

(六)

又到了结语的时候。

房价不涨那么快了,买还是不买?我们的答案是:买。

但不要那么急,如果可以入市那么就好好准备好自己的功课购房流程了解清晰做好 finance 房贷资金的批准,充分利用好身边专业人士的专业知识和帮助

什么时候买?我们的答案是:现在。

看看上面的数据和供需,看看要买的物业类型,等待不会解决可负担性,随着信贷市场的收紧明天永远都有不确定的因素,但可以大概判断的是你现在看的那套物业应该不会降价卖。

记住一点,房子永远是昨天的便宜。

可能更多的问题要留给卖家了,到底是卖还是不卖,什么时候卖?

(点击这里下载 QBE housing outlook 报告

 

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房贷限制要取消?通过审慎监管局(APRA)主席的发言看清未来澳洲房贷趋势

(图片来源:afr)

限制投资者借款增长速度以及其他宏观调控政策原本就是「暂时性」的。

这是周一(10月 23日)APRA 主席 Wayne Byres 在布里斯班客户自有银行公约会议上讲的。

难道房贷春天即将来临?

让我们把主席的话一句一句读完,大家心中或许各有判断。

(一)

针对澳洲房屋贷款市场进行宏观调控的政策是从 2015 年逐步展开的。

最初 2015 年 9 月开始差异化自住与投资贷款利率,到 2016 年初全面压力下各大银行关闭海外贷款申请限制海外投资,然后到 2017 年限制投资房贷款增长率和只还利息贷款占贷款总额的比例。

这一切的目的就在于平衡调控房贷市场,其效果也很明显,仅从 2017 年 4月到 9 月的五个月内,只还利息类型贷款就下降了超过 20%,同时投资房贷款的限制和增长速度也是得到明显控制

未响应 APRA 号召,做好负责任借款(responsible lending),我们也更多的和客户沟通讨论是否应该选择本息还款,讨论还款的压力和贷款收入比(loan to income ratio)。未来我们单独会和大家讨论下这个负债收入比的问题。

但自从这些政策逐步出台后,和所有的房产投资客户一样,大家都有一个疑问就是什么时候政策会放宽松?因为的确很少信息提示告诉我们这些政策什么时候是个头?

(二)

因此看到上头那句话,APRA 主席说审慎监管局考虑减少干预,当然前提是银行继续目前的借款标准,负责任的借款。

之所以让 APRA 有此番话,是对银行这一段时间的表现感到认可,主要是借贷的标准提高,质量和风险控制也相应得到加强。

只要银行继续保持,APRA 会考虑一定程度上取消当前的政策干预。

APRA 主席认为当前设定的一些基准,例如投资者贷款增长率的基准,已经起了到了作用,但始终是作为临时措施。 虽然这是我们(APRA)的意图,但这些政策和基准的推进对银行行业借贷标准已经充分改善有很大的促进作用,并且至关重要 – 这也是要持续下去。

事实上或许 APRA 也意识到推行的政策虽有成效,但与真正的初衷相向而行,市场中有投机者,但也有投资者,在整个调整中也有许多是为了自己未来养老做财富累积的中产阶级,政府不能保证未来的养老可 APRA 却给了银行一张通行证,通过利率的调整赚取超额利润。即便有 30% 的限制,截至目前 Westpac 仍有一半的贷款为只还利息,NAB 的这一比例也还保持在 41%。

看起来 APRA 主席不太好意思说抱歉,但绕个弯子强调政策的成效。

(三)

下面几段话或许也是为来几年银行政策的坚持和调整方向。

「我们希望看到借款人负债与收入水平(debt to income)在预期(最终)利率上升的情况下不会影响到家庭的生活稳定。」

事实上这也是 RBA(澳洲央行)近期关注的重点,十月会议上 RBA 也强调当前澳洲家庭的高负债将是政策制定者的一个重要考虑,高负债也就是意味着任何升息都可能对家庭支出带来不小压力。

而借助 APRA 给的通行证,银行的这一年里加息也的确给借款人贷款带来不小压力。

「APRA 的政策在整个信贷行业实施,不论大银行还是小银行和金融机构。」

当前的许多小银行和机构也在趁着政策的摆动争夺客户,未来也将是监管的目标。因此提前做好规划对于未来投资客户的确重要。

「令人高兴的是,行业正在朝着正确的方向前进。 银行正在改进借款审批标准,并更全面和一致地监控审批的政策。」

这里应该指的是对于还款能力的计算收紧以及客户的全面了解比如生活支出等

我们支持负责任的借款,充分了解客户的经济状况,而且的确一些银行的“最低标准” 让许多客户无法接受,客户们在无奈情况只好以投资的方式购房,导致利率上升,反而继续增大了投资客户的比例。

「APRA 支持全面信用报告体系(CCR),通过这个系统的联网可以有效消金融机构对于借款人申请贷款的“盲点”。」

这也将是未来的趋势,可以阅读前几天我们写过的文章《CCR 系统即将开启澳洲信贷行业新时代》。

「结合更高标准的储备金要求,APRA 觉得未来的信贷市场会更加健康,达到了这样一个持续的健康环境,那么有些宏观的限制和干预就可以取消了。」

(四)

原本读到这个报道和 Wayne 的讲话时,心里觉得这是个大的利好消息。看来信贷的春天要来临?

细细读了第二遍与大家分享后发现,可能只是寒冬的天气出了一天太阳,不过还好路上的冰好像有些化开了。

提到的每一点还是对未来政策给出了方向。