分类:澳洲房贷观点

关于 Meriton Vendor Finance:购房者的福音,卖房者的利器?

Meriton logo

(图片来源 Meriton)

提及 Meriton 的 Vendor Finance(开发商贷款),大家对于 Meriton(美利通)公司本身可能更加熟悉。

Meriton成立于 1963年,公司总部设在悉尼市中心的 Meriton Tower。凭借着灵活多变的市场策略和精益求精的工作态度,Meriton 逐渐成长为澳洲乃至南半球最成功的发展商之一。50年来,Meriton已经为澳洲本地居民和海外移民建造了超过 60,000多套住宅,开发足迹遍布悉尼,黄金海岸和布里斯班等地。

(这里可以点击阅读 Meriton 的介绍和历史发展。)

Vendor Finance(开发商贷款)

所谓 vendor finance,就是说开发商(或者卖家)在买房子时也给买家提供资金。

为的是什么呢?当然为的是确保房子可以在规定时间内顺利交割。

自然,对于卖家和买家都是一件不错的事情,合情合理,依然达成买卖协议,都希望可以顺利交割。finance-3-meritondifference_icons_233

在临近圣诞的这样一个时期,2015 年 12 月 14 日 Meriton 在官网推出自己的 Vendor Finance 优惠的信息:

三年期 3% 固定利率(参考利率 3.12%)

适用于 Meriton 所有在售的公寓项目。

- 最高比例本地收入 90% LVR

- 海外可借款 80%

- 按照购买合同价格借款,无需估价

- 申请费 $1,000

- 无需保险费用和其他人工费用

- 三年从 settlement 日期计息

- 可预先交付利息,无任何罚金

- 可提前还清本金,无任何罚金

- 审批时间 48 小时

类似的活动 Meriton 以前也有推出过,比如去年 2014 年为「促销」布里斯班 Infinity 项目时也曾推出过 2年 3.5% vendor finance,刺激销售。

Meriton Vendor Finance 实际案例

我们也曾接触过不少 Meriton Vendor Finance 的案例,其中三个典型与大家分享:

(案例一)

王二购买了一间 Meriton 物业,在办理贷款时由于估价差别较大(合同价 93万澳币,银行估价 86万),无法在短时间内筹足资金,银行有无法借款超过 80% 达到相应的额度。此时,选择 Meriton vendor finance,按照合同价格 93万的 80% 顺利交割。利息 5% 年利率,两年期限。

两年期很快时间就到了,在接近结束时王二才意识到必须要转换银行,必须在期限到期时完成 refinance,否则 Meriton 收回资金后将面临尴尬的局面,要么房子被「没收」拍卖掉,要么还清 vendor 借的钱(vendor finance amount)。如果此时市场依旧达不到预期,房子还是无法达到合同价格估价,或是其他银行无法接受物业为抵押物,王二的面临的「丢房」风险则很大。

(案例二)

王二的姐姐也有类似的经历,在购房时因为房子评估,费劲周折无法达到需要的贷款金额,最终选择 Meriton Vendor finance 借款 90%,将房子交割。

交割后市场一直处于上升阶段,在离 finance 两年期结束还有一年半时间,王二姐姐找到我我们安排转贷(refinance)事宜,买价 $102 万澳币,半年前估价 98万银行,目前银行估价 $118万澳币。顺利安排 refinance 后,补足了当时估价的差价同时还有多出的资金用于新的物业投资。

(案例三)

王二的哥哥收入很好,这些年也有些积蓄,投资了两套物业。

因为税务的规划,感觉 vendor finance 90% 借款无需支付 LMI 贷款保险费,只需要支付 10%+印花税便可以拥有一套全新的投资物业。

在现金流上 3% 的利率和租金回报算下来还有正的现金流,然而算上物业管理等费用和折旧,在税务上也可以达到短期的负扣税。

三年下来,物业增值,出售后也赚到一笔资产增值。

Meriton vendor finance 利弊分析

以上提到的三个案例,其中前两个都是真实案例,最后一个是根据目前促销活动虚拟出来的。

其中有几点我觉得值得挑出来给在大家强调一下:

  1. 一个是促销活动只是促销,虽没有说何时结束(通常这就是商家为刺激短时间让消费者做决定的策略),但请记住不论是 vendor finance 还是银行的 mortgage finance,审批的政策和利率条款都是按照交割(settlement)办理时处理,也就是说如果您购买的是现房可以立刻办理享受此优惠,但如果您购买的是楼花明年交付或后年,那就等明年或后年再说吧,那时候有没有这个活动还是否继续,只有 Meriton 晓得
  2. 目前的活动是三年期,与上面的案例提到的一样,如果在规定的年限您没有能够通过 refinance 或者自己筹集的资金将 vendor finance 付清,将面临房产被迫收回
  3. 这里就要提到关于两年或三年后重新办理贷款的事情,通常许多客户选择 vendor finance 多数情况下都是由于估价无法达到预期,再直白一些就是资金不充足,倘若在未来房屋市场价格有波动,那么相应转贷的风险也就会增加。
  4. 延伸的提一句,目前市场上 Meriton 的价格单是每周更新的,与其他的房子不同,Meriton 同样一栋房产可以在第一周市场不好的时候标价 80万澳币,在第三周市场好起来的时候标价 90万澳币,这是事实行业大家都知道的,这也是为何有时银行估价会出现较多的差别原因之一。
  5. My Home Loan 也曾帮助过一些客户把关递过相关递交 Meriton vendor finance 的申请,其中要求的材料和信息与银行类似,相应比较起来会稍微比四大银行严格一些,特别是对于资金(funds to complete)资产和收入方面都会有比较严格的要求。
  6. 最后也是最重要的一点,选择 Meriton vendor finance 的客户,一定要先明确的有一个退出策略(exit strategy),不论是两年后房子卖掉脱手,还是了解自己的个人情况可以确保 refinance 到其他银行和金融机构或是哪怕投入更多资金更换贷款,但你一定要能够知道自己如何退出,否则期限到后后果严重。举个例子可能大家就明白了,海外的投资客户,感觉很不错可是也没想好 2年想要卖掉,结果 2年时间到了想转去其他银行时银行政策已经调整无法按照海外情况借款,也就意味着哪儿都去不了,再考虑到卖房子,市场如果又不如预期,结果就可想而知。

总结

My Home Loan 对于 Meriton 的 vendor finance 观点比较中立,必定根据客户不同的个人经济情况可以从中获得利益,当然也有许多客户蒙受大的损失。所以大家还是要与律师或专业的贷款经纪沟通,确保自己是否合适选择 vendor finance。

必定 Meriton 的现金流雄厚是一个靠谱的 vendor finance,如果是其他的 vendor 提供 finance,大家势必要更加谨慎,因为 finance 的条款里可能会涉及许多「过分」的要求和协议,任何考虑以开发商贷款方式买房的人都应寻求专业的独立的法律建议。

对于有些朋友说到 Meriton 太黑心了,卖了房子,那么高价格,然后还要把贷款的钱也赚了实在是过分。这到也不能这么说,必定通过 vendor finance 可以实现购房的梦想,与此同时借贷都是双向的,Meriton 提供 finance 帮助你购买他的房子,那么如果你真的两年后没的去处也没钱还上,vendor 也是有风险的,还是要看市场,没有开发商愿意总是把旧房子收回来再接着卖,都想着能开发新的房子。

至于大家说到是不是因为近期房子市场冷淡了,Meriton 才使出这个大招吸引买家和投资客?我们觉得市场到底如何走向还不是很明朗,看看再说。但 Henry 做出这一举措,还是蛮懂中国人心思的。

更新 update

不少客户在微信上留言,关于这个 Meriton vendor finance 还是不太明白,我们做一些解释:

  1. Vendor finance 是很正常的一个卖家给买家借钱,目的就在于上面说到的让房子可以顺利交割。其中并不只是 Meriton 提供 vendor finacne,只是我们这次讨论的是 Meriton vendor finance。也有许多其他的 vendor 比如在买家资金不充裕的时候,提供资金作为 vendor finance 短期给一个利息周转,然后直到买家可以自己筹集资金还上这笔 finance。
  2. Meriton 推出的这个 3% vendor finance 只适用于购买 Meriton 自己项目的房子,是不提供给其他房产抵押的。说白了就是为了卖掉自己手上的房子,通过给买家提供经济上的短期帮助来实现购房。这个和前段时间新闻里的「平安提供给国内投资客首付资金,在澳洲购房」有那么一点类似的意思,但还是不同,我们改天可以在谈这个话题。

其他有问题再和我们沟通。

更新 Update 2

Meriton 已于近日宣布,3% 的三年利息目前促销结束。

新的利息「恢复」正常的 5% 年利息(参考利率 5.12%),可以按照 80% 海外和 90% 当地收入处理。

截止今天可以继续选择 3% 利息的活动,但贷款比例限制在 75%,活动明天不论是多少比例都没有 3% 了。

目前不确定 Meriton 是昨天的信息稿由于员工键盘打错了数字失误导致,还是为了满屏刷屏效应,还是别的原因。

更新 Update 3

美利通的大佬 Harry 还是蛮可爱的一个人。

3% 的 Meriton vendor finance 活动又回来了,限制在 75% LVR。

Photo 16-12-2015, 12 46 12 PM

 

*利益申明:My Home Loan 作为房贷经纪人,并不是 Meriton Property Finance 的任何信贷代表,我们的银行和借款机构中不包括 Meriton Vendor Finance,文章目的与大家分享关于 Vendor finance 的看法观点。

 

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(图片来源 AAP)

Westpac 宣布升息

西太平洋银行(Westpac)在 10月 14日公布财报和宣布融资 35亿澳元后,宣布将银行所有的住房贷款浮动利率 0.2%,此举归咎于监管规定要求银行持有更高水平的资本准备金。

这样 Westpac 自住房贷款的官网指导浮动利率升至 5.68%,投资房贷款的官网指导浮动利率升至 5.95%,从 11月 20日起生效。

根据新的监管要求,银行需要持有超过 50%按揭贷款规模的资本,资本金的提高相当于提高了银行的成本、降低了银行贷款的盈利能力,最终导致银行通过提高贷款产品的利率将成本压力转嫁给消费者们。

我们在上周发布的《10月银行政策和产品更新》里关于利息走势的观点里提到:

My Home Loan 观点:

每年 11 月墨尔本赛马节(Melbourne Cup)的前后都是央行调整利息的一个参考时间点,我们的观点是,即便央行再次降息,投资房市场的利息可能还是会在未来 6- 8 个月内继续上调 0.25%- 0.5%,银行为达到明年 6 月 APRA 针对投资房贷款比例审核以及资本金的要求。

没想到这么快 Westpac 就做出了调整,这一决定也让其他银行的住房贷款利率调整变为关注,市场也开始猜测各个银行间谁将下一个或下一批跟随 Westpac 上调利息。

官方消息来源可以点击 Westpac 官网这里查看

其中四点值得注意:

  1. 此次利息上调,针对住房贷款不论自主还是投资新客户还是老客户都将受到影响,11 月 20日全面上调 0.2%
  2. 固定利息不收影响,目前 Westpac 固定利息仍具有竞争力,两年 4.29%
  3. 11 月 20日起生效,因此有需要调整固定利息或贷款产品的客户可以联系贷款经理和自己的 Broker 沟通
  4. Westpac 的官方申明中明确,此次调整不影响 St. George、Bank of Melbourne、Bank of SA 的产品,旗下的三家银行目前没有升息

澳洲房市将告别黄金时代?

本周一麦考瑞银行(Macquarie Bank)发表文章预计从 2016年 3月开始,房价将走下坡路,称澳洲的房市周期在一系列指标上已经到达顶峰水平。

“信贷增长、拍卖清盘率、房价、过户数量和过户价值都显示出增速放缓迹象,虽然是从一个很高的水平上下滑。”

住房需求因人口增速下降而减弱,同时住房供应却将飙升,银行将受到打击。澳洲的一些大银行已开始撤离房地产投资和房地产开发的借贷。

住房建筑和投资活动因为供需调整和收紧的信贷政策也逐渐转冷,这也是我们在周一发布的文章《澳洲房价开始跌了吗?你关心的房屋拍卖清盘率》里提到过的观点。现在新的资本充足要求和对投资房贷的监管收紧,加上银行房贷款加入升息的范围后,也会进一步抑制投资者房贷增长。

几天前有报道,澳洲大型开发商 Stockland 的老大 Mark Steiner 上周也提到由于 APRA 针对投资房贷款增长比例的监管,房产投资受到了不小影响,避免房产供应过剩将有许多项目会暂停开展。

我们也收到客户不少反馈,关于自己购买项目开发商发信要求延长工期,原因就是银行要求增加储备金,转嫁到开发商那么开发贷款将减少,原本已经达到预售或资金 25% 银行 75% 便可以开工,现在银行要求开发商准备多 10%~15% 的资金只愿意借款 60% 许多项目将延期,甚至出现一些小型项目无法继续的情景。

说到这里我们也提醒,由于这几年房地产市场的火热,目前有很多地产开发项目还在前期阶段,等这些项目建成后,市场很可能出现供给过剩的现象。也可能会有上述提到的小型项目由于资金或其他原因导致更严重损失的情况发生。我们未来会和大家分享一些成交风险(settlement risk)的信息,确保大家可以顺利交付。

同时也顺便提一下,My Home Loan 涉及商业贷款、地产开发贷款等,如果您有项目在开发贷款上需要专业的建议可以联系我们,例如上述如果银行借款比例达不到资金需求,我们专业的团队可以协助您通过 JV 的形式获取额外资金以完成项目。

500 万澳币以下的项目借款或商业投资,可以达到高的借款比例同时无需额外材料审批,新注册公司可以申请。

市场还有待于进一步去观察,近期的政策调整很多,有许多不确定因素让投资者也变得谨慎。从借贷的角度,我们还是建议客户根据自己的偿还能力,寻找合适的房产投资。

房贷利息的走向

这里我们有提到过一些观点。

在澳洲第二大银行 Westpac 宣布升息后,市场预测澳洲央行(RBA)将被迫再次降息,11 月墨尔本赛马节降息的市场预期也变的更高。

其他银行不出意外,四大银行的其他三家也会在今年年内跟随 Westpac 升息。

我们的观点还是不单纯从利息出发(《我为什么不考虑利息》),全面考虑您的需求和未来的投资规划,做好银行和产品的选择。当然如果您只有一套物业,一个贷款近几年也无需有其他规划,我们一样会帮您选择合适的低还款的产品,节省每一笔费用。

对于大家的贷款是否应该做些调整,我们还是建议各位给 My Home Loan 的贷款经理电话做一个沟通,在了解您个人情况下给您一个适合的建议。

 

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afr

(图片新闻来源:afr weekend)

(一)

这个周末新州狂风暴雨,许多地方都被强降雨淹没。

几个朋友在朋友圈发布的照片来看,几乎家家都成了 water front 的“水景豪宅” 了。

真正水边的豪宅还有带游轮码头的更是遭了秧。

看到被树木砸到的房子,水淹掉的车子等等,先和大家说一句「买保险,还是很有必要的!」不论是房屋保险还是业主保险等等倘若真的一棵树砸了屋子没有保险是真的糟糕。

周末另一个朋友圈被疯狂传阅的还有另一条新闻,就是关于「西太银行从 Ausin 集团撤资 6 亿澳元」。

许多朋友都很关心这则新闻,有些是同行业的有些是澳信的客户,也有些是看看热闹,各自都想多了解些信息,也各有各的想法。

有朋友问道我们的看法。

我们对于新闻的确凿性不做评论,就引用 AFR Weekend 内容让大家了解下原报道内容,也不做延伸。但针对提到的一些点,就事论事的发表一些我们的看法。

 

(二)

报道的内容大致如下:

Ausin集团是房地产宣传及融资公司,为中国买家提供一站式服务—包括销售、提供贷款、出租甚至协助移民签证,该公司每年向亚洲买家卖出超过3000套新房。

代理机构 CLSA 的报告,引用了 CBRE 住宅房地产执行总监 David Milton 的说法,称西太银行从 Ausin 集团撤出了 6亿澳元贷款资金,相当于 9亿澳元的公寓贷款。

9 亿数字,大家算算,假设 $65万澳币一套物业的话,差不多就是相当于 1,385 套房子,按照 Ausin 一个项目销售平均 50 套来说的话就是差不多 28 个楼盘左右。

主要应该遍布在墨尔本和布里斯班,然后悉尼应该不多。(我们猜测,无根据,如有准确数据可以联系我们更正

恰好,我们的一位地产朋友就有和 Ausin 两家同时代理的一个墨尔本楼盘近期 settle,周末也是电话过来聊了两句,提到总共楼盘 100 多套物业,Ausin 销售大概 30-40 套物业(基本上都是国内买家),目前整个楼盘的交割均处在停滞阶段。其中开发商已与本地几家代理商谈 re-sell 计划。

事实上我相信并不是 Ausin 一家或 Ausin 代理的这一个开发商遇到类似问题。

自从海外投资贷款收紧后,整个海外买家的市场(多为楼花期房)的影响会逐渐发酵出来,这不仅仅是买家的风险,更是卖家和开发商的风险。

我们在《成交风险》的文章里曾经提过,现在你看到的部分买家无法成交物业,损失定金,可一旦这延生到开发商无法回笼资金,无法成交的物业被迫重新拿到二手市场销售,价格如果无法达到预期,作为邻居的您也许也一样收到影响 – 房屋不再有增值。这也是为何你看到上周「60 位地产巨头齐聚墨尔本,对银行和政府发声」。

 

(三)

有网友也爆料,说到 Ausin 在销售给国内客户澳洲房产时都有在价格上加 6-10万澳币,然后介绍的朋友可以拿到一些回扣。

我们就不去考究这些爆料是否真实。

类似的行为我想在澳洲本土也一样存在。

故事是这样开始的:

悉尼的房产市场前几年火的不得了,各大项目纷纷开工,对于 builder 真是缺的不行,所以看到新闻砌砖工的工资可以高到周薪4000 澳币了。也越来越多的相关行业的人加入这个行列。

悉尼地产火了三四年,大项目也都差不多,许多 builder 承建商们也都纷纷寻找自己可以合伙或独立操作的中小项目,没有谁想一直给别人做 contractor。

此时许多大的开发商悉尼继续囤地,但因为土地价格太高囤下的地就留着未来再做开发,然后带着同样的热情投入到前进年囤下在墨尔本和布里斯班的土地开发做项目,必定价格便宜,开发出来的房子虽然也不贵但利润也高。

Abc 就是一家前几年独立出来自己做项目的中小型的开发商,恰逢大开发商都离开了悉尼,也买下几块不错的项目,虽然没有那么好地段,但也都离大开发商的比较近。开工需要资金,刚刚开始的开发商哪有那么多资金来源,盘算一下还是银行借钱划算,可银行要求要 50% 甚至 60% 项目预售,自己从来都是工地上出生哪里来的销售渠道和客户资源。

刚好 xyz 地产公司跟着之前大开发商做过几年 project marketing 也有相当的经验累计了一些客户资源,两个公司一拍即合。通过 xyz 的精心包装,项目和大开发商的都在差不多区域,又有着大项目的经验曾经参与过的项目也都是大项目,很快这个项目就卖的精光,abc 开发商也顺利拿到银行开发贷款,一个一个项目滚起来。

几个项目合作下来双方都是很满意。

Xyz 地产公司也逐步规模大起来,销售人员庞大起来,就和 abc开发商谈到,不如这样,我们合作如此契合,今后的项目就都独家承包给我们来做,我们保证在最短时间内达到银行预售要求,这样你们可以尽早开工也可以更快进入下一个项目。不过除了独家我们销售外,还有个要求,就是价格允许我们调控。比如 50万的房子如果我们能够卖到 60万的价格,中间的加价就是我们 xyz 的利润,这样我们的销售才会更带劲。 Abc 开发商想,反正我该赚的钱一分没少,只要你保证我预售达标准时开工,没问题。当然也有额外要求,如果你没有卖到规定的数量,作为独家你们要自己把这个项目吃下。也就是意味着你们自己是买下了这个楼盘,然后至于你们怎么销售,加价多少能卖掉你们自己定吧。

Xyz 拿到所有开发商的独家代理,讲座开得越来越大,越来越多,然后有时候因为项目的数量多,为了完成额度销售们自己带头先买上几套,反正半年后就涨价,一年后成交的时候自己不想要了转手卖掉也赚钱。能不能转售规则都是和 Abc 商定,都好说。

abc 的项目也越做越多,可随着各个 builder 其他开发商的加入,地价越来越高,成本压力越来越大。反正好像多少价格什么样的房子 Xyz 都能卖掉,就适当的在压力的情况下压缩压缩工程质量吧。价格也适当上调,反正加了价 Xyz 也能卖掉。

Xyz 感觉价格的压力,市场也变得不是那么火热,寻求一些小型开发商,因为已经是经验老道,同样的方式要求小开发商独家把项目交给自己,但这次的额外要求不仅仅是他们可以加价销售,同时因为全部楼盘独家拿下,相当于一次买下,Xyz 还要求小开发商每套物业的“成本价” 平均下调 1万澳币。保证的是可以短时间内全部项目“消化掉”。小开发商看看市场,看看自己也没有经费和精力去组建一直如此厉害的销售团队,想想,那好吧。最后也只能在房子用料上省点成本。

.....

有一些稍有规模的地产中介或投资集团,基本都依附着两三个同样中小规模的开发商或建筑商,这些年这样的房子也源源不断的在市场上轮回转手。

从“所谓的”投资理念上来说,没有错,投资人赚到钱了吗?赚到了,市场好的时候可以一份资金进去,翻腾都已经两次回来了。只是不知道市场哪天拐点的时候,是谁接手。

各位也不要误解我们的观点,对澳洲房产我们还是有着很强的信心。只是对一些“莆田系”的东西看不到什么价值所在。

 

(四)

回扣。

爆料里也提到客户买家会对一些销售中介说到,你们怎么没有回扣?

这个也是我们普遍不太接受的一个现象。

许多公司通过回扣争取客户,甚至有些客户就是根据回扣的多少来选择一个中介或贷款经纪人。

很少听到一个病人去看看病动手术,还要问医生给多少回扣的。

买房和贷款也是一样,真正专业的,为你切身利益着想的经纪人,是不会通过回扣来赢取你作为客户的。他们一个是帮你做更好的投资规划赚更多的钱,一个是帮你做更合理的财务规划省更多的钱。

作为客户的你,如果你还要讨价还价,你觉得你得到的服务会打折吗?

如果这个服务不打折,那么你可能遇到的是“莆田系”的经纪人。

记住,如果你选择乘坐经济舱的票,你是无法享受到商务仓的服务。

 

(五)

最后就是这个「一条龙服务」。

许多公司都想做一条龙,好想越大规模越好,越多服务集中在自己这里,对于客户的把控就越好。

特别是我们中国人,也特别愿意相信“大公司”,觉得这样的公司靠谱,有规模,值得信任。

我们做贷款经纪人这么多年,以前刚入行时候和入行前也是觉得银行这么大机构是最靠谱的,越大越靠谱。

后来发现,其实并没有多少关联。反而是大银行因为部门多,常常出错常常因为一个小问题耽搁客户更多时间。银行反而很多时候是“最不靠谱”的。

你比如一些公司谈合作,动不动就要看你的资质,要看你的规模,有没有名气,其实不一定。往往一条龙服务,有规模的,反而未必能服务好你的每个客户。

一个简单的事实,澳洲最大的贷款经纪公司去年成交 6个亿,其中 3个亿是住宅贷款,可是这家公司的贷款经纪人就只有一个人,虽然他的助手有 15个。

我们想说的意思是,每个环节都应该交个专业的人去处理,这个叫专业。一方面是因为术业有专攻,另一方面是可能存在利益冲突。你要看是否环节间有利益关联,这样就容易出现问题。

澳洲在这方面还是有比较明确和严格的约束,就好比哪个中介介绍了一个客户贷款经纪人需要告知客户,如果佣金有推荐费支付给中介。或是卖家的律师不可以同时是买家的律师。等等。这也是为何年初的时候就有基金完全退出中国开发商项目借款市场,当时他们明确写出中国开发商,也做了说明并不是有任何针对性,只是他们觉得环节间有着太多关联因素让他们觉得风险很大,他们说道,「除了最后的买家,其他中间环节的人都可能是同一个利益团体链上的,比如开发商和他们自己成立的销售团队以及客户使用的律师也是开发商提供。」

各自做自己专业的事情,相互合作也是更好的借助彼此的专业更好的完善自我。

 

(六)

周六当天 Ausin 澳信官方微信发布申明。

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但对于那些同行竞争者,对于客户们,和对于看热闹的人来说,貌似也没什么。基本上到了周日,整个朋友圈都浸在了大风大雨中。

我只期待这篇文章明早上发布的时候,雨能小点,别影响上班。

申明:本文并不针对于澳信 Ausin,文章中的内容只是观点和对事情本身的评论。

 

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property settlement 2016

前言

关于房产投资的一些风险和能考虑到的注意事项,我们从贷款的角度已经写了许多文章,可以点击这里阅读「投资房贷款」和「房产投资」。上个礼拜还把去年六月的三篇内容整理在微信平台分享了一下关于「澳洲房市是否存在泡沫」和「投资房市场应该注意的事项」,点击链接可以阅读。从侧面的角度去更立体的观察市场,为投资者提供一些可参考的视角,根据自己情况做一些判断。

那必定是一年前的事情。许多当时提到的预测都已经成为了现行的政策,比如提到的银行材料要求会变得严格,同时预计银行对于增值转贷或本银行加贷 cash out 限制等等。

我们罗列近期遇到的一些案例,多是一些遇到了「困难」的客户真实情况。也借此与其他朋友分享可以提前避免遇到同样问题。

案例分享

(一)

如果您是持有学生签证、485 毕业临时签证(PSW)或过桥签证等购买的楼花或现房,就不要考虑咨询是否可以贷款。请立刻安排更换购房合同的名字,目前应该没有银行或机构可以接受申请。

除了 Prime lending,通过商业担保的形式抵押借款,但利息会非常高昂。

如果您不确定您的签证银行是否接受,这里有西太银行的签证列表,可以参考。

(二)

楼花预计在未来三个月成交,希望避免政策变化提前申请贷款的客户。

不论您是否为海外客户如果房屋还没有接到开发商通知可以安排银行做评估,即便递交贷款也不会获得无条件批准(unconditional approval),意味着未来还是可能因为新政策调整收到影响。

这个主要体现在上周 4 月 9 日前许多海外客户为拿到 80% 贷款比例纷纷赶着递交 NAB 申请。可能会有许多客户因为估价或任何贷款申请材料补充需要后台重新处理申请,从而按照 9号之后的政策批款。

(三)

House land package,买地建房的客户。

因为建商或市政厅批文或其他因素,刚好卡在银行政策变化的时间,土地已经 settle,待到需要开工时办理建筑贷款却无法在原银行继续。

首先好像许多朋友还不清楚,土地和建筑贷款是需要在同一间银行办理,好多人认为土地成交了不可以继续同一个银行,那就换一个银行借建筑款嘛。这是不可以的,抵押的土地和建筑都需要在同一间银行。

其次是否选择在申请土地借款时一并递交建筑贷款,找一个专业的懂得建筑贷款流程和细节的贷款经纪沟通。建筑贷款涉及到的细节很多,可能一个地方没有注意到就会影响整个贷款,市场上许多朋友并不清楚到底是怎么回事。

(四)

有些朋友觉得如果最后真的没有 settle,大不了就损失 10% 定金。

请大家注意,如果您购买的楼花在开发商规定的交割日期内未能完成交割:

  1. 从交割日期起,开发商给出最多额外 14 天时间罚息期(penalty period),你的合同里会有写罚息的利息多少,通常在 10%-15% 年利息按照房价 90%(房价减去已交付的定金)计算
  2. 14 天到了还没有成交,开发商会没收 10% 定金和房子,和利息罚款
  3. 这并没有结束,如果开发商将房产拿到市场销售,假设许多人都没有成交或市场不好并不能按照同样价格出售,为尽快出售收回资金开发商假设卖亏了。您需要承担这中间的各种律师和销售费用以及补偿开发商的亏损

(此处为 My Home Loan 经理经验分享,不构成法律建议,请咨询您的律师专业建议。)

(五)

不要出了问题乱投医。遇到了问题或有不确定的,要找专业的贷款经纪沟通确定问题是在哪里,可否合理解决。不要自己琢磨,「感觉」应该这么操作。

更不要有「谁能这个时候帮我谁就是对的」心态。请认真和经纪人沟通,允许让经纪人充分了解你的情况,并不是说经纪人说「没问题」就觉得应该找他处理,问清楚原由。有些朋友咨询我们,却不耐心听分析,只想着「你说可以搞定我就找你」,现实并不是这样,或许说可以搞定的人缺乏经验又缺生意。

越是遇到了问题,越不要急着去解决,慢慢理清状况,了解清楚再做下一步规划。虽然不一定能够顺利解决,但别因为急的心态坏了仅有的第二次机会。

是不是那就别投资了?

许多朋友读我们以前的观点,觉得好像 My Home Loan 总是给市场泼冷水。实际上我们只是不鼓励投机,更多的是希望大家谨慎投资。

每一个市场都有它特定的增长周期,三月末参加了 My Home Loan 投资讲座的朋友可能在这方面有所收获,通过学习房产市场的一个完整周期,看到了整个市场从上一个崩盘到走出低谷到下一个繁荣。

所以并不是没有投资机会。而是投资机会在哪里更合适?打个比方,同样布里斯班和黄金海岸,或者说悉尼墨尔本,并不是悉尼或黄金海岸市场不好,而是你的资金有限情况下要选择一个更合适的投资方案。

再者说,同样的投资一个区域,假设大家都这到这个区域是一个增长点,为什么有人投资的项目增长了 50%,有些却只有 10%?项目的不同,开发商的不同,质量的不同都会有影响。

去年《APRA 收紧投资房贷款政策投资者应考虑什么》里面提到一句话:

Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria.

牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

在讲座里面我们就在仔细揣摩那个房产周期里面对应的时间线,澳洲是跟着美国走,所以你看着今年美国市场就可以大概清楚澳洲明年会发生什么。里面对应的房市最高峰为 2019 年。作为比较保守并比较没有经验的投资者来说,我们的感觉是高峰是不是已经过去了?

但当你细细去揣摩那个 cycle 的时候,再读读上面那句话,我们就在想难道现在是属于怀疑的阶段?还是依旧是过了乐观的阶段了?如果是前者考虑到整个周期并不只是悉尼一个城市,每个城市都算进来,或许真的繁荣就是在 3 年之内?

这是个可以敞开讨论的话题,我们想组织有兴趣的朋友一起交流相互分享各自的角度。

如果您希望参与,可以扫描以下条形码加入我们讨论群,人数和质量达标后我们组织小规模聚会展开分享。(若条形码过期,可以添加客服微信 Runningbroker 入群)

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虽然我们都是普通的投资者之一,那些大师们也是一个个普通的投资者,他们处身的市场是一样的,他们面临的市场是一样的,但他们或许得到的信息或许是不对等的。因此做出的选择更是不一样的。

这也许就是投资的奥妙吧。作为小老百姓,根据自己的实力,有多少能耐做多大投资,追求一个合理平衡的回报就好了。

别想着一夜发大财,没有的事。这个不分小老百姓和大投资者,都一样。

最后

如果您真的碰到了不可以在规定时间范围内成交,请给我们电话做一个简单沟通。

一,我们的贷款经理可以帮助您确认是否有其他可行方案,或通过 Prime lending 先将房屋 settle,在未来在通过可行方案调整贷款。

二,我们目前有一些潜在的买家,可以全款购买您的物业,达到短时间内完成交割,避免您进一步的损失。

索罗斯以前有一句话很深刻:「投资中最难判断的一点就是什么风险水平是安全的。The hardest thing to judge is what level of risk is safe.」

所以对于投资,我们觉得那就是任何时候都避免犯错误。宁可丧失一个良好的机会,也不要犯一个可怕的错误。不要在肾上腺素分泌过多的时候做任何决定。不要觉得自己的智商超越市场,事实上绝大部分人一辈子都在被市场打败。千万别让前几年投机得到的回报冲昏了头脑。

做投资,你需要做的只有一件事情,那就是孜孜不倦地寻找优质的资产,然后伺机以低于合理价格的水平买入;有朝一日其价格超过合理水平,你就可以考虑把它卖给某个感情过于丰富的傻瓜。或许对于许多人正是机会的到来。

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clearance rate fall

(图片来源:abc.net.au)

前言

最近开始碰到一些客户提到「哎呀我是不是买在了市场价格最高峰啊!房价是不是开始跌啦?」也有少数客户购房时变得犹豫。原因是读到了一些新闻,关于清盘率(拍卖 auction clearance rate)出现下滑;另有提到一些区域比如西悉尼开始出现价格下跌,跌幅达到 7.3%;还有哪些哪些区被银行列为高风险(高信贷违约)区域,银行借款开始限制比例。

所以大家问题来了,澳洲房价开始跌了吗?

我们就从上述几则大家关心的新闻中的关键词出发,来理性的理解一下这个市场在发生哪些变化,是否对我们的购房和贷款有着影响。

拍卖清盘率(auction clearance rate)

清盘率简单的说就是拍卖市场待出售的房子实际被出售的比例。

我们拿主要的悉尼和墨尔本市场来看,几方面因素利率历史低位、供需、海外资金等一度让清盘率飙到 90% 多,有几周几乎都是在 95%。造成的感觉就是只要放到拍卖市场的房子都卖掉了,或者说都达到了卖家的预期,越来越多的卖家选择把房子放到拍卖市场中出售,希望抓住这「一生两次」的机会卖一个高价,开始更美好的生活。然而经历了连续几个月疯狂的拍卖市场和过去近 1年的房价飙涨,加上房贷市场政策收紧,疲倦和厌恶拍卖的买家们有了更多的选择(上市拍卖的房子也多了起来),导致许多卖价无法达到卖家的贪婪预期,清盘率开始下跌。许多房屋在拍卖后与潜在买家议价出售,或待售。

故事大概就是这样的一个情况。

清盘率是拍卖市场供给和需求状况的写照,是反映整个市场预期表现的首要指标。

这里看到的是市场在做一个调整,供需的调整,买家和卖家对于价格预期的一个调整。结合着各方面的因素。

  1. 买家开始出现疲惫,并不是所有买家都经得起拍卖上超过底价几十万的价格,我们理解是市场上存在着这么一批买家,他们刚刚趁着市场的高位卖掉了几年前投资的公寓楼,有些是新移民有些是投资客,拿到一笔出售旧物业带来的资金已经完成了新的投资和 upgrade。也就是这些人该买的买该投的投的差不多了,剩下的买家手上的资金不可能让大家继续疯狂地拍卖喊价,市场也逐步回归理性变得理智,甚至有些买家出现对拍卖的厌恶,只选择议价不参加拍卖,或就等着拍卖流拍后再和卖家沟通。
  2. 卖方的市场预期达到瓶颈,火热的市场让卖家变得贪婪,大家都想在这一辈子可能就一次的机会里「捞一把」,过上更好的生活。然而市场总会有一个瓶颈,因为买家也会有一个预期,就像悉尼西区的豪宅再漂亮也不会卖到东区的价格,每个市场和每个区域都有一个「指导价格」,买家卖家心理都会有预期,卖家一味的想着高价出售,最后只会流拍。况且每年的春天是房子出售的季节,这几周可以看到拍卖市场上的房子要多许多,买家的选择多了自然清盘率也会下跌。这也是大家看到越来越多的中介有经验的会建议卖家考虑拍卖前提前议价出售,避免流拍。
  3. 借贷市场的政策收紧,毋庸置疑政策的变化和未来不确定性让特别是买家变得谨慎起来。必定要考虑到是否有足够资金和是否有未来的偿还能力。
  4. 政治和经济大环境的不确定性,新总理 Turnbull 的上任,会对房产投资方面有怎样的政策,大家多少都会感觉到市场的各方面有许多不确定因素,选择观望理性的购买也不再少数。

所以综上,待拍房产数量增加、投资者数量减少加上卖家预期值过高以及银行信贷和经济政策的不稳定使得悉尼和墨尔本的拍卖市场压力增加,清盘率下降。

价格下跌的数据

这是一则来自 Domain.com.au 的新闻:

西悉尼房产拍卖会的平均成交价已由今年 8月时的 84.1万澳元降至 9月时的 77.9万澳元,跌幅达 7.3%。

清盘率也异常惨淡,从 5月份时的将近 90%跌至 56.4%。

首先平均成交价原本就不是一个很好的衡量标准,就好比 8月时有 3套 90万 1套 60万成交,然后 9月时有 4 套 90万 7套 70万的成交,一个平均价 84万一个平均价 78万,能说明啥呢?

整体的市场是在上行,如果单独罗列出一个区域去解读会有许多误导,所以这些数据也就是看看知道就好。房产是一个不动产,长期持有,你看到的是未来的市场走势,如果像是股票一样你把房产的价格波动也是在每天有一个播报估计也会很吓人。

别忘记,市场中还有一大批首次置业买家,一大批资金并不能负担得起那么高房价的买家,他们也要进入市场。所以市场趋于缓和后,也是利好,必定可以圆更多家庭的梦,而这些买家也是驱动后面几年房价稳定增长的力量。

另外别忘记,数据和市场是有滞后性的,等你看到数据时,那都已经是半年前至少三个月前的事情了。上半年 NAB 有过一个各个区域房产的报告,这里可以点击阅读《澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本》。

银行罗列高风险华人区

SYDNEY SUBURBS AT RISK(来源

POSTCODE SUBURBS
2000 Sydney CBD
2205 Arncliffe, Turella, Wolli Creek
2213 East Ryde, Macquarie Park, North Ryde
2769 The Ponds
2209 Beverly Hills, Narwee
2019 Banksmeadow, Botany
2199 Yagoona
2017 Waterloo, Zetland
2067 Chastwood, Chatswood West
2211 Padstow, Padstow Heights
2008 Chippendale, Darlington
2141 Berala, Lidcombe, Rockwood
2153 Baulkham Hills, Bella Vista, Winston Hills
2210 Lugarno, Peakhurst, Peakhurst Heights, Riverwood
2118 Carlingford
2222 Penshurst
2166 Cabramatta, Cabramatta West, Canley Vale/Heights, Lansvale
2767 Bungarribee, Doonside, Woodcroft
2127 Newington, Sydney Olympic Park, Wentworth Point
2144 Auburn
2566 Varroville, Bow Bowing, Minto, Raby, St Andrews

微悉尼做了一个总结,把悉尼的华人区分类罗列如下:

Screen Shot 2015-10-09 at 9.50.09 AM

然后墨尔本和其他州的列表可以点击这里

首先每个银行和借款机构,对于抵押物(房屋)都有不同的审批标准,有些银行对于 postcode 有限制,有些银行对于面积有限制。常见的就是一些区域银行借款额度会有控制,如上面所提到的,因为风险的控制,可能是由于区域的违约率、区域的房价变动浮动、区域的住宅密度等等。比如悉尼的 Zetland 区和墨尔本 Southbank 在 NAB 银行如果按照投资房借款,最高比例就是 70%,然而自住房就可以借款 80%;再比如悉尼的 Rhodes 许多楼因为高密度房屋数量集中,银行的借贷比例很容易达到,Westpac 以及旗下银行许多就不在借款。这个我们在购买楼花注意事项里有提及,客户还是要有所了解,避免交割风险。

另外,值得一提的近期有悉尼 Zetland 客户购买的两居室 $1.19 mil 价格估价全价,80% LVR 纯海外客户,比起去年许多两房估价回来 90万左右的,市场的增长还是得到了银行的认可。

房价跌了吗,我还买吗

这是最终都要回归的点,说了这么多。那么到底现在的市场下我们还要不要继续看房子买房子呢?

我们认为不论是近期低迷的清盘率还是下跌的平均价,这只是市场的正常伸缩调节,并不意味着澳洲房产的衰退,市场依然有购买需求,房产市场依旧会增长,只是幅度会变得平稳许多,如果一定要说涨到什么时候呢?我们觉得 2017 年可能是个转折。

前段时间微信上有朋友转发一则关于房价下跌的帖子:

有客户问到房价还会跌吗?

回答是:

1.目前房价是百姓希望跌

2.业主不想跌

3.银行不敢跌

4.政府不让跌

5.理论上必须跌

6.经济上不能跌

7.成本上没法跌

8.硬需上不可能跌

说句实话,真的要是跌了你不买,涨了你又买不起,不跌不涨你又不着急。

买房还是要根据自身的情况,合适就可以下手。

里面说的还是很有道理的,买了房子的人就巴不得房价继续涨,涨的越高越开心,甚至会后悔当初为何没有多买一套,所以我们常说卖房子会上瘾。许多朋友是年初买了,到了年中房子涨钱了,手上还没有多少新的继续就要开始想各种法子从银行多借钱,从老房子里拿多些钱,要再买一套。这也是为何 APRA 更加严格的监控这块投资的领域,避免许多买家未能考虑到未来的偿还能力带来更大的信贷风险。

但是市场中还是有三四成的人们依旧在租房,大家还是想着房价跌吧,这样我就可以买了。可事实上如果真的跌了,都说是买涨不买跌,大家可能又会想都跌成这样了还敢买嘛,会不会继续跌啊再等等啊。

买不起房子的人群分流,一部分继续租房观望,一部分可能转入投资楼花期待可以多一些时间筹备资金。当然也有一直买不下房子的。

回到文章开头客户的那句话,「哎呀我是不是买在了市场价格最高峰啊!房价是不是开始跌啦?」我们的观点是买房子是安顿个家,就算是投资是长期也不是短期投机,所以不用太在意买在高点或买在低点,无非是多几年时间消化掉这个价格的差异。

而且没有房子是要居住或持有一辈子的,现在购买的物业或许只是一个跳板,就像前面我们提到当前市场上许多朋友是卖掉了几年前公寓,换了一套满意的 house。

一句话,无论是高点还是低点,根据自己自身的资金和偿还贷款的能力选择一个合适的就没错。

最后,购买新房找一个靠谱的地产中介,如果是寻找现房那就多看看房子,春天了周六多走走看看,做好前期功课,让律师帮忙看好合同检查好物业,再有一个靠谱的贷款经纪人,祝愿大家都能选到心怡的物业。

 

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investment proeprty slow down

(图片来源:Guardian)

当前市场和政策变化

上周五从 APRA 发布的数据来看,目前除了 Westpac 其他三大行依旧超出 10% 的投资房年增长速度:CBA 10.2%,NAB 14% 然后 ANZ 12%,Westpac 刚刚好 9.9%。

除此之外,上月初(7月)APRA 也要求银行提高准备金比例,到目前几乎所有银行都对投资房的贷款做出了调整,如果您还不知道澳洲投资房市场银行政策的变化调整,请点击这里回顾「投资房贷款政策收紧」。

大概的总结就是三点变化:

  1. 投资房利息基准利息上调(包括部分银行是只还利息上调)
  2. 投资房贷款比例限制 80% 以下
  3. 部分银行要求本息偿还

对房市和房产投资者的影响

值得注意的是普遍这次利息调整,都不像往常减少投资房贷款利息的折扣,比如前几个月时候,这一次是直接上调了基准利息。也就是投资房和自住房区别为两个基准利息。

这样的影响就是不论银行现有客户还是新客户都将面临利息上调。

这一点很有意思,因为如果是只针对于新客户可以理解。因为新的客户会根据利息成本来做出对投资的不同决定。而过往客户已经 settle 的,特别是可能还有几年前十几年前 settle 在银行的老爸老妈级别的客户都将面临升息。有些客户可以重新调整贷款的结构,选择新的合适的银行和产品,有些没有选择的只能说是被银行「敲诈」一笔利息还款。

同样,如果是为了减缓投资房增长,那么房产投资最为火爆的无非就是悉尼、墨尔本和布里斯班(可能都还算不上火),政策的一刀切也将波及投资其他地区房产的客户。

 

有人不理解,说澳洲经济这两年那么差,到目前央行已经几次降息,可是经济也还是没有啥起色,矿业也不景气,就靠着房产市场撑一撑经济了。那为何还要这么限制投资房产呢?

明天 RBA 8 月例会应该还是会继续保持 2% 的低现金率,预计可能会持续一段时间,或许还有机会今年下半年再降到 1.75%。央行从宏观角度保持低的利率是为的低的澳币,为的可以拉动外贸和经济,而房产只不过是搭了个顺风车。也正是因为如此,房贷利率这么低,投资成本那么低,借贷政策那么松,投资房增长速度让 APRA 觉得有些担心,从而约束银行放贷。

所以房产市场特别是新房建设方面,应该会继续下去,只不过投资者的成本会上升。但对比起 3 年前市场刚起步时利息依旧是低的很多啊。

顺着说下去,两种投资客户要特别小心了:

(1)没有足够的存款的投资客户

(2)没有足够收入或稳定收入的投资客户

很多人可能会笑话,觉得这不是搞笑吗?既没有存款,或又没有稳定收入还买什么房子呀?如果您是这么考虑的那应该不用太担心自己会有麻烦了。

但的确不少投资客是这样的,我们在 5 月也提到过因为几年前投资楼花有不小的增值或是买的 House 涨了许多,从现房套现做新的投资,甚至手上还有两三套楼花明年交割,要等待从目前的老房子里拿钱才够剩下的 10%,月还款利息全部是由租金 cover。

我们会建议类似的客户,要小心了。

My Home Loan 几点观察和建议

(1)APRA 澳洲审慎监管局从「审慎」的角度,对投资房的贷款要求银行收紧政策限制投资房贷款增长过快。目前应该还是属于试探性阶段,随着这两个月银行政策效果的检测会再相应做出新的调整。

(2)与几家二手房市场的大 agent 沟通,包括观察到最近一些参加周六拍卖的客户反馈来看,许多「热」区的拍卖市场出现变冷的趋势。没有那么火爆了。不少原本计划拍卖的房子都愿意通过中介提前逻猎中意买家商谈价格,提前成交,避免流拍后更难出售。

(3)对于楼花市场,像上文提到的,建议买家多准备一些首付资金,不能过多依赖从现房 cash out 或完全认为 80% 购买价格的贷款准备资金。

最近有几位客户转贷投资房 cash out 做新的投资,直接被新银行拒绝的,理由就是 Internal credit score fail。银行对于目前市场不论转贷还是同银行 top up 取现做投资的都有了更严格的要求。明显收紧了。

(4)对于海外收入的客户,要注意未来政策会有新的调整,ATO 将可能介入。在政策没有调整前有需要转贷或调整贷款的客户需要尽快,谨慎。

最后的话

目前这些调整并不是说大趋势和市场变化了,当然市场逐步放缓的确没有那么火爆。

当前银行升息也好,控制贷款比例也好都是技术和结构性调整,这些手段的目的只有一个:达到 APRA 的 10% 投资房年增长限制。如果说这个月或下个月这些政策调整没有效果或有效果,那么还会陆续有其他的政策调整出台,直到达到目的。

所以我们给大家的建议是,静观其变,不要急于给自己的贷款做出调整,特别是只有一套或两套房子的客户不要急着去固定利息,等政策平定后再做决定。如果固定了,两个月后政策又有调整对自己不合适,那么你就已经锁定了。

利息上升是趋势,未来自住房利息也会有上调的一天,目前利息都在 4.5% 左右,几年前利息 6.5% 左右。房产是一个长期持有的不动产,你没有听说房子涨了 1万块就要卖掉,或者房子跌了 2 万块就要抛售的吧?看到整个投资长期的一个回报,就不会因为每天看到利息的变化而捉急了。相反,你应该看到这个政策意味这什么从而调整自己的投资策略组合和方向。

我们作为房贷经纪,当然希望客户固定利息(锁定住客户),也当然希望客户转贷(多一笔收入),但是任何情况下成本的规划很重要,所以还是和我们的贷款经理电话沟通,计算一下是否合适,再做决定。不要盲目跟随

如果您不确定目前的情况该如何规划,请联系我们的贷款经理。

我们有专业的计算器和专家的经验帮您做好计算和分析。

 

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apra investement loan

昨天发布《房产投资客们,投资房贷利率或已触底》后我们的电话几乎无法打进。

很多客户纷纷联系我们感觉比较紧张,我们还在耐心一一回复。

至于大家提到的「利息是不是都要涨啦」「我现在是不是要赶紧固定利息啦」?

My Home Loan 无法准确预知未来利息的走势,但有几点基本的和大家分享,我们希望客户是真的明白这些政策的背后,所以你们根据自身情况不至于做出不明白的决定。

(一)

近一年内房屋贷款的利率还是会继续保持较低。

这里不是说利息不会升,而是相对于整个房贷利息的历史,目前将依旧保持较低利率水平。备注,我们认为低于 5% 都是低的利息

(二)

这次升息背后是针对于 APRA 对银行投资房贷款增长比例的限制

可能是临时的调整,可能是长远的调整。完全要看如何的手段多久的时间可以让银行投资房增长比例回归 APRA 的要求。

目前这个政策可能有效,但也可能会有进一步的调整。

就如之前绝大多数银行通过调整 LVR 来降低投资房份额,显然效果并不是很明显。

那么如此银行开始通过利息的调节,限制增长。

这么做银行也有大的挑战,就是现有的投资客户或许会离开,通过「赶走」现有投资房客户来减少投资房比例,当然如果其他银行都跟进,那么「被赶走」的客户也未必有去处,所以可能银行之间还是会均衡。

都怪前段时间银行们太猛,做了那么多投资房贷款,的确也没有什么好法子,必定自住房贷款现在房价那么高,能有多少人通过自主借贷能力达到呀。达到的就都会想再投资几套吧。

所以最终不论是什么手段,升息也好,限制 LVR 也好,目的都是为了减少投资房贷款比例。也就是为何我们之前在《面对政策调整投资客要注意什么》里反复提到的,投资的客户如果您手上有几套投资物业,未来的投资成本(贷款调整成本)将会很高。要谨慎对待!可以调整的请尽快操作。

(三)

贷款上来讲,如果您没有太多投资房的 Portfolio 并不要太惊慌。

不是全面利息上调,针对的是投资限制。

至于是否您现在需要固定利息,预计短期内银行会有大量的要处理。不确定其他银行是否会跟进上调利息的方案。但的确可以考虑。

最好是和我们贷款经理先做一个沟通,确保是合适的方案,考虑到未来的贷款做好一个长远的规划。许多一味追求低利息的客户,许多之前 Promotion 去低利息的客户许多应该已经被套牢。我们一直强调「不要只看低利息」是有道理的。

 

有其他的我们再更新吧。

有问题请电话沟通吧。

 

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investment loan rate raises

(图片来源:Skynews)

连续几个月来关于 APRA 要求银行收紧投资房贷款的报道和分析就没有停止过。

点击这里阅读我们过往的一些文章。

正如我们之前「政策收紧对投资客意味着什么」里提到,这应该只是一个开始。

今天我们来看看前两周和前几天分别又有哪些政策陆续开始悄无声息的实施。我们通过几个真实的案例来解读一下,与各位分享。

 

(一)

就在本月 7 月份,Bankwest 银行有一个 3 年 4.17% 浮动利息的促销活动,我们更新在每月的产品活动页面

值得注意的是这个产品是没有区别自主和投资的,因此基本上客户中小额的贷款大部分当地收入的客户都会选择去 Bankwest 了。

有些客户定期关注我们的更新,然后选择自己申请的贷款。我们不到两周的时间陆续遇到了四五个客户电话提到自己申请 Bankwest 银行被拒绝,但通过了解,客户的情况很好没有特别的问题,却被 decline,的确很让人费解。

几个客户我们陆续协助递交了 ING 也有重新回归选择大银行的。

后续我们和 Bankwest 沟通了解到,原因很简单。因为大量的申请递交,导致 Bankwest 短期投资房增长比例过快收到 APRA 警告,要求每个月投资房增长比例不能超过 10%,如果该月配额满了后面递交的客户只要投资房贷款申请,无论是情况有多么好都会被拒绝,统一拒绝的解释就是「internal credit scoring fail(内部信用评级不及格)」,然而客户即便信用分数非常普通的客户,选择自住房申请,却可以顺利获批。

My Home Loan 提示:

Credit score 信用评分Veda score 信用报告分数还是有所区别。

所谓 Credit score 有很多额外因素,银行内部调节的,所以只能根据我们每个时期对银行政策的把关和经验来判断。大家还是要注意为好。

 

(二)

同时许多朋友可能没有注意到 Bankwest 也近期调整了固定利息,包括典型的商业银行麦考瑞银行是第一个调整固定利息的。

目前 Bankwest 一年的固定利率 4.79%、二年 4.59%、三年 4.49%、四年 4.79%、五年 4.84%。

事实上不仅仅是 Bankwest,大银行也一样悄无声息的上调了固定利息,也是我们之前提到的,固定利息低于 4.5% 的很多朋友,特别是投资客真的应该就不要犹豫了。许多客户还等待我们随时告诉大家何时固定比较合适,只可惜悄无声息,银行已经上调。

你再看,许多大银行目前的固定利息两年 4.59%,三年 4.49% 的,之前的两年三年 4.29% 之类的已经消失。

倒是还有个别银行近期促销,1年 4.19%,两年 4.29%,三年 4.39% 但随时活动可以取消。

简单提一句,我们很难准确的预测未来利息的走势。

但我们还是会勇敢的给出 My Home Loan 的观点。

您如果有几套物业的,可以考虑固定利息了,虽然已经错过低的固定利息。

好多朋友比较犹豫是因为,前段时间我们帮忙拿到的浮动利息实在太低,接近 4%,想想固定利息要 4.5% 就是 4.2% 很多人都不愿意固定。人之常情。那就先跟市场走吧。

 

(三)

目前四大银行和几间小银行多数开始要求新房投资者必须至少准备 20% 首付资金。

Westpac 和其旗下 St. George、Bank of Melbourne、Bank of SA 将新增投资者的贷款比例(LVR)上限下调至 80%,这个比例是目前为止主要大银行中最低的。但如果贷款人可以提供 2 处或以上的房产作为抵押,同时其中一处为自住房,这些贷款人可能仍然可以贷出 80% 以上的房屋价值。

ANZ 银行也正式将新增投资者贷款比例上限定在 90%,NAB 国民银行上个月也已经将该比例限制在 90% 以下。CBA 联邦银行则是表示如果住房贷款比例超过 90% 的投资者将不能通过负扣税获得税收优惠。

APRA 在去年 12 月宣布了投资者房贷限制政策,但是从最近几个月投资者信贷增长的官方数据结果看,该政策的效果微乎其微,这也促使监管局对贷款银行施加更多的压力。

 

银行们为了抑制投资者房贷的继续增长,除了下调 LVR 上限外,还提出了削减投资者利息折扣和收紧承销标准等都是为了不要能达到 APRA 的投资房增长要求。

 

(四)

目前房子涨的很多,许多朋友纷纷考虑希望可以拿出一些增值部分的资金做投资。

结果银行现在基本上是「谈投资房就不一样政策」,比如原本房子 80万借款 64万,目前新估价 100万,以前可以按照 80万借款然后该如何处理就如何处理。

目前是,原贷款 64万没问题,80万-64万 cash out 出来的 16万澳币,如果是用于投资,则需要重新 split 一个 loan,单独作为投资房处理,利息折扣就不同与 64万部分。

如果没有 PR(大银行)也很麻烦,不但需要提供取现的目的,还需要提供证据,用于买投资房,请问合同在哪里,然后要审查投资房贷款的话新买房子你的借款能力是否够才可以 cash out。

再比如 Suncorp 前段时间的终身折扣浮动 4.15%,终身免年费,没有任何费用。其中也是一样加了许多条件,比如必需本金加利息还款方式,如果转贷无法大额 cash out,cash out purpose 需要很明确且详细,做收入的雇主确认,同时根据客户信用分数来确定客户是否需要提供去年 PAYG 或报税。

友情提示:

每个银行目前的政策都不是非常相同,在细节上总有些差别。

明显的就是小银行在审批的计算利率上会高一些,意味着投资房的话客户可能根据收入的不同,比起大银行会少借 10-25万的额度。

同时要求的材料也会通过内部的 credit score 来要求,这个还是需要注意。

 

(五)

本周一(7 月 20日)APRA 要求四大银行和麦觉理银行(Macquarie Bank)增加资本来降低增加的住房贷款所带来的风险,“房屋贷款风险权重”的资本比例需要在 2016年 7月 1日将从目前的 16% 上升至 25%。原因是这五个银行内部的风险评估方法比较其他银行比较不那么保守,带来的风险会比较高。

四大行和麦觉理银行将被迫为各自的房贷提高准备金,可能预计需要筹集总计 110亿澳元,专家预测各大银行将会把 110亿成本中的部分转嫁到房贷客户身上。

这个就意味着预期如果今年下半年央行再降息,银行可能不会全部跟进。比如降息 0.25% 银行只降 0.15%。

其实 Westpac、NAB、CBA 在今年 5月央行下调利息后,就已经这么做了,只不过比较隐秘,通过悄悄减少利率折扣来提高利率,而不是提高名义利率。

这就是为何大家看到年初和去年底我们许多客户不到 100万的贷款可以拿到利息折扣那么多,到现在降息后利息在 4.05% 上下,而现在 100万的客户利息只有 4.15% 左右。

 

(六)

终于,ANZ 今天(7 月 23日)宣布从 2015 年 8 月 10日生效,投资房贷款的基准利息从原本 5.38% 上调至 5.65%(增加 0.27%)。

更加明显的区分了投资房和自住房的利息,意味着什么什么?

这不是说折扣不给了,意思是不论您是已经 settle 的客户还是正在申请的 ANZ 客户,只要您的贷款是投资房,并且是浮动利息,您的利息就会跟着上调 0.27%。

是的,这是 加息

实际的还款压力来说,普通的 50万贷款额度,在利息上调后将带来一年额外 $1,350 澳币的还款。

同时 ANZ 从下周二 7 月 28 日开始,不再提供 Simplicity Plus Investor Loans,投资房的固定利息也上调 0.30%。

如果您是 ANZ 的客户,我们认为您需要给 My Home Loan 打个电话沟通一下您的贷款结构了。目前其他银行和小银行并没有消息。
正如我们前几个月提到,如果您需要调整贷款的 structure,特别是持有超过 2 套物业的客户,目前可能是您最后的合适时机。未来针对投资房的贷款,再做调整成本会很高。

 

(七)

NAB 也近期宣布从下周起,截止 8月 7日凡是银行的贷款 portfolio 中有投资房比例的客户,将无法继续享受第一年年费减免的活动。

看来目前银行通过减少折扣和本息还款的约束并没有实质上显著的减少投资房贷款的比例增长速度,还继续会有更多的限制推出。

如果您需要调整贷款,也不要错过月底前的 $1,250 现金回馈活动。

 

(八)

投资客们,有何要注意呢?需要做些什么调整或改变?

My Home Loan 在过往也啰嗦了许多,升息是早晚的事情,预计未来两年内利息持续低是没错,但低利息不代表就不会升息。要知道四五年前利息 7% 也是蛮普遍的,降到 6.5% 一大批人要固定的。可是持续两年低于 5% 的利息,许多人觉得还不够低,是真的不了解房贷的市场。

这次我们就不在赘言,无法一段话顾及到所有客户的不同需求,有需要帮助的朋友们请电话沟通吧。您也可以阅读这里有一些对投资客户的建议

未来的市场和政策变化,请持续关注 My Home Loan。

 

政策后续更新 7 月 24 日

CBA

今天联邦银行也宣布,为了达到 APRA 投资房贷款比例 10% 限额要求,从 8 月 10 日期生效,投资房贷款(新老客户)浮动利息全部上调 0.27%

目前 CBA:

- 投资房标准标准浮动利息 5.72%

- 自住房标准浮动利息 5.45%

7 月 31 日开始新的投资房贷款固定利息也全面上调,调整后的固定利息如下:

- 1年上调 0.3% 到 4.79%

- 2年上调 0.4% 到 4.89%

- 3年上调 0.4% 到 4.89%

- 4年上调 0.3% 到 4.99%

- 5年上调 0.1% 到 4.89%

- 1年 Guaranteed rate(浮动担保利率)上调 0.3% 到 4.79%

 

政策后续更新 7 月 27 日

NAB

国民银行从 8 月 10 日开始对只还利息和 Line of Credit 贷款上调贷款利率 0.29%。

注意不论是投资房还是自住房,只要是 Interest Only 还款,都上调 0.29% 的利息。

这点是很明显了,因为 NAB 没有明确的划分投资和自主,原本批款的政策里一般自住房都是要求本息还款,所以一刀切只要是只还利息都按照政策执行,不能再更明确的发出信号:砍掉投资房贷款的增长!

与此同时,固定利息也一样上调。

Bankwet

Bankwest 银行作为 CBA 旗下的银行,针对其非常受欢迎的 Super Star Home Loan 产品,原折扣是 1.3% 三年蜜月期折扣,4.17%。

自 7 月 28 日开始起,新申请的投资房利率增加 0.22%,加至 4.39%

不过自住房将降低到 4.09% 浮动利息

 

政策后续更新 7 月 29 日

AMP

AMP 今天宣布将停止接受新的投资房贷款申请。同时对现有投资房客户上调 0.47% 利率。

这样,新的 Basic Loans 产品浮动利息将达到 4.97%。

 

看来 heavily relied on investment loan 的银行和非银行机构的客户要小心了,比如 Suncorp 等。继续等待其他银行更新。

 

政策后续更新 7 月 31 日

ING

ING Direct 作为很热门的小银行,宣布从今天 7 月 31 日起生效,不在按照 LVR 贷款比例给利息折扣。

之前 6 月是高于 80% LVR 的贷款升高利息,现在只要是投资房就不会有折扣。目前 Orange Advantange 产品投资房贷款利息 4.84%,Mortgage Simplifer 投资房贷款利息 4.72%

好消息是已经 settle 的现有客户目前不受影响。

另外所有投资房贷款固定利息上升 0.20% 今天当天生效,这样新的额固定利息 2年 4.59%,五年 4.78%

与此同时,如果是投资房,即便选择 Orange advantage 套餐,也将无法享受之前的 0.10% 额外利息折扣。

所有投资房从今日起贷款比例均控制在 80% 以内。

自住房也做了相应调整:转贷客户从其他银行转贷过来的客户贷款比例自住房也不可以超过 80%,对于新的自住房申请折扣利息的贷款额度要求从 75万降低到 50万,也就是新的自住房 80% 可以享受更好一些的折扣。

 

Westpac / STG / Bank of Melbourne/ Bank of SA

Westpac 以及旗下银行做出了利息调整。

从 8 月 4 日起,对于自住房固定利息,下调至多 0.30%;投资房固定利息上调至多 0.3%。

Westpac 投资房基准利息上升 0.27%,由 5.48% 上调至 5.75%,8 月 10 日生效。

St. George 投资房基准利息上升 0.25%,由 5.54% 上调至 5.79%,8 月 21 日生效。

Bank of Melbourne 上升 0.25%,至 5.7%,8 月 21 日生效。

Bank of SA 上升 0.25%,至 5.77%,8 月 21 日生效。

 

政策后续更新 8 月 4 日

Suncorp

Suncorp 银行宣布 Back to Basics 和 Access Equity/ line of credit 产品基准利率上调 0.27%,8 月 31日起生效,新老投资客户均受影响。

这样意味着 Suncorp 投资房贷款的标准浮动利率基准利息升为 5.81%,Back to Basics 产品的基准利息升为 5.23%。

自住房的基准利率不变。

 

Bank of Queensland (BOQ)

Bank of Queensland (BOQ) 宣布投资房贷款利率上调 0.29%,8 月 10 日生效。

BOQ 的 Clear Path 和固定利息产品以及自住房贷款利率保持不变。

 

 

预计更多银行会跟进,需要固定利息的客户请联系我们的贷款经理,如果需要调整贷款的也抓紧时间沟通确定合适的产品尽早申请。

 

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(图片新闻来源:SMH

最近不少报道,关于 RBA(澳洲央行)说澳洲独立屋价格低估了 30%,大家租房不如买房。

微信的朋友圈也是各种衍生版本的转发,多数就是房市依旧火,入市时机不可错过,当然也有一些对刻意片面宣传只为卖房做出批判的。

有朋友给我们留言发邮件,想听听我们的看法。简单罗列一些观点,希望有所启发。

(一)

首先针对朋友圈各种被转发的新闻,不管是鼓吹还是理性,其实都一样。因为到头来你的客户还是你的客户,客户自己买房子会有自己的判断,即便你再鼓吹也许客户的一个情怀就否掉了。与其去过多的宣传一个点,不如整体为客户提供更周全的服务,哪怕第一单做不成,我相信客户还会惦记你的好,后面有需求依旧是你的客户,就算他不投资,他的朋友也会愿意介绍给你。

(二)

关于入市,目前的市场来说,我们觉得不论是否继续火,买房这个事情如果你的资金就位了,条件允许了,贷款有批准了。早买也就早买吧。

回头来看,应该很少会有特别后悔的。

如果自住需求,早晚都要有个窝,条件允许,就算市场冷却了,怎样也是有个住所,不考虑短期卖掉,就 Hold 住还利息。

如果是投资,更没必要有什么犹豫的,其实项目 A 和项目 B 能有多少区别?事实上最后你买下一两年你会发现,就是挑白菜,还是那句话「你条件允许的情况下」只要数字都可以了,投资哪个具体的项目就没那么大难题了。

但如果你没入市,涨多少跌多少和你有什么关系呢?

(三)

来说说这独立屋房价低估 30% 的事情。

首先你要明确,说的是 House(独立屋),并没有说所有的房子,而且也没有特指悉尼和墨尔本首府城市。

我们的观点在之前的文章《悉尼和墨尔本房产有泡沫吗?》里也有提到对于楼花和公寓楼的一些顾虑,然而对于现房市场包括独立屋和二手公寓的市场,近几年的需求应该不会有大幅的减少。也意味着价格不会有大跌,放缓有可能,那也应该是 2017  年后的市场了或许。

(四)

央行的这些分析师有时候也是要拿工资非得写点报告什么的。

你说谁不想现在就拥有一套房子?

这个市场下,房贷利息那么低,可以这么理解:「就算房价再涨 30%,买房还是比租房划算。」

出发点应该是两方面,一个是因为利息处于历史的低位,而且短期没有上升的迹象,那么房贷还款压力会很小,相比较房租的支出,还不如买房。另一方面买卖多了,供给能多一些,也能给市场带来一些平衡?更多的是也可以促进多一些家庭支出和消费,多一些刺激经济。你想想,全家老小 50% 的收入都交房租了,剩下钱还得积攒 30% 做买房首付……还有多少能消费呢?

(五)

但问题在于,大家不是不会算这笔账。

买房不是说能还得起贷款就能买,你还得有首付资金呀。

虽说银行针对自住房贷款没有那么严格,可以借款超过 80%,可惜按照目前银行 assement rate 来算鬼佬们大家们保持原有 life style 的情况下又有多少偿还能力呢?

如果真的 APRA 也跟着 RBA 的节奏,银行那边放松借贷审批,估计真的就离崩盘不远了。各位自己也可以约莫着算算自己实际的偿还能力,就算利息回归到 5.5% 的时候。

(六)

这意味着什么呢?

简单一点,两点暗示吧。

一个是房贷的利息应该在未来短期时间(两年)里不会有大幅上涨的趋势。

另一个是独立屋房价还会继续涨,涨的多厉害,只能说比各位的工资和存款速度要快。

所以怎么说呢,各位如果把最坏的情况想到,然后给自己 stretch 以下,能买下就抓紧买下吧。那么给自己近几年额外一些经济压力。因为真的可能如果这拨没跟上,你只能先「凑合」一套,等下拨再说了。

但你还是要记住,并不是所有买的都会涨的。

 

(补充 15/07/2015)

和一个朋友今天聊天,其中谈到两点觉得挺值得分享,虽然简单但有道理:

目前悉尼房产市场在五月和六月达到了 15% 的年增长,从年初到现在差不多也有 10% 的增长,这样来算的话,比起美国次贷危机(GFC)前房价几乎上涨了 50%。
  1. 媒体总是会抓住吸引眼球的点来报道,达到一个冲击的效果。只看 50% 的确很夸张,可是细算一下,如果是 GFC 前的话也就是大概 2007 年时间,平均一算 8 年时间的话每年增长就是 5.2%,除去通货膨胀实际的增长也就是每年 3% 左右。这样来理解的话还是很合理的增长。
  2. 如果房价真的已经达到了「过高」的地位,按道理那么价格就会下跌。因为没人买得起了。目前价格还可以涨,就意味着市场里还是有人可以买得起。市场是残酷的,不会因为你觉得贵就会降价,可能不公平,但这是事实。

 

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几周前我们的文章《澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?》发布后,越来越多客户开始关注对于投资房市场的政策调整,也有不少房产经纪和我们沟通讨论,想了解多一些政策为客户更加负责人的做投资规划。

有些朋友并没有仔细阅读,粗略浏览后相互传话后就变成「市场要崩溃了」。

市场真的有泡沫吗?会崩盘吗?可以留着钱捡漏吗?

我想如果可以有一个正面的通道指向这个答案,反而不可信。我们更希望从多个侧面去发掘一些值得思考的面,让您自己做出一个判断。符合您自身情况的判断。

My Home Loan 原创文章,严禁抄袭转载

Sydney-Housing

房价一直涨

只要关注澳洲房产的朋友们都会看到,从 2013 年初开始,悉尼的房价增长幅度可以说是飞速,去掉通胀后从 2013 年1月到 2014 年 3月涨了超过 16.5%,墨尔本也在同期增长接近 10%。

dwelling price 1

可以看到相对其他首府城市,悉尼和墨尔本的房价上涨比较显著。从数据来看两个城市房价的增长,并不完全是由于收入增涨和建筑成本增涨所致,也就是说存在投机性的行为,这也是与其他城市区分的地方。我不确定可否用「一窝蜂」这个词来部分去理解这个现象。

事实上,从近 15 年的历史来看,澳洲房价从 2003 年开始到 2010 年间也是出现两次大幅的增长,悉尼和墨尔本之外的其他城市甚至是翻倍,佩斯在矿业繁荣的期间,房价几乎是一路上涨。

dwelling price 2

然而也同样,过去这 15 年里分别在 2006 年 2009 年出现过下跌的情况,随后房价在 2012 年也一直在「低谷」徘徊,直到这两年的涨潮。

只看到 2014 年即便价格涨,貌似还没有达到 2010 年间澳洲房价的顶峰。2015 年的数据不在里面,所以或许是接近了,至于后面是不是还继续涨然后达到另一个高点,谁也说不准。

为什么涨

被提到的最多一点,就是「供需」。

这个理解还是太笼统,供需是经济学原理,仅仅是因为缺房子大家就要付高价来买也是说不通的。还是有多方面的因素凑到了一起。简单的罗列一下,房价上涨以下的政策和市场因素都起到了关键作用:

有些朋友会疑惑,为何澳洲政府又鼓励投资,最近又要求限制投资;即欢迎海外投资,又到处开始查海外人购房?

事实上这原本就是两个概念,比如最近 APRA 要求银行限制投资房借款,我们的理解并不是说投资房的末日到了,而限制的是「过度投资」也就是说如果您只考虑的是从现有房子拿出增值资金,同时只还利息,把「省下」的本金和增值资金利用银行杠杆再投资到市场,然后同样的手段短期内重复。对不起,要 say no 了。

对于海外投资,其实还是有很多人有误解,查的是违规操作,正常如果您是纯海外人士或临居签证通过 FIRB 审批合法购房,是没有问题的。在《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税》里也有明确的说明。

 

什么是房产泡沫

房产泡沫从定义上来讲,应该理解为房子价格的快速增长,相对于人们的收入和租金来说达到了不可持续的水平,然后突然下跌。

澳洲的房价在 90 年代到 2000 年初期,相对于收入和房租来说出现过快速增长的情况;2003 年到 2012 年一直房价的增长和收入已经房租增长比率都是非常平稳。再次出现价格涨幅快于收入和租金,就是目前大家所处的最近几年了。

Treasury secretary John Fraser has warned that Sydney is “unequivocally” in a housing bubble.

财政部长 John Fraser “明确”警告悉尼房市有泡沫。

首先从我们角度来说,政府可以提醒民众「谨慎」,特别是悉尼房产市场,还有墨尔本市场,这是好事情。

另一方面我们能看到的是,在如此低的房贷利率情况下,房价一天天涨,许多客户会担心错过市场(fear of missing out),可能还会继续推高价格。

 

My Home Loan 的观点

1. 悉尼和墨尔本的房价是很高,但是它也不会因为你觉得很贵就会便宜

在目前供需情况下,我们认为房价不会短期内下降。

可能会出现现在的朋友购买的房子到了 2018 年时候 settle 或者重新估价,也许还是今年的价格,不再那么涨,但不会跌下来。

也就是说,作为买一套房子自己住,或者有一两套投资房的朋友们,长期持有涨或不涨不会太在意,就作为不动产留在手上,没有什么影响。但如果您还依旧期待着有很好的资本增值,可能就不一定了。

2. 我们看到的还是当地人为主,还是安家的多

作为贷款经纪,我们看到我们的客户澳洲本地的客户还是主力,并不是说澳洲人,而是说持有 PR 或已入籍的华人占了很大比重,纯粹的海外投资客户可能占有的比例并不到 20%。

同时我们也看到多数的客户还是为了寻求一个住所,不论是购买现房还是有些购买楼花,许多也是考虑到短期的经济压力,通过楼花早一些入市(fear of missing out),但最终这些客户还是为了安家。

真正纯粹的投资客户,并没有占据太大比例,通过许多套房产投资杠杆来赚钱的群体就更加的小了。

3. 自住房的客户市场里,并不会因为利息升高了就出现房价下跌,然而利息上升对投资者就未必了

(第一)关于利息,目前的低利率让许多家庭有了更多的可支配收入,因为还贷压力小了。然而即便如此,因为房价的上涨这是相辅相成的,所以贷款的数额也加大了。

在这种情况下,目前我们可以看到每一个家庭 30%-35% 的可支配收入都用于还房贷,甚至有些家庭达到了 40% -50% 的比例。目前可能大家感觉不到什么,不过一但利息上涨了 1.5% 到 6% 或更高时(要知道 6% 上下的利息是非常合理的澳洲历史房贷利息),那么用于支付房贷的可支配收入或许要达到 70% 上下,那么您要考虑的是还如何正常的维持家庭的生活方式?您可能无法每个礼拜都去看一场电影,每个月出去吃一顿大餐了,如果您还有车子贷款,如果您还有孩子需要照顾?这应该是您要考虑的。

(第二)关于投资行为,因为对于自主客户来说利息升了,大不了卖掉房子重新去租房子,或者降低生活标准,我们说挤一挤总会有的,好不容易买一套自主的房子一家老小怎样也不会让贷款还不上。然而对于投资客就不是同样的故事了,房产投资是他们收入和财富的一个来源和组成部分,但要知道的是投资者也会达到一个需求的瓶颈,再低的利息也不会让投资客无限制的买下去,所以当利息未来出现上涨的趋势时,投资需求就会立刻停滞,不论是海外买家还是自管养老金投资客户。这时房价就会冷下来了。

即便如此,我们不认为会有所谓的「崩盘」,因为这个市场里我们看到的还是为家人安顿一个家的客户们占主导。

4. 市场会调整房价,会逐渐冷却,it’s still an essential needs, still a shelter for people

顺着上面说到的,市场中购买者寻找居所的还是主要,房子还是他们的「必需品」,那么即便未来还款压力大,需要卖掉房子,也只是让人们会重新考虑房产是否是一个好的投资渠道或是否是一个好的事情去参与。不会像是现在,好像所有人都在参与房产,所有人周末都在看房似的。

那个时候,就是市场无形的手开始调整房价的时候了。正如我们看到,2001 年 2003 年从房产中获取价格利润(price gain)的客户们,在 2004 年和 2007 年时许多利润又跌了进去(some price gain given back)。

5. 不同角度看海外人士投资澳洲房产

(一)海外人士购房,把国外口袋里的钱拿来投资到澳洲的地产中,增加了澳洲 GDP,为澳洲增加了就业,带动了建筑各个行业的确是有利于澳洲的,就不提政府也从中获取了大笔的税收。你看到拍卖现场带着墨镜的中国大妈,她可能是澳洲 citizen 或 PR,至于违规购房,特别是现房,必定是少数。所以并没有实质的对本地二手房市场带来多少的直接冲击。

(二)事实上澳洲本土的人不是应该反对卖房子给中国人,应该反对的是那些逐利的开发商们只针对中国人的喜好到处拿地建公寓,只建造那些卖给中国人的房子。这才是问题。对于这个市场有太多不确定因素,政治因素,经济因素,甚至可能哪天你也不明白的一个东西冒出来,市场方向就变了,那这些房子怎么办呢?

(三)海外买家多数不会或很难准确的把握澳洲本地推动房地产市场的一些微观经济因素,或者说只要看到房价涨,就一窝蜂的买,至于哪些微观经济因素根本不会在乎。这样也很可怕,因为可能一旦停了,就是突然就停了。

(四)许多朋友说越来越多的中国开发商进来澳洲,他们来了房市还不得再涨啊。不能否认,大开发商们都愿意把上亿的资金砸过来,跟着他们买一套房还需要犹豫吗?但别忘记,他们来也是为了赚钱,同时越多的进来,房子的供给也会越多,有些城市可以看到供大于求时候,反而会让价格下降。

 

我们的建议

市场是有滞后性的,当你看到市场火爆准备跳进去时,可能已经错过了这艘大船,当所有人都感觉不太对劲的时候,就已经很难脱身了。

索罗斯说:

世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧。要获得财富,做法就是认清其假象,投入其中,然后在假象被公众认识之前退出游戏。

现在的市场依旧是吸引人的,我们不认为会有泡沫会爆掉。

但是如果这是你所有的积蓄,请谨慎投资。

 

*备注:后面我们会有多一篇文章,与投资客户分享目前针对贷款可以有哪些操作来规避投资的风险。请保持关注。

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