2020 年澳洲房产市场展望,未来三年投资参考

(文章所有图片来源:QBE)

(一)

年初的时候我们写了一篇文章,提出了对 2017 年市场的一些看法和观点。

文章标题叫做《2017 逼自己一把,买套房吧》,主要是从银行收紧信贷的角度看过去几年的市场变迁,同时提出房子没有一步到位的,在可以承担的范围内尽可能早的入市。未来的时间里即便房价不在快速上涨(事实证明的确如此,稍后的报告分享也持同样观点),因为信贷收紧买家的可负担能力也会受到很大打击。

My Home Loan 在前两年市场一直火爆的时候,通常都是比较谨慎的提醒许多投资客户。(好多朋友在前几年市场好时投资过多的楼花就可能因为近几年信贷政策的变化而面临成交风险 settlement risk。)

我们很少有这样一个直接的态度,去鼓励一个买家哪怕咬咬牙,哪怕再 push 自己一把,在这个市场去买下一套房子。

但房产投资有时的确需要一点点傻气和一点点冲动,在年初看到的事情情况下我们觉得有必要鼓励一下在市场里的买家。

(二)

一转眼的时间,2017 年接近尾声了,澳洲的商场各个公共场所都感觉到了明显的圣诞气氛,挂起了圣诞树和装饰。

从现在到圣诞前房市也在做最后的冲刺,买家们和卖家们都希望在圣诞前结束战斗。还没有 ready 的买家和卖家应该都会休养生息一段时间,预备等明年一月下旬陆续再开始活动,然后在复活节前开始达到活跃。这基本就是每年大概的规律。

我们在回过头来看这一年。四类客户占了我们绝大多数业务。

  1. 一两套物业,有的是新买多一套投资有些是转贷加投资或 upgrade换大房子
  2. 首次置业买家
  3. 典型投资客户数套物业
  4. 海外投资客户

前两类客户多数情况下都还好,做一些适当的规划都能顺利解决。

典型投资客户手上往往有许多套物业目前通过我们的自雇人士产品帮助了不少客户顺利成交,但规划起来确实需要蛮多的考量,不光是考虑眼前物业的成交还要重新组合一下已经成交的物业拿出额外资金着眼明后年还有的几套物业…… 这类客户 My Home Loan 处理很多但也的确非常的辛苦,但看到能够帮助到客户积累投资组合也是很有成就感。

海外的客户目前的方案比较局限,好的产品往往涉及到的时间精力很多,从头到尾不能有疏忽,而且需要客户的完全信任和配合,否则稍一怠慢资源就已经被消化掉,只能在更高利率和费用的产品中重新开始。

(三)

目前市场反应的问题也就是政府关注的问题,可负担性(affordability)。

从可负担性可以带出许多不同纬度的思考。

比如:

  1. 政府投入更多资源改善可负担性,鼓励建造更多房屋,开发新区,修建基础设施和交通
  2. 更多澳洲人搬进公寓住宅
  3. 人口流动,越来越多居民移居周边城市或从悉尼去往墨尔本昆士兰等城市
  4. 投资客户因为银行的政策开始减少投资(被挤出市场,或开始寻求其他房产外的投资)
  5. 因为公寓楼的大量竣工(部分地区)空置率上升(许多是海外投资的房产批量成交)或出现租金回报下跌

这些围绕可负担性展开的也都是未来澳洲经济和房产市场的关注点。

(四)

QBE 作为澳洲两大房贷保险集团之一,刚刚出炉的 2017-2020 房产市场展望报告里做了以下总结。

经济层面上看,现金率会在未来有小幅的上调从 1.5% 到 1.75%,失业率保持同样水平。

虽然房价主要由供需来调控,但价格总有一个上线因为每个家庭可以用于偿还房贷的可支配收入还是会限制可负担的房价。

贷款政策的收紧以及投资和只还利息的升高让购买物业的“可负担性”变得更不容易,除非利率继续下跌或者收入继续上涨。

从目前来看我们之前提到过好多次的房贷支出和家庭可支配收入比,截止 2017年 6月财年,按照房屋中价位来算悉尼已经达到 39.7%,墨尔本也达到了 36.2% 这都是接近两个城市的历史最高,这也意味着房价继续持续增长的空间已经很局限了。其他城市阿德莱德、霍巴特和堪培拉的可负担性由于房价的上涨也变得有挑战,和 2000 年时候水平接近。佩斯、达尔文有所下降,布里斯班得益于更多房屋的建造可负担性出于历史数据中间的阶段。

提到房贷支持和家庭可支配收入比,又不得不引出房贷利息和租金。

过去的一两年里我们已经看到了银行脱离央行现金利率之外的上调,主要是针对投资客户和只还利息客户,这点我们在上一篇文章里有过分享《房贷限制要取消?通过审慎监管局(APRA)主席的发言看清未来澳洲房贷趋势》。任何利率的上升和供需带来的租金减少或空置都会对投资客户带来不小的打击。

考虑到未来经济的增长持续,失业率也预计维持在 6% 左右,收入和通胀压力不会那么大,所以 1.5% 的现金率应该会持续两三年,2019/20 年或许会有小小的上调 0.25% 来预防通胀压力也是经济活力增强的信号。

租金市场主要受供需的影响,如果租房市场很强租房成本和购买物业持有成本接近,租房者就会考虑计入购房行列。然而房价如果可负担性不好,租房还是会比较容易。当前佩斯达尔文的租金下跌所以租房市场不错,布里斯班阿德莱德的租房市场近一年没有太大变化,但随着购房者越来越多租金市场会出现下跌,或许会出现同样的租金,租客会挑选更好的租房环境和便利的房子。旧房和交通周边设施落后的房产租金市场会变得不景气。堪培拉墨尔本过去一年都有 1.5% 左右的增幅。悉尼霍巴特分别有 2.5% 和 4.2% 的租金增幅,主要是由于市场房子还是供不应求。

空置率从数据上来看,最担忧的是佩斯和达尔文,其他城市目前还行吧。

都说了看这个报告就是想知道未来三年哪里买房。

不光是说哪里买房就能赚大钱,还有就是哪里是能负担得起的,哪里是投资要避免的。

房价就离不开供需,其中人口流动就很大程度上会带来供需的变化。

新南威尔士州(NSW)就不用说了,房子给经济带来了主要的增长,也是可负担性最差的地方。悉尼自从 2005/06 年到现在一直处于缺房子的状态,主要是移民来的人口增加。(图片里是增长的区域和数据)

维多利亚州(Vic)也得益于人口增加,不光有海外移民还有其他州的居民迁移过来都对于房产需求有着很大的拉动作用,虽然新房的开工已经开始减少进入平静的状态。(图片里是增长的区域和数据)

昆士兰州(QLD)和另外两个州不太一样,是基础建设先行政府投入了很多,只能说等待更多的人来吧。目前公寓的供应过剩,价格上涨在近几年可能不会太大,部分内存城区的或许会有短线下跌的趋势。或许投资客户可以考虑长期持有作为酒店管理公寓投资。

(五)

有一点趋势其实虽然不是所有人愿意接受的,但可以看到从 2012/13 年开始,澳洲住房供应出现明显向单元房建设转变的趋势。这种趋势的出现一方面是受公寓需求上升驱动,另一方面则受多重因素的综合影响。

住房可负担性是重要的因素之一,尤其是悉尼和墨尔本可负担性的恶化导致很多人转为选择相对较为便宜的公寓市场。

下面是对于住房供应开工量的总结(翻译节选自:澳洲财经见闻)

新州:全澳最高的住房缺口。2017年6月的住房缺口估计为39,300套,但是随着新建住房的竣工,这一缺口有望进一步下降。

维州:自2009/10年起,住房竣工量开始高于基本需求量。2017年6月的住房缺口估计为5800套。随着供应增加,该州有望逐步实现供需平衡。尽管如此,当地出现公寓房供应过剩而独栋屋供应不足的迹象。

昆州:与维州相似,当地内城区公寓出现供应过剩的迹象。2017年6月住房供应盈余估计为10,400套,主要集中在公寓。

澳首府领地:2015/16年因需求增加而新房完工量大幅减少导致当地住房供应盈余收窄,但随着新房完工量逐步增加,当地住房供应盈余或将持续。

(六)

又到了结语的时候。

房价不涨那么快了,买还是不买?我们的答案是:买。

但不要那么急,如果可以入市那么就好好准备好自己的功课购房流程了解清晰做好 finance 房贷资金的批准,充分利用好身边专业人士的专业知识和帮助

什么时候买?我们的答案是:现在。

看看上面的数据和供需,看看要买的物业类型,等待不会解决可负担性,随着信贷市场的收紧明天永远都有不确定的因素,但可以大概判断的是你现在看的那套物业应该不会降价卖。

记住一点,房子永远是昨天的便宜。

可能更多的问题要留给卖家了,到底是卖还是不卖,什么时候卖?

(点击这里下载 QBE housing outlook 报告

 

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房贷限制要取消?通过审慎监管局(APRA)主席的发言看清未来澳洲房贷趋势

(图片来源:afr)

限制投资者借款增长速度以及其他宏观调控政策原本就是「暂时性」的。

这是周一(10月 23日)APRA 主席 Wayne Byres 在布里斯班客户自有银行公约会议上讲的。

难道房贷春天即将来临?

让我们把主席的话一句一句读完,大家心中或许各有判断。

(一)

针对澳洲房屋贷款市场进行宏观调控的政策是从 2015 年逐步展开的。

最初 2015 年 9 月开始差异化自住与投资贷款利率,到 2016 年初全面压力下各大银行关闭海外贷款申请限制海外投资,然后到 2017 年限制投资房贷款增长率和只还利息贷款占贷款总额的比例。

这一切的目的就在于平衡调控房贷市场,其效果也很明显,仅从 2017 年 4月到 9 月的五个月内,只还利息类型贷款就下降了超过 20%,同时投资房贷款的限制和增长速度也是得到明显控制

未响应 APRA 号召,做好负责任借款(responsible lending),我们也更多的和客户沟通讨论是否应该选择本息还款,讨论还款的压力和贷款收入比(loan to income ratio)。未来我们单独会和大家讨论下这个负债收入比的问题。

但自从这些政策逐步出台后,和所有的房产投资客户一样,大家都有一个疑问就是什么时候政策会放宽松?因为的确很少信息提示告诉我们这些政策什么时候是个头?

(二)

因此看到上头那句话,APRA 主席说审慎监管局考虑减少干预,当然前提是银行继续目前的借款标准,负责任的借款。

之所以让 APRA 有此番话,是对银行这一段时间的表现感到认可,主要是借贷的标准提高,质量和风险控制也相应得到加强。

只要银行继续保持,APRA 会考虑一定程度上取消当前的政策干预。

APRA 主席认为当前设定的一些基准,例如投资者贷款增长率的基准,已经起了到了作用,但始终是作为临时措施。 虽然这是我们(APRA)的意图,但这些政策和基准的推进对银行行业借贷标准已经充分改善有很大的促进作用,并且至关重要 – 这也是要持续下去。

事实上或许 APRA 也意识到推行的政策虽有成效,但与真正的初衷相向而行,市场中有投机者,但也有投资者,在整个调整中也有许多是为了自己未来养老做财富累积的中产阶级,政府不能保证未来的养老可 APRA 却给了银行一张通行证,通过利率的调整赚取超额利润。即便有 30% 的限制,截至目前 Westpac 仍有一半的贷款为只还利息,NAB 的这一比例也还保持在 41%。

看起来 APRA 主席不太好意思说抱歉,但绕个弯子强调政策的成效。

(三)

下面几段话或许也是为来几年银行政策的坚持和调整方向。

「我们希望看到借款人负债与收入水平(debt to income)在预期(最终)利率上升的情况下不会影响到家庭的生活稳定。」

事实上这也是 RBA(澳洲央行)近期关注的重点,十月会议上 RBA 也强调当前澳洲家庭的高负债将是政策制定者的一个重要考虑,高负债也就是意味着任何升息都可能对家庭支出带来不小压力。

而借助 APRA 给的通行证,银行的这一年里加息也的确给借款人贷款带来不小压力。

「APRA 的政策在整个信贷行业实施,不论大银行还是小银行和金融机构。」

当前的许多小银行和机构也在趁着政策的摆动争夺客户,未来也将是监管的目标。因此提前做好规划对于未来投资客户的确重要。

「令人高兴的是,行业正在朝着正确的方向前进。 银行正在改进借款审批标准,并更全面和一致地监控审批的政策。」

这里应该指的是对于还款能力的计算收紧以及客户的全面了解比如生活支出等

我们支持负责任的借款,充分了解客户的经济状况,而且的确一些银行的“最低标准” 让许多客户无法接受,客户们在无奈情况只好以投资的方式购房,导致利率上升,反而继续增大了投资客户的比例。

「APRA 支持全面信用报告体系(CCR),通过这个系统的联网可以有效消金融机构对于借款人申请贷款的“盲点”。」

这也将是未来的趋势,可以阅读前几天我们写过的文章《CCR 系统即将开启澳洲信贷行业新时代》。

「结合更高标准的储备金要求,APRA 觉得未来的信贷市场会更加健康,达到了这样一个持续的健康环境,那么有些宏观的限制和干预就可以取消了。」

(四)

原本读到这个报道和 Wayne 的讲话时,心里觉得这是个大的利好消息。看来信贷的春天要来临?

细细读了第二遍与大家分享后发现,可能只是寒冬的天气出了一天太阳,不过还好路上的冰好像有些化开了。

提到的每一点还是对未来政策给出了方向。

我为何改口让客户变为本息还款

(一)

几年前我们特意写过一篇文章,告诉大家《只还息的好处》,那时候自主投资也好,本息和只还息也好贷款客户的利率是没有差异的。

为了可以现金流上宽松,充分利用对冲账户的灵活性,同时为未来变更投资税务利益的铺垫,我们建议客户尽可能选择只还利息。可以最大化自己的投资组合,即便许多客户是首次置业即便很多人也只有一套物业。

(二)

澳洲房产增长了几年,随着房屋价格上涨,各个家庭抵押贷款也是增长迅猛,债务和收入比例高达。

(澳洲家庭总债务和收入比)

(澳洲家庭房贷和收入比)

基本上相当于澳洲家庭平均每赚 $1 块钱的同时背负着 $2 块钱的债务,其中房贷差不多占 $1 块 4 毛。

(三)

有一天 ASIC 认为这是对消费者不负责任的行为,主要是说在给贷款客户推荐只还利息的时候没有讲明白其中的风险,其中最重要的就是只还息的期限过后,客户的贷款还款会变得很高,可能造成客户还款有压力出现问题。

这也很容易理解,比如 50万的贷款利率 5% 不变的情况下,5 年只还息后,因为本金没有减少那么只还息期限后贷款变为本息还款利率不变情况下就是相当于 $50万贷款在 25 年内按照 5% 利率还清。

比起 30 年还清,算下来当然月供压力会变大。

但事实上如果你读过我们之前写的《为何我选择只还利息贷款》就会明白,只还息并不代表不能还本金,加上澳洲的贷款可以有对冲账户也就意味着,每个月原应该本息还款中的本金可以“节省”下来存进对冲账户,达到同样“偿还”(对冲)本金的作用。本质的差别就是本金的额度实际没有减少,但对冲掉的本金可以减少同样的利息,所以对投资房未来负扣税会有一个铺垫,同时让自己在对冲账户中的资金保持一个流动性。

(四)

然而通过 APRA 对银行的监管,利息上本息还款利率下调,只还息还款利率不断上调。

有许多客户给我们提到,年初还看着利息 3.8% 怎么这会就到 4.5% 了呢?是的。利率升了。只还息的利率已经升了三四次了。

目前多数银行的只还利息利率都在 4.5% 或以上投资房甚至已经 5.2% 以上,当然也有几间非银行机构依旧有比较优惠的活动。

市场上本息还款的利率和只还利息的利率几乎可以差别达到 0.9%

比如 NAB 自住房固定利息 2 年本息还款是 3.69%(促销利率),非促销 3.88%

同样是自住房固定利息 2年只还息利率目前 4.49%

差别 0.8% 或者至少是 0.61%

对于一个 65万贷款来算,

本息月供 $2,988

只还息月供 $2,432

大概可以这么理解,按照本息还款中利息占有的金额是 $1998 也就是每月本金还款 $990

从利息上来看,本息还款节约了每月 $433 的利息(65万*0.8%/12)

但从现金流上来看,本息还款增加了 $556 的月供压力。

(五)

所以,事实上的贷款的规划是那个规划,通过然后利用对冲账户来管理贷款依旧是我们的一个推荐,结合一张信用卡实现 loan minimisation managment 加速减少负债这方面客户可以单独和我们的贷款经理预约做好每个人的数据模型,查看 30 年通过我们的贷款管理方案节约的款。)

然而,因为监管机构的关心银行通过利率的差异化去引导客户做出本款的选择,从而降低产品的比例让银行的信贷体系能够在危机时不至于垮的太夸张。

在这样的情况下,如果利率可以差别超过 0.6%  甚至达到 0.9% ,每年的利节省真的不少,如果现金流不是很紧张,或是自住房贷款,可以考虑选择本来获取更多的益处至于投资房的组合规划,我们建议单独做沟通来做好一个长远和近期的规划,综合考虑。

(六)

我们理解监管机构的良苦用心,也看到银行各种政策的效果。作为收入 $1  背负 $2 块负债的我们,能节省一些就节省一些。

可真的危机来临,就像大浪一样,谁都无处躲藏。

When big wave hits, it just smashes everything.

 

银行涨利息,你考虑的要更多

(图片来源:The Australian)

(一)

这两天蛮多客户和朋友来问我们关于利率上涨的事情。。

总的一句话概括大概你要知道的就是:

目前选择只还利息的贷款(不论自住投资),利息都会上涨。

多数银行上涨 0.35-0.4%。

选择本息还款的客户利率不变或有小幅下调。

之所以不提及具体银行,是因为不必要让事情变得更加复杂。

这些变化很多我们在去年就反复提到了,上个月也发布了一次近期银行政策变化的方向

(二)

贷款申请变得越来越难,产品选择也变得更加复杂。

根据客户对于自主、投资、固定、浮动、本息、只还息就已经有太多组合,加上对于批款政策以及估价和贷款比例的考虑银行选择早已不再是简单根据自己喜好来确定的事情。

所以近期当客户提出,自住房子固定利息2 年最低利息你帮我选一个产品的时候,我们的建议是全面了解下个人情况和未来 2-3 年的打算再做一个推荐,每一个不同组合都可能影响到最后的申请。

(三)

近期所有的变化主要都是银行需要应对来自于 APRA 对于投资房和只还利息贷款增长的控制。

银行们都要在财年内控制 10% 投资贷款增长也同时要达到新贷款中只还利息贷款不超过 总房贷的 30%

为达到这些要求会不惜代价,不仅仅是只还利息贷款利率会大幅上调(事实上已经上调好几次了),同时也会推出更多本息还款的促销活动(通常是固定利率)。

比如各大银行 3.88% 的 2 年固定利息,本息还款

甚至投资房也可以拿到一样的利率。

这个时候你会发现,银行间给出的活动和产品调整会有不同。因为每个银行 portfolio 里面的组合是不同的,他们应对 APRA 政策也是各有不同。

最明显的就是 CBA 前段时间关闭第三方贷款关于投资房转贷的申请,接着 NAB 推出投资房也可以拿到 3.88% 固定利息,欢迎投资客户转贷。

AMP 近期又做调整,投资房贷款申请贷款比例(LVR)最高 50%。

你会发现下半年不同银行会根据自己 loan book 的组合情况都会做出相关调整,预计投资房和投资房只还利息贷款比例将从已经下调过的 80% 进一步下调到 70% 甚至 60%。

利息进一步上升,别忘记了如果真的征收大银行税(bank levey)和小银行的评级降级还会带来更多的利息上调。

(四)

预计下半年可能投资房只还利息的产品利率会接近 6%。

投资客户不得不自己好好算一笔账,从 4% 左右的利息上升到接近 6%,首先是改成本息或改成固定本息和只还利息能差多少利息同时又会带来多大的现金流压力。

粗略的计算,假设贷款金额 50万澳币,NAB 本息自住固定利息 3.88%

同样自住房固定只还利息,升息前差不多在 4.49% 左右 升息后可能接近 4.8% 左右

那么 50万贷款本息还款每月 $2,352
     50万贷款只还利息每月 $2,000(升息后)

每月的现金压力多 $352
但本息还款因为利息是 3.88% 因此本息 $2,352 里包含的利息是 $1,617,也就是还款里的 $735 是本金还款。
实际利息差别是,节省了每月 $383($2,000-$1617) 利息,多还了一些本金。

这些计算是一个粗略参考,很多细节因素没有考虑。

但你需要考虑的不应该只有这个利息。

  • 如果未来还有其他物业投资需求或有楼花成交,是否要在政策进步收紧前将现有贷款作调整拿出 equity
  • 未来投资物业贷款 LVR 银行收紧至 70% 或更低,是否有提前的准备
  • 应该多考虑贷款产品的多样化来最优自己的组合(比如固定,比如调整本息,比如非银行机构贷款)
  • 考虑非银行机构贷款(non-bank lender)他们往往对比大银行不受到 APRA 太多影响目前的产品和借款比例更有优势
  • 考虑商业物业的投资(贷款的环境较住宅贷款更宽松)
  • 考虑通过公司(company)或信托(trust)做更多投资
  • 通过 ABN 自雇生意做贷款
  • 让专业贷款经纪人帮您解决问题

通过专业的贷款经纪来做好规划,一个电话,让我们帮您把复杂的问题简单化。

让我们来做后台所有的工作,给您一个清晰地解决方案。

(五)

之前看过一个会计师朋友发的感慨,关于洗碗机。

它洗比你洗干净,它洗比你洗省水,它洗比你洗节能。

所以想一想,您是选择自己去花费大量时间查遍所有银行网站再跑几个分行然后和自己周围一知半解的朋友参谋去选择一个贷款产品;还是给 My Home Loan 打个电话。

您只需要告诉我们要求和目标,剩下的难题交给我们。

我们会带着三个方案和您进一步沟通,直到满足您的需求。

相信专业服务的便利,就像相信洗碗机。

(六)

My Home Loan 将在 7月末或 8月初为大家带来今年第二次讲座。

此次讲座针对于市场中的投资客户,不论是第一次投资还是已经有几套投资物业,都可以参与。欢迎自雇人士客户,我们会推出正对于自雇人士的 5 类产品帮助自雇的客户投资更多物业。

届时会邀请资深会计师与大家分享相关房产投资的税务常识。

详情我们未来几周会发布。

 

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2017 逼自己一把,买套房吧

图片来源:AFR

(一)

原本是想先回顾一下 2016 年的悉尼和几个城市房产市场,有许多点都值得关注和研究了解,想的是看清楚过去发生了什么,可以帮助朝前的路多一些维度去思考判断。

不过最近的银行一些政策调整刚好戳中了我们的一些观点,就先写出了和大家分享讨论。

(二)

先讲一个故事,2013 年的时候我们有一位五十岁的上海大叔,很喜欢钓鱼,在澳洲生活惬意一群渔友每逢周末就驱车到 central coast 钓鱼,回来带上几公斤的新鲜鱼,每次过去见他都能拿上几条特别美味。生活简朴,但他自己乐在其中。

大叔平日做一些清洁工作,工资不高还算稳定,孩子长大了想着自己不能和孩子一直住在一起,就联系我们想问问贷款,能不能在 Ashfield 附近买一个一房的 Unit,价格 45万左右。

因为是 casual 几经周折反复和银行沟通,最终帮他拿到了 80% 预计 47万房价的预批。

不过因为看了几间房子,有些价格合适稍稍远了一些偏了一些,能离孩子近一点的又超出了预期。

我们曾想推他一把就买下那一件 46万5 的房子,但最终他和老伴不是特别满意。

之后悉尼各个区价格都涨了上来。他们也在没有能够找到更合适的房子了。

(三)

不是说后面悉尼或墨尔本的房价会继续这么涨下去。

但 2017 年或许会是许多人最后买入房子的机会。再等,可能就是下个轮回了。

(四)

我们再来看「CBA 和旗下 Bankwest 银行宣布不再接受通过贷款经纪递交的纯投资房贷的转贷申请」的新闻。

首先没有错,我们都收到了银行发来的邮件,关于这个投资房政策的更新,不知道为何获得这么多的报道,我们觉得这个政策的调整影响是很有限的,况且自住房或投资加自住依旧可以递交,即便几大银行都在未来几个月跟进这个政策(短期可能性较小,必定其他几大行投资房贷款增长率还远低于 10%),市场也是很容易可以消化掉的。

截止到 2016 年 12 月 APRA 投资方贷款增长率数据,CBA 是 7.2%,Westpac 是 5.1%,NAB 是 4.3%,ANZ 是 1.7%。

这个政策调整到是引申出来几方面的思考:

  1. APRA 对银行投资房贷款的监管对于市场将继续有长期的约束,投资房客户需要考虑到这些
  2. 储备银行通过利息无法很好的调节房价,对于负扣税和增值税的改革很难推进,靠增加土地供给来给房市降温很难,只有寄望信贷紧缩
  3. 因为房价和工资上涨的不匹配,许多家庭只能通过投资房来购置物业,导致银行投资房贷款增长很快,即便在利率上投资房不断上调,这也是估计为何 ANZ NAB Westpac 都会同意客户投资房成交后电话更改自住目的
  4. 2017 和 2018 将有大量的公寓楼花要进入成交阶段,不论是 APRA 还是银行都必须为这些物业做好成交的准备,如果这些房子出现大规模无法交割,对市场会产生很大冲击,太多人都是这个利益链中的一环,都不愿意其发生
  5. 通过审批的收紧,几套投资物业将愈难借款,转贷套现也将愈来愈受限制

(五)

是的。

2017 年你会发现,银行会继续收紧贷款审批,投资客户会越来越难通过银行杠杆再投资。

然而你也会发现,首次买房的人也会开始逐渐活跃起来,他们购买的区域也值得关注。

公寓会在未来几年内成为新的生活方式,不管你接受还是不接受。

越来越多人会被迫选择公寓作为他们当前的居所,这也更贴切年轻人的生活和工作。

没有买房子的人将更难买下自己喜欢的物业,特别是已经工作了许多年有一定积蓄有孩子的成熟家庭。积蓄的速度远赶不上房价上涨的幅度,期待房价回落再入市最终我们见到的结果,通常是在较远区域安家或找一个将就房安定下来,还有一部分人就是再也没有置业的机会,继续等待。就如那位上海大叔。

然后这一批置业的年轻人,也享受了房子价格上涨的红利。几年或十几年后,当他们成家立业开始寻求学区或家庭大房子时候,曾经购置了 house 的人则会有更大的一笔红利,house 房价会出现一轮新的大涨。从中心地区逐渐在波及到周边区域,涨幅也会从中心向外侧渐小。

举个例子,悉尼的 Rhodes,以房养学概念开始的时候很多人都不接受或在犹豫,有一批「傻」孩子们曾经被「洗脑」成功的,当然也是有一定经济实力买下物业,他们毕业留下,房子 refinance 拿出增值或卖掉拿着几十万的现金。工作稳定了换一套喜欢的物业,前两年每每超过房主预期的拍卖应该都有他们的贡献。

切记,房子没有一步到位的。有一套物业总比没有的好。

凡是在悉尼拥有一套房子的朋友们都应该庆幸。

这是一个全球第二大负担不起的城市。墨尔本、布里斯班也是一样。

(六)

2017 年,是买房子的一年。

基本上没买房子的人也是负担不起买房子了。当大量楼房 settle 后,租金必然下降。事实上 2016 年悉尼的租金回报就已经跌到历史低水平。没有买下房子的朋友们基本也就将就准备再租上几年后攒攒钱再买了。银行借贷的收紧也基本上不再允许低首付的人入市了。

所以即便房价不再快速的上涨,银行收紧信贷后。效果是一样的,买家的负担能力(affordablity)也是受到很大冲击,往年银行可以借款 95%,90% 如果收入稳定可以通过借贷进入市场,然而如果只允许借款 80% 或更低,无法从现有物业将增值的部分更充分的套现,购买物业或新投资的物业首付将是很大一笔负担。

所以这将是分水岭的一年或两年,过了 2018 年后基本市场也就才会后知后觉,该意识到的就意识到了。

(七)

对于首次入市的买家,银行的 Promotion 会很多,主要是大环境下监管让许多生意无法开展。银行会推出活动争抢首次置业的客户。

友情提醒一下:

(八)

My Home Loan 在前两年市场一直火爆的时候,通常都是比较谨慎的提醒许多投资客户。

我们很少有这样一个直接的态度,去鼓励一个买家哪怕咬咬牙,哪怕再 push 自己一把,在这个市场去买下一套房子。

但房产投资通常的确需要一点点傻气和一点点冲动,我们更多时候在后面拉一拉你,但我们也真心都希望看到每个客户可以安家。

最后,如果你考虑未来有投资或购房计划,还是早些和经纪人联系确定一个合理 structure 是否从现有物业增值部分拿出资金,做好准备。未来 cash out 投资或是更加难了。

最后最后,别忘了有 ABN 的客户有产品可以继续帮助您投资置业,请联系我们的贷款经理详细沟通。

 

申明:本文仅代表个人观点分享,不作为投资建议。

 

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底层爬到中产容易,中产爬到富人到底有多难?

原文《中产阶级如何保护自己的财富》,经授作者权转载 

文章较长,其中观点值得思考。

文末有 My Home Loan 近期对于 2017 年澳洲房产投资和贷款的观点提纲,陆续会发布几篇系列文章分享从银行信贷角度的看法。

在这个世界上,物以类聚,人以群分。

学术圈是一个比较独立的小圈子。但是世界很大,还有各种各样其他的圈子。

 

这次《创富论坛》第一讲,他们请我来。小周说:“欧大,你讲点赚钱的事吧”。

因为学术的事情,是你懂。赚钱的事情,我略懂。

如图。学问之道,分为“体、用、术”。

《人文经济学会》有很多位经济学家,他们的水平都是极高明的。

可是他们的学问,集中在“体”。

 

“体”,就是大道理。就是经济学的逻辑。

如张五常讲《经济解释》,关于成本,关于利率,就可以写几万字。

这些都是很重要的。每一篇都是经典。

 

 

 

可是“体”这玩意,他有一个缺点。他不赚钱,他接触不到钱。

哪怕一些皓首穷经的老教授,天天坐在书房里。冥思苦想一辈子,可是他们穷一辈子。

天天被师娘骂,天天没米下锅。就领一份死工资。

去卖书么,卖不了几个钱。

 

 

而我们这个圈子,比较侧重于“用”。

牛顿三力学确立了,真正赚钱的,是通用汽车。造汽车发动机的人。

香农的信息论确立了。中国移动才赚了大头。

 

我们就是那个研究“用”的人。

怎样将经济学知识,转化为金钱。

 

 

 

一)通胀

 

言归正传。我们首先来看一张图表。[1]

这张图,是中国的货币供应量。

 

其中,1979年刚开始改革开放时,这个数字接近于零。确切的说:居民总存款约220亿。

而今天呢,居民总存款,大约是66万亿。

二者相差:3000倍。

 

(亿) 1979 2016 倍数 年化
居民存款 220 660000 3000 24%
官方M2 1500 1500000 1000 20%

 

中国的数字,是全世界最复杂的。

譬如这个1979年的数据,M2是居民存款的7倍。当年又没有什么金融渠道,连商业银行都没有。你这数字怎么来的。

 

但是呢,无论有多少重重迷雾。你把时间拉长了看,则所有的阴谋诡计,全部都是躲藏不住的。

如果时间拉长到36年。则中国的货币增长,在1000~3000倍之间。

 

 

另外一方面,我们再来看国力。或者说“实物资产”。

国力的增长,GDP数字也是一个巨大的谜。

但是我们可以假设一下。我给出的数字,是每年9%

 

(1979~2015) 每年 累计
GDP 9% 23倍
货币 22% 1500倍
差额 12% 64倍

 

我们看回这个表格。

在过去的三十六年,中国的“国力”GDP实质增长23倍。一跃成为一个国际性的大国。

钢产量,电产量,基本都是这个数量级。

 

 

而货币方面呢,我们取一个中间值:1500倍。

通货膨胀就是64倍。

 

货币每年加+22%,但经济只增长9%,当中有一个缺口12%。

这个就是通货膨胀。

 

关于通货膨胀的话题,一直是一个忌讳。官方的“通胀数据”,永远只有1~2%,36年累计通胀,官方数字一共只有4.9倍。

但是,你把时间拉长了来看。效应是很明显的。“钱变毛了”。

实际老百姓自我感受,在64~100倍之间。

 

 

 

1979年时,有一个口号,叫做“36元”。

意思是一般技工,初中毕业文凭。去工厂里做起薪36元。

而现在,基本是2000~3000元。

 

1980年代,买一个白馒头,5分钱。

现在你看一个馒头多少钱。

 

 

我们生活在一个通货膨胀的世界。请你抄下来:每六年物价翻翻。

每年大约12%

 

 

 

二)中产阶级

 

今天人文给的题目,叫做《中产阶级如何保护自己的财富》

我们讲一下“保护”的概念。

 

“保护”的意思,不是让你吃不上饭。饿得去当乞丐。

保护的意思,是想维持你的“社会地位”不下降。

 

以前是多少名,现在还是多少名。

以前是衣冠荣耀,以后还是衣冠荣耀。

 

 

那么,你需要“排名不下降”的话,你需要的“增长”速度是多少。

+22%

 

 

请大家一起看着着个+22%的数字,凝息静气,默哀三秒钟。

如果中产阶级想要“保护”你的财富,想要社会排名不下降。你的增长,必须达到每年+22%

这个不是理论,这个是结果。

 

 

有些人问,不可能的。你这个算法是瞎扯。世界上不可能有任何人,达到这个回报速度。连巴菲特都没有。

 

那么我问你,1980年时,你有多少钱。一万元没有吧。

而2016年,你有多少钱。在座的北京土著不少,那你二套房子,你就是一千万了。

卅六年,年均复合增长+22%。中国人的财富增长,每一个人都超过了巴菲特。

你要问这千万怎么来的。臣妾不知道啊。

 

 

三)全要素增长

 

 (增长率) 个人工资 储蓄 奇遇
年轻人 +22%
中产阶级 +22% +3%
中产阶级+京沪 +22% +3% +22%
百家姓 +100%

我们来看这个表格。

 

首先解释一下个人工资增长,每年+22%。

如果你算一下复利,^16年,大概是24倍。比房价快一点。

2000年时年薪2W,到了2016年年薪50W。

 

这个22%,由二部分组成。9%+12%

其中的12%,是社会平均通胀率。哪怕你做的是一成不变的工作,例如餐厅营业员,送快递外卖的,带小孩的月嫂。

你的工资也是每年都在增长的。营业员每年加薪+12%

 

而另一方面,则是9%“高薪职位的出现”。

在1979年时,几乎没有高薪职位。没有高科技,高技能的职位。

大家都是技工,都是中专文凭。

 

而到了2016年,有投行,有外企,有码农,有高管,有国际贸易,有律师。这些都是以前不存在的“高级”职位。

人生需要有追求的。如果你不升职,你就等于在退步。

 

 

我们仔细观察这个表格。人的收入,分为三大部分;

  • 工资
  • 利息
  • 外快(主要指房地产)

 

 

这里面,问题主要出在“储蓄”一环。

储蓄的回报非常低。通常中国的“无风险利率”只有3%。

 

如果你要“全要素”增长+22%,则你必须“工资+储蓄+奇遇”都增长+22%

但是金融市场的回报非常低。

除非你是彻底的无产阶级,否则你必然被社会抛弃。[2]

 

 

有些人问,怎么破。

今天的主讲是《中产阶级如何保护自己的财富》。那么,怎么破。

 

答案是,听好了,请凝息静气三秒钟。

答案是:没法破

 

 

因为我们还有第四行,还有百家姓的第一个姓。

前面三行加在一起,他是一个“负和游戏”。

屁民加屁民加屁民,他还是负和游戏。

 

因为还存在一个发钞机构。他每年几万亿,几万亿地投资重型项目。开发东,开发西,铁公基不停地亏损。

这些钱哪来的,就是前三行亏的。

 

 

所以前三行总体是一个负和游戏。

中产阶级就一个整体,是不可能被拯救的。

我们只能救出很小的一个群体,譬如说几千个人(括弧,买票的)。

 

 

四)收入年龄格局

 

 

 (增长率) 个人工资 储蓄 奇遇
年轻人 +22%
中产阶级 +22% +3%
老年人 +3%
百家姓 +100%

岔一句题外话。我们仔细看这个表,其实他给人的冲击是震撼的。

 

最大的一个差异,发生在“年轻人/老年人”之间。

我们看到,年轻人,还在上班的那群人,他们的工资以+22%的速度在增长。

老年人储蓄收益只有3%

 

 

中国的收入架构,是高高度向年轻人倾斜的!

 

很有可能你三流大学一毕业。拿8000元的工资。但你的薪水,已经比做了一辈子“高级工程师”的你的父母还要高。

年轻人折腾几年,就有了一二百万,三五百万积蓄。几年时间,超过了你父母一辈子的收入。

 

 

这造成什么结果呢,造成了社会上,政治上,人文上,巨大的差异!

中国的年轻人,具有巨大的话语权。

他们可以发出自己的声音,拥有想象力和创造力。可以轻易地撕碎旧秩序(地段)。

社会变革极快。

 

 

因为财务实力就是根本。你有了高工资,高积蓄,你就不用听父母的话。他们也没什么资格管你。

而你想象一下,所有的资源和权力都掌握在老人手里。这个社会会变成什么样子。

 

GDP 通胀 工资
中国 9% 12% +22%
日本 0% -1% -1%

你譬如看隔壁日本的例子。

中国每年工资+22%,你父母50岁了。一辈子累次加薪,工资才5000元。

你一毕业就是8000.

 

而日本的老人有500~600W日元的年薪。

新进社员只有200~300W日元年薪。

论储蓄的话更加不能比。

 

所以日本年轻人几乎无法反抗老年人。

象《半泽直树》这样中古主义价值观依然横行。

二者社会结构完全不同。

 

 

在法国,年轻人有一句谚语,“爷爷抢你的女朋友”。

因为法国年轻人失业率在30%以上,而几乎全部的社会财富和权势,都掌握在60岁的爷爷手里。

年轻人真是恨死了。30岁美女这一个档次,几乎全都被60岁爷爷抢走了。

 

 

香港人有一句老话,所谓“手停口停”。哪天你不上班了,你立刻被社会淘汰。

中国的劳动回报率,和资产回报率,完全不成比例。

国民财富的分配,高度向人力资源倾斜。

地主几乎没有可能击败长工。

“富人越来越穷,上班族越来越富”。社会逆袭频繁。

 

谁是社会主义国家,中国就是全世界最社会主义的国家。

 

“收入年龄格局”是一个很大的话题。但是和我们今天的主题无关。我们就不展开了。

 

 

 

五)中产的陷阱

 

 (增长率) 个人工资 储蓄 奇遇
年轻人 +22%
中产阶级 +22% +3%
中产阶级+京沪 +22% +3% +22%
百家姓 +100%

 

言归正传,底层爬到中产容易。中产爬到富人困难。

我们还是讲回中产阶级的话题。

观察这个图表。中产阶级有一个“天花板”现象。

 

 

当你很穷的时候,你只有“工资—结余”。这个时候,你的净资产是不断增长的。

但是你成为了中产阶级之后,你就拥有了二样东西,“工资+储蓄”。

其中,工资每年都在增长。

储蓄名义回报+3%,实际通胀13%,每年缩水-10%,一百万元过年就剩90W。

 

 

你的人力资本,可以保值增值。在座每一个大学生,都价值1000W。

你的金融资本,无法保值。

 

 

当你的“积蓄”到了一定程度之后,“储蓄缩水”的效应,会超过你的工资结余。

简单地计算一下。如果每年缩水-10%

则你财富的上限,就是“工资”的10倍。

好比你每年省吃俭用,能省下40W。则你资产的上限,就是400万。

 

从名义上,好像你每年余额宝又拿了多少利息。

公司发年终奖,钱包又丰厚了。总储蓄从400W增长到了500W。

可是2019年的500W,可能和2017年的400W,其购买力是完全一样的。

你的真实财产并没有增加分毫。

 

在中国的特色是:

底层爬到中产容易,中产爬到富人极难。

 

 

 

我们纵观历史,各位的父母,可能是很非常非常勤劳,非常非常节俭的人。

他们一辈子省吃俭用,连给自己添一件新衣服都不肯。

 

可是几十年辛劳下来呢。仔细看看,他们也没多少钱嘛。

论积蓄,或许也就几十万。老破房子一套。

一生积蓄,还没有子女二三年赚得多。

 

那么,我要问。毕生的积蓄,毕生的辛劳,毕生的节俭。

值得么。

你的青春,你的苦难,你的无数忍受,无数次克制欲望,值得么。

 

 

今天我们说的话题是《中产阶级如何保护自己的财富》。

其失败的典型,就是你的父母。

如果你不想象你的父母一样,辛劳一辈子二手空空。你就不能走他们的老路。

得跳出这个大坑。

 

 

 

六)自救之道

 

 

储蓄 资产 负债

 

 

好了,我们现在要提解决方案了。

如果你不提解决方案,你就是个大骗子。

 

如果你说这个不对,那个不对,把所有的陷阱都骂了一遍。但是到最后,你却又提不出解决方案。

那你就是卖大力丸的。

 

 

我们首先来看这张图。

这图由左到右。最左侧的部分,是储蓄端。

中间,是资产端。

右侧,是贷款端。

 

 

在长达几十年的时间里,包括在座各位的父母。他们所享有的唯一选择,就是“储蓄”。

好比1960~1970年代。你的父母拿到了钱以后,只能够去存银行。除此之外,任何投资渠道都没有。

 

 

一直到今天,社会上最主流的“理财思路”。好比你地摊上买一本《理财周刊》,或者跑到私人银行里有《专享理财经理》,或者跑到美国加拿大有Block R。

用一句话概括,叫做“构建以股票为核心的资产组合包”。

 

这些机构的共同特点,就是让你做资金的“借出方”。

你是债主,吃利息的。你是黄世仁。

 

 

这些产品的特点呢,就是容易,极其容易。简直可以说是“跪式服务”。

你跑到银行里,说我要拿300W元出来。买一个73天的理财。那么银行客户经理,肯定是泡咖啡端茶,难保还要送几桶粮油。

你如果去Private Bank贵宾厅的话,富丽堂皇,简直是孵咖啡馆享受了。人家偶尔还要请你出国旅游。

 

但是这些事情的背后。是你的“财富”增值率极其极其缓慢。

一般Mass Market无风险投资的收益率,就只有3~4%左右。根本跟不上通货膨胀率。

就象洪晃说的,交给DB(德意志银行)私人银行,都快被整理成无产阶级了。

 

 

 

比储蓄更高一级的呢。是“资产”。所谓的中级玩法。

一直有人问我,“USD/CNY在升”。

“去换点外币好不好,欧元,日元,哪一种货币最好”。

 

我的回答是:“不要持有任何货币”。

也不要持有任何类似于准货币的东西。譬如债券,理财,债券基金。

 

 

因为全世界的货币,都跑输“实物资产”。不仅仅是中国这样,你去美国,欧洲,哪怕日本,都是这样。

中级的玩法,是持有“实物”。

 

 

最有名的实物,当然是房产。

除了房产之外,你还有红木,字画,汽车车牌,摊位,特许经营权,学区,高速公路,景点门票。

 

被很多人忽视的,其实是“特许经营权”。

好比我在清华门口,路口有个煎饼果子摊。这个摊位是合法的,城管不会管。

这项权益,就非常值钱。

你譬如说一个大腕想娶煎饼西施的女儿吧。那丈母娘就不客气地说,“我这个流动摊贩的铺子,比你那辆奥迪车还值钱”。

 

因为煎饼果子,还有摊位的租金,都是不断上升的。

而且升的速度很快。你从5元的双蛋,涨到6元,这就是20%的涨幅。

 

 

 

再譬如说高速公路的路权,他也是非常值钱的。

因为高速公路本身的车流量在增长,平均大约每年+15%。

但是另一方面,高速公路的门票也在涨价。从5元,到10元,15元,20元。

这就是一个平方数增长的模型。

因此一些高速公路公司,刚建成的时候路上几乎连车都没有。大家都骂亏损。可是几年以后,却成了金娃娃。

 

 

到了“中级阶段”买资产这一个级别,他的主要问题是,资产的选择面是很窄的。

资产是有门槛的,并不是每一个人,都能把现金转化成资产。

 

众所周知,房产是要巨款的。一套房子至少200~300W。小额的资金,就无法买入首付。而且还有限购限贷的问题。

而高速公路路权,旅游景点门票,特许经营的牌照。这些资产就更加难以获得了。

甚至有时候得通过股票市场,才能获得一点份额。而这个时候,你就会受到股票从业人员的剥削。

 

在这里,我们要卖各位一个关子。

全世界最好的资产是什么?

 

 

 

然后,我们进入到第三步。也就是高阶的玩法。

这个世界上真正赚钱的是什么。是债务。

 

 

在一个恶性通胀的环境中,什么资产升值最快。是债务。

如果年化通胀12%,而利率只有4%,则什么资产升值最快。是债务。

超级亿万富翁是怎样发财的,杠杆式收购的债务。

 

我们讲个故事,中国的富豪,分为二种。

一种,是马云,马化腾。

一种,是王健林,贾跃亭。

 

这二者的区别呢。马云,马化腾,他们主要是有了一个非常成功的产品。

譬如象马云,他最天才的思想,就是成立了淘宝网。或许还有支付宝。

淘宝目前有8亿用户,每天200亿的销售额。马云所有的成功,都是以淘宝的流量眼球为基础。

 

腾讯的脱颖而出,则是基于微信。

微信的巨大成功,使得腾讯股票翻了三倍。远远拉开了与百度的距离。

“二马”的成功,都是因为他们有一个超级成功的明星产品。是基于产品的CEO.

 

 

而中国的富豪榜上,还有另外一群人,譬如说王健林。

王健林靠什么起家。靠万达广场。

 

“万达广场”是一种非常“重资产”的项目。你的单个万达广场,可以说很赚钱,租金回报达到8~9%。

房价升值,大概是一倍。投100亿开发,建完以后大概值200亿。

 

但是这样的发财速度,依然和“二马”是不能比的。

BAT才是真正的“轻资产”项目。微信如果再多几亿用户,他要增加的,也无非是多几排服务器。

 

 

那么,是什么支撑着王健林的财富,超过5000亿大关。压过马云,马化腾,成为中国首富。

主要是“债务”。

 

他可以不停向银行贷款,然后杠杆式开发。

接触过万达内部资料的人才知道,一直到2006年,王健林一共只有4家万达广场。他虽然是大富豪,但并不是顶级亿万富豪。

而今天,万达集团拥有80座万达广场。另外还有70座在建。

 

我打一个比方,假设你2006年时,你拥有4套房子。

折腾扩张到今天,你能够拥有80套房子么?

 

 

所以这是一个了不起的能力。这就是所谓的“财技”。

整个万达集团,帮公司赚钱最多的人,其实是CFO。

 

CFO不是管你什么管理,报销之类的。

CFO最主要的工作,是“融资”。

CFO每年要向市场上融资2000亿以上。“要借钱”,这才是了不起的能力。这才是核心技能。

 

你去看华尔街,世界500强。

真正能升上董事长的位置。一般只有二种人。

一个是职能部门的CEO。譬如Jeff Immelt以前就是GE医疗的CEO.

一个是CFO

 

 

“负债”这条科技树,是真正的百亿级科技。

你以后要成为十亿,百亿,关键靠从这条线走下去。

 

只不过你要问,“我小老百姓,银行怎么会借我100亿啊”。

Good Question,这就是你没钱的原因。

 

 

 

但问题是,银行会不会借给你100亿。

答案是不会的。平民小百姓,哪里借得到钱啊。

 

所以我们就列出了这低、中、高三级模式;

  • 低级模式,存钱。银行经理跪式服务。
  • 中级模式,资产
  • 高级模式,借钱。你去跪银行经理。

 

 

 

七)自救之道

 

怎样跨入更高的社会阶层。怎样从屌丝阶级跨入中产阶级,怎样在中产阶级维系住社会地位,并进一步跨入上层阶级。

很多人回答:“勤奋”。这是不对的。

 

终你们一生,你们可能都没有机会遇见一个亿万富翁。不会有人给你明悟的指导。

中产阶级要成为富人,最关键的是“模式”。

 

你如果研究资产回报率,研究余额宝的收益率,到小数点后面零点点点。

则你这辈子,大致是没有什么出息的。

 

 

 

赚钱最主要的一件事,是“模式”。

千万有千万的模式,上亿有上亿的模式,百亿有百亿的模式。

 

你如果保持着穷人的模式,靠省吃俭用。想要达到中上流社会。

终身无望。

 

 

“百亿”“千亿”这种宇宙怪物,咱们暂时就不讨论了。

如果你作为一个1000W左右的中产阶级。你想要保护自己的财富,并冀望进一步向上爬。

 

则你最关键的是“模式”。

 

储蓄 资产 负债

 

 

如图。你要尽可能地向右爬。

离开“存钱”模式,银行送你大米和金龙鱼。别贪小便宜。

 

你要至少爬到“资产”模式,实物资产有11~12%的回报,随通胀水涨船高。

* 最佳实物资产是什么,是孩子。

 

但是“资产”很难获得。至少比银行存折难以获得。

转化为实物资产,就足够你劳心劳力了。筛掉一大片社会上无能的人。

 

 

而如果你想出人头地,“持有资产”还是不够的。

这只能够让你不输,不能够让你赢。

 

如果你想跑得比全社会更快。快过+22%,你得追求“负债”。

杠杆式,负债式发展。

这里面的难度,就非常非常大了。并且衍生出一系列的科技树,全部都是围绕着负债展开。

 

 

具体的做法,一节课肯定是讲不完的了。今天的讲座就到这里,我们用一句话留给大家:

 

构建以房贷为中心的资产组合包

谢谢。

2017:澳洲房产投资的一年

这是一个开放的讨论性质的观点系列,没有一个结论,更不是投资建议。
希望抛砖引玉,大家可以有更多维度的参考。

☑ 2017 澳洲房产投资开篇:回顾 2016 房产市场,为 2017 市场定一个基调;

☑ 2017 澳洲银行借贷市场分析,你会发现银行会更多的支持首置业买家,多套的投资客户借钱越来越难;

☑ 2017 房子市场的展望,哪些投资还能让我们继续赚钱,有啥新机会值得关注;

☑ 2017 澳洲房产投资路上不可缺少的专业服务们。

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