银行涨利息,你考虑的要更多

(图片来源:The Australian)

(一)

这两天蛮多客户和朋友来问我们关于利率上涨的事情。。

总的一句话概括大概你要知道的就是:

目前选择只还利息的贷款(不论自住投资),利息都会上涨。

多数银行上涨 0.35-0.4%。

选择本息还款的客户利率不变或有小幅下调。

之所以不提及具体银行,是因为不必要让事情变得更加复杂。

这些变化很多我们在去年就反复提到了,上个月也发布了一次近期银行政策变化的方向

(二)

贷款申请变得越来越难,产品选择也变得更加复杂。

根据客户对于自主、投资、固定、浮动、本息、只还息就已经有太多组合,加上对于批款政策以及估价和贷款比例的考虑银行选择早已不再是简单根据自己喜好来确定的事情。

所以近期当客户提出,自住房子固定利息2 年最低利息你帮我选一个产品的时候,我们的建议是全面了解下个人情况和未来 2-3 年的打算再做一个推荐,每一个不同组合都可能影响到最后的申请。

(三)

近期所有的变化主要都是银行需要应对来自于 APRA 对于投资房和只还利息贷款增长的控制。

银行们都要在财年内控制 10% 投资贷款增长也同时要达到新贷款中只还利息贷款不超过 总房贷的 30%

为达到这些要求会不惜代价,不仅仅是只还利息贷款利率会大幅上调(事实上已经上调好几次了),同时也会推出更多本息还款的促销活动(通常是固定利率)。

比如各大银行 3.88% 的 2 年固定利息,本息还款

甚至投资房也可以拿到一样的利率。

这个时候你会发现,银行间给出的活动和产品调整会有不同。因为每个银行 portfolio 里面的组合是不同的,他们应对 APRA 政策也是各有不同。

最明显的就是 CBA 前段时间关闭第三方贷款关于投资房转贷的申请,接着 NAB 推出投资房也可以拿到 3.88% 固定利息,欢迎投资客户转贷。

AMP 近期又做调整,投资房贷款申请贷款比例(LVR)最高 50%。

你会发现下半年不同银行会根据自己 loan book 的组合情况都会做出相关调整,预计投资房和投资房只还利息贷款比例将从已经下调过的 80% 进一步下调到 70% 甚至 60%。

利息进一步上升,别忘记了如果真的征收大银行税(bank levey)和小银行的评级降级还会带来更多的利息上调。

(四)

预计下半年可能投资房只还利息的产品利率会接近 6%。

投资客户不得不自己好好算一笔账,从 4% 左右的利息上升到接近 6%,首先是改成本息或改成固定本息和只还利息能差多少利息同时又会带来多大的现金流压力。

粗略的计算,假设贷款金额 50万澳币,NAB 本息自住固定利息 3.88%

同样自住房固定只还利息,升息前差不多在 4.49% 左右 升息后可能接近 4.8% 左右

那么 50万贷款本息还款每月 $2,352
     50万贷款只还利息每月 $2,000(升息后)

每月的现金压力多 $352
但本息还款因为利息是 3.88% 因此本息 $2,352 里包含的利息是 $1,617,也就是还款里的 $735 是本金还款。
实际利息差别是,节省了每月 $383($2,000-$1617) 利息,多还了一些本金。

这些计算是一个粗略参考,很多细节因素没有考虑。

但你需要考虑的不应该只有这个利息。

  • 如果未来还有其他物业投资需求或有楼花成交,是否要在政策进步收紧前将现有贷款作调整拿出 equity
  • 未来投资物业贷款 LVR 银行收紧至 70% 或更低,是否有提前的准备
  • 应该多考虑贷款产品的多样化来最优自己的组合(比如固定,比如调整本息,比如非银行机构贷款)
  • 考虑非银行机构贷款(non-bank lender)他们往往对比大银行不受到 APRA 太多影响目前的产品和借款比例更有优势
  • 考虑商业物业的投资(贷款的环境较住宅贷款更宽松)
  • 考虑通过公司(company)或信托(trust)做更多投资
  • 通过 ABN 自雇生意做贷款
  • 让专业贷款经纪人帮您解决问题

通过专业的贷款经纪来做好规划,一个电话,让我们帮您把复杂的问题简单化。

让我们来做后台所有的工作,给您一个清晰地解决方案。

(五)

之前看过一个会计师朋友发的感慨,关于洗碗机。

它洗比你洗干净,它洗比你洗省水,它洗比你洗节能。

所以想一想,您是选择自己去花费大量时间查遍所有银行网站再跑几个分行然后和自己周围一知半解的朋友参谋去选择一个贷款产品;还是给 My Home Loan 打个电话。

您只需要告诉我们要求和目标,剩下的难题交给我们。

我们会带着三个方案和您进一步沟通,直到满足您的需求。

相信专业服务的便利,就像相信洗碗机。

(六)

My Home Loan 将在 7月末或 8月初为大家带来今年第二次讲座。

此次讲座针对于市场中的投资客户,不论是第一次投资还是已经有几套投资物业,都可以参与。欢迎自雇人士客户,我们会推出正对于自雇人士的 5 类产品帮助自雇的客户投资更多物业。

届时会邀请资深会计师与大家分享相关房产投资的税务常识。

详情我们未来几周会发布。

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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2017 逼自己一把,买套房吧

图片来源:AFR

(一)

原本是想先回顾一下 2016 年的悉尼和几个城市房产市场,有许多点都值得关注和研究了解,想的是看清楚过去发生了什么,可以帮助朝前的路多一些维度去思考判断。

不过最近的银行一些政策调整刚好戳中了我们的一些观点,就先写出了和大家分享讨论。

(二)

先讲一个故事,2013 年的时候我们有一位五十岁的上海大叔,很喜欢钓鱼,在澳洲生活惬意一群渔友每逢周末就驱车到 central coast 钓鱼,回来带上几公斤的新鲜鱼,每次过去见他都能拿上几条特别美味。生活简朴,但他自己乐在其中。

大叔平日做一些清洁工作,工资不高还算稳定,孩子长大了想着自己不能和孩子一直住在一起,就联系我们想问问贷款,能不能在 Ashfield 附近买一个一房的 Unit,价格 45万左右。

因为是 casual 几经周折反复和银行沟通,最终帮他拿到了 80% 预计 47万房价的预批。

不过因为看了几间房子,有些价格合适稍稍远了一些偏了一些,能离孩子近一点的又超出了预期。

我们曾想推他一把就买下那一件 46万5 的房子,但最终他和老伴不是特别满意。

之后悉尼各个区价格都涨了上来。他们也在没有能够找到更合适的房子了。

(三)

不是说后面悉尼或墨尔本的房价会继续这么涨下去。

但 2017 年或许会是许多人最后买入房子的机会。再等,可能就是下个轮回了。

(四)

我们再来看「CBA 和旗下 Bankwest 银行宣布不再接受通过贷款经纪递交的纯投资房贷的转贷申请」的新闻。

首先没有错,我们都收到了银行发来的邮件,关于这个投资房政策的更新,不知道为何获得这么多的报道,我们觉得这个政策的调整影响是很有限的,况且自住房或投资加自住依旧可以递交,即便几大银行都在未来几个月跟进这个政策(短期可能性较小,必定其他几大行投资房贷款增长率还远低于 10%),市场也是很容易可以消化掉的。

截止到 2016 年 12 月 APRA 投资方贷款增长率数据,CBA 是 7.2%,Westpac 是 5.1%,NAB 是 4.3%,ANZ 是 1.7%。

这个政策调整到是引申出来几方面的思考:

  1. APRA 对银行投资房贷款的监管对于市场将继续有长期的约束,投资房客户需要考虑到这些
  2. 储备银行通过利息无法很好的调节房价,对于负扣税和增值税的改革很难推进,靠增加土地供给来给房市降温很难,只有寄望信贷紧缩
  3. 因为房价和工资上涨的不匹配,许多家庭只能通过投资房来购置物业,导致银行投资房贷款增长很快,即便在利率上投资房不断上调,这也是估计为何 ANZ NAB Westpac 都会同意客户投资房成交后电话更改自住目的
  4. 2017 和 2018 将有大量的公寓楼花要进入成交阶段,不论是 APRA 还是银行都必须为这些物业做好成交的准备,如果这些房子出现大规模无法交割,对市场会产生很大冲击,太多人都是这个利益链中的一环,都不愿意其发生
  5. 通过审批的收紧,几套投资物业将愈难借款,转贷套现也将愈来愈受限制

(五)

是的。

2017 年你会发现,银行会继续收紧贷款审批,投资客户会越来越难通过银行杠杆再投资。

然而你也会发现,首次买房的人也会开始逐渐活跃起来,他们购买的区域也值得关注。

公寓会在未来几年内成为新的生活方式,不管你接受还是不接受。

越来越多人会被迫选择公寓作为他们当前的居所,这也更贴切年轻人的生活和工作。

没有买房子的人将更难买下自己喜欢的物业,特别是已经工作了许多年有一定积蓄有孩子的成熟家庭。积蓄的速度远赶不上房价上涨的幅度,期待房价回落再入市最终我们见到的结果,通常是在较远区域安家或找一个将就房安定下来,还有一部分人就是再也没有置业的机会,继续等待。就如那位上海大叔。

然后这一批置业的年轻人,也享受了房子价格上涨的红利。几年或十几年后,当他们成家立业开始寻求学区或家庭大房子时候,曾经购置了 house 的人则会有更大的一笔红利,house 房价会出现一轮新的大涨。从中心地区逐渐在波及到周边区域,涨幅也会从中心向外侧渐小。

举个例子,悉尼的 Rhodes,以房养学概念开始的时候很多人都不接受或在犹豫,有一批「傻」孩子们曾经被「洗脑」成功的,当然也是有一定经济实力买下物业,他们毕业留下,房子 refinance 拿出增值或卖掉拿着几十万的现金。工作稳定了换一套喜欢的物业,前两年每每超过房主预期的拍卖应该都有他们的贡献。

切记,房子没有一步到位的。有一套物业总比没有的好。

凡是在悉尼拥有一套房子的朋友们都应该庆幸。

这是一个全球第二大负担不起的城市。墨尔本、布里斯班也是一样。

(六)

2017 年,是买房子的一年。

基本上没买房子的人也是负担不起买房子了。当大量楼房 settle 后,租金必然下降。事实上 2016 年悉尼的租金回报就已经跌到历史低水平。没有买下房子的朋友们基本也就将就准备再租上几年后攒攒钱再买了。银行借贷的收紧也基本上不再允许低首付的人入市了。

所以即便房价不再快速的上涨,银行收紧信贷后。效果是一样的,买家的负担能力(affordablity)也是受到很大冲击,往年银行可以借款 95%,90% 如果收入稳定可以通过借贷进入市场,然而如果只允许借款 80% 或更低,无法从现有物业将增值的部分更充分的套现,购买物业或新投资的物业首付将是很大一笔负担。

所以这将是分水岭的一年或两年,过了 2018 年后基本市场也就才会后知后觉,该意识到的就意识到了。

(七)

对于首次入市的买家,银行的 Promotion 会很多,主要是大环境下监管让许多生意无法开展。银行会推出活动争抢首次置业的客户。

友情提醒一下:

(八)

My Home Loan 在前两年市场一直火爆的时候,通常都是比较谨慎的提醒许多投资客户。

我们很少有这样一个直接的态度,去鼓励一个买家哪怕咬咬牙,哪怕再 push 自己一把,在这个市场去买下一套房子。

但房产投资通常的确需要一点点傻气和一点点冲动,我们更多时候在后面拉一拉你,但我们也真心都希望看到每个客户可以安家。

最后,如果你考虑未来有投资或购房计划,还是早些和经纪人联系确定一个合理 structure 是否从现有物业增值部分拿出资金,做好准备。未来 cash out 投资或是更加难了。

最后最后,别忘了有 ABN 的客户有产品可以继续帮助您投资置业,请联系我们的贷款经理详细沟通。

 

申明:本文仅代表个人观点分享,不作为投资建议。

 

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底层爬到中产容易,中产爬到富人到底有多难?

原文《中产阶级如何保护自己的财富》,经授作者权转载 

文章较长,其中观点值得思考。

文末有 My Home Loan 近期对于 2017 年澳洲房产投资和贷款的观点提纲,陆续会发布几篇系列文章分享从银行信贷角度的看法。

在这个世界上,物以类聚,人以群分。

学术圈是一个比较独立的小圈子。但是世界很大,还有各种各样其他的圈子。

 

这次《创富论坛》第一讲,他们请我来。小周说:“欧大,你讲点赚钱的事吧”。

因为学术的事情,是你懂。赚钱的事情,我略懂。

如图。学问之道,分为“体、用、术”。

《人文经济学会》有很多位经济学家,他们的水平都是极高明的。

可是他们的学问,集中在“体”。

 

“体”,就是大道理。就是经济学的逻辑。

如张五常讲《经济解释》,关于成本,关于利率,就可以写几万字。

这些都是很重要的。每一篇都是经典。

 

 

 

可是“体”这玩意,他有一个缺点。他不赚钱,他接触不到钱。

哪怕一些皓首穷经的老教授,天天坐在书房里。冥思苦想一辈子,可是他们穷一辈子。

天天被师娘骂,天天没米下锅。就领一份死工资。

去卖书么,卖不了几个钱。

 

 

而我们这个圈子,比较侧重于“用”。

牛顿三力学确立了,真正赚钱的,是通用汽车。造汽车发动机的人。

香农的信息论确立了。中国移动才赚了大头。

 

我们就是那个研究“用”的人。

怎样将经济学知识,转化为金钱。

 

 

 

一)通胀

 

言归正传。我们首先来看一张图表。[1]

这张图,是中国的货币供应量。

 

其中,1979年刚开始改革开放时,这个数字接近于零。确切的说:居民总存款约220亿。

而今天呢,居民总存款,大约是66万亿。

二者相差:3000倍。

 

(亿) 1979 2016 倍数 年化
居民存款 220 660000 3000 24%
官方M2 1500 1500000 1000 20%

 

中国的数字,是全世界最复杂的。

譬如这个1979年的数据,M2是居民存款的7倍。当年又没有什么金融渠道,连商业银行都没有。你这数字怎么来的。

 

但是呢,无论有多少重重迷雾。你把时间拉长了看,则所有的阴谋诡计,全部都是躲藏不住的。

如果时间拉长到36年。则中国的货币增长,在1000~3000倍之间。

 

 

另外一方面,我们再来看国力。或者说“实物资产”。

国力的增长,GDP数字也是一个巨大的谜。

但是我们可以假设一下。我给出的数字,是每年9%

 

(1979~2015) 每年 累计
GDP 9% 23倍
货币 22% 1500倍
差额 12% 64倍

 

我们看回这个表格。

在过去的三十六年,中国的“国力”GDP实质增长23倍。一跃成为一个国际性的大国。

钢产量,电产量,基本都是这个数量级。

 

 

而货币方面呢,我们取一个中间值:1500倍。

通货膨胀就是64倍。

 

货币每年加+22%,但经济只增长9%,当中有一个缺口12%。

这个就是通货膨胀。

 

关于通货膨胀的话题,一直是一个忌讳。官方的“通胀数据”,永远只有1~2%,36年累计通胀,官方数字一共只有4.9倍。

但是,你把时间拉长了来看。效应是很明显的。“钱变毛了”。

实际老百姓自我感受,在64~100倍之间。

 

 

 

1979年时,有一个口号,叫做“36元”。

意思是一般技工,初中毕业文凭。去工厂里做起薪36元。

而现在,基本是2000~3000元。

 

1980年代,买一个白馒头,5分钱。

现在你看一个馒头多少钱。

 

 

我们生活在一个通货膨胀的世界。请你抄下来:每六年物价翻翻。

每年大约12%

 

 

 

二)中产阶级

 

今天人文给的题目,叫做《中产阶级如何保护自己的财富》

我们讲一下“保护”的概念。

 

“保护”的意思,不是让你吃不上饭。饿得去当乞丐。

保护的意思,是想维持你的“社会地位”不下降。

 

以前是多少名,现在还是多少名。

以前是衣冠荣耀,以后还是衣冠荣耀。

 

 

那么,你需要“排名不下降”的话,你需要的“增长”速度是多少。

+22%

 

 

请大家一起看着着个+22%的数字,凝息静气,默哀三秒钟。

如果中产阶级想要“保护”你的财富,想要社会排名不下降。你的增长,必须达到每年+22%

这个不是理论,这个是结果。

 

 

有些人问,不可能的。你这个算法是瞎扯。世界上不可能有任何人,达到这个回报速度。连巴菲特都没有。

 

那么我问你,1980年时,你有多少钱。一万元没有吧。

而2016年,你有多少钱。在座的北京土著不少,那你二套房子,你就是一千万了。

卅六年,年均复合增长+22%。中国人的财富增长,每一个人都超过了巴菲特。

你要问这千万怎么来的。臣妾不知道啊。

 

 

三)全要素增长

 

 (增长率) 个人工资 储蓄 奇遇
年轻人 +22%
中产阶级 +22% +3%
中产阶级+京沪 +22% +3% +22%
百家姓 +100%

我们来看这个表格。

 

首先解释一下个人工资增长,每年+22%。

如果你算一下复利,^16年,大概是24倍。比房价快一点。

2000年时年薪2W,到了2016年年薪50W。

 

这个22%,由二部分组成。9%+12%

其中的12%,是社会平均通胀率。哪怕你做的是一成不变的工作,例如餐厅营业员,送快递外卖的,带小孩的月嫂。

你的工资也是每年都在增长的。营业员每年加薪+12%

 

而另一方面,则是9%“高薪职位的出现”。

在1979年时,几乎没有高薪职位。没有高科技,高技能的职位。

大家都是技工,都是中专文凭。

 

而到了2016年,有投行,有外企,有码农,有高管,有国际贸易,有律师。这些都是以前不存在的“高级”职位。

人生需要有追求的。如果你不升职,你就等于在退步。

 

 

我们仔细观察这个表格。人的收入,分为三大部分;

  • 工资
  • 利息
  • 外快(主要指房地产)

 

 

这里面,问题主要出在“储蓄”一环。

储蓄的回报非常低。通常中国的“无风险利率”只有3%。

 

如果你要“全要素”增长+22%,则你必须“工资+储蓄+奇遇”都增长+22%

但是金融市场的回报非常低。

除非你是彻底的无产阶级,否则你必然被社会抛弃。[2]

 

 

有些人问,怎么破。

今天的主讲是《中产阶级如何保护自己的财富》。那么,怎么破。

 

答案是,听好了,请凝息静气三秒钟。

答案是:没法破

 

 

因为我们还有第四行,还有百家姓的第一个姓。

前面三行加在一起,他是一个“负和游戏”。

屁民加屁民加屁民,他还是负和游戏。

 

因为还存在一个发钞机构。他每年几万亿,几万亿地投资重型项目。开发东,开发西,铁公基不停地亏损。

这些钱哪来的,就是前三行亏的。

 

 

所以前三行总体是一个负和游戏。

中产阶级就一个整体,是不可能被拯救的。

我们只能救出很小的一个群体,譬如说几千个人(括弧,买票的)。

 

 

四)收入年龄格局

 

 

 (增长率) 个人工资 储蓄 奇遇
年轻人 +22%
中产阶级 +22% +3%
老年人 +3%
百家姓 +100%

岔一句题外话。我们仔细看这个表,其实他给人的冲击是震撼的。

 

最大的一个差异,发生在“年轻人/老年人”之间。

我们看到,年轻人,还在上班的那群人,他们的工资以+22%的速度在增长。

老年人储蓄收益只有3%

 

 

中国的收入架构,是高高度向年轻人倾斜的!

 

很有可能你三流大学一毕业。拿8000元的工资。但你的薪水,已经比做了一辈子“高级工程师”的你的父母还要高。

年轻人折腾几年,就有了一二百万,三五百万积蓄。几年时间,超过了你父母一辈子的收入。

 

 

这造成什么结果呢,造成了社会上,政治上,人文上,巨大的差异!

中国的年轻人,具有巨大的话语权。

他们可以发出自己的声音,拥有想象力和创造力。可以轻易地撕碎旧秩序(地段)。

社会变革极快。

 

 

因为财务实力就是根本。你有了高工资,高积蓄,你就不用听父母的话。他们也没什么资格管你。

而你想象一下,所有的资源和权力都掌握在老人手里。这个社会会变成什么样子。

 

GDP 通胀 工资
中国 9% 12% +22%
日本 0% -1% -1%

你譬如看隔壁日本的例子。

中国每年工资+22%,你父母50岁了。一辈子累次加薪,工资才5000元。

你一毕业就是8000.

 

而日本的老人有500~600W日元的年薪。

新进社员只有200~300W日元年薪。

论储蓄的话更加不能比。

 

所以日本年轻人几乎无法反抗老年人。

象《半泽直树》这样中古主义价值观依然横行。

二者社会结构完全不同。

 

 

在法国,年轻人有一句谚语,“爷爷抢你的女朋友”。

因为法国年轻人失业率在30%以上,而几乎全部的社会财富和权势,都掌握在60岁的爷爷手里。

年轻人真是恨死了。30岁美女这一个档次,几乎全都被60岁爷爷抢走了。

 

 

香港人有一句老话,所谓“手停口停”。哪天你不上班了,你立刻被社会淘汰。

中国的劳动回报率,和资产回报率,完全不成比例。

国民财富的分配,高度向人力资源倾斜。

地主几乎没有可能击败长工。

“富人越来越穷,上班族越来越富”。社会逆袭频繁。

 

谁是社会主义国家,中国就是全世界最社会主义的国家。

 

“收入年龄格局”是一个很大的话题。但是和我们今天的主题无关。我们就不展开了。

 

 

 

五)中产的陷阱

 

 (增长率) 个人工资 储蓄 奇遇
年轻人 +22%
中产阶级 +22% +3%
中产阶级+京沪 +22% +3% +22%
百家姓 +100%

 

言归正传,底层爬到中产容易。中产爬到富人困难。

我们还是讲回中产阶级的话题。

观察这个图表。中产阶级有一个“天花板”现象。

 

 

当你很穷的时候,你只有“工资—结余”。这个时候,你的净资产是不断增长的。

但是你成为了中产阶级之后,你就拥有了二样东西,“工资+储蓄”。

其中,工资每年都在增长。

储蓄名义回报+3%,实际通胀13%,每年缩水-10%,一百万元过年就剩90W。

 

 

你的人力资本,可以保值增值。在座每一个大学生,都价值1000W。

你的金融资本,无法保值。

 

 

当你的“积蓄”到了一定程度之后,“储蓄缩水”的效应,会超过你的工资结余。

简单地计算一下。如果每年缩水-10%

则你财富的上限,就是“工资”的10倍。

好比你每年省吃俭用,能省下40W。则你资产的上限,就是400万。

 

从名义上,好像你每年余额宝又拿了多少利息。

公司发年终奖,钱包又丰厚了。总储蓄从400W增长到了500W。

可是2019年的500W,可能和2017年的400W,其购买力是完全一样的。

你的真实财产并没有增加分毫。

 

在中国的特色是:

底层爬到中产容易,中产爬到富人极难。

 

 

 

我们纵观历史,各位的父母,可能是很非常非常勤劳,非常非常节俭的人。

他们一辈子省吃俭用,连给自己添一件新衣服都不肯。

 

可是几十年辛劳下来呢。仔细看看,他们也没多少钱嘛。

论积蓄,或许也就几十万。老破房子一套。

一生积蓄,还没有子女二三年赚得多。

 

那么,我要问。毕生的积蓄,毕生的辛劳,毕生的节俭。

值得么。

你的青春,你的苦难,你的无数忍受,无数次克制欲望,值得么。

 

 

今天我们说的话题是《中产阶级如何保护自己的财富》。

其失败的典型,就是你的父母。

如果你不想象你的父母一样,辛劳一辈子二手空空。你就不能走他们的老路。

得跳出这个大坑。

 

 

 

六)自救之道

 

 

储蓄 资产 负债

 

 

好了,我们现在要提解决方案了。

如果你不提解决方案,你就是个大骗子。

 

如果你说这个不对,那个不对,把所有的陷阱都骂了一遍。但是到最后,你却又提不出解决方案。

那你就是卖大力丸的。

 

 

我们首先来看这张图。

这图由左到右。最左侧的部分,是储蓄端。

中间,是资产端。

右侧,是贷款端。

 

 

在长达几十年的时间里,包括在座各位的父母。他们所享有的唯一选择,就是“储蓄”。

好比1960~1970年代。你的父母拿到了钱以后,只能够去存银行。除此之外,任何投资渠道都没有。

 

 

一直到今天,社会上最主流的“理财思路”。好比你地摊上买一本《理财周刊》,或者跑到私人银行里有《专享理财经理》,或者跑到美国加拿大有Block R。

用一句话概括,叫做“构建以股票为核心的资产组合包”。

 

这些机构的共同特点,就是让你做资金的“借出方”。

你是债主,吃利息的。你是黄世仁。

 

 

这些产品的特点呢,就是容易,极其容易。简直可以说是“跪式服务”。

你跑到银行里,说我要拿300W元出来。买一个73天的理财。那么银行客户经理,肯定是泡咖啡端茶,难保还要送几桶粮油。

你如果去Private Bank贵宾厅的话,富丽堂皇,简直是孵咖啡馆享受了。人家偶尔还要请你出国旅游。

 

但是这些事情的背后。是你的“财富”增值率极其极其缓慢。

一般Mass Market无风险投资的收益率,就只有3~4%左右。根本跟不上通货膨胀率。

就象洪晃说的,交给DB(德意志银行)私人银行,都快被整理成无产阶级了。

 

 

 

比储蓄更高一级的呢。是“资产”。所谓的中级玩法。

一直有人问我,“USD/CNY在升”。

“去换点外币好不好,欧元,日元,哪一种货币最好”。

 

我的回答是:“不要持有任何货币”。

也不要持有任何类似于准货币的东西。譬如债券,理财,债券基金。

 

 

因为全世界的货币,都跑输“实物资产”。不仅仅是中国这样,你去美国,欧洲,哪怕日本,都是这样。

中级的玩法,是持有“实物”。

 

 

最有名的实物,当然是房产。

除了房产之外,你还有红木,字画,汽车车牌,摊位,特许经营权,学区,高速公路,景点门票。

 

被很多人忽视的,其实是“特许经营权”。

好比我在清华门口,路口有个煎饼果子摊。这个摊位是合法的,城管不会管。

这项权益,就非常值钱。

你譬如说一个大腕想娶煎饼西施的女儿吧。那丈母娘就不客气地说,“我这个流动摊贩的铺子,比你那辆奥迪车还值钱”。

 

因为煎饼果子,还有摊位的租金,都是不断上升的。

而且升的速度很快。你从5元的双蛋,涨到6元,这就是20%的涨幅。

 

 

 

再譬如说高速公路的路权,他也是非常值钱的。

因为高速公路本身的车流量在增长,平均大约每年+15%。

但是另一方面,高速公路的门票也在涨价。从5元,到10元,15元,20元。

这就是一个平方数增长的模型。

因此一些高速公路公司,刚建成的时候路上几乎连车都没有。大家都骂亏损。可是几年以后,却成了金娃娃。

 

 

到了“中级阶段”买资产这一个级别,他的主要问题是,资产的选择面是很窄的。

资产是有门槛的,并不是每一个人,都能把现金转化成资产。

 

众所周知,房产是要巨款的。一套房子至少200~300W。小额的资金,就无法买入首付。而且还有限购限贷的问题。

而高速公路路权,旅游景点门票,特许经营的牌照。这些资产就更加难以获得了。

甚至有时候得通过股票市场,才能获得一点份额。而这个时候,你就会受到股票从业人员的剥削。

 

在这里,我们要卖各位一个关子。

全世界最好的资产是什么?

 

 

 

然后,我们进入到第三步。也就是高阶的玩法。

这个世界上真正赚钱的是什么。是债务。

 

 

在一个恶性通胀的环境中,什么资产升值最快。是债务。

如果年化通胀12%,而利率只有4%,则什么资产升值最快。是债务。

超级亿万富翁是怎样发财的,杠杆式收购的债务。

 

我们讲个故事,中国的富豪,分为二种。

一种,是马云,马化腾。

一种,是王健林,贾跃亭。

 

这二者的区别呢。马云,马化腾,他们主要是有了一个非常成功的产品。

譬如象马云,他最天才的思想,就是成立了淘宝网。或许还有支付宝。

淘宝目前有8亿用户,每天200亿的销售额。马云所有的成功,都是以淘宝的流量眼球为基础。

 

腾讯的脱颖而出,则是基于微信。

微信的巨大成功,使得腾讯股票翻了三倍。远远拉开了与百度的距离。

“二马”的成功,都是因为他们有一个超级成功的明星产品。是基于产品的CEO.

 

 

而中国的富豪榜上,还有另外一群人,譬如说王健林。

王健林靠什么起家。靠万达广场。

 

“万达广场”是一种非常“重资产”的项目。你的单个万达广场,可以说很赚钱,租金回报达到8~9%。

房价升值,大概是一倍。投100亿开发,建完以后大概值200亿。

 

但是这样的发财速度,依然和“二马”是不能比的。

BAT才是真正的“轻资产”项目。微信如果再多几亿用户,他要增加的,也无非是多几排服务器。

 

 

那么,是什么支撑着王健林的财富,超过5000亿大关。压过马云,马化腾,成为中国首富。

主要是“债务”。

 

他可以不停向银行贷款,然后杠杆式开发。

接触过万达内部资料的人才知道,一直到2006年,王健林一共只有4家万达广场。他虽然是大富豪,但并不是顶级亿万富豪。

而今天,万达集团拥有80座万达广场。另外还有70座在建。

 

我打一个比方,假设你2006年时,你拥有4套房子。

折腾扩张到今天,你能够拥有80套房子么?

 

 

所以这是一个了不起的能力。这就是所谓的“财技”。

整个万达集团,帮公司赚钱最多的人,其实是CFO。

 

CFO不是管你什么管理,报销之类的。

CFO最主要的工作,是“融资”。

CFO每年要向市场上融资2000亿以上。“要借钱”,这才是了不起的能力。这才是核心技能。

 

你去看华尔街,世界500强。

真正能升上董事长的位置。一般只有二种人。

一个是职能部门的CEO。譬如Jeff Immelt以前就是GE医疗的CEO.

一个是CFO

 

 

“负债”这条科技树,是真正的百亿级科技。

你以后要成为十亿,百亿,关键靠从这条线走下去。

 

只不过你要问,“我小老百姓,银行怎么会借我100亿啊”。

Good Question,这就是你没钱的原因。

 

 

 

但问题是,银行会不会借给你100亿。

答案是不会的。平民小百姓,哪里借得到钱啊。

 

所以我们就列出了这低、中、高三级模式;

  • 低级模式,存钱。银行经理跪式服务。
  • 中级模式,资产
  • 高级模式,借钱。你去跪银行经理。

 

 

 

七)自救之道

 

怎样跨入更高的社会阶层。怎样从屌丝阶级跨入中产阶级,怎样在中产阶级维系住社会地位,并进一步跨入上层阶级。

很多人回答:“勤奋”。这是不对的。

 

终你们一生,你们可能都没有机会遇见一个亿万富翁。不会有人给你明悟的指导。

中产阶级要成为富人,最关键的是“模式”。

 

你如果研究资产回报率,研究余额宝的收益率,到小数点后面零点点点。

则你这辈子,大致是没有什么出息的。

 

 

 

赚钱最主要的一件事,是“模式”。

千万有千万的模式,上亿有上亿的模式,百亿有百亿的模式。

 

你如果保持着穷人的模式,靠省吃俭用。想要达到中上流社会。

终身无望。

 

 

“百亿”“千亿”这种宇宙怪物,咱们暂时就不讨论了。

如果你作为一个1000W左右的中产阶级。你想要保护自己的财富,并冀望进一步向上爬。

 

则你最关键的是“模式”。

 

储蓄 资产 负债

 

 

如图。你要尽可能地向右爬。

离开“存钱”模式,银行送你大米和金龙鱼。别贪小便宜。

 

你要至少爬到“资产”模式,实物资产有11~12%的回报,随通胀水涨船高。

* 最佳实物资产是什么,是孩子。

 

但是“资产”很难获得。至少比银行存折难以获得。

转化为实物资产,就足够你劳心劳力了。筛掉一大片社会上无能的人。

 

 

而如果你想出人头地,“持有资产”还是不够的。

这只能够让你不输,不能够让你赢。

 

如果你想跑得比全社会更快。快过+22%,你得追求“负债”。

杠杆式,负债式发展。

这里面的难度,就非常非常大了。并且衍生出一系列的科技树,全部都是围绕着负债展开。

 

 

具体的做法,一节课肯定是讲不完的了。今天的讲座就到这里,我们用一句话留给大家:

 

构建以房贷为中心的资产组合包

谢谢。

2017:澳洲房产投资的一年

这是一个开放的讨论性质的观点系列,没有一个结论,更不是投资建议。
希望抛砖引玉,大家可以有更多维度的参考。

☑ 2017 澳洲房产投资开篇:回顾 2016 房产市场,为 2017 市场定一个基调;

☑ 2017 澳洲银行借贷市场分析,你会发现银行会更多的支持首置业买家,多套的投资客户借钱越来越难;

☑ 2017 房子市场的展望,哪些投资还能让我们继续赚钱,有啥新机会值得关注;

☑ 2017 澳洲房产投资路上不可缺少的专业服务们。

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您要的「最低」利率

(一)

今早收到 CBA 通知,针对于投资房浮动上调 0.07%,固定利率也是和其他银行一样上涨 0.2% 左右。

这样算下来基本上除了 ANZ 还没有做出调整外,多数银行已经上调利息。

一时间,许多问题来了。

最多的问题就是哪个银行低呀,是否要固定利率啦?(建议大家也阅读一下:固定利率是否适合我?)还有就是比较明白的客户会先问这涨息是否影响我的借款能力?

第一个问题看起来挺简单,我们准备了几张图「糊弄」一下大家。

(二)

下面三个图是我们从即将上线的 Loanstreet 后台截图,我们挑选了一些常用的银行浮动、2年和 3年固定利率分别按照从低到高排列:

(浮动利率从低到高)

(2 年固定利率从低到高)

(3 年固定利率从低到高)

先说明以上是按照 55万贷款金额 80% LVR 自住房来做的选择,带 * 号的标记利率都是近期有调整或将要上调的利率。投资方利率也是对应增加 0.15%-0.2%。

每当听到客户说,哪个银行利率最低呀,我们觉得简直太简单了,后台打开输入需要的金额和贷款比例从前三个最低的产品里挑一个就好了。

可是这些产品是否合适,是否有其他费用,是否有需要的功能和是否有其他附加条款,都是利率无法反应出来的。而且最关键的是,这个银行你是否能够拿到批准?

为何会上面提到「糊弄」下大家,就是这个意思。

(三)

因为作为贷款经纪人,所有人拿到的银行产品几乎没有太大差别,差别在于对于银行政策理解各有不同,同时每个人的经验不一样,能给出的建议和规划会有差别。

你更多的是需要一个解决方案,一个 second opinion,而不是一个贷款而已。

这就是一个长久的 relationship,在需要时有一个人可以给到你建议。这也是经纪人和银行分行贷款经理最大差别之一,况且经纪人可以选择市面上主流的所有产品。

我们 2 年前写的那篇《为何我最不考虑利率》大家可以回顾一下,里面有许多案例故事。所以不要只通过利率来调银行,更不要用利息高低来选 Broker。任何经纪人都不会有更低的选择还给您推荐更高利率的产品,更何况产品都是银行统一标准哪有多少差别?如果经纪人给您推荐了一个产品一定有其理由,交流一下产品筛选的规划了解其原因再做决定。

所以还是那句话,你要的不是低利息,也仅仅是一个贷款批准,更多时候是建议和规划。

(四)

还有就是许多银行的活动更新很难及时的传递给大家。虽然 My Home Loan 努力让信息更加透明化,但是依然很难。

今天一天比如收到五六个银行更新,NAB 12 月 31日前递交的贷款来年 3 月底成交拿现金活动很快结束,ING、NAB 促销退出 3 年固定利率 3.89%,Westpac 也推出夏日促销固定利息和无套餐产品等等。

每个客户的情况即便看起来一样,可能审批结果会不同,你可能听到你朋友这么说,你的房东那么说,房产中介又是一个说法,不如给专业的人一个电话。引用下 NAB 的广告语:

When you’ve heard all the half-baked theories, talk to us for Home Loan expertise.

Less opinion, more expertise.

我们建议市场上的客户,给我们贷款经理一通电话,这样更快速和及时的了解新的政策调整,也随时调整自己的投资和贷款产品。

不论您是首次置业,还是有经验的投资客户,或是考虑转贷进行新的调整,我们都可以协助做一个长远的规划。

(五)

最后,请联系我们,把您拿到市场「第二低」利率,如果有谁是「最低」利率,我们一定帮您 match!

快拿起电话联系我们!

 

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人民币三十秒一下跌,今晨贬值 10%,和全球资产配置

最新更新:

交易系统和路透数据现实澳元人民币报价 5.12-14,早间的人民币贬值很有可能只是报价错误,官方数据确认前,没有恐惧或以讹传讹的必要。

screen-shot-2016-12-06-at-8-42-20-am

(来源:XE.com)

今早一起床,看到几个朋友关于“人民币暴跌”的截屏,打开手机查看了一下真的是每三十秒下跌一次的节奏。开始第一反应也是想 XE 是不有数据问题?然后打开 Yahoo 查看汇率,查了一下对美元也是如此的节奏。

比较讽刺的是昨天川普(Trrup)还发推接着那个电话 Taiwan 的话题反问:

screen-shot-2016-12-06-at-8-51-09-am

Trump 质问说电话你们还要管那么多。

那请问你 China 操纵汇率压低人民币来刺激你们出口给我打过招呼嘛?

还有在南海搞大规模军事基地,也没有给我们沟通吧?

今早看到人民币几十秒一跌的节奏感觉简直就是大国之间在愚人节相互开的一个玩笑。

事实上 Trump 提到的人民币贬值应该指的是上世纪 90年代(1990s)到本世纪初(2000s)这段期间,中国的确通过控制人民币对美元升值来确保出口可以更便宜更有价格上的竞争力。但这个到了 2007 年前后实际上就已经变得值钱很多了,2015 时候国际货币基金组织也强调过人民币已不再 undervalued

自从 2008 年经济危机,全球经济和贸易都受打击,中国出口也受影响,通过拉低人民币增强出口也起不到啥效果,所以中国也没有太多必要继续压低人民币。

倒是另一个问题应该值得关注:「资本外流」。

资本外流目前十分厉害。

当年在金融危机成功对赌 2008年美国房市的 Hedge Fund 经理 Kyle Bass 预计人民币兑美元预计要下跌 30%。

目前的资本外流状况也在印证他所预测的,事实上中国资本外流比看到的更严重,这也是为什么中国过去两个月允许人民币贬值。

至于为何今晨的节奏是什么原因,有分析人士认为是意大利修宪公投失败,令欧元短线大跌,美元被动升值,间接使人民币承受压力。

我们等待看看今天新闻吧。但估计朋友圈应该又炸开锅了。

特别是「全球资产配置」,现在真是没有理由不在海外配置几套资产了。

房产投资是为寻求货币保值,比如伦敦作为世界金融中心,也是欧洲和中东的资金蓄水池,每当欧洲有什么风吹草动时候,附近的土豪都到伦敦来买房子,以求资金避险。这也是为什么,脱欧之后英国的房地产市场销售不降反升了。

提到这里我们还是强调一下,My Home Loan 虽然平日写的一些观点比较保守,但并不代表我们不赞成投资房产,只是我们认为所有的一切投资风险的把控应是第一位。必定我们平日接触的投资者都是普通百姓,如果是机构投资者我们可能给的观点或许不同。

最后,我们来看一则泰国的广告,还是蛮有意思的结尾。

视频连接

 

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同样的市场,不同的投资「命运」

different-market

(图片来源:GameFinance)

(一)

去从年底信贷政策逐步收紧后,前段时间大家还在到处寻求海外买家贷款解决方案,到了现阶段应该多数对市场有些认知的客户已经很清楚状况了。

⇢ 《2016 海外投资客户贷款解决方案

如果没有办法满足 U基金要求或无法接受 Prime基金利率的客户,其实都应该考虑将房子尽快安排拿到市场重新出售。

如果您还感觉期待近期政策会有放宽松,碰碰运气,我们认为可能会损失更大。

(二)

事实上,如果您已经将房子放到市场上转售。你或许会发现,特别是墨尔本 CBD 公寓和布里斯班部分公寓,在市场上并不是那么容易出手。甚至选择原价转售,等了几个月也没有消息。

你可能也依稀记得你的 agent 给你算过一笔账,最坏最坏的打算,不 settle 了就把房子转售出去。可是为何我的房子放了几个月却无人问津呢?

是市场不同了吗?是供需变化了吗?

事实上市场还是那个市场,悉尼和墨尔本的清盘率还是非常的高,这依旧是澳洲房市的指向标,房市并没有冷却;澳洲的房子也依旧短缺。可是为何你的房子卖不掉,二手市场其他的物业却有那么多人去抢呢?

(三)

不知道大家是否还记得去年 6月我们的的一篇文章《悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?》里面第 5 点「不同角度看海外人士投资澳洲房产」中提到过一句话:

事实上澳洲本土的人不是应该反对卖房子给中国人,应该反对的是那些逐利的开发商们只针对中国人的喜好到处拿地建公寓,只建造那些卖给中国人的房子。 这才是问题。

对于这个市场有太多不确定因素,政治因素,经济因素,甚至可能哪天你也不明白的一个东西冒出来,市场方向就变了,那这些房子怎么办呢?

你买房子的时候,所有人都告诉你 Locaton location location(地点地点地点),但没办法的是这是同一个市场但却又不是同一个市场。因为作为悉尼的投资客户都很难知道墨尔本到底哪些区域是当地市场偏好的,偏好的程度有多大,更何况是连澳洲都只来过一次两次观光的海外买家。我们都一样,只能通过报道和中介的介绍,来了解绝大部分的区域和项目信息,你想通过自己的调研和朋友去打听,还不如找个靠谱的经纪人了解。

所以信息不对称,这很难避免的。

当你准备 Settle 不了转售出去的时候,你要考虑你进入的是当地二手房市场,你的房子要卖去哪里?本地居民有这个需求吗?是本地居民喜欢投资的类型吗 ?这是你要问的问题。(事实上在你购买的时候就应该考虑到)

那些只给中国海外买家建房子的区域,当然也有本地中国投资客户(否则 FIRB 限制无法开工),你就需要考虑清楚。还有那些第四大第五大 CBD 的,澳洲和国内不一样,总共两千五百万人口,你说要发展到那个地方真不知道是多少年后了。要是 5 年后你再去卖,应该会有人接手,必定在那个区生活的人们,既然都在那个区生活买房了就一定是负担不起你现在这个房子价位的。

这里涉及一个「可负担性(affordability)」我们上个月讲过这个问题,点击可阅读

楼花的价格已经考虑到市场的增长,是未来的一个价值,但是在不成熟的社区(不是说你已经看得见的政府规划的区域,已经开始落实的区域属于增长的区域,我们指的是还只是规划八字都没一撇的做宣传的区域)这些「虚高」的价格就是赌博。

(四)

最后也有朋友会有疑问,我的房子是在很好的区域,但是也是很难卖掉,这又是为什么?

我们在今年 4月的一次讲座里和大家也分享过,「即便在同一个区,同一个时间段投资的物业,项目不同可能最后隔壁的项目成交一年后赚了 10万澳币,而另一个项目却价格原地踏步或只涨了 2-3万块。」

为什么呢?即便你知道那个区是有规划要涨,但是不同的项目不同开发商,不同的承建商,不同的销售,项目本身的质量和设计规划都可能有很大的差异。回到最初那点,有些房子贵了点,但多了个车位,阳台采光更好户型更符合当地居民的需求,自然放到二手市场时就很容易增值卖掉。而同样的区域有些开发商就是为了卖给特定买家,房子设计比较紧凑楼层较低,价格也便宜,可是虽然便宜了几万,但放到市场后一对比 local 的买家还是会做出自己的选择。

好东西贵也是会有人购买,但差的东西便宜也不一定有人要的。何况是给自己买个家呢。

(五)

所以最可怕的不是海外客户 settle 不了。

而是持有这些物业的客户,选择亏掉印花税亏掉 FIRB 费用甚至 10% 的定金都没有人来接手这些物业。 这才是麻烦了。

必定就是在房市崩溃的时候,接盘的人也只会去挑优质的资产。换做是你也是一样吧。

 

 

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