房贷限制要取消?通过审慎监管局(APRA)主席的发言看清未来澳洲房贷趋势

(图片来源:afr) 限制投资者借款增长速度以及其他宏观调控政策原本就是「暂时性」的。 这是周一(10月 23日)APRA 主席 Wayne Byres 在布里斯班客户自有银行公约会议上讲的。 难道房贷春天即将来临? 让我们把主席的话一句一句读完,大家心中或许各有判断。 (一) 针对澳洲房屋贷款市场进行宏观调控的政策是从 2015 年逐步展开的。 从最初 2015 年 9 月开始差异化自住与投资贷款利率,到 2016 年初全面压力下各大银行关闭海外贷款申请限制海外投资,然后到 2017 年限制投资房贷款增长率和只还利息贷款占贷款总额的比例。 这一切的目的就在于平衡调控房贷市场,其效果也很明显,仅从 2017 年 4月到 9 月的五个月内,只还利息类型贷款就下降了超过 20%,同时投资房贷款的限制和增长速度也是得到明显控制。 未响应 APRA 号召,做好负责任借款(responsible lending),我们也更多的和客户沟通讨论是否应该选择本息还款,讨论还款的压力和贷款收入比(loan to income ratio)。未来我们单独会和大家讨论下这个负债收入比的问题。 但自从这些政策逐步出台后,和所有的房产投资客户一样,大家都有一个疑问就是什么时候政策会放宽松?因为的确很少信息提示告诉我们这些政策什么时候是个头? (二) 因此看到上头那句话,APRA 主席说审慎监管局考虑减少干预,当然前提是银行继续目前的借款标准,负责任的借款。 之所以让 APRA 有此番话,是对银行这一段时间的表现感到认可,主要是借贷的标准提高,质量和风险控制也相应得到加强。 只要银行继续保持,APRA 会考虑一定程度上取消当前的政策干预。 APRA 主席认为当前设定的一些基准,例如投资者贷款增长率的基准,已经起了到了作用,但始终是作为临时措施。 虽然这是我们(APRA)的意图,但这些政策和基准的推进对银行行业借贷标准已经充分改善有很大的促进作用,并且至关重要 – 这也是要持续下去。 事实上或许 APRA 也意识到推行的政策虽有成效,但与真正的初衷相向而行,市场中有投机者,但也有投资者,在整个调整中也有许多是为了自己未来养老做财富累积的中产阶级,政府不能保证未来的养老可 APRA … Continue reading 房贷限制要取消?通过审慎监管局(APRA)主席的发言看清未来澳洲房贷趋势

APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。 文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。 版权所有,严禁抄袭。 (图片来源:Yahoo) 最近时间里投资房和海外收入借款政策的变化给市场带来了许多不确定因素,也让许多投资客户担心起来。许多朋友读到我们的文章后来询问,是不是现在不该投资房产了?我觉得应该问的不是该不该,而是有哪些需要考虑的?不论您是旁观者还是已经入市。 先回顾一下这段时间政策上的调整: ⇢《【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息》 ⇢《【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?》 ⇢《【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?》 ⇢《【FIRB 外国人投资澳洲】海外人士在澳置业成本提高,违规置业罚则定案》 ⇢《2015年4月15日 Westpac 海外人士海外收入贷款政策调整,降低贷款额度LVR至 70%,4月25日生效》 ⇢《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读》 ⇢《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税》   (1)王二目前手上已经有了 4 套物业,借款近 200万澳币,因为利息低所有的租金收入加起来不但可以偿还所有的房贷,还有富余(positive gearing)。同时王二今年年底预计还有 2 套楼花等待 settle,因为资金的原因王二需要从现有的物业中 top up 拿出增值部分用于年底楼花的剩余首付。事实上已经 settle 的 4 套物业中,有两套王二是借款 90% 购买,同时因为利息和活动促销,王二的 4 个贷款分别分散在不同的三个银行。王二找到我们的贷款经理寻求贷款帮助。 (2)王二的哥哥王二哥,刚刚来到澳洲,虽然收入很高,但还没有太多积蓄,看到房市不断走高,担心没有机会入市错过时机,准备随便挑一个投资房买下来哪怕亏了也可以用于负扣税,必定收入很高税交得太多。 If you don’t … Continue reading APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

2020 年澳洲房产市场展望,未来三年投资参考

(文章所有图片来源:QBE) (一) 年初的时候我们写了一篇文章,提出了对 2017 年市场的一些看法和观点。 文章标题叫做《2017 逼自己一把,买套房吧》,主要是从银行收紧信贷的角度看过去几年的市场变迁,同时提出房子没有一步到位的,在可以承担的范围内尽可能早的入市。未来的时间里即便房价不在快速上涨(事实证明的确如此,稍后的报告分享也持同样观点),因为信贷收紧买家的可负担能力也会受到很大打击。 My Home Loan 在前两年市场一直火爆的时候,通常都是比较谨慎的提醒许多投资客户。(好多朋友在前几年市场好时投资过多的楼花就可能因为近几年信贷政策的变化而面临成交风险 settlement risk。) 我们很少有这样一个直接的态度,去鼓励一个买家哪怕咬咬牙,哪怕再 push 自己一把,在这个市场去买下一套房子。 但房产投资有时的确需要一点点傻气和一点点冲动,在年初看到的事情情况下我们觉得有必要鼓励一下在市场里的买家。 (二) 一转眼的时间,2017 年接近尾声了,澳洲的商场各个公共场所都感觉到了明显的圣诞气氛,挂起了圣诞树和装饰。 从现在到圣诞前房市也在做最后的冲刺,买家们和卖家们都希望在圣诞前结束战斗。还没有 ready 的买家和卖家应该都会休养生息一段时间,预备等明年一月下旬陆续再开始活动,然后在复活节前开始达到活跃。这基本就是每年大概的规律。 我们在回过头来看这一年。四类客户占了我们绝大多数业务。 一两套物业,有的是新买多一套投资有些是转贷加投资或 upgrade换大房子 首次置业买家 典型投资客户数套物业 海外投资客户 前两类客户多数情况下都还好,做一些适当的规划都能顺利解决。 典型投资客户手上往往有许多套物业目前通过我们的自雇人士产品帮助了不少客户顺利成交,但规划起来确实需要蛮多的考量,不光是考虑眼前物业的成交还要重新组合一下已经成交的物业拿出额外资金着眼明后年还有的几套物业…… 这类客户 My Home Loan 处理很多但也的确非常的辛苦,但看到能够帮助到客户积累投资组合也是很有成就感。 海外的客户目前的方案比较局限,好的产品往往涉及到的时间精力很多,从头到尾不能有疏忽,而且需要客户的完全信任和配合,否则稍一怠慢资源就已经被消化掉,只能在更高利率和费用的产品中重新开始。 (三) 目前市场反应的问题也就是政府关注的问题,可负担性(affordability)。 从可负担性可以带出许多不同纬度的思考。 比如: 政府投入更多资源改善可负担性,鼓励建造更多房屋,开发新区,修建基础设施和交通 更多澳洲人搬进公寓住宅 人口流动,越来越多居民移居周边城市或从悉尼去往墨尔本昆士兰等城市 投资客户因为银行的政策开始减少投资(被挤出市场,或开始寻求其他房产外的投资) 因为公寓楼的大量竣工(部分地区)空置率上升(许多是海外投资的房产批量成交)或出现租金回报下跌 这些围绕可负担性展开的也都是未来澳洲经济和房产市场的关注点。 (四) QBE 作为澳洲两大房贷保险集团之一,刚刚出炉的 2017-2020 房产市场展望报告里做了以下总结。 经济层面上看,现金率会在未来有小幅的上调从 1.5% 到 … Continue reading 2020 年澳洲房产市场展望,未来三年投资参考

我为何改口让客户变为本息还款

(一) 几年前我们特意写过一篇文章,告诉大家《只还息的好处》,那时候自主投资也好,本息和只还息也好贷款客户的利率是没有差异的。 为了可以现金流上宽松,充分利用对冲账户的灵活性,同时为未来变更投资税务利益的铺垫,我们建议客户尽可能选择只还利息。可以最大化自己的投资组合,即便许多客户是首次置业即便很多人也只有一套物业。 (二) 澳洲房产增长了几年,随着房屋价格上涨,各个家庭抵押贷款也是增长迅猛,债务和收入比例高达。 (澳洲家庭总债务和收入比) (澳洲家庭房贷和收入比) 基本上相当于澳洲家庭平均每赚 $1 块钱的同时背负着 $2 块钱的债务,其中房贷差不多占 $1 块 4 毛。 (三) 有一天 ASIC 认为这是对消费者不负责任的行为,主要是说在给贷款客户推荐只还利息的时候没有讲明白其中的风险,其中最重要的就是只还息的期限过后,客户的贷款还款会变得很高,可能造成客户还款有压力出现问题。 这也很容易理解,比如 50万的贷款利率 5% 不变的情况下,5 年只还息后,因为本金没有减少那么只还息期限后贷款变为本息还款利率不变情况下就是相当于 $50万贷款在 25 年内按照 5% 利率还清。 比起 30 年还清,算下来当然月供压力会变大。 但事实上如果你读过我们之前写的《为何我选择只还利息贷款》就会明白,只还息并不代表不能还本金,加上澳洲的贷款可以有对冲账户也就意味着,每个月原应该本息还款中的本金可以“节省”下来存进对冲账户,达到同样“偿还”(对冲)本金的作用。本质的差别就是本金的额度实际没有减少,但对冲掉的本金可以减少同样的利息,所以对投资房未来负扣税会有一个铺垫,同时让自己在对冲账户中的资金保持一个流动性。 (四) 然而通过 APRA 对银行的监管,利息上本息还款利率下调,只还息还款利率不断上调。 有许多客户给我们提到,年初还看着利息 3.8% 怎么这会就到 4.5% 了呢?是的。利率升了。只还息的利率已经升了三四次了。 目前多数银行的只还利息利率都在 4.5% 或以上投资房甚至已经 5.2% 以上,当然也有几间非银行机构依旧有比较优惠的活动。 市场上本息还款的利率和只还利息的利率几乎可以差别达到 0.9% 比如 NAB 自住房固定利息 2 年本息还款是 … Continue reading 我为何改口让客户变为本息还款

银行涨利息,你考虑的要更多

(图片来源:The Australian) (一) 这两天蛮多客户和朋友来问我们关于利率上涨的事情。。 总的一句话概括大概你要知道的就是: 目前选择只还利息的贷款(不论自住投资),利息都会上涨。 多数银行上涨 0.35-0.4%。 选择本息还款的客户利率不变或有小幅下调。 之所以不提及具体银行,是因为不必要让事情变得更加复杂。 这些变化很多我们在去年就反复提到了,上个月也发布了一次近期银行政策变化的方向。 (二) 贷款申请变得越来越难,产品选择也变得更加复杂。 根据客户对于自主、投资、固定、浮动、本息、只还息就已经有太多组合,加上对于批款政策以及估价和贷款比例的考虑银行选择早已不再是简单根据自己喜好来确定的事情。 所以近期当客户提出,自住房子固定利息2 年最低利息你帮我选一个产品的时候,我们的建议是全面了解下个人情况和未来 2-3 年的打算再做一个推荐,每一个不同组合都可能影响到最后的申请。 (三) 近期所有的变化主要都是银行需要应对来自于 APRA 对于投资房和只还利息贷款增长的控制。 银行们都要在财年内控制 10% 投资贷款增长也同时要达到新贷款中只还利息贷款不超过 总房贷的 30%。 为达到这些要求会不惜代价,不仅仅是只还利息贷款利率会大幅上调(事实上已经上调好几次了),同时也会推出更多本息还款的促销活动(通常是固定利率)。 比如各大银行 3.88% 的 2 年固定利息,本息还款 甚至投资房也可以拿到一样的利率。 这个时候你会发现,银行间给出的活动和产品调整会有不同。因为每个银行 portfolio 里面的组合是不同的,他们应对 APRA 政策也是各有不同。 最明显的就是 CBA 前段时间关闭第三方贷款关于投资房转贷的申请,接着 NAB 推出投资房也可以拿到 3.88% 固定利息,欢迎投资客户转贷。 AMP 近期又做调整,投资房贷款申请贷款比例(LVR)最高 50%。 你会发现下半年不同银行会根据自己 loan book 的组合情况都会做出相关调整,预计投资房和投资房只还利息贷款比例将从已经下调过的 80% 进一步下调到 … Continue reading 银行涨利息,你考虑的要更多

澳洲房贷未来审批趋势,以及 2017 联邦预算预告

(图片来源:The Australian) 前言 在各个媒体的报道「帮助」下,越来越多客户意识到银行审批房贷的标准收紧了很多。 四月我们举办的首次置业贷款讲座,加了两排座椅才够坐,你会能开始感觉到从年初到现在银行们的「重点」客户都会集中关注在首次买房的客户。 因为 APRA 对于投资房贷款增长比例的限制,和近期针对只还利息贷款比例的收紧(新房贷只还利息贷款业务不得超过银行总的房贷 30% 份额),你会看到未来的银行会继续收紧投资房贷款和只还利息的审批。 趋势和促销 银行在已经非常收紧的审批政策下,暂时还不太会从政策上进一步调整。 现有的政策收紧已很大程度减少了房贷客户的借款,包括: 对生活开支的基本要求上调 投资房租金的折扣 部分银行取消投资房在审批中的负扣税效果 已有贷款的审批利息由实际利率改为审核利率(7.25%-8.4% 等) 对于寄宿(boarding)和现有租房开支申报的审查 这一系列所导向的就是一个结果,就是借款能力的大幅削减。客户同样的情况可能借款会比去年少很多。 因此建议一直在看房的客户或者之前拿过预批还没有找到物业的客户,请和您的贷款经纪人联系沟通,确保您依旧可以借款需要的贷款额度。 许多朋友在听到银行未来新贷款业务里只允许 30% 只还利息,特别是投资客户,会比较顾虑。通常银行的做法不太会是从正面出发,如我们视频里简单的对话所说,我们预计未来的几周内你会看到越来越多银行会推出非常低的固定利率产品。 而且这些产品会同样适用于自住或投资,通过经纪人渠道以「非公开广告」的形式推出,目的很简单:在最短的时间内达到 APRA 对于新贷款中只还利息(interest only)不超过总房贷 30% 的要求。所有这些促销活动的要求只有一个,就是需要本息还款(Principle & Interest)。 投资客户希望只还利息也不是不可以,只是利率会更高。 目前你需要知道的就是: 本息借款贷款金额会高 银行更倾向于自住房贷款批准 自住房利率会低于投资房 本息还款利率会低于只还利息 固定利率目前低于浮动利率 当然要提醒大家的是,看到比如 NAB 3.69% 两年固定利率的促销活动时,你要知道你是否满足其(首次买房,自住,本息还款等)要求,也要看许多产品是否有您需要的功能。 因此还是先和我们的贷款经纪电话沟通以下,确定这个产品是符合您情况再做申请。 活动天天有,要求各不同,是否满足您,电话来沟通。 2017/18 财年联邦预算预告 今晚澳大利亚 2017/18 财年联邦预算案即将公布,以下是澳财网的预告,我们截取相关地产和金融体系的改革与大家分享。 有消息称联邦政府为加强业内竞争,可能会向银行继续施压。本次联邦预算案中将推出新政策,以提高澳洲金融服务行业的竞争力,也会就此前澳洲生产力协会(Productivity Commission)所提出的“分割银行的零售业务和金融顾问业务”作出回应。 在接受《澳洲金融评论报》采访时,澳洲财长莫里森(Scott Morrison)指出,虽然受到科技创新影响,银行业竞争加剧,但澳洲四大银行自从国际金融危机以来均变得更加强大。“不可否认的是,澳洲主要银行在业内的地位均有所提升。”莫里森称,这件事本身就是一个事实,并不是说这是件好事或坏事,只能说这至关重要。我们知道阻力是什么,到底是什么阻拦了消费者获得更多的权益。 澳洲金融体系或面临重大变革 … Continue reading 澳洲房贷未来审批趋势,以及 2017 联邦预算预告