APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。 文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。 版权所有,严禁抄袭。 (图片来源:Yahoo) 最近时间里投资房和海外收入借款政策的变化给市场带来了许多不确定因素,也让许多投资客户担心起来。许多朋友读到我们的文章后来询问,是不是现在不该投资房产了?我觉得应该问的不是该不该,而是有哪些需要考虑的?不论您是旁观者还是已经入市。 先回顾一下这段时间政策上的调整: ⇢《【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息》 ⇢《【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?》 ⇢《【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?》 ⇢《【FIRB 外国人投资澳洲】海外人士在澳置业成本提高,违规置业罚则定案》 ⇢《2015年4月15日 Westpac 海外人士海外收入贷款政策调整,降低贷款额度LVR至 70%,4月25日生效》 ⇢《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读》 ⇢《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税》   (1)王二目前手上已经有了 4 套物业,借款近 200万澳币,因为利息低所有的租金收入加起来不但可以偿还所有的房贷,还有富余(positive gearing)。同时王二今年年底预计还有 2 套楼花等待 settle,因为资金的原因王二需要从现有的物业中 top up 拿出增值部分用于年底楼花的剩余首付。事实上已经 settle 的 4 套物业中,有两套王二是借款 90% 购买,同时因为利息和活动促销,王二的 4 个贷款分别分散在不同的三个银行。王二找到我们的贷款经理寻求贷款帮助。 (2)王二的哥哥王二哥,刚刚来到澳洲,虽然收入很高,但还没有太多积蓄,看到房市不断走高,担心没有机会入市错过时机,准备随便挑一个投资房买下来哪怕亏了也可以用于负扣税,必定收入很高税交得太多。 If you don’t … Continue reading APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

没有最低利息,也没有最好的贷款经纪人

(图片来源:Ruters) (一) 前两周联邦银行 CBA 再次上调投资房和只还利息的利率,这是近几个月内的第二次还是第三次调整了。有点让前段时间许多因为 CBA 促销的那个低利率产品申请的客户有些不舒服。 其实几年前我们就写过《为何我最不在乎利率》不是说我们愿意帮助客户拿到低利率,反而是我们从来帮客户拿到的都是可以拿到的低的利率,所以我们就不从利率这里最为出发点。市场是变化的,银行利率也是常常调整,活动也是天天不同,因此只要在那个阶段时间点碰到合适的产品安顿下来就好。贷款经纪人一路陪伴,待情况有变化经纪人会协助做调整。 不是说找到一个低利率产品呆一辈子,而是有一个贷款顾问可以一辈子帮您选择不同时期合适的银行和产品。 (二) 目前银行的大多数政策的调整,几乎都是因为 APRA 的监管和另一个在 2011年出台的 NCCP 法案(National Consumer Credit Protection),是保护在信贷中的消费者。 NCCP 为何规定不允许 broker 和银行宣传里用到最好、最低、最快?因为 ASIC(澳洲管理金融服务和金融市场的机构)认为在你没有能够确认你对比了市场上所有同行业的产品服务然后得出结论你是最好的情况下,你是不可以说你是最好的。 所以,看似挺无聊的规定,却真真切切保护消费者的利益。避免被各种「最牛最强最棒」的人误导。其次,每个 broker 的确精力有限,知识有限,经历有限,那么就是的的确确无法给到一个绝对好的建议。 只有相对的,这就是为什么 NCCP 的核心「resposbble lending」(负责人的借款) 有后面一句话,do not recommend unsuitable product. 这句话读起来也是挺绕口。不是正面说一定要推荐客户合适的产品,而是说「要求不能给客户提供不适合的产品」,这也是底线。 那么想要做的更好,NCCP 里还要求提供给客户至少三个以上的产品选择。对于新的 broker 来说的确非常有必要,而且也很帮助与客户更详细的沟通和根据需求筛选出合适的产品。 通常对于有经验的 broker 可能通过 5 分钟的聊天基本上就知道客户该去哪里比较合适了。然而还是需要按照流程给出产品的选择。 这就是为何 My Home Loan 和客户所提到的,通常和客户沟通,了解情况后您就交付给我们的经理,会根据您的情况判断哪些银行可行,然后从可行的方案里,根据客户的实际需要是按照利率或是按照要求的功能还是按照估价高低的可能性,或是其他要求比如签证的特殊性比如借款要超过 80% 等再来做筛选,让客户可以跟着我们看的到我们协助筛选产品的思路,从而确定这是一个合适的产品。 所以第一次沟通很重要,客户多数情况下是不知道要什么的,也不知道自己该问什么,或者是提供哪些信息;这时候 broker … Continue reading 没有最低利息,也没有最好的贷款经纪人

2017 逼自己一把,买套房吧

图片来源:AFR (一) 原本是想先回顾一下 2016 年的悉尼和几个城市房产市场,有许多点都值得关注和研究了解,想的是看清楚过去发生了什么,可以帮助朝前的路多一些维度去思考判断。 不过最近的银行一些政策调整刚好戳中了我们的一些观点,就先写出了和大家分享讨论。 (二) 先讲一个故事,2013 年的时候我们有一位五十岁的上海大叔,很喜欢钓鱼,在澳洲生活惬意一群渔友每逢周末就驱车到 central coast 钓鱼,回来带上几公斤的新鲜鱼,每次过去见他都能拿上几条特别美味。生活简朴,但他自己乐在其中。 大叔平日做一些清洁工作,工资不高还算稳定,孩子长大了想着自己不能和孩子一直住在一起,就联系我们想问问贷款,能不能在 Ashfield 附近买一个一房的 Unit,价格 45万左右。 因为是 casual 几经周折反复和银行沟通,最终帮他拿到了 80% 预计 47万房价的预批。 不过因为看了几间房子,有些价格合适稍稍远了一些偏了一些,能离孩子近一点的又超出了预期。 我们曾想推他一把就买下那一件 46万5 的房子,但最终他和老伴不是特别满意。 之后悉尼各个区价格都涨了上来。他们也在没有能够找到更合适的房子了。 (三) 不是说后面悉尼或墨尔本的房价会继续这么涨下去。 但 2017 年或许会是许多人最后买入房子的机会。再等,可能就是下个轮回了。 (四) 我们再来看「CBA 和旗下 Bankwest 银行宣布不再接受通过贷款经纪递交的纯投资房贷的转贷申请」的新闻。 首先没有错,我们都收到了银行发来的邮件,关于这个投资房政策的更新,不知道为何获得这么多的报道,我们觉得这个政策的调整影响是很有限的,况且自住房或投资加自住依旧可以递交,即便几大银行都在未来几个月跟进这个政策(短期可能性较小,必定其他几大行投资房贷款增长率还远低于 10%),市场也是很容易可以消化掉的。 截止到 2016 年 12 月 APRA 投资方贷款增长率数据,CBA 是 7.2%,Westpac 是 5.1%,NAB 是 4.3%,ANZ 是 1.7%。 … Continue reading 2017 逼自己一把,买套房吧

固定浮动利率均上调,近期澳洲银行政策调整收紧的几方面和海外最新贷款产品

(图片来源: TransUnion) (一)浮动利率上调 原本只是关于固定利率上调,但今天一早收到两间银行宣布上调浮动利率,也在此做一个更新。 NAB 从 12 月 12 日下周一起新老客户投资房贷款上调 0.15% 利率。 Westpac 12 月 16日不论自主投资,只还息的产品均上调 0.08% St George / BOM 也是自主或投资,只还息产品上调 0.08%,SMSF 投资房产品本息还款上调  0.35%,只还息上调 0.43%。 这也印证了我们下部分上周没有来得及发布的文章内容。(下文继续阅读) (二)固定利率上调 上上周 My Home Loan 例会内部预测将要涨利息,当时判断的标准就是资本市场在 Trup 赢得美国大选后 3年 BBSY/BBSW[Bank Swap Rate] 上升差不多 50个基准点。然后刚好那周 ANZ 原本承诺的一些固定和浮动利率折扣稍有些收紧。让我们觉得应该会加息。主要还是 BBSY 的上升,因为这是最能反映银行在国际资本市场融资成本的来源。 银行给的利息折扣通常在后台会计算 return on equity,如果赚钱或者哪怕短期 2年内回报是持平,在竞争激烈的时候都会给耳扣。我们之前在银行利率折扣的这篇文章里介绍过。所以 cost of fund 从资本市场批发资金的成本上升,毫无疑问会带来澳洲贷款固定利率的上涨。浮动利率银行也在收紧给出的折扣,必定可以从本地存款或央行拆解融钱没有固定那么大影响。 目前已经做出公告调整固定利率的银行: … Continue reading 固定浮动利率均上调,近期澳洲银行政策调整收紧的几方面和海外最新贷款产品

NAB 6月最新海外收入贷款政策解读,和近期各类客户贷款方案汇总分析

(一) 海外收入贷款的政策已经收紧了好一段时间,从最初递交材料上额外的要求,到后期审批政策的收紧,再到降低贷款比例,一路到现在仅有一间银行和少数几家金融机构接受申请的状况,市场也基本接受了这样的事实。但始终许多朋友谈及海外收入贷款的时候,都会有一系列疑问就是:「都说海外客户还款违约率非常低,银行又只借款 70% 左右,没有风险稳赚不赔,为何这样收紧呢?那么多海外投资客户买了楼花的该怎么 settle 怎么办呢?这不是会严重影响国人投资澳洲房产,澳洲经济还要发展吗?」 的确看起来是个矛盾的问题,银行想赚钱却又收紧贷款政策,政府想发展经济却又打击海外投资。 凡事都有轻重缓急。今年面临大选,选民中对于调查银行的呼声很高。工党前几个月再次表达要建立皇家调查委员会(royal commission),重点调查银行的财富部门(wealth),这里的 wealth 不是房贷部门,而是涉及养老金、投资理财等。自由党这里则是要求 ASIC 和 APRA 对银行进行调查和整改,主要就是贷款部门业务,其中包括贷款经纪(broker)行业的一些规范和佣金构成。 如果工党上台,银行担心最赚钱的 Wealth 部门将被迫卖掉或受到大的调整利润大打折扣。因此更倾向于让 ASIC 与 APRA 对他们进行调查并在其监管之下做出一些整改。 这也是为何我们从去年到现在看到 APRA 要求下银行收紧投资房贷款,ASIC 的调查下停止了一些不规范的银行员工和贷款经纪从事信贷相关工作。 不断收紧海外收入贷款的政策也就是在这个大的环境下出台,银行来说短期应付政府监管,哪怕关门不做生意;但如果选民选了工党上台,皇家调查委员会介入 Wealth 部门调查,就更麻烦了。 (二) 上周五 NAB 作为最后一间至此还没有官方宣布停止海外收入贷款的银行,宣布从本周一(6月 20日)开始纯海外的投资客户需要有现有的投资房租金收入或 60天 NAB 存款利息收入结合海外收入才可以递交申请,单纯的只有海外收入则不再接受。 对于很多朋友问到 NAB,BOC(中行)等银行来说什么时候会关闭,我们认为不会拖太久,以前我们也写过类似的观点,很简单 APRA 的要求下,每年银行的投资房贷款增长比率不超过 10%,你想想大量的海外收入客户全部过来,很快就会达到这个比例,希望从官方的角度继续开放只能是通过更多的本地自住房贷款申请去“支撑”,也就是说每递交批准一个海外收入客户就可能需要有至少四五个本地自住房客户 settle,以限制投资房贷款总比例增涨太快。非银行机构和基金在这方面投资房贷款增长不受到 APRA 监管,因此不会受到太大压力。 2016 年 6 月 22 日更新: NAB 今天早晨发布信息,从 6月 24日(本周五)开始,NAB … Continue reading NAB 6月最新海外收入贷款政策解读,和近期各类客户贷款方案汇总分析

[更正] NAB 国民银行:尚未停止接受海外收入借款

[更正内容] 日从内部获得消息许多在审批当中的贷款被拒绝,并受到内部消息 NAB 取消海外收入贷款申请。这则消息得到了许多朋友的关注,我们建议您和自己的贷款经纪或银行职员做好沟通,了解自己贷款的进度。 于此同时 My Home Loan 致电 NAB 信贷部门 BDM 经确认,目前此消息并非属实。 目前 NAB 任然接受海外收入的申请,依旧按照当前的审批制度。 – 60% 纯海外贷款比例 – 70% PR 和 citizen 海外收入贷款比例 具体审核标准请参考我们之前的更新。 然而审批的要求更加严格,据悉海外收入的证明文件将严格与国内工商局注册信息核实,有任何不符(包括工作电话和公司注册地址等),贷款将直接被拒绝。 我们无意揣测银行的政策调整和审批的细节,写此类分享仅为目前无比担忧陷入恐慌的客户们一个参考。不代表任何的银行的立场和政策。 在收到银行正式信息后,My Home Loan 第一时间与各位更新。     ———- 以下为旧的信息,请参照最新上述更新 ———— 昨天我们刚刚发布的「海外收入贷款还能递交申请吗?」 有几位朋友不太明白,问我们为何要这样把生意推开? 这里不关乎生意,因为最坏的消息不是我们现在告诉你不能做,而是有人告诉你能做,但到了最后都没能做下来。这才是你不想看到的坏消息。不是吗? 当我们真正谈好了一个我们认为的可行解决方案时,我们会给大家信息的。我们觉得这样比较有点责任感。   今天收到 NAB 的消息,宣布停止接受海外收入贷款。 具体细节稍后确认后和大家更新。   正如我们昨天文章里提到的,NAB、BOC 还有其他机构等,最正当的一个理由就是当投资房增长比例超过了 APRA 要求的 10% 后就可以官方的宣布退出市场了,既合理又有面子。 My Home … Continue reading [更正] NAB 国民银行:尚未停止接受海外收入借款