APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。 文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。 版权所有,严禁抄袭。 (图片来源:Yahoo) 最近时间里投资房和海外收入借款政策的变化给市场带来了许多不确定因素,也让许多投资客户担心起来。许多朋友读到我们的文章后来询问,是不是现在不该投资房产了?我觉得应该问的不是该不该,而是有哪些需要考虑的?不论您是旁观者还是已经入市。 先回顾一下这段时间政策上的调整: ⇢《【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息》 ⇢《【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?》 ⇢《【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?》 ⇢《【FIRB 外国人投资澳洲】海外人士在澳置业成本提高,违规置业罚则定案》 ⇢《2015年4月15日 Westpac 海外人士海外收入贷款政策调整,降低贷款额度LVR至 70%,4月25日生效》 ⇢《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读》 ⇢《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税》   (1)王二目前手上已经有了 4 套物业,借款近 200万澳币,因为利息低所有的租金收入加起来不但可以偿还所有的房贷,还有富余(positive gearing)。同时王二今年年底预计还有 2 套楼花等待 settle,因为资金的原因王二需要从现有的物业中 top up 拿出增值部分用于年底楼花的剩余首付。事实上已经 settle 的 4 套物业中,有两套王二是借款 90% 购买,同时因为利息和活动促销,王二的 4 个贷款分别分散在不同的三个银行。王二找到我们的贷款经理寻求贷款帮助。 (2)王二的哥哥王二哥,刚刚来到澳洲,虽然收入很高,但还没有太多积蓄,看到房市不断走高,担心没有机会入市错过时机,准备随便挑一个投资房买下来哪怕亏了也可以用于负扣税,必定收入很高税交得太多。 If you don’t … Continue reading APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

银行涨利息,你考虑的要更多

(图片来源:The Australian) (一) 这两天蛮多客户和朋友来问我们关于利率上涨的事情。。 总的一句话概括大概你要知道的就是: 目前选择只还利息的贷款(不论自住投资),利息都会上涨。 多数银行上涨 0.35-0.4%。 选择本息还款的客户利率不变或有小幅下调。 之所以不提及具体银行,是因为不必要让事情变得更加复杂。 这些变化很多我们在去年就反复提到了,上个月也发布了一次近期银行政策变化的方向。 (二) 贷款申请变得越来越难,产品选择也变得更加复杂。 根据客户对于自主、投资、固定、浮动、本息、只还息就已经有太多组合,加上对于批款政策以及估价和贷款比例的考虑银行选择早已不再是简单根据自己喜好来确定的事情。 所以近期当客户提出,自住房子固定利息2 年最低利息你帮我选一个产品的时候,我们的建议是全面了解下个人情况和未来 2-3 年的打算再做一个推荐,每一个不同组合都可能影响到最后的申请。 (三) 近期所有的变化主要都是银行需要应对来自于 APRA 对于投资房和只还利息贷款增长的控制。 银行们都要在财年内控制 10% 投资贷款增长也同时要达到新贷款中只还利息贷款不超过 总房贷的 30%。 为达到这些要求会不惜代价,不仅仅是只还利息贷款利率会大幅上调(事实上已经上调好几次了),同时也会推出更多本息还款的促销活动(通常是固定利率)。 比如各大银行 3.88% 的 2 年固定利息,本息还款 甚至投资房也可以拿到一样的利率。 这个时候你会发现,银行间给出的活动和产品调整会有不同。因为每个银行 portfolio 里面的组合是不同的,他们应对 APRA 政策也是各有不同。 最明显的就是 CBA 前段时间关闭第三方贷款关于投资房转贷的申请,接着 NAB 推出投资房也可以拿到 3.88% 固定利息,欢迎投资客户转贷。 AMP 近期又做调整,投资房贷款申请贷款比例(LVR)最高 50%。 你会发现下半年不同银行会根据自己 loan book 的组合情况都会做出相关调整,预计投资房和投资房只还利息贷款比例将从已经下调过的 80% 进一步下调到 … Continue reading 银行涨利息,你考虑的要更多

澳洲房贷未来审批趋势,以及 2017 联邦预算预告

(图片来源:The Australian) 前言 在各个媒体的报道「帮助」下,越来越多客户意识到银行审批房贷的标准收紧了很多。 四月我们举办的首次置业贷款讲座,加了两排座椅才够坐,你会能开始感觉到从年初到现在银行们的「重点」客户都会集中关注在首次买房的客户。 因为 APRA 对于投资房贷款增长比例的限制,和近期针对只还利息贷款比例的收紧(新房贷只还利息贷款业务不得超过银行总的房贷 30% 份额),你会看到未来的银行会继续收紧投资房贷款和只还利息的审批。 趋势和促销 银行在已经非常收紧的审批政策下,暂时还不太会从政策上进一步调整。 现有的政策收紧已很大程度减少了房贷客户的借款,包括: 对生活开支的基本要求上调 投资房租金的折扣 部分银行取消投资房在审批中的负扣税效果 已有贷款的审批利息由实际利率改为审核利率(7.25%-8.4% 等) 对于寄宿(boarding)和现有租房开支申报的审查 这一系列所导向的就是一个结果,就是借款能力的大幅削减。客户同样的情况可能借款会比去年少很多。 因此建议一直在看房的客户或者之前拿过预批还没有找到物业的客户,请和您的贷款经纪人联系沟通,确保您依旧可以借款需要的贷款额度。 许多朋友在听到银行未来新贷款业务里只允许 30% 只还利息,特别是投资客户,会比较顾虑。通常银行的做法不太会是从正面出发,如我们视频里简单的对话所说,我们预计未来的几周内你会看到越来越多银行会推出非常低的固定利率产品。 而且这些产品会同样适用于自住或投资,通过经纪人渠道以「非公开广告」的形式推出,目的很简单:在最短的时间内达到 APRA 对于新贷款中只还利息(interest only)不超过总房贷 30% 的要求。所有这些促销活动的要求只有一个,就是需要本息还款(Principle & Interest)。 投资客户希望只还利息也不是不可以,只是利率会更高。 目前你需要知道的就是: 本息借款贷款金额会高 银行更倾向于自住房贷款批准 自住房利率会低于投资房 本息还款利率会低于只还利息 固定利率目前低于浮动利率 当然要提醒大家的是,看到比如 NAB 3.69% 两年固定利率的促销活动时,你要知道你是否满足其(首次买房,自住,本息还款等)要求,也要看许多产品是否有您需要的功能。 因此还是先和我们的贷款经纪电话沟通以下,确定这个产品是符合您情况再做申请。 活动天天有,要求各不同,是否满足您,电话来沟通。 2017/18 财年联邦预算预告 今晚澳大利亚 2017/18 财年联邦预算案即将公布,以下是澳财网的预告,我们截取相关地产和金融体系的改革与大家分享。 有消息称联邦政府为加强业内竞争,可能会向银行继续施压。本次联邦预算案中将推出新政策,以提高澳洲金融服务行业的竞争力,也会就此前澳洲生产力协会(Productivity Commission)所提出的“分割银行的零售业务和金融顾问业务”作出回应。 在接受《澳洲金融评论报》采访时,澳洲财长莫里森(Scott Morrison)指出,虽然受到科技创新影响,银行业竞争加剧,但澳洲四大银行自从国际金融危机以来均变得更加强大。“不可否认的是,澳洲主要银行在业内的地位均有所提升。”莫里森称,这件事本身就是一个事实,并不是说这是件好事或坏事,只能说这至关重要。我们知道阻力是什么,到底是什么阻拦了消费者获得更多的权益。 澳洲金融体系或面临重大变革 … Continue reading 澳洲房贷未来审批趋势,以及 2017 联邦预算预告

没有最低利息,也没有最好的贷款经纪人

(图片来源:Ruters) (一) 前两周联邦银行 CBA 再次上调投资房和只还利息的利率,这是近几个月内的第二次还是第三次调整了。有点让前段时间许多因为 CBA 促销的那个低利率产品申请的客户有些不舒服。 其实几年前我们就写过《为何我最不在乎利率》不是说我们愿意帮助客户拿到低利率,反而是我们从来帮客户拿到的都是可以拿到的低的利率,所以我们就不从利率这里最为出发点。市场是变化的,银行利率也是常常调整,活动也是天天不同,因此只要在那个阶段时间点碰到合适的产品安顿下来就好。贷款经纪人一路陪伴,待情况有变化经纪人会协助做调整。 不是说找到一个低利率产品呆一辈子,而是有一个贷款顾问可以一辈子帮您选择不同时期合适的银行和产品。 (二) 目前银行的大多数政策的调整,几乎都是因为 APRA 的监管和另一个在 2011年出台的 NCCP 法案(National Consumer Credit Protection),是保护在信贷中的消费者。 NCCP 为何规定不允许 broker 和银行宣传里用到最好、最低、最快?因为 ASIC(澳洲管理金融服务和金融市场的机构)认为在你没有能够确认你对比了市场上所有同行业的产品服务然后得出结论你是最好的情况下,你是不可以说你是最好的。 所以,看似挺无聊的规定,却真真切切保护消费者的利益。避免被各种「最牛最强最棒」的人误导。其次,每个 broker 的确精力有限,知识有限,经历有限,那么就是的的确确无法给到一个绝对好的建议。 只有相对的,这就是为什么 NCCP 的核心「resposbble lending」(负责人的借款) 有后面一句话,do not recommend unsuitable product. 这句话读起来也是挺绕口。不是正面说一定要推荐客户合适的产品,而是说「要求不能给客户提供不适合的产品」,这也是底线。 那么想要做的更好,NCCP 里还要求提供给客户至少三个以上的产品选择。对于新的 broker 来说的确非常有必要,而且也很帮助与客户更详细的沟通和根据需求筛选出合适的产品。 通常对于有经验的 broker 可能通过 5 分钟的聊天基本上就知道客户该去哪里比较合适了。然而还是需要按照流程给出产品的选择。 这就是为何 My Home Loan 和客户所提到的,通常和客户沟通,了解情况后您就交付给我们的经理,会根据您的情况判断哪些银行可行,然后从可行的方案里,根据客户的实际需要是按照利率或是按照要求的功能还是按照估价高低的可能性,或是其他要求比如签证的特殊性比如借款要超过 80% 等再来做筛选,让客户可以跟着我们看的到我们协助筛选产品的思路,从而确定这是一个合适的产品。 所以第一次沟通很重要,客户多数情况下是不知道要什么的,也不知道自己该问什么,或者是提供哪些信息;这时候 broker … Continue reading 没有最低利息,也没有最好的贷款经纪人

2017 逼自己一把,买套房吧

图片来源:AFR (一) 原本是想先回顾一下 2016 年的悉尼和几个城市房产市场,有许多点都值得关注和研究了解,想的是看清楚过去发生了什么,可以帮助朝前的路多一些维度去思考判断。 不过最近的银行一些政策调整刚好戳中了我们的一些观点,就先写出了和大家分享讨论。 (二) 先讲一个故事,2013 年的时候我们有一位五十岁的上海大叔,很喜欢钓鱼,在澳洲生活惬意一群渔友每逢周末就驱车到 central coast 钓鱼,回来带上几公斤的新鲜鱼,每次过去见他都能拿上几条特别美味。生活简朴,但他自己乐在其中。 大叔平日做一些清洁工作,工资不高还算稳定,孩子长大了想着自己不能和孩子一直住在一起,就联系我们想问问贷款,能不能在 Ashfield 附近买一个一房的 Unit,价格 45万左右。 因为是 casual 几经周折反复和银行沟通,最终帮他拿到了 80% 预计 47万房价的预批。 不过因为看了几间房子,有些价格合适稍稍远了一些偏了一些,能离孩子近一点的又超出了预期。 我们曾想推他一把就买下那一件 46万5 的房子,但最终他和老伴不是特别满意。 之后悉尼各个区价格都涨了上来。他们也在没有能够找到更合适的房子了。 (三) 不是说后面悉尼或墨尔本的房价会继续这么涨下去。 但 2017 年或许会是许多人最后买入房子的机会。再等,可能就是下个轮回了。 (四) 我们再来看「CBA 和旗下 Bankwest 银行宣布不再接受通过贷款经纪递交的纯投资房贷的转贷申请」的新闻。 首先没有错,我们都收到了银行发来的邮件,关于这个投资房政策的更新,不知道为何获得这么多的报道,我们觉得这个政策的调整影响是很有限的,况且自住房或投资加自住依旧可以递交,即便几大银行都在未来几个月跟进这个政策(短期可能性较小,必定其他几大行投资房贷款增长率还远低于 10%),市场也是很容易可以消化掉的。 截止到 2016 年 12 月 APRA 投资方贷款增长率数据,CBA 是 7.2%,Westpac 是 5.1%,NAB 是 4.3%,ANZ 是 1.7%。 … Continue reading 2017 逼自己一把,买套房吧

固定浮动利率均上调,近期澳洲银行政策调整收紧的几方面和海外最新贷款产品

(图片来源: TransUnion) (一)浮动利率上调 原本只是关于固定利率上调,但今天一早收到两间银行宣布上调浮动利率,也在此做一个更新。 NAB 从 12 月 12 日下周一起新老客户投资房贷款上调 0.15% 利率。 Westpac 12 月 16日不论自主投资,只还息的产品均上调 0.08% St George / BOM 也是自主或投资,只还息产品上调 0.08%,SMSF 投资房产品本息还款上调  0.35%,只还息上调 0.43%。 这也印证了我们下部分上周没有来得及发布的文章内容。(下文继续阅读) (二)固定利率上调 上上周 My Home Loan 例会内部预测将要涨利息,当时判断的标准就是资本市场在 Trup 赢得美国大选后 3年 BBSY/BBSW[Bank Swap Rate] 上升差不多 50个基准点。然后刚好那周 ANZ 原本承诺的一些固定和浮动利率折扣稍有些收紧。让我们觉得应该会加息。主要还是 BBSY 的上升,因为这是最能反映银行在国际资本市场融资成本的来源。 银行给的利息折扣通常在后台会计算 return on equity,如果赚钱或者哪怕短期 2年内回报是持平,在竞争激烈的时候都会给耳扣。我们之前在银行利率折扣的这篇文章里介绍过。所以 cost of fund 从资本市场批发资金的成本上升,毫无疑问会带来澳洲贷款固定利率的上涨。浮动利率银行也在收紧给出的折扣,必定可以从本地存款或央行拆解融钱没有固定那么大影响。 目前已经做出公告调整固定利率的银行: … Continue reading 固定浮动利率均上调,近期澳洲银行政策调整收紧的几方面和海外最新贷款产品