房贷限制要取消?通过审慎监管局(APRA)主席的发言看清未来澳洲房贷趋势

(图片来源:afr) 限制投资者借款增长速度以及其他宏观调控政策原本就是「暂时性」的。 这是周一(10月 23日)APRA 主席 Wayne Byres 在布里斯班客户自有银行公约会议上讲的。 难道房贷春天即将来临? 让我们把主席的话一句一句读完,大家心中或许各有判断。 (一) 针对澳洲房屋贷款市场进行宏观调控的政策是从 2015 年逐步展开的。 从最初 2015 年 9 月开始差异化自住与投资贷款利率,到 2016 年初全面压力下各大银行关闭海外贷款申请限制海外投资,然后到 2017 年限制投资房贷款增长率和只还利息贷款占贷款总额的比例。 这一切的目的就在于平衡调控房贷市场,其效果也很明显,仅从 2017 年 4月到 9 月的五个月内,只还利息类型贷款就下降了超过 20%,同时投资房贷款的限制和增长速度也是得到明显控制。 未响应 APRA 号召,做好负责任借款(responsible lending),我们也更多的和客户沟通讨论是否应该选择本息还款,讨论还款的压力和贷款收入比(loan to income ratio)。未来我们单独会和大家讨论下这个负债收入比的问题。 但自从这些政策逐步出台后,和所有的房产投资客户一样,大家都有一个疑问就是什么时候政策会放宽松?因为的确很少信息提示告诉我们这些政策什么时候是个头? (二) 因此看到上头那句话,APRA 主席说审慎监管局考虑减少干预,当然前提是银行继续目前的借款标准,负责任的借款。 之所以让 APRA 有此番话,是对银行这一段时间的表现感到认可,主要是借贷的标准提高,质量和风险控制也相应得到加强。 只要银行继续保持,APRA 会考虑一定程度上取消当前的政策干预。 APRA 主席认为当前设定的一些基准,例如投资者贷款增长率的基准,已经起了到了作用,但始终是作为临时措施。 虽然这是我们(APRA)的意图,但这些政策和基准的推进对银行行业借贷标准已经充分改善有很大的促进作用,并且至关重要 – 这也是要持续下去。 事实上或许 APRA 也意识到推行的政策虽有成效,但与真正的初衷相向而行,市场中有投机者,但也有投资者,在整个调整中也有许多是为了自己未来养老做财富累积的中产阶级,政府不能保证未来的养老可 APRA … Continue reading 房贷限制要取消?通过审慎监管局(APRA)主席的发言看清未来澳洲房贷趋势

APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。 文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。 版权所有,严禁抄袭。 (图片来源:Yahoo) 最近时间里投资房和海外收入借款政策的变化给市场带来了许多不确定因素,也让许多投资客户担心起来。许多朋友读到我们的文章后来询问,是不是现在不该投资房产了?我觉得应该问的不是该不该,而是有哪些需要考虑的?不论您是旁观者还是已经入市。 先回顾一下这段时间政策上的调整: ⇢《【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息》 ⇢《【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?》 ⇢《【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?》 ⇢《【FIRB 外国人投资澳洲】海外人士在澳置业成本提高,违规置业罚则定案》 ⇢《2015年4月15日 Westpac 海外人士海外收入贷款政策调整,降低贷款额度LVR至 70%,4月25日生效》 ⇢《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读》 ⇢《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税》   (1)王二目前手上已经有了 4 套物业,借款近 200万澳币,因为利息低所有的租金收入加起来不但可以偿还所有的房贷,还有富余(positive gearing)。同时王二今年年底预计还有 2 套楼花等待 settle,因为资金的原因王二需要从现有的物业中 top up 拿出增值部分用于年底楼花的剩余首付。事实上已经 settle 的 4 套物业中,有两套王二是借款 90% 购买,同时因为利息和活动促销,王二的 4 个贷款分别分散在不同的三个银行。王二找到我们的贷款经理寻求贷款帮助。 (2)王二的哥哥王二哥,刚刚来到澳洲,虽然收入很高,但还没有太多积蓄,看到房市不断走高,担心没有机会入市错过时机,准备随便挑一个投资房买下来哪怕亏了也可以用于负扣税,必定收入很高税交得太多。 If you don’t … Continue reading APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

在银行的海外贷款客户们,请查看您的利率

(图片来源:news.com.au) (一) 大家都知道澳洲海外客户贷款之所有收紧,牵扯到很多的方面,其中不乏政府监管和信贷行业的监管,作为澳洲投资信贷监管机构之一 ASIC 在去年的房贷经纪人改革和行业调查报告里针对经纪人存在的重要性中却强调了三个方面: 整体来说经纪人对于整个信贷行业的作用是值得肯定的 最重要的是带来了竞争,这个竞争让银行和机构间有压力,最终让消费者受益(拿到更优惠的产品) 当然经纪人当中也需要改革和调整,以确保每个经纪人都可以以消费者的利益为出发点,因此也是为何有这次行业调查和佣金机制的重审,均为了确保消费者得到保护 确保消费者得到保护是 ASIC 的职责,确保银行体系能够健康运行是 APRA 的工作,确保澳洲经济稳定是 RBA 考虑的。(如果你还不清楚这些机构针对的对象的话。) (二) My Home Loan 从 2013 年就一直在更新关于海外投资和贷款的案例和方案,从未间断过。 前年开始银行基本不再给纯海外投资客户提供贷款申请批准,越来越多的境外银行或本地境外基金提供不同的解决方案。 2016 年我们从没有方案,到帮助客户寻求到 5 个海外产品方案(均为独家首批提供方),到后续不断有其他经纪公司过来获取信息也加入这个行列。 因为多数产品都是我们自己和资金方或机构方直接达成合作,因此为了避免市场信息混淆我们为产品做了自己的编号 M 系列产品。 到现在,我们的 M 系列产品已经有 8 个产品。(目前网页端还没有更新) 之所以一直没有把产品信息完全公开,是因为两个因素考虑: 经纪人市场比较混乱,经常有拿到信息重新包装另加额外费用销售给信息不对称的客户 产品的细节比较复杂,并不是听一下客户信息就可以直接决定可否办理,而是需要详细和客户做许多沟通后才可能确定方案 最初我们也常识为合作伙伴和客户提供初期咨询,以便客户更有效的找到方案并安排,但因为市场的确混乱,所以往往很多时间和精力花费进去最终未能有任何经济回报。 为了让市场和我们的系统可以更加健康的顺畅运行,我们明确的标出了服务价格。也从未打折。 原因很简单,我们希望这个市场可以更加透明简单,明码标价一定有风险但一定可以减少彼此的机会成本。 会有很多客户会选择几家机构同时联络,最终浪费了所有人的时间,所有参与进来的人都会觉得不愿意为客户再花费更多精力,反而让结果很糟糕。 我们选择了明码标价就意味着更大的责任和更好的服务,参照我们的贷款流程《海外贷款解决方案》,联络我们经纪,确定 3 个可行方案,支付服务费用,开始准备文件办理申请,拿到批准,成交物业。 (三) 我们不希望费用折扣,是不希望服务打折扣。 目前贷款的大环境下,每一笔贷款申请都会花费大量的时间和精力,就好像任何事情如果耗费更多时间用于次要矛盾,主要矛盾则无法得到解决。明码标价,与其反复沟通是否可以减少 $500 块钱服务费用不如让我们的贷款经纪人帮您尽快拿到贷款减少不必要的交房压力和延期罚款。 我们也呼吁整个行业可以更加透明,达成一个标准,让这个行业是有竞争的也有足够的利润支持更好的服务。这不是更好嘛。 我们也确定了有两家银行纷纷因为我们高质量的申请,一次通过批准让银行后台减少很多工作量,为我们提供额外的利息折扣返还给客户,减少客户 1%-2% 的利率或费用。 也欢迎其他的经纪人或客户联系我们协助您的客户办理申请。 … Continue reading 在银行的海外贷款客户们,请查看您的利率

银行降息背后的猜想,你只看到了前半段

(图片来源:Financial Review) (一) 上两周澳洲四大行房贷利率下调,引起了许多朋友的询问,多数朋友是很少关心市场的情况,也不太了解自己的状况和当前利率,看到了降息纷纷关心起来。 朋友圈也有许多地产朋友都转发起来,银行放款贷款政策啦,市场利好消息。 利率的确降了,大家可以点击这里查询最新银行利率,前两周银行针对投资房利率下调最高的幅度达到 0.5%。 以至于 My Home Loan 独家低利率产品 H1 投资房贷款本地浮动利率下调到了 3.99% ,条件好的客户甚至可以达到 3.79% 投资本息。 快电话 1300 990 166 联系 My Home Loan 经纪了解咨询。 (二) “银行降息啦,银行抢客户啦” 没错,但总觉得这只是看到了前半段,没想明白后半段。 (三) 从客观上讲,APRA 放松对投资房贷款的政策,银行需要减小投资和自主贷款间的利息差别。从主观上来说,或许这是银行间“最后”争夺客户资源的时机。 NAB 从去年底就一直通过 3.69% 自主和 3.89% 投资的活动可以说已经是争夺了许多客户,Westpac 以及旗下银行从今年初开始的 3.59% 3.69% 蜜月期产品促销加上转贷赠送现金争抢的更加凶猛,有过体会的客户和经纪人应该体验了前几周 Westpac 递交贷款要等待接近 15 个工作日的处理时间,可想而知有多少事情要处理。这也是为何其他三家银行降息的时候 Westpac 和旗下,包括 RAMS 反而上调利率。 Westpac 后台已经开始使用新的申请表格,据说关于 Living expense(申请人生活开支栏目)就占了 3页纸,为了提前适应和为了把控好审批质量,减少申请数量。 … Continue reading 银行降息背后的猜想,你只看到了前半段

2020 年澳洲房产市场展望,未来三年投资参考

(文章所有图片来源:QBE) (一) 年初的时候我们写了一篇文章,提出了对 2017 年市场的一些看法和观点。 文章标题叫做《2017 逼自己一把,买套房吧》,主要是从银行收紧信贷的角度看过去几年的市场变迁,同时提出房子没有一步到位的,在可以承担的范围内尽可能早的入市。未来的时间里即便房价不在快速上涨(事实证明的确如此,稍后的报告分享也持同样观点),因为信贷收紧买家的可负担能力也会受到很大打击。 My Home Loan 在前两年市场一直火爆的时候,通常都是比较谨慎的提醒许多投资客户。(好多朋友在前几年市场好时投资过多的楼花就可能因为近几年信贷政策的变化而面临成交风险 settlement risk。) 我们很少有这样一个直接的态度,去鼓励一个买家哪怕咬咬牙,哪怕再 push 自己一把,在这个市场去买下一套房子。 但房产投资有时的确需要一点点傻气和一点点冲动,在年初看到的事情情况下我们觉得有必要鼓励一下在市场里的买家。 (二) 一转眼的时间,2017 年接近尾声了,澳洲的商场各个公共场所都感觉到了明显的圣诞气氛,挂起了圣诞树和装饰。 从现在到圣诞前房市也在做最后的冲刺,买家们和卖家们都希望在圣诞前结束战斗。还没有 ready 的买家和卖家应该都会休养生息一段时间,预备等明年一月下旬陆续再开始活动,然后在复活节前开始达到活跃。这基本就是每年大概的规律。 我们在回过头来看这一年。四类客户占了我们绝大多数业务。 一两套物业,有的是新买多一套投资有些是转贷加投资或 upgrade换大房子 首次置业买家 典型投资客户数套物业 海外投资客户 前两类客户多数情况下都还好,做一些适当的规划都能顺利解决。 典型投资客户手上往往有许多套物业目前通过我们的自雇人士产品帮助了不少客户顺利成交,但规划起来确实需要蛮多的考量,不光是考虑眼前物业的成交还要重新组合一下已经成交的物业拿出额外资金着眼明后年还有的几套物业…… 这类客户 My Home Loan 处理很多但也的确非常的辛苦,但看到能够帮助到客户积累投资组合也是很有成就感。 海外的客户目前的方案比较局限,好的产品往往涉及到的时间精力很多,从头到尾不能有疏忽,而且需要客户的完全信任和配合,否则稍一怠慢资源就已经被消化掉,只能在更高利率和费用的产品中重新开始。 (三) 目前市场反应的问题也就是政府关注的问题,可负担性(affordability)。 从可负担性可以带出许多不同纬度的思考。 比如: 政府投入更多资源改善可负担性,鼓励建造更多房屋,开发新区,修建基础设施和交通 更多澳洲人搬进公寓住宅 人口流动,越来越多居民移居周边城市或从悉尼去往墨尔本昆士兰等城市 投资客户因为银行的政策开始减少投资(被挤出市场,或开始寻求其他房产外的投资) 因为公寓楼的大量竣工(部分地区)空置率上升(许多是海外投资的房产批量成交)或出现租金回报下跌 这些围绕可负担性展开的也都是未来澳洲经济和房产市场的关注点。 (四) QBE 作为澳洲两大房贷保险集团之一,刚刚出炉的 2017-2020 房产市场展望报告里做了以下总结。 经济层面上看,现金率会在未来有小幅的上调从 1.5% 到 … Continue reading 2020 年澳洲房产市场展望,未来三年投资参考

我为何改口让客户变为本息还款

(一) 几年前我们特意写过一篇文章,告诉大家《只还息的好处》,那时候自主投资也好,本息和只还息也好贷款客户的利率是没有差异的。 为了可以现金流上宽松,充分利用对冲账户的灵活性,同时为未来变更投资税务利益的铺垫,我们建议客户尽可能选择只还利息。可以最大化自己的投资组合,即便许多客户是首次置业即便很多人也只有一套物业。 (二) 澳洲房产增长了几年,随着房屋价格上涨,各个家庭抵押贷款也是增长迅猛,债务和收入比例高达。 (澳洲家庭总债务和收入比) (澳洲家庭房贷和收入比) 基本上相当于澳洲家庭平均每赚 $1 块钱的同时背负着 $2 块钱的债务,其中房贷差不多占 $1 块 4 毛。 (三) 有一天 ASIC 认为这是对消费者不负责任的行为,主要是说在给贷款客户推荐只还利息的时候没有讲明白其中的风险,其中最重要的就是只还息的期限过后,客户的贷款还款会变得很高,可能造成客户还款有压力出现问题。 这也很容易理解,比如 50万的贷款利率 5% 不变的情况下,5 年只还息后,因为本金没有减少那么只还息期限后贷款变为本息还款利率不变情况下就是相当于 $50万贷款在 25 年内按照 5% 利率还清。 比起 30 年还清,算下来当然月供压力会变大。 但事实上如果你读过我们之前写的《为何我选择只还利息贷款》就会明白,只还息并不代表不能还本金,加上澳洲的贷款可以有对冲账户也就意味着,每个月原应该本息还款中的本金可以“节省”下来存进对冲账户,达到同样“偿还”(对冲)本金的作用。本质的差别就是本金的额度实际没有减少,但对冲掉的本金可以减少同样的利息,所以对投资房未来负扣税会有一个铺垫,同时让自己在对冲账户中的资金保持一个流动性。 (四) 然而通过 APRA 对银行的监管,利息上本息还款利率下调,只还息还款利率不断上调。 有许多客户给我们提到,年初还看着利息 3.8% 怎么这会就到 4.5% 了呢?是的。利率升了。只还息的利率已经升了三四次了。 目前多数银行的只还利息利率都在 4.5% 或以上投资房甚至已经 5.2% 以上,当然也有几间非银行机构依旧有比较优惠的活动。 市场上本息还款的利率和只还利息的利率几乎可以差别达到 0.9% 比如 NAB 自住房固定利息 2 年本息还款是 … Continue reading 我为何改口让客户变为本息还款